Wer seine Mieter mit vorgetäuschtem Eigenbedarf zum Auszug bringt, muss unter Umständen auch für die Umzugsarbeit aufkommen, die diese selbst erledigt haben. Das Amtsgericht Berlin-Mitte erkannte dafür zwölf Euro pro Stunde an, lehnte aber einen großen Teil der weiteren Forderungen ab.
Insgesamt mussten die Vermieter 3.351,99 Euro zuzüglich Zinsen zahlen, teilweise als Schadenersatz und teilweise wegen einer überhöhten Miete.
Weil die Mieter mit den meisten ihrer Forderungen scheiterten, mussten sie allerdings 82 Prozent der Prozesskosten tragen (Urteil vom 28. Januar 2026, Az. 7 C 228/24).
Die Tochter sollte einziehen – doch daraus wurde nichts
Die Mieter hatten eine rund 92 Quadratmeter große Berliner Wohnung angemietet, deren Vertrag bis zum 31. Juli 2024 befristet war. Als Grund für die Befristung nannten die Vermieter die spätere Eigennutzung durch ihre Tochter.
Zusätzlich kündigten die Vermieter vorsorglich wegen Eigenbedarfs. Die Mieter verließen die Wohnung, doch die angekündigte Nutzung durch die Tochter blieb aus.
Nach der Beweisaufnahme war das Gericht überzeugt, dass zum Ende der Vertragslaufzeit kein konkreter Einzugswunsch mehr bestand. Die Tochter lebte längerfristig im Ausland und hatte keine Pläne für Studium oder Arbeit umgesetzt, die ihren Einzug wahrscheinlich gemacht hätten.
Höhere Miete angeboten statt Wohnung für die Tochter gebraucht
Gegen den behaupteten Bedarf sprach außerdem das Verhalten der Vermieter gegenüber den bisherigen Bewohnern. Sie hatten ihnen angeboten, das Mietverhältnis für weitere Jahre fortzusetzen – allerdings zu einer deutlich höheren Miete.
Ein solches Angebot beweist zwar noch keine Täuschung. Zusammen mit der Abwesenheit der Tochter, die auf keine geplante Rückkehr schließen ließ, wertete das Gericht es jedoch als Hinweis gegen einen ernsthaften Wunsch, die Wohnung zu nutzen.
Für Betroffene lohnt es sich deshalb, widersprüchliche Schreiben und Angebote aufzubewahren. Welche Umstände Verdacht begründen können, erläutert auch der Beitrag über vorgeschobene Eigenbedarfskündigungen.
Nicht jeder ausgebliebene Einzug beweist eine Täuschung
Zieht die angekündigte Person nicht ein, steht damit noch nicht fest, dass der Eigenbedarf erfunden war. Lebenspläne können sich ändern; die Vermieterseite muss aber nachvollziehbar erklären, weshalb die angekündigte Nutzung ausgeblieben ist.
Grundsätzlich müssen Mieter beweisen, dass die zur Begründung des Eigenbedarfs angegebenen Tatsachen nicht zutrafen. Weil sie die persönlichen Verhältnisse der Vermieter meist nicht kennen, trifft diese bei einem ausgebliebenen Einzug eine besondere Pflicht zur Erklärung.
Dabei darf Eigenbedarf nicht mit einer akuten Notlage verwechselt werden. Wie die Rechtsprechung zwischen einem berechtigten Wohnwunsch und unzulässigen Einwänden unterscheidet, zeigt die Entscheidung zur Eigenbedarfskündigung ohne vorherige Wohnungsnot.
Auch eigene Umzugsarbeit kann einen Geldanspruch begründen
Die praktische Besonderheit des Berliner Urteils liegt in der eigenen Arbeitsleistung der Mieter. Das Gericht erkannte an, dass notwendige Umzugsarbeit über den gewöhnlichen Verwaltungsaufwand hinausgeht und Kosten eines beauftragten Unternehmens ersparen kann.
Für diesen Aufwand setzte es zwölf Euro je Stunde an. Wer selbst Möbel trägt oder andere erforderliche Umzugsarbeiten erledigt, muss deshalb nicht schon daran scheitern, dass keine Rechnung einer Spedition vorliegt.
Der Betrag ist allerdings kein gesetzlicher Stundensatz für sämtliche Umzüge. Es handelt sich um die Bewertung in diesem Verfahren, bei der notwendiger Aufwand und nachvollziehbare Angaben zusammenkommen müssen.
Notieren Sie deshalb möglichst zeitnah, welche Arbeiten Sie an welchem Tag und wie lange erledigt haben. Eine nachvollziehbare Dokumentation ist überzeugender als eine erst Monate später geschätzte Gesamtsumme.
Schadenersatz bedeutet nicht die Erstattung jeder Ausgabe
Das Gericht erkannte neben eigener Arbeitszeit einzelne Umzugs-, Nachsende- und Telekommunikationskosten sowie bestimmte Renovierungs- und Anpassungskosten an. Die verlangten Maklerkosten und einen Schaden durch die behauptete höhere Miete der Ersatzwohnung sprach es dagegen nicht zu.
Entscheidend ist der Zusammenhang zwischen der Pflichtverletzung des Vermieters und der jeweiligen Ausgabe. Auch bei feststehendem vorgeschobenem Eigenbedarf müssen Mieter erklären, weshalb gerade diese Kosten durch den erforderlichen Wohnungswechsel entstanden sind.
| Streitpunkt | Ergebnis im Berliner Verfahren |
|---|---|
| Eigene notwendige Umzugsarbeit | Mit zwölf Euro je Stunde berücksichtigt |
| Schadenersatz für anerkannte Kosten insgesamt | 1.674,39 Euro zuzüglich Zinsen |
| Verlangte Maklerkosten | Nicht zugesprochen |
| Verlangter Mietdifferenzschaden | Nicht zugesprochen |
| Rückzahlung überhöhter Miete | 1.677,60 Euro zuzüglich Zinsen |
| Anteil der Mieter an den Prozesskosten | 82 Prozent |
Die zugesprochenen Beträge zeigen den Unterschied zwischen einem Anspruch dem Grunde nach und seiner nachweisbaren Höhe. Dass die Vermieter für den Auszug einstehen mussten, machte nicht jede Forderung der Mieter berechtigt.
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Warum die höhere neue Miete nicht ersetzt wurde
Bei der geforderten Mietdifferenz betrachtete das Amtsgericht nicht allein die tatsächlich vereinbarte Miete der Ersatzwohnung. Es stellte auf die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete ab und erkannte auf dieser Grundlage keinen ersatzfähigen Mehrbetrag an.
Daraus folgt kein allgemeiner Ausschluss höherer Wohnkosten als Schadenersatz. Der Fall zeigt aber, weshalb vor einer solchen Forderung auch die rechtlich zulässige Miethöhe der neuen Wohnung geprüft werden sollte.
Für diese Prüfung können Auskünfte des Vermieters zur Mietpreisbremse relevant sein. Auch eine angeführte Vormiete rechtfertigt nicht jede Forderung, wie der Beitrag über die Rückzahlung trotz gesenkter Vormiete erläutert.
Auch die alte Miete war zu hoch
Die Mieter hatten außerdem die Miethöhe ihrer bisherigen Wohnung beanstandet. Das Gericht stellte eine Überzahlung von monatlich 335,52 Euro fest und sprach ihnen für März bis Juli 2024 insgesamt 1.677,60 Euro zu.
Dieser Betrag beruhte auf der überhöhten Miete und der erfolgten Rüge, nicht auf der eigenen Umzugsarbeit.
Wer ebenfalls eine überhöhte Miete vermutet, sollte die Voraussetzungen einer Rückforderung nach der Mietpreisbremse prüfen lassen. Vertragsbeginn, Rüge und mögliche Ausnahmen können darüber entscheiden, welche Beträge zurückverlangt werden dürfen.
Trotz Teilerfolgs mussten die Mieter die meisten Prozesskosten tragen
Die Mieter gewannen zwar bei einzelnen Forderungen, unterlagen aber mit einem erheblichen Teil ihrer Klage. Das Amtsgericht legte ihnen deshalb 82 Prozent der Prozesskosten auf; die Vermieter mussten 18 Prozent übernehmen.
Für Betroffene ist das ein guter Grund, vor einer Klage jede Schadensposition einzeln prüfen zu lassen. Ein begründeter Vorwurf ersetzt weder Belege noch eine belastbare Berechnung.
Bei geringem Einkommen kann für die außergerichtliche Prüfung Beratungshilfe für anwaltliche Unterstützung infrage kommen. Besprechen Sie dabei auch, welche Forderungen sich belegen lassen und welches Kostenrisiko eine Klage auslöst.
Schon vor dem Auszug kann eine Prüfung die Wohnung sichern
Schadenersatz hilft erst, wenn der Wohnungsverlust bereits eingetreten ist. Wer eine Eigenbedarfskündigung erhält, sollte deshalb früh prüfen lassen, ob sie überhaupt wirksam ist.
Selbst echter Eigenbedarf kann an einer gesetzlichen Kündigungssperrfrist scheitern. Bei drohenden schweren Gesundheitsfolgen kommt außerdem ein Härteeinwand in Betracht, den ein aussagekräftiges ärztliches Attest stützen kann.
Wie stark die Interessen erkrankter Mieter im Einzelfall wiegen können, zeigt auch die Entscheidung zur Fortsetzung eines Mietverhältnisses trotz Eigenbedarfs. Diese Schutzmöglichkeiten betreffen den Verbleib in der Wohnung und sind von späteren Schadenersatzforderungen zu unterscheiden.
Häufige Fragen zu vorgetäuschtem Eigenbedarf
Reicht es für Schadenersatz, dass die angekündigte Person nicht einzieht?
Nein, der ausgebliebene Einzug ist zunächst ein wichtiges Indiz. Die Gründe und der zeitliche Ablauf müssen geprüft werden; eine nachvollziehbar erklärte spätere Änderung kann gegen eine Täuschung sprechen.
Können Mieter Geld für eigene Umzugsarbeit verlangen?
Das Amtsgericht Berlin-Mitte erkannte notwendige eigene Arbeitsleistungen an. Mieter sollten Tätigkeiten und Zeitaufwand möglichst genau dokumentieren.
Gelten zwölf Euro je Stunde für jeden Fall?
Nein, dieser Betrag stammt aus der konkreten gerichtlichen Bewertung. Andere Gerichte können den Aufwand abhängig von Tätigkeit und Nachweisen anders bemessen.
Muss der Vermieter die höhere Miete der neuen Wohnung zahlen?
Ein Mietdifferenzschaden kann grundsätzlich infrage kommen. Im Berliner Fall scheiterte die Forderung, wobei das Gericht die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete der Ersatzwohnung heranzog.
Können Schadenersatz und Mietrückzahlung zusammen verlangt werden?
Ja, wenn die Voraussetzungen beider Ansprüche erfüllt sind. Im entschiedenen Fall standen dem Schadenersatz wegen des Auszugs gesonderte Ansprüche wegen überhöhter Mietzahlungen gegenüber.
Warum mussten die Mieter trotz ihres Erfolgs Prozesskosten tragen?
Sie hatten erheblich mehr verlangt, als das Gericht ihnen zusprach. Wegen des weitgehenden Unterliegens entfielen 82 Prozent der Prozesskosten auf sie.
Quellen
Amtsgericht Berlin-Mitte: Urteil vom 28. Januar 2026 – 7 C 228/24, veröffentlichte Entscheidung und Rechtsprechungsnachweise bei dejure.org.
Grundeigentum-Verlag: Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf, Leitsätze zu 7 C 228/24.
ImmobilienScout24: Urteil Schadensersatz – Eigenbedarf.
Sauer Wolff Martin: Vorgetäuschter Eigenbedarf: Schadenersatz für Mieter, Mietrecht Info September 2026.
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Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF, History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
