22. September 2026

Das Geld liegt auf dem Konto, aber die Miete lässt sich nicht überweisen und am Automaten gibt es kein Bargeld. Wenn eine Bank geschütztes Guthaben blockiert, kann aus einem Bearbeitungsfehler eine Existenzfrage werden. Ein Pfändungsschutzkonto soll verhindern, dass Menschen wegen einer Kontopfändung ohne Geld für ihren Lebensunterhalt dastehen. 354 Beschwerden zeigen, wo der Schutz versagt Der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) hat in seinem Bericht  Beschwerden aus den Jahren 2024 und 2025 untersucht. Die statistische Auswertung umfasst 354 Beschwerden; 83 Prozent betrafen den laufenden Vertrag. Die Untersuchung ist nicht repräsentativ und zeigt nicht, welcher Anteil aller P-Konten von solchen Problemen betroffen ist. Eine Betroffene schilderte 1.123 Euro Guthaben und erst 937 Euro Ausgaben, konnte aber weder Geld abheben noch die Miete überweisen. Ihr Vermieter drohte nach ihrer Schilderung mit Kündigung. In einem anderen Fall wurden laut Beschwerde 1.950 Euro nachgezahltes Bürgergeld gepfändet, obwohl der Betroffene den Bescheid eingereicht hatte. Weitere Fälle betreffen ignorierte Nachweise für höhere Freibeträge und die Verrechnung eingehender Zahlungen mit einem gekündigten Dispokredit. Die Banknamen wurden anonymisiert. Der vzbv-Bericht dokumentiert Schilderungen aus der Beratung, nicht in jedem Einzelfall gerichtlich festgestellte Rechtsverstöße. Seit Juli 2026 sind grundsätzlich 1.590 Euro geschützt Der automatische Grundfreibetrag auf dem P-Konto beträgt seit dem 1. Juli 2026 grundsätzlich 1.590 Euro je Kalendermonat. Der im Juni-Bericht noch genannte Betrag von 1.560 Euro ist inzwischen überholt. Die Bank muss die gesetzliche Erhöhung automatisch berücksichtigen, wie die Verbraucherzentrale erläutert. Auch gesetzliche Zusatzbeträge für bereits nachgewiesene Unterhaltspflichten werden grundsätzlich automatisch angepasst; allein wegen der jährlichen Erhöhung ist keine neue Bescheinigung erforderlich. Bei individuell bezifferten gerichtlichen oder behördlichen Freibeträgen kann dagegen ein Änderungsantrag nötig sein. Eine besondere gerichtliche Festsetzung muss deshalb bei der Prüfung mitberücksichtigt werden. Eine Bescheinigung darf nicht wochenlang liegen bleiben Wer aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung Unterhalt gewährt oder bestimmte geschützte Leistungen erhält, kann Anspruch auf zusätzlichen Kontoschutz haben. Dazu zählen beispielsweise Kindergeld und Leistungen nach dem SGB II oder SGB XII, soweit die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Die möglichen Erhöhungen regelt § 902 ZPO. Den zusätzlichen Schutz können etwa eine geeignete Schuldnerberatungsstelle, die Familienkasse, der Sozialleistungsträger oder der Arbeitgeber bescheinigen. Die Bank muss die Angaben ab dem zweiten auf die Vorlage folgenden Geschäftstag beachten. Das steht ausdrücklich in § 903 Absatz 4 ZPO; eine pauschale Vertröstung auf wochenlange Bearbeitung genügt nicht. Entscheidend ist deshalb ein belegbarer Eingang der Unterlagen. Wer eine Bescheinigung abgibt, sollte sich den Empfang bestätigen lassen oder eine elektronische Eingangsbestätigung sichern. Die vollständige Kopie des eingereichten Dokuments gehört ebenfalls in die eigenen Unterlagen. Kontostand und verfügbares Guthaben sind nicht dasselbe Ein positiver Kontostand beweist für sich genommen noch keinen Fehler der Bank. Bei einer laufenden Pfändung hängt die Verfügbarkeit unter anderem davon ab, welcher Schutzbetrag gilt und wie viel davon bereits verbraucht wurde. Hintergründe erklärt auch unser Beitrag P-Konto: Keine Auszahlung trotz Guthaben? Die Bank muss über das noch verfügbare pfändungsfreie Guthaben und über Beträge informieren, deren Schutz am Monatsende ausläuft. Außerdem ist sie verpflichtet, Leistungen aus dem nicht gepfändeten Guthaben im vertraglich vereinbarten Umfang zu ermöglichen. Betroffene sollten daher eine nachvollziehbare Berechnung verlangen und sich auf § 908 ZPO beziehen. Nicht verbrauchtes geschütztes Guthaben bleibt grundsätzlich auch in den drei folgenden Kalendermonaten geschützt, wobei Ausgaben zuerst mit dem ältesten Guthaben verrechnet werden. Übertragen wird tatsächlich vorhandenes Geld, kein bloß ungenutzter Freibetrag. Diese Regelung enthält § 899 Absatz 2 ZPO. Die Bank darf sich geschütztes Geld nicht für den Dispo nehmen Ein überzogenes Konto schließt die Umwandlung in ein P-Konto nicht aus; anschließend wird es auf Guthabenbasis geführt. Das ergibt sich aus § 850k ZPO. Die bisherigen Schulden verschwinden dadurch allerdings nicht. Ab dem Umwandlungsverlangen darf die Bank eingehende Gutschriften nicht mit ihren eigenen Forderungen verrechnen, soweit diese Beträge auf einem P-Konto pfändungsgeschützt wären. Dafür sorgt das Aufrechnungs- und Verrechnungsverbot nach § 901 ZPO. Die Kündigung eines Dispokredits erlaubt es der Bank daher nicht, den geschützten Lebensunterhalt einzubehalten. Nachzahlungen brauchen den passenden Nachweis Eine Nachzahlung ist nicht automatisch pfändbar, nur weil durch sie der Monatsfreibetrag überschritten wird. Für bestimmte Sozialleistungen, darunter Nachzahlungen nach dem SGB II, sieht § 904 ZPO einen Schutz vor, der durch eine entsprechende Bescheinigung nachgewiesen werden kann. Ein gewöhnlicher Bewilligungsbescheid sollte nicht ungeprüft als ausreichender Ersatz behandelt werden. Bei nachgezahltem Arbeitseinkommen und anderen laufenden Sozialleistungen gilt der vereinfachte Nachweisweg grundsätzlich bis einschließlich 500 Euro; darüber ist eine gerichtliche Festsetzung erforderlich. Dabei wird geprüft, welcher Betrag in den Monaten, für die nachgezahlt wurde, unpfändbar geblieben wäre. Weitere Hinweise enthält unser Beitrag Nachzahlungen auf dem P-Konto schützen. Welche Unterlagen bei einer blockierten Auszahlung helfen Für eine wirksame Beanstandung muss deutlich werden, welcher Betrag aus welchem Grund freigegeben werden soll. Je nach Problem helfen unterschiedliche Nachweise. Problem Hilfreiche Unterlagen Nächster Schritt Der Freibetrag wurde zu niedrig angesetzt. Kontoauszüge, Berechnung der Bank und gegebenenfalls Schutzbeschluss. Berechnung prüfen lassen und Korrektur schriftlich verlangen. Eine Bescheinigung bleibt unberücksichtigt. Vollständige Bescheinigung und Nachweis ihres Eingangs. Umsetzung und Freigabe des geschützten Guthabens fordern. Eine Nachzahlung wird blockiert. Bescheid mit Leistungsart, Betrag und zugehörigen Monaten. Passende Bescheinigung beschaffen oder gerichtliche Festsetzung beantragen. Ein vorliegender Beschluss wird nicht umgesetzt. Vollständiger Beschluss, Zustellnachweis und aktuelle Kontoumsätze. Bei fortdauernder Sperre rechtliche Hilfe einschalten. Wenn das Geld für Miete oder Lebensmittel fehlt, zählt schnelle Hilfe Betroffene sollten die Bank schriftlich zur Freigabe auffordern, den blockierten Betrag benennen und die Schutzunterlagen beifügen. Fehlt Geld für Lebensmittel, Medikamente oder eine fällige Miete, sollte diese Notlage konkret belegt und eine entsprechend kurze Frist gesetzt werden. Telefonate können ergänzen, ersetzen aber keinen nachvollziehbaren Schriftwechsel. Bleibt die Sperre bestehen, sollten eine anerkannte Schuldnerberatung oder eine Rechtsanwältin beziehungsweise ein Rechtsanwalt unverzüglich eingeschaltet werden. Missachtet die Bank einen bereits bestehenden Auszahlungsanspruch, kommt bei nachgewiesener Dringlichkeit gerichtlicher Eilrechtsschutz gegen sie in Betracht. Die Verbraucherzentrale NRW stellt für entsprechende Postbank-Fälle eine Formulierungshilfe bereit. Muss dagegen zunächst zusätzlicher Pfändungsschutz festgesetzt werden, ist der passende Antrag beim Vollstreckungsgericht oder gegebenenfalls bei der zuständigen Vollstreckungsbehörde erforderlich. Bei Verwaltungsvollstreckungen nach Bundesrecht gelten dafür die Zuständigkeitsregeln des § 910 ZPO. Eine gerichtliche Entscheidung über Nachzahlungen nach § 904 Absatz 5 bleibt auch dann Sache des Vollstreckungsgerichts. Eine Beschwerde ersetzt keine Auszahlung Zusätzlich können sich Betroffene an die zuständige Schlichtungsstelle oder an die Bankenaufsicht wenden. Die BaFin weist jedoch darauf hin, dass sie individuelle Zahlungsansprüche nicht durchsetzt und eine Beschwerde laufende Fristen nicht anhält. Wer akut kein Geld zum Leben hat, sollte deshalb parallel schnelle rechtliche Hilfe suchen. Sind durch einen nachweisbaren Bankfehler zusätzliche Kosten entstanden, sollten auch diese dokumentiert und mögliche Erstattungs- oder Schadensersatzansprüche geprüft werden. Das betrifft etwa berechtigte Rücklastschriftkosten. Ein Anspruch folgt nicht schon aus jedem Ärger mit der Bank, sondern hängt von Pflichtverletzung, Schaden und den weiteren rechtlichen Voraussetzungen ab. Praxisbeispiel: 600 Euro Guthaben, aber die Überweisung scheitert Das folgende Beispiel ist fiktiv: Frau Berger erhält im September 2026 insgesamt 1.500 Euro auf ihr gepfändetes P-Konto und hat davon 900 Euro ausgegeben. Weitere Buchungen, Vormerkungen, ältere Guthaben oder abweichende gerichtliche Schutzgrenzen gibt es nicht. Trotzdem verweigert die Bank eine Überweisung von 400 Euro aus den verbliebenen 600 Euro. Ihre gesamten Monatseingänge liegen unter dem Grundfreibetrag von 1.590 Euro; die Kontopfändung erklärt die Sperre unter diesen Voraussetzungen nicht. Frau Berger verlangt schriftlich die Freigabe und legt die Kontoauszüge vor. Weil sie das Geld für die fällige Miete benötigt, lässt sie bei ausbleibender Abhilfe unverzüglich gerichtlichen Eilrechtsschutz prüfen. Vier Fragen und Antworten zum blockierten P-Konto Darf die Bank wegen einer Pfändung das gesamte P-Konto blockieren? Die Pfändung allein rechtfertigt keine vollständige Sperre des verfügbaren geschützten Guthabens. Die Bank muss Leistungen aus diesem Guthaben im vertraglich vereinbarten Rahmen ermöglichen. Andere mögliche Sperrgründe sind gesondert zu prüfen. Wie schnell muss die Bank eine P-Konto-Bescheinigung berücksichtigen? Ab dem zweiten auf die Vorlage folgenden Geschäftstag muss sie die Angaben beachten. Deshalb ist ein Nachweis über den Eingang so wichtig. Eine längere interne Bearbeitungszeit hebt die gesetzliche Vorgabe nicht auf. Sind Nachzahlungen über 500 Euro immer pfändbar? Nein, die 500-Euro-Grenze gilt nicht pauschal für sämtliche Nachzahlungen. Je nach Leistungsart genügt eine Bescheinigung oder es ist eine gerichtliche Festsetzung des geschützten Betrags erforderlich. Besonders bei Lohn- und Rentennachzahlungen sollte der richtige Nachweisweg frühzeitig geklärt werden. Was ist zu tun, wenn wegen der Sperre die Miete ausfällt? Die Bank sollte sofort schriftlich zur Freigabe aufgefordert werden, mit Schutzunterlagen und einem Nachweis der Dringlichkeit. Bleibt geschütztes Geld blockiert, sollten Schuldnerberatung oder anwaltliche Hilfe den passenden Eilantrag prüfen. Eine Beschwerde bei der Aufsicht allein sichert keine rechtzeitige Auszahlung.

22. September 2026

Rentnerinnen und Rentner mit Schulden dürfen seit dem 1. Juli 2026 einen etwas höheren Betrag ihrer monatlichen Rente behalten. Nach der neuen Pfändungstabelle ist ein monatlicher Nettobetrag bis 1.589,99 Euro vollständig unpfändbar, sofern keine bevorrechtigten Forderungen vorliegen. Auf einem Pfändungsschutzkonto werden monatlich 1.590 Euro automatisch geschützt. Beide Beträge liegen praktisch auf derselben Höhe, beruhen jedoch auf unterschiedlichen Berechnungsvorschriften. Neue Pfändungsgrenze gilt seit Juli 2026 Der gesetzliche Grundbetrag nach § 850c Zivilprozessordnung ist zum 1. Juli 2026 von 1.555 Euro auf 1.587,40 Euro gestiegen. Da die amtliche Pfändungstabelle in Zehn-Euro-Stufen arbeitet, bleibt bei einer gewöhnlichen Pfändung ein monatliches Einkommen bis einschließlich 1.589,99 Euro vollständig unangetastet. Die Deutsche Rentenversicherung nennt deshalb 1.589,99 Euro als neue Grenze für Schuldner ohne Unterhaltspflichten. Die Werte gelten nach der amtlichen Pfändungsfreigrenzenbekanntmachung 2026 bis zum 30. Juni 2027. Gesetzliche Renten dürfen grundsätzlich wie Arbeitseinkommen gepfändet werden. Das ergibt sich aus § 54 Absatz 4 SGB I, wonach laufende Sozialleistungen unter den für Arbeitseinkommen geltenden Bedingungen pfändbar sind. Schutzregelung seit 1. Juli 2026 Geschützter Betrag Gesetzlicher Grundbetrag nach § 850c ZPO 1.587,40 Euro Nach Pfändungstabelle vollständig unpfändbar bis 1.589,99 Euro Automatischer Grundfreibetrag auf dem P-Konto 1.590,00 Euro Zuschlag für die erste unterhaltsberechtigte Person 597,42 Euro Zuschlag für die zweite bis fünfte Person jeweils 332,83 Euro Rentenpfändung und Kontopfändung sind zwei verschiedene Vorgänge Bei einer direkten Rentenpfändung erhält die Deutsche Rentenversicherung einen Pfändungs- und Überweisungsbeschluss. Sie berechnet dann anhand der Pfändungstabelle, welcher Teil der Rente an den Gläubiger abgeführt werden muss. Daneben kann ein Gläubiger das Konto des Rentners pfänden. Selbst wenn die Rentenversicherung die Rente vollständig auszahlt, ist das Guthaben auf einem gewöhnlichen Girokonto nicht automatisch bis 1.590 Euro geschützt. Für den Schutz vor einer Kontopfändung wird deshalb ein P-Konto benötigt. Wie die Pfändung einer Rente auf dem Konto abläuft, erläutert auch der Beitrag „Darf die Rente bei Schulden gepfändet werden?“. Auf dem P-Konto sind automatisch 1.590 Euro geschützt Der P-Konto-Betrag ergibt sich aus dem gesetzlichen Grundbetrag von 1.587,40 Euro, der nach § 899 ZPO auf den nächsten vollen Zehn-Euro-Betrag aufgerundet wird. Dadurch stehen auf einem gepfändeten P-Konto monatlich 1.590 Euro zur Verfügung. Dieser Grundschutz gilt unabhängig davon, ob das Guthaben aus einer gesetzlichen Rente, einer Betriebsrente, Arbeitseinkommen oder Zahlungen anderer Personen stammt. Entscheidend ist die Summe des verfügbaren Guthabens innerhalb des jeweiligen Kalendermonats. Wer bereits ein P-Konto besitzt, musste wegen der Erhöhung zum 1. Juli 2026 keinen neuen Antrag stellen. Banken und Sparkassen müssen den neuen Grundfreibetrag automatisch berücksichtigen, wie auch die Verbraucherzentrale zum P-Konto erläutert. Wann Rentner ihre P-Konto-Bescheinigung nicht erneuern müssen Die bloße Erhöhung der gesetzlichen Beträge ist normalerweise kein Grund, eine neue P-Konto-Bescheinigung vorzulegen. Sind beispielsweise Unterhaltspflichten bereits ordnungsgemäß bescheinigt, muss das Kreditinstitut die neuen gesetzlichen Zuschläge grundsätzlich selbst zugrunde legen. Rentner sollten dennoch im Onlinebanking, auf dem Kontoauszug oder bei der Bank prüfen, welcher Freibetrag tatsächlich hinterlegt ist. Zeigt das Konto weiterhin einen alten Betrag, sollte die Bank unverzüglich schriftlich auf die seit Juli 2026 geltenden Werte hingewiesen werden. Auch der interne Beitrag „Mindestens 1.590 Euro sind jetzt geschützt“ erklärt die neuen Beträge und die automatische Anpassung. In diesen Fällen wird eine neue Bescheinigung benötigt Eine neue oder geänderte Bescheinigung ist erforderlich, wenn erstmals zusätzliche Freibeträge beansprucht werden. Das betrifft beispielsweise Rentner, die einem Ehepartner oder einem Kind gesetzlichen Unterhalt gewähren, Kindergeld auf ihrem Konto empfangen oder bestimmte Sozialleistungen für weitere Haushaltsmitglieder erhalten. Auch Veränderungen müssen der Bank mitgeteilt werden. Zieht ein unterhaltsberechtigtes Kind aus, endet eine Unterhaltspflicht oder kommt eine weitere unterhaltsberechtigte Person hinzu, kann der bisher eingetragene Betrag zu hoch oder zu niedrig sein. Eine P-Konto-Bescheinigung können unter anderem Familienkassen, Sozialleistungsträger, Arbeitgeber, Rechtsanwälte und anerkannte Schuldnerberatungsstellen ausstellen. Die Bank muss die bescheinigten Angaben spätestens ab dem zweiten Geschäftstag nach Vorlage beachten. Bank darf nach zwei Jahren eine neue Bescheinigung verlangen Eine unbefristet ausgestellte P-Konto-Bescheinigung muss das Kreditinstitut mindestens zwei Jahre berücksichtigen. Danach darf es gemäß § 903 ZPO eine neue Bescheinigung verlangen, ist dazu aber nicht verpflichtet. Will die Bank die alte Bescheinigung künftig nicht mehr anerkennen, muss sie den Kontoinhaber mindestens zwei Monate vorher informieren. Rentner haben dadurch Zeit, sich an eine Schuldnerberatungsstelle oder den zuständigen Sozialleistungsträger zu wenden. Vor Ablauf der zwei Jahre darf die Bank nur dann einen neuen Nachweis fordern, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die bisherigen Angaben falsch geworden sind. Ein allgemeiner Verdacht oder die jährliche Erhöhung der Pfändungsbeträge genügt dafür nicht. Individueller Gerichtsbeschluss wird nicht immer automatisch geändert Besondere Vorsicht ist geboten, wenn der pfändungsfreie Betrag nicht über eine gewöhnliche P-Konto-Bescheinigung, sondern durch einen älteren Gerichtsbeschluss oder durch eine Vollstreckungsbehörde festgesetzt wurde. Enthält die Entscheidung einen festen Eurobetrag, wird dieser durch die neue Tabelle möglicherweise nicht automatisch angehoben. Betroffene sollten bei der Stelle, die den Beschluss oder Bescheid erlassen hat, eine Anpassung beantragen. Bei privaten Gläubigern ist meist das Vollstreckungsgericht zuständig, während bei Finanzämtern oder anderen öffentlichen Gläubigern die jeweilige Vollstreckungsbehörde angesprochen werden muss. Bis zur Änderung kann die Bank an den alten Betrag gebunden sein. Rentner sollten deshalb nicht abwarten, wenn auf dem Konto weiterhin ein deutlich niedrigerer individueller Freibetrag angezeigt wird. Bei einer höheren Rente wird nicht der gesamte Mehrbetrag gepfändet Die Grenze von 1.589,99 Euro bedeutet nicht, dass bei einer um wenige Euro höheren Rente plötzlich der gesamte Betrag oberhalb von 1.590 Euro wegfällt. Die Pfändungstabelle sieht eine schrittweise Berechnung vor. Bei einer monatlichen Nettorente zwischen 1.650 und 1.659,99 Euro sind beispielsweise 43,82 Euro pfändbar, wenn keine Unterhaltspflichten berücksichtigt werden. Der übrige Betrag bleibt dem Rentner erhalten. Unterhaltspflichten erhöhen den geschützten Bereich deutlich. Bei einer anerkannten Unterhaltspflicht weist die amtliche Tabelle erst ab einer monatlichen Nettorente von 2.190 Euro einen pfändbaren Betrag aus. Erhält ein Rentner neben der gesetzlichen Rente noch Arbeitseinkommen oder eine Betriebsrente, können mehrere Einkünfte auf gerichtliche Anordnung zusammengerechnet werden. Es reicht daher nicht immer aus, jede Zahlung getrennt mit der Freigrenze zu vergleichen. Für Unterhaltsschulden gelten strengere Regeln Die Grenze von 1.589,99 Euro gilt vor allem bei gewöhnlichen Forderungen, etwa aus Krediten, unbezahlten Rechnungen oder Kaufverträgen. Bei gesetzlichen Unterhaltsschulden kann das Vollstreckungsgericht nach § 850d ZPO einen niedrigeren unpfändbaren Betrag festsetzen. Dem Schuldner muss zwar weiterhin das Geld für den notwendigen eigenen Lebensunterhalt verbleiben. Er kann sich bei bevorrechtigten Unterhaltsforderungen aber nicht uneingeschränkt auf die gewöhnliche Pfändungstabelle berufen. Abweichungen sind außerdem bei Forderungen aus vorsätzlich begangenen unerlaubten Handlungen möglich. Die Überschrift „bis 1.590 Euro geschützt“ gilt daher nicht ausnahmslos für jede Schuldenart. Rentennachzahlungen können den Freibetrag überschreiten Probleme entstehen häufig, wenn die Deutsche Rentenversicherung eine Nachzahlung für mehrere Monate auf einmal überweist. Der Kontoeingang liegt dann möglicherweise weit über dem monatlichen P-Konto-Freibetrag, obwohl die monatliche Rente für sich genommen unpfändbar wäre. Nach § 904 ZPO können Rentennachzahlungen zusätzlich geschützt werden. Bei einer Nachzahlung bis 500 Euro kann der Rentenversicherungsträger den Betrag für die Bank bescheinigen. Übersteigt die Nachzahlung 500 Euro, kann ein Antrag beim Vollstreckungsgericht erforderlich sein. Das Gericht prüft dann, welcher Betrag bei einer Verteilung auf die betroffenen Monate unpfändbar geblieben wäre. Rentner sollten sich möglichst schon vor der Auszahlung einer angekündigten Nachzahlung beraten lassen. Weitere typische Schwierigkeiten beschreibt der Beitrag „Rente: P-Konto reicht nicht immer – diese drei Fallen blockieren das Konto“. Nicht verbrauchtes Guthaben bleibt nur begrenzte Zeit geschützt Wird der monatliche P-Konto-Freibetrag nicht vollständig verbraucht, kann das übrige geschützte Guthaben in die drei folgenden Kalendermonate übertragen werden. Verfügungen werden dabei zunächst mit dem ältesten Guthaben verrechnet. Das P-Konto ist deshalb nicht dafür gedacht, über längere Zeit größere Ersparnisse anzusammeln. Bleibt übertragenes Guthaben zu lange auf dem Konto, kann es nach Ablauf der gesetzlichen Frist pfändbar werden. Rentner sollten auf dem Kontoauszug darauf achten, welcher Betrag im laufenden Monat noch verfügbar ist und wann übertragene Beträge ihren Schutz verlieren. Das Kreditinstitut muss über das noch pfändungsfreie Guthaben und über einen drohenden Verlust des Schutzes informieren. Was Rentner mit einer drohenden Pfändung jetzt tun sollten Wer nur ein gewöhnliches Girokonto besitzt und bereits eine Kontopfändung erhalten hat, sollte sofort die Umwandlung in ein P-Konto verlangen. Die Umwandlung ist kostenlos und muss bei einer bereits erfolgten Pfändung spätestens innerhalb von vier Geschäftstagen durchgeführt werden. Anschließend ist zu prüfen, ob der automatische Freibetrag von 1.590 Euro ausreicht. Unterhaltspflichten, Kindergeld, bestimmte Sozialleistungen und Nachzahlungen können einen zusätzlichen Schutz rechtfertigen. Liegt bereits eine Bescheinigung vor, sollte geprüft werden, wie lange sie gilt und ob die darin bescheinigten Lebensumstände noch stimmen. Bei einem festgesetzten Freibetrag aus einem älteren Gerichtsbeschluss kann ein Änderungsantrag notwendig sein. Kurzes Beispiel aus der Praxis Der alleinstehende Rentner Hans erhält monatlich 1.570 Euro gesetzliche Nettorente. Gegen ihn wird wegen einer alten Kreditforderung vollstreckt, doch seine laufende Rente liegt unter der neuen Pfändungsgrenze und darf bei einer gewöhnlichen Rentenpfändung nicht gekürzt werden. Hans hat sein Girokonto bereits in ein P-Konto umgewandelt. Dort sind seit Juli 2026 automatisch 1.590 Euro im Monat geschützt, sodass ihm seine monatliche Rente vollständig zur Verfügung bleibt. Im September erhält Hans zusätzlich eine Rentennachzahlung von 720 Euro. Weil der gesamte Kontoeingang nun über dem P-Konto-Freibetrag liegt und die Nachzahlung mehr als 500 Euro beträgt, beantragt er rechtzeitig beim Vollstreckungsgericht die Freigabe des unpfändbaren Nachzahlungsanteils. Häufige Fragen zur Pfändung der Rente 1. Ist eine Rente unter 1.590 Euro immer unpfändbar? Bei einer gewöhnlichen Pfändung und ohne weitere Einkünfte ist eine monatliche Nettorente bis 1.589,99 Euro nach der seit Juli 2026 geltenden Tabelle vollständig unpfändbar. Ausnahmen können insbesondere bei bevorrechtigten Unterhaltsforderungen bestehen. 2. Muss ich wegen der neuen Grenze mein P-Konto aktualisieren lassen? Der automatische Grundfreibetrag von 1.590 Euro muss von der Bank selbst angepasst werden. Ein neuer Antrag oder eine neue Bescheinigung ist allein wegen der gesetzlichen Erhöhung grundsätzlich nicht erforderlich. 3. Wann brauche ich eine neue P-Konto-Bescheinigung? Eine neue Bescheinigung wird benötigt, wenn zusätzliche Ansprüche erstmals entstehen oder sich die bescheinigten Verhältnisse ändern. Außerdem darf die Bank bei einer unbefristeten Bescheinigung nach zwei Jahren einen neuen Nachweis verlangen. 4. Reicht es aus, dass die Rente selbst unpfändbar ist? Nein. Nach der Überweisung kann zusätzlich eine Kontopfändung bestehen, für die ein eigener Kontoschutz benötigt wird. Ohne P-Konto kann auch eine zuvor ungekürzt ausgezahlte Rente auf dem Girokonto blockiert werden. 5. Was passiert bei einer Rente über 1.590 Euro? Nicht jeder Euro oberhalb der Grenze wird vollständig gepfändet. Die amtliche Pfändungstabelle legt in Zehn-Euro-Stufen fest, welcher Teil der Rente an den Gläubiger abgeführt werden darf. 6. Wie werden Rentennachzahlungen geschützt? Bei Nachzahlungen bis 500 Euro kann regelmäßig eine Bescheinigung des Rentenversicherungsträgers verwendet werden. Bei höheren Nachzahlungen kann ein Antrag beim Vollstreckungsgericht notwendig sein, damit der für frühere Monate bestimmte Betrag freigegeben wird.

22. September 2026

Eine Heizkostenabrechnung kann vollständig aussehen und trotzdem eine Lücke enthalten, die Mietern bares Geld bringt: die fehlende Aufschlüsselung der CO₂-Kosten. Werden die gesetzlich vorgeschriebenen Angaben nicht ausgewiesen, dürfen Betroffene ihren abgerechneten Heizkostenanteil um drei Prozent kürzen. Bei 2.000 Euro Heizkosten sind das 60 Euro – selbst wenn die eigentliche Nachzahlung deutlich niedriger ausfällt. Entscheidend ist allerdings, ob tatsächlich eine Pflichtangabe zur CO₂-Aufteilung fehlt und die Abrechnung unter das Gesetz fällt. Was der Vermieter offenlegen muss Nach § 7 Absatz 3 des CO₂-Kostenaufteilungsgesetzes muss die Heizkostenabrechnung den persönlichen CO₂-Kostenanteil des Mieters, die Einstufung des Gebäudes beziehungsweise der Wohnung und die Berechnungsgrundlagen ausweisen. Eine einzelne Zeile „CO₂-Kosten“ mit einem Eurobetrag erklärt deshalb noch nicht ausreichend, wie die Belastung zustande kommt. Erkennbar sein muss, welche Daten zur Einstufung führen und wie daraus der Mieteranteil berechnet wird. Dazu gehören insbesondere der berücksichtigte CO₂-Ausstoß, die zugrunde gelegte Wohnfläche, der Abrechnungszeitraum und die angewandte Kostenverteilung. Bestimmt der Vermieter den persönlichen CO₂-Kostenanteil nicht oder fehlen die vorgeschriebenen Informationen, sieht Absatz 4 ein Kürzungsrecht von drei Prozent vor. Auch die Verbraucherberatung zum Prüfen von Heizkostenabrechnungen weist ausdrücklich auf diesen Anspruch hin. Drei Prozent vom Heizkostenanteil – vor Abzug der Vorauszahlungen Berechnungsgrundlage ist der Betrag, den die Heizkostenabrechnung dem einzelnen Mieter als Heizkosten zuordnet, bevor seine Vorauszahlungen abgezogen werden. Die Kürzung beschränkt sich weder auf den ausgewiesenen CO₂-Betrag noch auf die am Ende verlangte Nachzahlung. Weist die Abrechnung beispielsweise 2.000 Euro Heizkosten und 1.700 Euro Vorauszahlungen aus, beträgt die Nachforderung zunächst 300 Euro. Bei bestehendem Kürzungsrecht werden 60 Euro abgezogen, sodass noch 240 Euro zu zahlen sind. Andere Betriebskosten wie Müllabfuhr oder Hausreinigung gehören nicht in diese Rechnung. Ebenso wenig berechtigt die Vorschrift dazu, pauschal drei Prozent der gesamten Miete einzubehalten. Die Regel gilt bereits für Abrechnungszeiträume ab 2023 Die CO₂-Kostenaufteilung gilt für Abrechnungszeiträume, die am oder nach dem 1. Januar 2023 beginnen; das ergibt sich aus § 11 CO₂KostAufG. Eine 2026 zugestellte Abrechnung für das Kalenderjahr 2025 kann deshalb bereits unter das Kürzungsrecht fallen. Betroffen sind insbesondere Heizungen mit Gas oder Heizöl sowie erfasste Wärmelieferungen. Bei einer ausschließlich mit Strom betriebenen Wärmepumpe entsteht dagegen nicht allein deshalb ein Kürzungsanspruch, weil die Abrechnung keine CO₂-Kostenaufteilung enthält; entscheidend ist der gesetzliche Anwendungsbereich. Wo Mieter die Angaben finden sollten Eine bestimmte Seitenzahl oder ein einheitliches Formular schreibt das Gesetz nicht vor. Die Angaben müssen Bestandteil der Heizkostenabrechnung sein und können auch in einer zugehörigen Anlage stehen. Mieter sollten deshalb sämtliche Abrechnungsseiten nach Begriffen wie „Kohlendioxidkosten“, „CO₂-Kostenaufteilung“ oder „Vermieteranteil“ durchsuchen. Dass auf dem Deckblatt nur Verbrauch, Kosten und Nachzahlung stehen, beweist noch keinen Verstoß. Umgekehrt ersetzt eine allgemeine Erklärung zum CO₂-Preis nicht die konkreten Daten des abgerechneten Gebäudes und der eigenen Wohnung. Auch ein Hinweis auf den Energieausweis liefert für sich genommen nicht die vorgeschriebene Berechnung. Musterabrechnung: So wird die CO₂-Aufteilung nachvollziehbar Der folgende fiktive Ausschnitt zeigt eine vereinfachte Abrechnung für ein gasbeheiztes Wohngebäude im Jahr 2025, ohne gesetzliche Sonderfälle. Für die Beispielwohnung wird ein nach dem geltenden Heizkostenschlüssel ermittelter Kostenanteil von zehn Prozent angenommen. Angabe in der Abrechnung Beispielwert Was sich daraus ergibt Abrechnungszeitraum 01.01.–31.12.2025 Die Berechnung umfasst ein vollständiges Jahr. Wohnfläche des Gebäudes 400 m² Bezugsfläche für die Einstufung. CO₂-Ausstoß des Gebäudes 12.000 kg Emissionen des abgerechneten Verbrauchs. Ausstoß je Quadratmeter und Jahr 30,0 kg CO₂/m² 12.000 kg geteilt durch 400 m². Einstufung und Aufteilung Stufe 5: Mieter 60 %, Vermieter 40 % Einordnung in die gesetzliche Tabelle. CO₂-Kosten des Gebäudes 785,40 Euro brutto Ausgangsbetrag für die Aufteilung. Abzug des Vermieteranteils 314,16 Euro 40 Prozent von 785,40 Euro. Verbleibender Anteil aller Mieter 471,24 Euro Dieser Betrag wird auf die Wohnungen verteilt. CO₂-Kosten der Beispielwohnung 47,12 Euro Zehn Prozent von 471,24 Euro, gerundet. Die Einstufung folgt der gesetzlichen Aufteilungstabelle, die Berechnung des spezifischen Ausstoßes richtet sich nach § 5 CO₂KostAufG. Der persönliche Kostenanteil ergibt sich anschließend aus dem anzuwendenden Heizkostenschlüssel und lässt sich nicht automatisch allein aus dem Wohnflächenanteil ableiten. Die ausgewiesenen CO₂-Kosten stecken bereits in den Brennstoffkosten und dürfen nicht nochmals zusätzlich aufgeschlagen werden. Ausführlicher erläutert Gegen-Hartz, wann Vermieter einen Teil der CO₂-Kosten selbst tragen müssen. Fehlende Angaben und falsche Berechnungen unterscheiden Fehlen im Beispiel die Einstufung oder die Berechnungsgrundlagen, betrifft das unmittelbar die gesetzliche Informationspflicht. Sind dagegen alle erforderlichen Angaben vorhanden, wurde aber mit einer falschen Wohnfläche gerechnet, muss die Abrechnung berichtigt werden; nicht jeder Rechenfehler begründet automatisch die Drei-Prozent-Kürzung. Ein unzulässig auf den Mieter abgewälzter Vermieteranteil wird durch das Kürzungsrecht auch nicht nachträglich zulässig. Der Anspruch auf eine korrekte Kostenverteilung ist von der Kürzung wegen fehlender Pflichtangaben zu unterscheiden. Bei besonders niedrigen Emissionen kann der Vermieteranteil nach der gesetzlichen Tabelle null Prozent betragen, ohne dass deshalb die vorgeschriebenen Angaben entfallen. Beruft sich der Vermieter auf Einschränkungen etwa durch Denkmalschutz, muss er die Voraussetzungen einer geringeren Beteiligung nach § 9 CO₂KostAufG nachweisen. So machen Mieter den Fehler geltend Eine Beanstandung sollte den Abrechnungszeitraum, die konkret fehlenden Angaben und den berechneten Kürzungsbetrag nennen. Sinnvoll ist eine nachweisbare schriftliche Mitteilung an den Vermieter oder die zuständige Hausverwaltung, verbunden mit der Aufforderung, die Abrechnung zu vervollständigen. Wer die Zahlen überprüfen möchte, kann Einsicht in die zugrunde liegenden Belege verlangen. Besonders hilfreich sind die Rechnungen der Brennstoff- oder Wärmelieferanten, mit denen sich die ausgewiesenen Emissionen und CO₂-Kosten abgleichen lassen. Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung müssen dem Vermieter grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang mitgeteilt werden. Welche Bedeutung diese Frist hat, erläutert unser Beitrag über rechtzeitige Einwendungen gegen überhöhte Betriebskosten. Diese Einwendungsfrist verschiebt eine fällige Nachzahlung nicht automatisch. Ist die Berechtigung der Kürzung noch ungeklärt, kommt eine Zahlung unter ausdrücklichem Rückforderungsvorbehalt in Betracht; die konkrete Beanstandung sollte trotzdem rechtzeitig erfolgen. Praxisbeispiel: 60 Euro weniger Nachzahlung Die fiktive Mieterin Petra erhält für ihre gasbeheizte Wohnung eine Abrechnung mit 2.000 Euro Heizkosten und einer Nachforderung von 300 Euro. Weder die Abrechnung noch ihre Anlagen enthalten die vorgeschriebene CO₂-Aufteilung. Petra benennt die fehlenden Angaben und macht unter Hinweis auf § 7 Absatz 4 CO₂KostAufG eine Kürzung von 60 Euro geltend. Im Beispiel erkennt die Hausverwaltung den Abzug an und verlangt nur noch 240 Euro. Sechs Fragen und Antworten zur Drei-Prozent-Kürzung Reicht es, wenn irgendwo ein CO₂-Betrag steht? Nein, zusätzlich müssen die Einstufung des Gebäudes beziehungsweise der Wohnung und die Berechnungsgrundlagen ausgewiesen sein. Außerdem muss der persönliche CO₂-Kostenanteil des Mieters erkennbar werden. Wovon werden die drei Prozent berechnet? Vom persönlichen Heizkostenanteil laut Abrechnung vor Abzug der Vorauszahlungen. Bei 2.000 Euro beträgt die Kürzung 60 Euro, unabhängig davon, ob die Nachzahlung beispielsweise nur 300 Euro ausmacht. Gibt es für jede fehlende CO₂-Angabe weitere drei Prozent? Nein, § 7 Absatz 4 sieht für die dort genannten Verstöße eine Kürzung um drei Prozent vor. Aus drei fehlenden Angaben werden deshalb nicht automatisch neun Prozent. Kann ich die Kürzung auch nach einer Zahlung noch verlangen? Eine bereits geleistete Zahlung schließt eine rechtzeitige Beanstandung und einen möglichen Rückforderungsanspruch grundsätzlich nicht aus. Ob Geld zurückverlangt werden kann, hängt unter anderem von den Voraussetzungen des Kürzungsrechts, eingehaltenen Fristen und möglichen Vereinbarungen ab. Was gilt bei einem eigenen Gasvertrag? Wer selbst Gas für die Wohnungsheizung bezieht, muss einen geschuldeten Vermieteranteil nach § 6 Absatz 2 CO₂KostAufG innerhalb von zwölf Monaten nach der Lieferantenabrechnung in Textform geltend machen. Die Drei-Prozent-Kürzung einer Vermieter-Heizkostenabrechnung lässt sich nicht einfach auf die Rechnung des eigenen Gasversorgers übertragen. Darf ich wegen fehlender Angaben die gesamte Nachzahlung verweigern? Das Drei-Prozent-Kürzungsrecht allein erlaubt keinen pauschalen Einbehalt der gesamten Nachforderung. Weitere Abzüge oder Zurückbehaltungsrechte benötigen eine eigene rechtliche Grundlage.

22. September 2026

Eine günstige Mietwohnung vorübergehend deutlich teurer weiterzuvermieten, kann den Hauptmieter am Ende die Wohnung kosten. Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass der gesetzliche Anspruch auf eine Untervermietungserlaubnis nicht dazu dient, mit fremdem Wohneigentum einen Gewinn durch Untervermietung zu erzielen. Wer mehr verlangt, als zur Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen nötig ist, kann sich deshalb nicht auf das berechtigte Interesse nach § 553 BGB berufen, so der BGH. "Das Urteil bedeutet jedoch nicht, dass Untervermietung generell untersagt ist", warnt der Sozialrechtsexperte Dr. Utz Anhalt von Gegen-Hartz.de. "Weiterhin geschützt ist der Wunsch, die eigenen Wohnkosten während einer Abwesenheit oder nach einer persönlichen Veränderung zu senken. Gefährlich wird es aber nun, wenn aus der Untervermietung ein Geschäft wird und der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters handelt." BGH bestätigt Räumung nach gewinnbringender Untervermietung Aber um was ging es konkret in diesem Urteil? Der Bundesgerichtshof entschied am 28. Januar 2026 über einen Streit aus Berlin. Das Verfahren trägt das Aktenzeichen VIII ZR 228/23. Der beklagte Mann hatte seit Anfang 2009 eine Zweizimmerwohnung gemietet und zahlte zunächst eine monatliche Nettokaltmiete von 460 Euro, später waren es 497,35 Euro. Wegen eines zeitweisen Auslandsaufenthalts hatte die Vermieterin die Untervermietung zunächst bis Ende Januar 2020 gestattet. Als der Aufenthalt länger dauerte, schloss der Mieter für die Zeit ab Februar 2020 einen neuen Untermietvertrag mit zwei Personen. Vereinbart waren 962 Euro Nettokaltmiete zuzüglich Betriebs- und Heizkosten, insgesamt 1.100 Euro monatlich. Damit verlangte der Hauptmieter mehr als das Doppelte seiner damaligen Nettokaltmiete. Seine erneute Bitte um Erlaubnis blieb unbeantwortet, dennoch setzte er die Überlassung fort. Nach einer Besichtigung und einer Abmahnung verlangte die Vermieterin, das Untermietverhältnis zu beenden. Der Mann lehnte dies ab und verwies darauf, seine laufenden Kosten ausgleichen zu müssen. Daraufhin kündigte die Vermieterin im Februar 2022 fristlos und zusätzlich ordentlich. Das Amtsgericht Charlottenburg wies die Räumungsklage zunächst ab, das Landgericht Berlin gab ihr in der Berufung jedoch statt. Der BGH bestätigte die ordentliche Kündigung und wies die Revision des Mieters zurück. Ausschlaggebend war die unerlaubte, gewinnbringende Untervermietung, an der der Mann auch nach der Abmahnung festgehalten hatte. Die Wohnung musste deshalb geräumt und an die Vermieterin herausgegeben werden. Kosten senken bleibt ein berechtigtes Interesse Nach § 553 Absatz 1 BGB kann ein Wohnungsmieter unter bestimmten Voraussetzungen verlangen, einen Teil der Wohnung einem Dritten zu überlassen. Das setzt voraus, dass nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entstanden ist. Ein solches Interesse kann etwa vorliegen, wenn sich die finanzielle oder persönliche Lebenssituation geändert hat. Der Wunsch, die eigene Mietbelastung zu verringern, genügt grundsätzlich. Nach der Rechtsprechung muss der Mieter nicht erst nachweisen, dass er ohne die Einnahmen in eine wirtschaftliche Notlage geraten würde. Eine beruflich bedingte Abwesenheit, eine Trennung oder der Wunsch nach einer Wohngemeinschaft können eine Untervermietung daher weiterhin rechtfertigen. Der gesetzliche Schutz reicht nach dem neuen BGH-Urteil aber nur bis zur Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen. Einnahmen oberhalb dieser Kosten sind nicht mehr von dem berechtigten Interesse umfasst. Ein Hauptmieter hat deshalb keinen Anspruch darauf, dass der Eigentümer eine solche gewinnbringende Weitervermietung genehmigt. Das Urteil ist kein vollständiges Verbot jeder höheren Untermiete Die Formulierung, ein Gewinn mit der Untermiete sei für alle Mieter ausnahmslos verboten, wäre zu weitgehend. Der BGH hat vor allem entschieden, wann ein gesetzlicher Anspruch auf Zustimmung fehlt. Treffen Mieter und Vermieter ausdrücklich eine weitergehende Vereinbarung, ist deren Inhalt gesondert zu prüfen. Auch ein Bußgeld oder eine Straftat folgt nicht allein daraus, dass die Untermiete höher als die Hauptmiete ist. Mietrechtlich kann der Unterschied jedoch schwer wiegen, weil eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung eine Vertragsverletzung darstellt. Bei einer deutlichen Gewinnerzielung kann der Mieter nicht einwenden, der Vermieter hätte ohnehin zustimmen müssen. Hinzu kommen mögliche Ansprüche der Untermieter, wenn die verlangte Miete gegen Vorschriften zur Miethöhe verstößt. Im Berliner Ausgangsfall hielt bereits das Landgericht die vereinbarte Nettokaltmiete auch nach den Regeln der Mietpreisbremse für zu hoch. Der BGH musste diese Frage nicht mehr abschließend entscheiden, weil bereits die Gewinnerzielung und die fehlende Erlaubnis für die Räumungsentscheidung ausreichten. Wann eine Untermiete als gewinnbringend gilt Eine feste Eurogrenze oder einen allgemein zulässigen prozentualen Aufschlag hat der BGH nicht genannt. Verglichen werden die Einnahmen aus der Untervermietung mit den wohnungsbezogenen Aufwendungen des Hauptmieters. Dazu gehören insbesondere die eigene Miete sowie die tatsächlich getragenen Betriebs- und Heizkosten. Wird nur ein Zimmer überlassen, dürfen nicht ohne Weiteres die gesamten Kosten der Wohnung an den Untermieter weitergereicht werden. Die Größe des Zimmers, die Mitbenutzung von Küche, Bad und Flur sowie der beim Hauptmieter verbleibende Wohnanteil müssen nachvollziehbar einbezogen werden. Eine Berechnung sollte deshalb offenlegen, wie der verlangte Betrag entstanden ist. Bei einer möblierten Untervermietung können zusätzliche Leistungen den Betrag erhöhen. Der BGH ließ allerdings offen, ob und in welchem Umfang solche Leistungen bei der Gewinnberechnung zu berücksichtigen sind. Im entschiedenen Fall konnte der Mieter keine Leistungen belegen, die den sehr hohen Abstand zwischen Haupt- und Untermiete erklärt hätten. Ein bloßer Hinweis auf Möbel, Hausrat, Haushaltsgeräte oder Fahrräder genügt daher nicht. Wer einen Möblierungsanteil verlangt, sollte Inventar, Alter, Zeitwert und monatlichen Kostenansatz dokumentieren. Ein frei geschätzter Pauschalbetrag kann den Verdacht einer verdeckten Gewinnerzielung sogar verstärken. Situation Mögliche rechtliche Folge Die Untermiete deckt einen nachvollziehbaren Anteil der eigenen Wohnkosten Bei einem später entstandenen berechtigten Interesse kann ein Anspruch auf Zustimmung nach § 553 BGB bestehen. Die Untermiete liegt deutlich über den eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen Ein gesetzlich geschütztes Interesse an der Gewinnerzielung besteht nach dem BGH-Urteil nicht. Die Untervermietung beginnt, obwohl der Vermieter nicht zugestimmt hat Die Gebrauchsüberlassung verletzt grundsätzlich den Mietvertrag. Der Mieter setzt die unerlaubte Untervermietung trotz Abmahnung fort Eine ordentliche Kündigung und anschließend eine Räumungsklage können gerechtfertigt sein. Für Möbel oder weitere Leistungen wird ein belegbarer Betrag berechnet Eine Berücksichtigung kann in Betracht kommen; der BGH hat die genaue Berechnung noch nicht festgelegt. Schweigen des Vermieters ist keine Zustimmung Der Berliner Mieter hatte die Hausverwaltung per E-Mail um eine weitere Erlaubnis gebeten, erhielt darauf aber keine Antwort. Das berechtigte ihn nicht dazu, die Wohnung eigenmächtig zu überlassen. Nach § 540 BGB benötigt der Mieter grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters, bevor er den Gebrauch der Wohnung einem Dritten überlässt. Eine Anfrage und ein gesetzlicher Anspruch auf Zustimmung sind zudem nicht dasselbe wie eine bereits erteilte Genehmigung. Verweigert der Vermieter eine Erlaubnis zu Unrecht, kann der Mieter seinen Anspruch gerichtlich verfolgen. Die Untervermietung vor einer Zustimmung bleibt dennoch riskant. Der Antrag sollte schriftlich gestellt werden und den Namen des Untermieters, den Zeitraum, die betroffenen Räume und die geplante Miethöhe nennen. Ebenso sinnvoll ist eine verständliche Kostenberechnung. So lässt sich später belegen, dass keine kommerzielle Weitervermietung beabsichtigt war. Die Überlassung der ganzen Wohnung ist noch schwieriger § 553 BGB gewährt unter den dort genannten Voraussetzungen einen Anspruch auf Erlaubnis zur Überlassung eines Teils des Wohnraums. Wer die Wohnung vollständig aus der Hand gibt, kann sich nicht ohne Weiteres auf diese Vorschrift stützen. Bei längerer Abwesenheit ist deshalb wichtig, ob der Hauptmieter noch einen eigenen Teil der Wohnung für sich behält. Ein zurückbehaltener Schlüssel allein löst das Problem nicht automatisch. Auch einzelne persönliche Gegenstände in der Wohnung führen nicht in jedem Fall dazu, dass rechtlich nur ein Teil überlassen wird. Vor einer vollständigen Weitergabe sollte daher eine ausdrückliche Genehmigung für den konkreten Zeitraum eingeholt werden. Eine Abmahnung ist ein ernstes Warnsignal Im entschiedenen Fall hatte die Vermieterin den Hauptmieter zunächst abgemahnt und die Beendigung der unerlaubten Untervermietung verlangt. Er hielt trotzdem an dem Untermietverhältnis fest. Dieses Verhalten erhöhte das Gewicht der Pflichtverletzung und führte schließlich zur wirksamen ordentlichen Kündigung. Nach § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB kann ein Vermieter ordentlich kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt. Ob diese Schwelle erreicht ist, hängt immer von den Umständen des einzelnen Falls ab. Eine unerlaubte Untervermietung führt daher nicht in jeder Konstellation automatisch zum Wohnungsverlust. Entscheidend können die Höhe des Gewinns, die Dauer der Weitervermietung, die vorherige Kommunikation und die Reaktion auf eine Abmahnung sein. Ein kleiner und nachvollziehbar korrigierter Rechenfehler ist anders zu bewerten als eine über Jahre fortgesetzte kommerzielle Vermietung. Wer eine Abmahnung erhält, sollte sie deshalb nicht ignorieren und die verlangte Untermiete sofort rechtlich prüfen lassen. Auch Untermieter tragen ein erhebliches Risiko Das Urteil betrifft nicht nur Hauptmieter und Eigentümer. Endet das Hauptmietverhältnis nach einer wirksamen Kündigung, kann der Eigentümer die Herausgabe der Wohnung grundsätzlich auch von den Untermietern verlangen. Der Untermietvertrag verschafft ihnen keinen dauerhaften Schutz gegenüber dem Eigentümer. Untermieter sollten sich deshalb vor Vertragsabschluss die schriftliche Untervermietungserlaubnis zeigen lassen. Außerdem sollten sie prüfen, wie sich ein auffällig hoher Möblierungs- oder Servicezuschlag zusammensetzt. Bei einer überhöhten Miete können je nach Wohnort und Vertragsgestaltung die Vorschriften der Mietpreisbremse sowie Rückzahlungsansprüche zu prüfen sein. Was Mieter aus dem Urteil mitnehmen sollten Die Untervermietung bleibt ein wichtiges Mittel, um eine Wohnung trotz Auslandsaufenthalt, Trennung oder gestiegener Wohnkosten zu behalten. Sie darf nach der Entscheidung aber nicht dazu genutzt werden, eine günstige Hauptmiete in regelmäßige Zusatzeinnahmen umzuwandeln. Der Schutz des § 553 BGB endet dort, wo die Einnahmen die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen übersteigen. Vor Abschluss des Untermietvertrags sollten Mieter ihre Kosten belegen, den Anteil des überlassenen Wohnraums berechnen und mögliche Zusatzleistungen getrennt ausweisen. Erst danach sollte die schriftliche Zustimmung des Vermieters eingeholt werden. Wer bereits ohne Erlaubnis untervermietet, sollte besonders nach einer Abmahnung schnell reagieren. Eine Übersicht weiterer mietrechtlicher Entwicklungen bietet der Beitrag „Mietrecht: BGH schränkt Untervermietung für Mieter ein“. Die neue Entscheidung schafft zwar mehr Klarheit zur Gewinnerzielung, lässt aber Fragen zur Berechnung von Möblierungsanteilen und zusätzlichen Leistungen offen. Gerade bei hohen Beträgen bleibt deshalb eine Prüfung des konkreten Vertrags sinnvoll. Praxisbeispiel: zum BGH Urteil Ein möbliertes Zimmer wird zu teuer weitervermietet Eine Hauptmieterin zahlt für eine 80 Quadratmeter große Wohnung monatlich 1.000 Euro Nettokaltmiete und 250 Euro Betriebs- und Heizkosten. Nach einem Arbeitsplatzwechsel möchte sie ein 20 Quadratmeter großes Zimmer untervermieten und verlangt dafür einschließlich Mitbenutzung von Küche und Bad 850 Euro. Den Betrag begründet sie pauschal mit der Möblierung, obwohl Bett, Schrank und Schreibtisch bereits mehrere Jahre alt sind. Die Hauptmieterin darf zwar einen nachvollziehbaren Anteil ihrer Wohnkosten und gegebenenfalls einen belegbaren Betrag für die Möbel ansetzen. Sie kann jedoch nicht ohne Berechnung einen Großteil ihrer gesamten Wohnungskosten auf den Bewohner eines einzelnen Zimmers abwälzen. Liegt die Untermiete deutlich über dem zugeordneten Kostenanteil, kann der Vermieter die Erlaubnis verweigern. Zieht der Untermieter trotzdem ein und setzt die Hauptmieterin das Vertragsverhältnis nach einer Abmahnung fort, riskiert sie die ordentliche Kündigung. Sicherer wäre eine transparente Kalkulation, ein moderater und belegter Möblierungsanteil sowie die schriftliche Genehmigung vor der Schlüsselübergabe.

22. September 2026

Jobcenter-Mieten für Schrottimmobilien: Eigentümern soll Enteignung drohen Heruntergekommene Häuser, schlechte Wohnbedingungen und trotzdem laufende Mieteinnahmen aus Sozialleistungen: Gegen dieses Geschäftsmodell will die Bundesregierung den Kommunen mehr Befugnisse geben. Eigentümer, die verbindliche Instandsetzungsanordnungen beharrlich ignorieren, sollen im äußersten Fall ihre Immobilie durch Enteignung verlieren können. Die am 21. September 2026 veröffentlichte Bundestagsmeldung erläutert dies. Warum Schrottimmobilien auch ein Jobcenter-Thema sind Im Aktionsplan gegen Sozialleistungsmissbrauch und Ausbeutung verbindet die Bundesregierung den Umgang mit Schrottimmobilien ausdrücklich mit missbräuchlichen Vermietungen. Genannt werden unter anderem überbelegte und nicht bewohnbare Unterkünfte. Zugleich sollen Jobcenter stärker darauf achten, unangemessene Mieten für solche Unterkünfte nicht zu übernehmen. Damit geraten die Einnahmen derjenigen in den Blick, die aus schlechten Wohnverhältnissen ein Geschäft machen wollen. Menschen im Leistungsbezug können dabei selbst Opfer von Ausbeutung sein, wie auch der Aktionsplan anerkennt. Wer Missbrauch bekämpfen will, muss deshalb die Verantwortlichen treffen und zugleich die Bewohner schützen. Enteignung soll erst am Ende stehen Der Gesetzentwurf zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts sieht einen zusätzlichen Enteignungszweck im Baugesetzbuch vor. Er betrifft Problemimmobilien mit erheblichen nachteiligen Auswirkungen auf ihr soziales oder städtebauliches Umfeld. Voraussetzung soll sein, dass der Eigentümer einem bestandskräftigen Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot nicht nachkommt. Eine einzelne unterlassene Reparatur würde dafür ebenso wenig genügen wie allein die Tatsache, dass ein Jobcenter die Miete finanziert. Auch bliebe eine Enteignung an die verfassungsrechtlichen Anforderungen gebunden: Nach Artikel 14 des Grundgesetzes muss sie dem Allgemeinwohl dienen und auf einer gesetzlichen Grundlage beruhen, die eine Entschädigung regelt. Diese Befugnisse sollen Kommunen bekommen Die geplanten Änderungen sollen es Städten und Gemeinden erleichtern, den Gebäudezustand festzustellen und notwendige Maßnahmen durchzusetzen. Die Bundestagsmeldung beschreibt dafür mehrere Instrumente. Instrument Geplante Änderung Praktische Bedeutung Kommunales Vorkaufsrecht Die Möglichkeiten bei Problemimmobilien sollen erweitert werden. Kommunen sollen beim Verkauf leichter selbst zum Zug kommen können. Betretungsrechte Zusätzliche Befugnisse zur Ermittlung des Gebäudezustands sind vorgesehen. Bauliche Missstände sollen sich besser nachweisen lassen. Instandsetzungs- und Rückbaugebote Widerspruch und Anfechtungsklage sollen bei Problemimmobilien den Vollzug nicht automatisch aufschieben. Angeordnete Maßnahmen sollen schneller durchgesetzt werden können. Enteignung als letztes Mittel Beharrliche Missachtung eines verbindlichen Instandsetzungsgebots soll einen zusätzlichen Zugriff ermöglichen. Eigentümer sollen notwendige Verbesserungen nicht dauerhaft blockieren können. Das Vorkaufsrecht soll auch bei Eigentumswohnungen greifen Die Regierungsantwort nennt beim Vorkaufsrecht konkrete Erweiterungen. Bei Problemimmobilien sollen auch Verkäufe einzelner Eigentumswohnungen erfasst werden können. Außerdem soll die Gemeinde beim Zugriff noch keinen konkreten späteren Verwendungszweck angeben müssen. Besichtigungen werden erleichtert, Rechtsschutz bleibt möglich Die vorgesehenen Betretungsrechte können auch bewohnte Räume betreffen und damit Mieter unmittelbar berühren. Nach der Entwurfsbegründung geht es um die Besichtigung des baulichen Zustands zur Vorbereitung bestimmter Maßnahmen. Eine Durchsuchung persönlicher Gegenstände erlaubt diese Regelung ausdrücklich nicht. Auch der geplante Wegfall der automatischen Vollzugspause beseitigt den Rechtsschutz nicht. Eigentümer sollen weiterhin gerichtlich gegen die Gebote vorgehen und einen vorläufigen Stopp beantragen können, erläutert die Bundesregierung. Eine Klage allein würde dafür künftig jedoch nicht mehr ausreichen. Mehr Befugnisse, aber kein zusätzliches Förderprogramm Für Erwerb und Sanierung plant der Bund derzeit keine zusätzliche Unterstützung außerhalb der Städtebauförderung. Die Antwort nennt zudem keine erwarteten Fallzahlen für zusätzliche Enteignungen und keine erhobenen Daten zum zusätzlichen Personal- und Kostenaufwand der Kommunen. Das wirft eine praktische Frage auf: Wer setzt die neuen Möglichkeiten tatsächlich um? Ein heruntergekommenes Haus wird durch einen Eigentümerwechsel noch nicht bewohnbar. Aus redaktioneller Sicht wird sich der Erfolg daran messen lassen müssen, ob Kommunen Reparaturen durchsetzen, gefährliche Zustände beenden und für Bewohner tragfähige Lösungen erreichen. Was Leistungsberechtigte jetzt beachten sollten Für die Übernahme der Unterkunftskosten bleibt § 22 SGB II die rechtliche Grundlage. Aus der angekündigten Baugesetzänderung folgt für sich genommen keine Kürzung der persönlichen Leistungen. Welche Miete anerkannt wird, muss das Jobcenter anhand der geltenden Vorschriften und des konkreten Falls beurteilen. Wer unter erheblichen Wohnungsmängeln leidet, sollte den Zustand dokumentieren und den Vermieter nachweisbar informieren; die Pflicht zur Mängelanzeige ergibt sich aus § 536c BGB. Bei einer Mietminderung müssen Leistungsberechtigte auch die Auswirkungen auf ihre Unterkunftskosten beachten. Dazu erläutert Gegen-Hartz, wie Betroffene eine Mietminderung dem Jobcenter richtig mitteilen. Drohen Mietschulden oder der Verlust der Wohnung, ist frühzeitige Unterstützung durch eine Sozial- oder Mieterberatung sinnvoll. Welche Schwierigkeiten bei maroden Unterkünften entstehen können, beschreibt der Beitrag über Mietschulden in einer Schrottimmobilie und die Prüfung durch das Jobcenter. Anhörung am 23. September: Die Entscheidung steht noch aus Der Bundestagsausschuss für Wohnen, Stadtentwicklung, Bauwesen und Kommunen hat für den 23. September 2026 von 16.30 bis 18.30 Uhr eine öffentliche Anhörung zum sogenannten BauGB-Upgrade angesetzt. Gegenstand ist der Gesetzentwurf mit der Drucksachennummer 21/6588. Eine Anhörung ist ein Beratungsschritt und ersetzt keinen abschließenden Gesetzesbeschluss. Kurzes Praxisbeispiel: Miete fließt, Reparaturen bleiben aus Ein Fall zeigt die beabsichtigte Wirkung: Eine Familie erhält Leistungen vom Jobcenter und lebt in einem Mehrfamilienhaus mit undichtem Dach, stark feuchten Wänden und beschädigten Sanitäranlagen. Der Eigentümer nimmt weiter Miete ein, lässt die Schäden aber trotz wiederholter Aufforderungen nicht beheben. Die Familie dokumentiert die Zustände und wendet sich an die zuständige kommunale Behörde. Unter den geplanten Vorschriften könnte die Kommune den Zustand leichter untersuchen und ein erforderliches Instandsetzungsgebot wirksamer verfolgen. Missachtet der Eigentümer auch eine bestandskräftige Anordnung und liegen sämtliche weiteren Voraussetzungen vor, käme als letzter Schritt eine Enteignung in Betracht. Für die Familie zählt am Ende, ob sie tatsächlich sicher und menschenwürdig wohnen kann.

22. September 2026

Rechtsanwalt Markus Karpinski klärt über die Rechtslage bei Pflegebedürftigkeit und Sozialhilfe auf. Demzufolge dürfe ein Ehegatte nicht auf Grundsicherungs-Niveau gesetzt werden. Denn dieses würde einen Anreiz zur Trennung schaffen und damit gegen den grundgesetzlichen Schutz von Ehe und Familie nach Art. 6 Grundgesetz verstoßen. Sozialämter handeln oft falsch Laut Karpinski würden Sozialämter häufig falsch handeln und Einkommen wie Vermögen des Ehegatten heranziehen. Dies täten sie, weil sie den Paragrafen 19 Abs. 2 des SGB XII falsch interpretierten. In diesem würde vermutet, dass sich Ehegatten gegenseitig unterstützten, nicht aber vorausgesetzt, und diese Vermutung könne wiederlegt werden, wie Bundessozialgericht und der Bundesgerichtshof bestätigt hätten. So hätte die Rechtsprechung bestätigt, dass vom Ehegatten nicht mehr Unterstützung gefordert werden dürfte, als die zu der er unterhaltsrechtlich verpflichtet sei, führt Karpinski aus. Das Sozialamt müsse dem Ehegatten mehr belassen als den Sozialhilfesatz, wenn ein Pflegebedürftiger Sozialhilfe erhalte. Der Ehepartner müsse regelmäßig die Hälfte des gemeinsamen Nettoeinkommens behalten dürfen. In der Praxis, so Karpinski, würden sich Sozialämter jedoch daran nicht halten und dem Ehepartner kaum mehr lassen als einem Leistungsberechtigten beim SGB II. Verstoß gegen den besonderen Schutz der Ehe und Familie Dies dürfe, so Karpinski, jedoch nicht geschehen, Es würde nämlich einen Anreiz zur Trennung schaffen und somit gegen den besonderen Schutz von Ehe und Familie in Art. 6 des Grundgesetzes verstoßen. Warum handeln die Sozialämter falsch? Laut Karpinski handeln die Sozialämter nach der Devise des Paragrafen 19, Abs. 2 Sozialgesetzbuch XII und sehen sich berechtigt, vom Einkommen des Ehepartners so viel zu berechnen, dass diesem nur das Existenzminimum übrig bleibe. Das Bundessozialgericht hätte jedoch klargestellt, dass besagter Absatz lediglich die Vermutung äußere, dass Ehegatten bereit seien, Einkommen und Vermögen bis an die Grenze der eigenen Sozialhilfebedürftigkeit füreinander einzusetzen. Eine gesetzliche Vermutung könne jedoch widerlegt werden. Was können Betroffene tun? Um zu verhindern, selbst in die Sozialhilfebedürftigkeit gepresst zu werden, reiche es für Ehepartner aus, so Karpinski, bereits beim Antrag klarzustellen, dass er nur so viel von seinem Einkommen zahlt, wie er auch bei einer Trennung zahlen müsste. Damit sei die gesetzliche Vermutung, auf die die Sozialämter sich beziehen, widerlegt. Wie ist die Rechtsgrundlage? Karpinski zitiert Urteile, auf die er seine Rechtsansicht stützt. So entschied das Bundessozialgericht 2012 (Az. B 8 SO 13/11 R). Das Bundessozialgericht hätte darin formuliert, der Gesetzgeber gehe "typisierend davon aus", dass Ehegatten sich bis zur Grenze der eigenen Sozialhilfebedürftigkeit unterstützten. Dies entspräche, so Karpinski, einer Vermutung. 2010 hätte das BSG unterstrichen, dass es (lediglich) eine Vermutung geäußert würde (Az. B 14 AS 51/09 R). Es handle sich, so das das BSG damals ausdrücklich, nicht um eine Rechtspflicht. Der Bundesgerichtshof hätte 2016 entschieden, dass der Ehepartner nur Unterhalt in Höhe des Trennungsunterhaltes zu zahlen habe. (Az. XII ZB 485/14) Dies sei, laut BGH, auch sozial- wie verfassungsrechtlich begründet. Wäre es nämlich umgekehrt, dann würde dies ein Privileg für die Ehepartner darstellen, die sich bei Heimaufnahme des Pflegebedürftigen vom Partner trennten. Ein solches Privileg würde aber dem besonderen Schutz von Ehe und Familie nach Art. 6 Grundgesetz widersprechen.

22. September 2026

Für Mieterinnen und Mieter bringt das neue Gebäudemodernisierungsgesetz eine wichtige Veränderung bei den Heizkosten. Entscheidet sich ein Vermieter nach dem Inkrafttreten der Reform für eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung, kann er bestimmte laufende Kosten künftig nicht mehr vollständig auf seine Mieter übertragen. Die Beteiligung beginnt allerdings nicht sofort. Ab dem 1. Januar 2028 werden bei den erfassten Anlagen insbesondere CO₂-Kosten und bei Gasheizungen auch Gasnetzentgelte zwischen Vermieter und Mieter grundsätzlich hälftig geteilt. Ab 2029 kommt eine weitere Kostenart hinzu: Vermieter müssen sich dann auch an den Kosten der vorgeschriebenen klimafreundlicheren Brennstoffanteile beteiligen. Eine pauschale Halbierung der gesamten Heizkosten ist damit jedoch ausdrücklich nicht verbunden. Das neue Heizungsgesetz gilt bereits seit Ende Juli 2026 Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz ist am 29. Juli 2026 in Kraft getreten. Es hat die bisherigen Regeln für den Einbau neuer Heizungsanlagen erheblich verändert und lässt Eigentümern bei der Auswahl der Heiztechnik wieder mehr Möglichkeiten. Auch neue Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen können damit weiterhin eingebaut werden. Wer als Vermieter eine solche Anlage auswählt, muss jedoch die später steigenden Anforderungen an die verwendeten Brennstoffe und die neuen Vorgaben zur Kostenverteilung berücksichtigen. Der Bundestag hatte während des Gesetzgebungsverfahrens ausdrücklich vorgesehen, Vermieter an den Folgekosten einer neu eingebauten fossilen Heizungsanlage zu beteiligen. Die gesetzlichen Änderungen betreffen dabei vor allem Anlagen, die nach Inkrafttreten der Reform neu eingebaut werden. Die Behauptung, Mieter hätten bisher alle CO₂-Kosten bezahlt, stimmt so nicht Bei Berichten über die Reform entsteht teilweise der Eindruck, Vermieter hätten sich bisher überhaupt nicht an den CO₂-Kosten beteiligt. Das ist bei Wohngebäuden bereits seit dem 1. Januar 2023 nicht mehr richtig. Nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz werden die CO₂-Kosten schon heute zwischen Mietern und Vermietern aufgeteilt. Wie hoch der jeweilige Anteil ist, hängt bei den bisher erfassten Wohngebäuden vom CO₂-Ausstoß je Quadratmeter Wohnfläche ab. Bei einem energetisch sehr schlechten Gebäude kann der Vermieter nach dem bisherigen Stufenmodell bis zu 95 Prozent der CO₂-Kosten tragen. Bei einem sehr effizienten Gebäude können dagegen bis zu 100 Prozent beim Mieter verbleiben. Wie Fehler bei dieser Berechnung erkannt werden können, erläutert Gegen-Hartz ausführlich im Beitrag „CO₂-Kosten falsch verteilt: Mieter sollten den Vermieteranteil nachrechnen“. Ab 2028 gilt bei neuen fossilen Heizungen eine 50-zu-50-Aufteilung Für bestimmte neu eingebaute fossile Heizungsanlagen ändert sich das bisherige System ab 2028. Bei den erfassten Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen werden die CO₂-Kosten dann grundsätzlich zu jeweils 50 Prozent von Mietern und Vermietern getragen. Bei einer Gasheizung kommt ein weiterer Posten hinzu. Auch die Gasnetzentgelte werden ab dem 1. Januar 2028 grundsätzlich zur Hälfte dem Vermieter und zur Hälfte den Mietern zugerechnet. Netzentgelte sind die Gebühren für die Nutzung und den Betrieb der Gasnetze. Sie machen nur einen Teil der Gasrechnung aus und dürfen nicht mit dem gesamten Gaspreis verwechselt werden. Kostenposten Was künftig gilt CO₂-Kosten Bei den erfassten neu eingebauten fossilen Heizungen ab 1. Januar 2028 grundsätzlich 50 Prozent Mieter und 50 Prozent Vermieter. Gasnetzentgelte Bei erfassten neuen Gasheizungen ab 1. Januar 2028 grundsätzlich hälftige Aufteilung. Vorgeschriebener klimafreundlicher Brennstoffanteil Ab 2029 Beteiligung des Vermieters an den gesetzlich erfassten Kosten, wobei die besondere Kostenaufteilung begrenzt ist. Normaler Gas-, Öl- oder Flüssiggasverbrauch Keine allgemeine Halbierung. Diese Kosten können weiterhin nach den üblichen miet- und heizkostenrechtlichen Regeln verteilt werden. Die normale Gasrechnung wird nicht halbiert Für Mieter ist diese Unterscheidung besonders wichtig. Aus der neuen 50-zu-50-Regel folgt nicht, dass ein Vermieter künftig die Hälfte der gesamten Jahresrechnung für Erdgas bezahlt. Der normale Preis für die tatsächlich verbrauchte Energie bleibt grundsätzlich ein umlagefähiger Heizkostenbestandteil. Die Abrechnung richtet sich weiterhin nach dem Mietvertrag sowie den Vorgaben der Heizkostenverordnung. Auch der individuelle Verbrauch bleibt deshalb für die Höhe der Abrechnung wichtig. Wer deutlich mehr Wärme verbraucht als vergleichbare Haushalte im selben Gebäude, kann trotz der neuen Vermieterbeteiligung eine hohe Heizkostenrechnung erhalten. Weitere Änderungen bei der verbrauchsabhängigen Abrechnung behandelt Gegen-Hartz im Beitrag „Neue Nebenkostenpflicht trifft Millionen Mieter: Das ändert sich bei der Heizkostenabrechnung“. Ab 2029 werden klimafreundlichere Brennstoffe vorgeschrieben Wer nach der Reform eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss zudem die sogenannte Bio-Treppe berücksichtigen. Von 2029 an müssen steigende Anteile bestimmter klimafreundlicherer Brennstoffe eingesetzt werden. Der vorgeschriebene Anteil beginnt 2029 bei mindestens zehn Prozent und steigt 2030 auf mindestens 15 Prozent. Ab 2035 sind mindestens 30 Prozent und ab 2040 mindestens 60 Prozent vorgesehen. Dabei können beispielsweise Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas oder gesetzlich anerkannte Wasserstoffprodukte eingesetzt werden. Wie teuer diese Energieträger in einigen Jahren tatsächlich sein werden, lässt sich derzeit nicht verlässlich vorhersehen. Damit die möglichen Mehrkosten nicht allein bei den Bewohnern landen, müssen sich Vermieter ab 2029 auch an den gesetzlich erfassten Kosten dieses vorgeschriebenen Brennstoffanteils beteiligen. Die besondere Beteiligung ist allerdings auf einen Brennstoffanteil von höchstens 30 Prozent begrenzt. Die 50-zu-50-Regel ist nicht für jeden Mieter günstiger So positiv die neue Kostenbeteiligung zunächst klingt, sie kann bei den CO₂-Kosten sogar zu einer Verschlechterung führen. Entscheidend ist, wie hoch der Vermieteranteil nach dem bisherigen Stufenmodell gewesen wäre. In einem sehr gut gedämmten Gebäude können Mieter profitieren. Mussten sie nach dem bisherigen Modell beispielsweise 90 oder sogar 100 Prozent der CO₂-Kosten tragen, sinkt ihr Anteil bei einer erfassten neuen fossilen Heizung grundsätzlich auf 50 Prozent. Anders sieht es in einem Gebäude mit sehr hohem CO₂-Ausstoß aus. Dort kann der Vermieter nach dem bisherigen System bis zu 95 Prozent der CO₂-Kosten übernehmen, während auf die Bewohner lediglich fünf Prozent entfallen. Wird in einem solchen Gebäude eine von der Reform erfasste neue fossile Heizung eingebaut, kann die feste 50-zu-50-Verteilung für die Mieter beim CO₂-Posten ungünstiger sein. Die Aussage, das Gesetz entlaste automatisch jeden Mieter, greift deshalb zu kurz. Alte Gas- und Ölheizungen fallen nicht automatisch unter die neue Regel Eine weitere Einschränkung ist für Millionen Haushalte wichtig. Eine bereits vorhandene Gas- oder Ölheizung fällt nicht allein deshalb unter die neue 50-zu-50-Regel, weil sie im Jahr 2028 oder später noch betrieben wird. Für solche Bestandsanlagen gelten bei der Aufteilung der CO₂-Kosten grundsätzlich weiterhin die bisherigen Vorschriften. Das bedeutet, dass die Kosten abhängig vom CO₂-Ausstoß des Gebäudes verteilt werden. Für Mieter wird das Einbaudatum der Heizungsanlage deshalb zu einer wichtigen Information. Aus der Heizkostenabrechnung allein lässt sich nicht immer sofort erkennen, ob die neue oder die bisherige Regel anzuwenden ist. Vermieter müssen ihren eigenen Kostenanteil herausrechnen Wird ein Mehrfamilienhaus gemeinsam mit Wärme versorgt, muss der Vermieter zunächst die Kosten ermitteln, die unter die neue Beteiligung fallen. Seinen eigenen Anteil darf er anschließend nicht über die Heizkostenabrechnung wieder auf die Bewohner verteilen. Mieter sollten daher besonders darauf achten, ob Netzentgelte, CO₂-Kosten und später die Kosten des vorgeschriebenen Brennstoffanteils nachvollziehbar dargestellt werden. Eine pauschale Sammelposition ohne ausreichende Erläuterung kann die Überprüfung erschweren. Grundsätzlich dürfen ohnehin nicht sämtliche Ausgaben eines Vermieters als Betriebskosten an die Bewohner weitergereicht werden. Welche Positionen ausgeschlossen sind, zeigt der Gegen-Hartz-Beitrag „Diese Posten dürfen Vermieter nicht mehr über die Nebenkosten abrechnen“. Auch Mieter mit eigenem Gasvertrag können betroffen sein In einigen Wohnungen schließt nicht der Vermieter, sondern der Mieter selbst den Gasvertrag mit einem Energieversorger ab. Der Energieversorger stellt dann zunächst dem Mieter die vollständige Rechnung in Rechnung. Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass der Vermieter von seiner gesetzlichen Beteiligung befreit wäre. Bei einer von der neuen Regel erfassten Heizungsanlage kann ein Erstattungsanspruch gegenüber dem Vermieter bestehen. Betroffene sollten Rechnungen, Preisaufstellungen und Zahlungsnachweise deshalb aufbewahren. Aus den Unterlagen muss nachvollziehbar hervorgehen, welche Kosten tatsächlich entstanden sind und welche Beträge nach den gesetzlichen Vorschriften auf den Vermieter entfallen. Für Vermieter gibt es nur begrenzte Ausnahmen Das Gesetz enthält eine Härtefallregelung, mit der bestimmte Vermieter von Teilen der neuen Kostenbeteiligung befreit werden können. Eine kleine Zahl vermieteter Wohnungen reicht dafür jedoch nicht automatisch aus. Außerhalb eines offiziell festgelegten angespannten Wohnungsmarktes müssen mehrere Bedingungen gemeinsam erfüllt sein. Unter anderem darf der Vermieter nicht mehr als sechs Wohnungen vermieten, die Miete muss ausreichend weit unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen und das Gebäude muss einer schlechten Effizienzklasse zugeordnet sein. Zusätzlich muss die Kostenbeteiligung für den Vermieter eine persönliche Härte darstellen, die auch unter Berücksichtigung der Interessen des Mieters nicht zumutbar wäre. In angespannten Wohnungsmärkten gelten strengere Voraussetzungen. Eine weitere Sonderregel kann bei einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen bestehen. Auch diese Ausnahme ist an Bedingungen gebunden. Ein Heizungstausch kann trotzdem eine Mieterhöhung auslösen Die Beteiligung des Vermieters an späteren Betriebskosten bedeutet nicht, dass der Einbau einer neuen Heizung für Mieter grundsätzlich kostenlos bleibt. Ein Heizungstausch kann unter bestimmten Voraussetzungen als Modernisierung behandelt werden und damit eine Mieterhöhung ermöglichen. Vermieter dürfen allerdings nicht beliebige Kosten auf die Miete schlagen. Fördermittel müssen berücksichtigt werden, und Kosten für reine Erhaltungs- oder Reparaturarbeiten sind von umlagefähigen Modernisierungsausgaben zu unterscheiden. Auch Form, Berechnung und Begründung einer Modernisierungsmieterhöhung müssen den gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Einen Überblick über typische Grenzen bietet der Gegen-Hartz-Beitrag „Mieterhöhung: Das dürfen Vermieter nicht einfach durchdrücken“. Der Wechsel der Wärmeversorgung erlaubt nicht jede neue Kostenposition Auch ein Wechsel des Heizsystems bedeutet nicht automatisch, dass sämtliche dadurch entstehenden Kosten künftig als Betriebskosten verlangt werden dürfen. Der Bundesgerichtshof hat 2026 die Grenzen bei der Umstellung auf eine gewerbliche Wärmelieferung erneut verdeutlicht. Besonders problematisch kann es werden, wenn Bewohner ihre Heizung zuvor selbst betrieben und die Energiekosten unmittelbar an ihren Versorger gezahlt haben. Mehr zu den Entscheidungen lesen Mieter im Gegen-Hartz-Beitrag „BGH stoppt neue Heizkosten der Vermieter“. Für Mieter lohnt sich künftig ein genauer Blick auf vier Angaben Heizkostenabrechnungen werden durch die Reform nicht einfacher. Besonders wichtig werden künftig das Einbaudatum der Heizungsanlage, die Heizungsart, die gesondert ausgewiesenen CO₂-Kosten und bei Gasheizungen die Höhe der Netzentgelte. Ab 2029 kommt die Angabe zum vorgeschriebenen klimafreundlicheren Brennstoffanteil hinzu. Nur wenn diese Kosten nachvollziehbar dargestellt werden, lässt sich prüfen, ob der Vermieter seinen eigenen Anteil tatsächlich abgezogen hat. Bei größeren Nachforderungen kann es sich deshalb lohnen, Belegeinsicht zu verlangen und die Berechnung prüfen zu lassen. Fehler bei der Kostenaufteilung können sich über mehrere Abrechnungsjahre zu erheblichen Beträgen summieren. Praxisbeispiel: 600 Euro bleiben beim Vermieter Ein Vermieter lässt nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes in einem Mehrfamilienhaus mit sechs gleich großen Wohnungen eine neue Gasheizung einbauen. Im Jahr 2028 fallen 480 Euro CO₂-Kosten und 720 Euro Gasnetzentgelte an, die von der neuen Regel erfasst werden. Die relevanten Kosten betragen zusammen 1.200 Euro. Davon muss der Vermieter grundsätzlich 600 Euro selbst tragen, während die übrigen 600 Euro nach den geltenden Abrechnungsregeln auf die Mietparteien verteilt werden. Bei einer rein rechnerisch gleichmäßigen Verteilung wären das 100 Euro je Wohnung. Die normalen Kosten des verbrauchten Erdgases werden dadurch jedoch nicht ebenfalls halbiert. Fragen und Antworten zum neuen Heizungsgesetz Muss der Vermieter ab 2028 die Hälfte meiner gesamten Heizkosten bezahlen? Nein. Die 50-zu-50-Regel betrifft nur bestimmte gesetzlich festgelegte Kostenbestandteile, insbesondere bei erfassten neuen fossilen Heizungen die CO₂-Kosten und bei Gasheizungen die Gasnetzentgelte. Der gewöhnliche Energieverbrauch wird nicht pauschal halbiert. Gilt die neue Regel auch für meine alte Gasheizung? Grundsätzlich nicht allein deshalb, weil die Anlage nach 2028 weiterläuft. Die besondere neue Kostenaufteilung betrifft vor allem fossile Heizungen, die nach Inkrafttreten des Gebäudemodernisierungsgesetzes neu eingebaut wurden. Ab wann müssen Vermieter Gasnetzentgelte mitbezahlen? Bei den von der Reform erfassten neuen Gasheizungen beginnt die hälftige Aufteilung grundsätzlich am 1. Januar 2028. Vermieter und Mieter tragen dann jeweils 50 Prozent der berücksichtigten Gasnetzentgelte. Was verändert sich 2029 zusätzlich? Ab 2029 gelten steigende Vorgaben für klimafreundlichere Brennstoffanteile bei neu eingebauten fossilen Heizungen. An den gesetzlich erfassten Kosten dieses verpflichtenden Anteils müssen sich Vermieter ebenfalls beteiligen, wobei die besondere Aufteilung begrenzt ist. Ist die neue 50-zu-50-Regel für jeden Mieter günstiger? Nein. In einem sehr effizienten Gebäude kann sie bei den CO₂-Kosten zu einer deutlichen Entlastung führen. In einem Gebäude mit sehr hohem CO₂-Ausstoß kann der Mieter dagegen beim CO₂-Anteil schlechter gestellt werden als nach dem bisherigen Stufenmodell, bei dem der Vermieter bis zu 95 Prozent übernehmen kann. Was sollten Mieter bei der nächsten Heizkostenabrechnung prüfen? Wichtig sind insbesondere Heizungsart und Einbaudatum sowie die ausgewiesenen CO₂-Kosten und Gasnetzentgelte. Bei einer erfassten neuen Anlage sollte nachvollziehbar sein, welcher Anteil beim Vermieter verbleibt und welcher Betrag tatsächlich auf die Mieter verteilt wurde.