Menschen mit Schwerbehinderung haben als Mieter Sonderrechte, an die sich Vermieter halten müssen. Diese gewähren mehr Schutz, als viele Betroffene denken und als viele Vermieter erlauben wollen.
Wer schwerbehindert ist und zur Miete wohnt, muss sich nämlich nicht mit Barrieren in der eigenen Wohnung abfinden. Viele Vermieter lehnen notwendige Umbauten zunächst ab oder wissen selbst nicht, welche Rechte ihre Mieter haben.
Ob Rollstuhlrampe, barrierefreies Bad oder Treppenlift: Sehr häufig besteht ein Anspruch darauf, dass der Vermieter den Umbau erlaubt.
Auch bei einer Eigenbedarfskündigung genießen schwerbehinderte Mieter mehr Schutzrecht als Nichtbehinderte.
Bauliche Veränderungen wegen der Behinderung
Mieter können verlangen, dass der Vermieter bauliche Veränderungen erlaubt, wenn diese wegen einer Behinderung erforderlich sind. Das Spektrum reicht von Rollstuhlrampen, Türverbreiterungen und Haltegriffen bis zu schwellenlosen Zugängen, bodengleichen Duschen oder Treppenliften.
Der Vermieter darf solche Umbauten nur dann ablehnen, wenn die geplante Maßnahme für ihn unzumutbar wäre. Diese Einschätzung erfolgt nachdem alle Interessen umfassend abgewogen worden sind.
Muss der Vermieter zahlen?
Nein. Betroffene müssen die Kosten für den Umbau grundsätzlich selbst tragen. Der Vermieter kann außerdem eine zusätzliche Sicherheit für spätere Rückbauten verlangen.
Gerichte stärken schwerbehinderte Mieter
Die Entwicklung der Rechtsprechung stäkrt zunehmend die Rechte von Mietern mit Behinderung. Bei barrierefreien Badumbauten oder dem Einbau eines Treppenlifts entscheiden Gerichte regelmäßig zugunsten der Mieter.
Rechtlich sind Betroffene dann auf der sicheren Seite, wenn die Maßnahmen medizinisch notwendig und für den Vermieter zumutbar sind. Außerdem stellt ein Umbau, den der Vermieter verweigert, der aber dem Betroffenen die Teilhabe ermöglichen würde, eine klare Benachteiligung aufgrund der Behinderung dar.
Beispiel für die Praxis: Harald aus Oldenburg kämpft für einen barrierefreien Zugang
Ein plastisches Beispiel zeigt, was die rechtlichen Grundlagen im echten Leben bedeuten: Harald ist 48 Jahre alt, lebt in Oldenburg, hat einen Grad der Behinderung von 70 und leidet an Multipler Sklerose. Weil sich seine Erkrankung verschlechtert hat, ist er dauerhaft auf einen Rollstuhl angewiesen. Seine Mietwohnung erreicht er allerdings nur über mehrere Stufen. Dadurch ist er täglich auf fremde Hilfe angewiesen.
Deshalb beantragt Harald beim Vermieter schriftlich den Einbau einer Rollstuhlrampe. Seinem Antrag fügt er ein ärztliches Attest, einen Kostenvoranschlag eines Fachbetriebs sowie die Erklärung bei, sämtliche Umbaukosten selbst zu übernehmen. Unter diesen Voraussetzungen stehen seine Chancen gut.
Nach § 554 BGB muss der Vermieter einer solchen Maßnahme regelmäßig zustimmen. Würde er die Genehmigung ohne sachlichen Grund verweigern, könnte Harald seinen Anspruch notfalls gerichtlich durchsetzen.
Sorgfältige Vorbereitung erhöht die Erfolgschancen
Wer einen barrierefreien Umbau plant, sollte seinen Antrag möglichst ausführlich begründen. Hilfreich sind eine ärztliche Bescheinigung über die medizinische Notwendigkeit, eine Beschreibung der geplanten Arbeiten, ein Kostenvoranschlag sowie die Erklärung, die entstehenden Kosten zu übernehmen.
Reagiert der Vermieter nicht oder lehnt er den Antrag ohne nachvollziehbare Gründe ab, kann unter Umständen eine Duldungsklage erhoben werden. In besonderen Fällen kommt sogar ein Anspruch auf Schadensersatz in Betracht.
Eigenbedarf bedeutet nicht automatisch den Auszug
Auch eine wirksame Eigenbedarfskündigung führt nicht zwangsläufig dazu, dass schwerbehinderte Menschen ihre Wohnung verlassen müssen. Nach § 574 BGB können Mieter der Kündigung widersprechen, wenn der Umzug für sie eine unzumutbare Härte bedeuten würde.
Dabei berücksichtigen Gerichte unter anderem den Gesundheitszustand, eine bestehende Pflegebedürftigkeit, die Verfügbarkeit einer geeigneten Ersatzwohnung sowie die individuellen Lebensumstände.
Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass es ausreichen kann, wenn eine erhebliche Verschlechterung des Gesundheitszustandes ernsthaft zu befürchten ist. Auch das Landgericht Heidelberg stellte in einem aktuellen Urteil die besondere Schutzbedürftigkeit einer schwerbehinderten Mieterin über das Interesse der Vermieterin am Eigenbedarf und erlaubte ihr, in der Wohnung zu bleiben.
Assistenzhund darf nicht ohne Weiteres verboten werden
Nicht nur beim Umbau der Wohnung genießen schwerbehinderte Menschen einen besonderen Schutz. Das gilt auch für Assistenz- oder Therapiehunde. Nach der Rechtsprechung sind pauschale Verbote in Mietverträgen regelmäßig unwirksam.
Vielmehr muss der Vermieter die Interessen aller Beteiligten gegeneinander abwägen. Kann der Hund nachweislich zur Bewältigung der Behinderung beitragen, steigen die Chancen erheblich, dass der Vermieter seine Haltung erlauben muss.
FAQ: Mietrechte für Schwerbehinderte
Muss der Vermieter einer Rollstuhlrampe zustimmen?
Ist die Rampe wegen der Behinderung notwendig und für den Vermieter zumutbar, besteht nach § 554 BGB grundsätzlich ein Anspruch auf Zustimmung.
Wer bezahlt den barrierefreien Umbau?
Die Kosten trägt grundsätzlich der Mieter. Zusätzlich kann der Vermieter eine Sicherheit für den späteren Rückbau verlangen.
Kann eine Schwerbehinderung vor einer Eigenbedarfskündigung schützen?
Ja. Führt ein Umzug zu einer erheblichen gesundheitlichen Belastung oder stellt er aus anderen Gründen eine unzumutbare Härte dar, kann der Mieter nach § 574 BGB der Kündigung widersprechen.
Quellen
- § 554 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
- § 574 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.05.2019, Az. VIII ZR 180/18
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.03.2013, Az. VIII ZR 168/12
- Landgericht Berlin, Urteil vom 30.09.2024, Az. 66 S 24/24
- Amtsgericht Neubrandenburg, Urteil vom 19.12.2024, Az. 109 C 353/23
- Landgericht Heidelberg, Urteil vom 20.06.2024, Az. 5 S. 46/23
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Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF, History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
