Wer für seine Wohnung mehr bezahlt, als die Mietpreisbremse erlaubt, muss die überhöhte Miete nicht dauerhaft hinnehmen. Unter bestimmten Voraussetzungen können Mieter die Differenz zurückverlangen und zugleich eine Herabsetzung der laufenden Nettokaltmiete erreichen.
Ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 1. Juli 2026 stärkt den Auskunftsanspruch gegenüber Vermietern. Die Rückzahlung erfolgt allerdings nicht automatisch, sondern hängt von einer wirksamen Rüge, dem Zeitpunkt des Mietbeginns und möglichen gesetzlichen Ausnahmen ab.
BGH stärkt Auskunftsanspruch bei überhöhter Miete
Der Bundesgerichtshof entschied, dass Mieter Auskunft über Tatsachen verlangen können, die für die erlaubte Miethöhe wichtig sind. Dazu gehören insbesondere die Vormiete, frühere Mieterhöhungen und Modernisierungen.
Der Anspruch besteht auch dann, wenn der Vermieter eine vorgeschriebene Information vor Abschluss des Mietvertrags versäumt hat. Ein Gericht darf die Auskunftsklage nicht allein mit dem Argument abweisen, der Vermieter könne sich gegenwärtig ohnehin nicht auf die betreffende Ausnahme berufen.
Der Mieter darf selbst entscheiden, ob er vollständige Klarheit über die Berechnung seiner Miete verlangt. Das ergibt sich aus dem BGH-Urteil vom 1. Juli 2026 mit dem Aktenzeichen VIII ZR 211/23.
Im entschiedenen Fall ging es um eine 60,57 Quadratmeter große Wohnung in Berlin. Vereinbart war eine Nettokaltmiete von 734,50 Euro, obwohl die nach Ansicht der Vorinstanzen erlaubte Miete um monatlich 70,23 Euro niedriger lag.
Der BGH stellte das Urteil des Amtsgerichts wieder her. Die Vermieterin musste die überzahlte Miete für den eingeklagten Monat, die vorgerichtlichen Kosten und die Kosten des Berufungs- und Revisionsverfahrens tragen.
Weitere Einzelheiten und einen wichtigen Warnhinweis zur Auskunftsforderung enthält der Beitrag „BGH: Neues Auskunftsrecht von Mietern gegenüber Vermietern kann nach hinten losgehen“.
Was die Mietpreisbremse tatsächlich begrenzt
Die Mietpreisbremse gilt nicht automatisch in ganz Deutschland. Sie greift nur in Städten und Gemeinden, die von der jeweiligen Landesregierung als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen wurden.
Bei einer Wiedervermietung darf die vereinbarte Nettokaltmiete dort grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die gesetzliche Vorgabe findet sich in § 556d BGB.
Die ortsübliche Vergleichsmiete lässt sich häufig anhand des örtlichen Mietspiegels bestimmen. Dabei müssen unter anderem Wohnungsgröße, Baujahr, Lage, Ausstattung und weitere wohnwertbezogene Merkmale berücksichtigt werden.
Der Bundestag hat die bundesrechtliche Grundlage der Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert. Ob sie am konkreten Wohnort gilt, hängt trotzdem von einer wirksamen Landesverordnung ab.
Nur der überhöhte Teil der Mietvereinbarung ist unwirksam
Verstößt die Anfangsmiete gegen die Mietpreisbremse, wird nicht der gesamte Mietvertrag unwirksam. Unwirksam ist nur der Teil der Mietvereinbarung, der den erlaubten Höchstbetrag überschreitet.
Der Vermieter muss den darüber hinaus gezahlten Betrag nach § 556g BGB grundsätzlich herausgeben. Mieter können außerdem verlangen, dass für die Zukunft nur noch die erlaubte Nettokaltmiete berechnet wird.
Die Mietpreisbremse betrifft vor allem die Miethöhe bei Beginn eines neuen Mietverhältnisses. Sie schützt dagegen nicht automatisch vor späteren Mieterhöhungen während eines laufenden Vertrags.
Welche Voraussetzungen Vermieter bei einer späteren Erhöhung einhalten müssen, erklärt der Beitrag „Mieterhöhung: Das dürfen Vermieter nicht einfach durchdrücken“.
Die 30-Monats-Frist entscheidet über die Rückwirkung
Besonders wichtig ist die Frist von 30 Monaten. Wird der Verstoß innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses gerügt und läuft der Mietvertrag bei Zugang der Rüge noch, kann die überzahlte Miete grundsätzlich rückwirkend ab dem ersten Mietmonat verlangt werden.
Erfolgt die Rüge erst nach Ablauf von 30 Monaten, geht der Erstattungsanspruch für die davor liegende Zeit grundsätzlich verloren. Der Mieter kann dann nur Beträge zurückfordern, die nach Zugang der Rüge fällig werden.
Dasselbe gilt, wenn das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet ist. Eine erst nach dem Auszug verschickte Rüge eröffnet daher grundsätzlich keine Rückforderung für frühere Mietzahlungen.
Die verbesserte Rückwirkung gilt für Mietverhältnisse, die nach dem 31. März 2020 entstanden sind. Für ältere Mietverhältnisse bleibt nach der Übergangsvorschrift in Artikel 229 § 51 EGBGB die frühere Fassung des Gesetzes anwendbar.
| Situation | Möglicher Umfang der Rückforderung |
|---|---|
| Mietbeginn ab 1. April 2020, Rüge innerhalb von 30 Monaten und Mietvertrag läuft noch | Überzahlung grundsätzlich rückwirkend ab Mietbeginn |
| Rüge später als 30 Monate nach Mietbeginn | Grundsätzlich nur Beträge, die nach Zugang der Rüge fällig werden |
| Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet | Grundsätzlich nur nach der Rüge fällige Beträge, sodass eine nachträgliche Erstattung meist ausscheidet |
| Mietverhältnis bis einschließlich 31. März 2020 entstanden | Im Regelfall nur Rückforderung von Beträgen, die nach der Rüge fällig wurden |
Eine einfache Rüge kann ausreichen
Die Rüge muss in Textform erfolgen. Eine E-Mail kann rechtlich ausreichen, allerdings muss der Mieter im Streitfall beweisen können, wann die Erklärung beim Vermieter eingegangen ist.
Grundsätzlich genügt eine verständliche Mitteilung, dass die vereinbarte Miete nach Auffassung des Mieters gegen die Mietpreisbremse verstößt. Hat der Vermieter vor Vertragsabschluss Angaben zu einer Ausnahme gemacht, muss sich die Rüge auf diese Auskunft beziehen.
Es empfiehlt sich, die vereinbarte Nettokaltmiete, die nach dem Mietspiegel ermittelte Vergleichsmiete und den vermuteten monatlichen Überschreitungsbetrag zu nennen. Gleichzeitig können Auskunft, Rückzahlung der bisherigen Überzahlung und Herabsetzung der laufenden Miete verlangt werden.
Der Zugang der Rüge sollte nachweisbar sein. Dafür kommen beispielsweise ein Einwurfeinschreiben, eine persönliche Übergabe unter Zeugen oder eine E-Mail mit nachweisbarer Empfangsbestätigung infrage.
Die Miete nicht vorschnell selbst kürzen
Mieter sollten die laufende Zahlung nicht ohne sorgfältige Berechnung eigenmächtig reduzieren. Stellt sich später heraus, dass der örtliche Mietspiegel falsch angewendet wurde oder eine Ausnahme greift, kann ein Mietrückstand entstehen.
Je nach Höhe des Rückstands drohen eine Zahlungsklage oder sogar eine Kündigung. Sicherer kann es sein, die Miete zunächst ausdrücklich unter Vorbehalt weiterzuzahlen und die Rückforderung schriftlich geltend zu machen.
Bei größeren Beträgen empfiehlt sich eine Prüfung durch einen Mieterverein, eine Verbraucherzentrale oder einen Fachanwalt für Mietrecht. Das gilt besonders dann, wenn sich der Vermieter auf eine hohe Vormiete oder umfangreiche Modernisierungsarbeiten beruft.
Mieter dürfen Angaben zur Vormiete verlangen
Vermieter müssen auf Verlangen Auskunft über Informationen geben, die für die Prüfung der Miethöhe benötigt werden, nicht allgemein zugänglich sind und ohne größeren Aufwand mitgeteilt werden können. Besonders häufig geht es um die Miete des vorherigen Mieters.
War die Vormiete bereits höher als die nach dem Mietspiegel erlaubte Miete, kann der Vermieter unter den Voraussetzungen des § 556e BGB eine höhere Anfangsmiete verlangen. Der neue Mietpreis darf dann grundsätzlich bis zur berücksichtigungsfähigen Vormiete reichen.
Nicht jede frühere Zahlung darf jedoch übernommen werden. Mietminderungen bleiben bei der Berechnung außer Betracht, ebenso bestimmte Erhöhungen, die erst innerhalb des letzten Jahres vor dem Ende des vorherigen Mietverhältnisses vereinbart wurden.
Auch eine schon im vorherigen Mietverhältnis unzulässig überhöhte Miete erhält durch den Mieterwechsel keinen uneingeschränkten Schutz. Deshalb sollte nicht nur die Höhe der Vormiete, sondern auch deren Entstehung geprüft werden.
Vermieter müssen Ausnahmen rechtzeitig offenlegen
Will sich der Vermieter auf eine höhere Vormiete, Modernisierungen oder eine gesetzliche Neubauausnahme berufen, muss er den künftigen Mieter grundsätzlich vor Abgabe der Vertragserklärung darüber informieren. Die Mitteilung muss in Textform erfolgen.
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Unterbleibt die Information vollständig, darf der Vermieter die betreffende Ausnahme zunächst nicht nutzen. Holt er die Information später ordnungsgemäß nach, kann er sich grundsätzlich erst zwei Jahre nach der Nachholung auf die Ausnahme berufen.
Wurde die Information zwar erteilt, aber nicht in der vorgeschriebenen Form, fällt die Folge anders aus. Der Vermieter kann die Ausnahme nutzen, sobald er die Mitteilung formgerecht nachgeholt hat.
Das neue BGH-Urteil enthält deshalb auch einen Warnhinweis für Mieter. Eine verlangte Auskunft kann dazu führen, dass der Vermieter seine zuvor versäumte Mitteilung nachholt und damit die Zweijahresfrist in Gang setzt.
Vor einer umfassenden Anfrage sollte geprüft werden, welche Informationen tatsächlich benötigt werden. Der BGH hat ausdrücklich bestätigt, dass der Mieter selbst über diese Abwägung entscheiden darf.
Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen sind ausgenommen
Für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, gilt die Mietpreisbremse nicht. Ebenfalls ausgenommen ist die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.
Nicht jede Renovierung erfüllt diese Voraussetzung. Ein neuer Bodenbelag, frisch gestrichene Wände oder der Austausch einzelner Sanitärobjekte reichen regelmäßig nicht aus.
Die Baumaßnahmen müssen einen solchen Umfang erreichen, dass die Wohnung in wesentlichen Bereichen einem Neubau vergleichbar ist. Die gesetzlichen Ausnahmen sind in § 556f BGB geregelt.
Modernisierungen innerhalb der letzten drei Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses können ebenfalls einen begrenzten Aufschlag erlauben. Die Mietpreisbremse entfällt in diesem Fall jedoch nicht vollständig.
Auch Staffel- und Indexmieten müssen geprüft werden
Bei einer Staffelmiete kann die Mietpreisbremse nicht nur für den ersten vereinbarten Betrag wichtig sein. Auch spätere Mietstaffeln können geprüft werden, wobei eine wirksame Rüge grundsätzlich für nachfolgende Staffeln fortwirkt.
Bei einer Indexmiete betrifft die Mietpreisbremse vor allem die Ausgangsmiete bei Vertragsbeginn. Spätere Anpassungen richten sich nach der Entwicklung des Verbraucherpreisindex und den besonderen Regeln für Indexmietverträge.
Eine Zustimmung zu einer gewöhnlichen Mieterhöhung während des laufenden Mietverhältnisses muss gesondert betrachtet werden. Warum eine solche Zustimmung später nur schwer rückgängig gemacht werden kann, zeigt der Beitrag „Mieter aufgepasst: Mietpreisbremse schützt nicht vor Mieterhöhung“.
Auch die Mietkaution kann zu hoch ausgefallen sein
Die Mietkaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen. War bereits die vereinbarte Ausgangsmiete wegen eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse teilweise unwirksam, kann auch die darauf berechnete Kaution zu hoch sein.
Mieter können dann die Freigabe oder Rückzahlung des überhöhten Kautionsanteils verlangen. Nach dem Ende des Mietverhältnisses gelten zusätzlich die allgemeinen Regeln für die Abrechnung der Sicherheit.
Welche Fristen Vermieter nach dem Auszug beachten müssen, erklärt der Beitrag „Rückzahlung der Mietkaution: Wie lange Vermieter warten dürfen“.
Bei Grundsicherung kann der Anspruch auf das Jobcenter übergehen
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn das Jobcenter oder ein anderer Sozialleistungsträger die Unterkunftskosten übernommen hat. Rückzahlungsansprüche können in Höhe der übernommenen Mietzahlungen kraft Gesetzes auf den Leistungsträger übergehen.
Der Mieter kann den übergegangenen Teil der Forderung dann nicht ohne Weiteres im eigenen Namen einklagen. Er sollte das Jobcenter informieren und gegebenenfalls beantragen, dass der Anspruch zur eigenen Durchsetzung zurückübertragen wird.
Der Bundesgerichtshof hat allerdings entschieden, dass das Jobcenter weder zur eigenen Klage noch zur Rückübertragung verpflichtet ist. Die Folgen für Leistungsbezieher erläutert der Beitrag „Jobcenter entscheidet über die Rückforderung überzahlter Miete“.
Verjährung darf nicht übersehen werden
Neben der 30-Monats-Regel können die allgemeinen Verjährungsfristen laufen. Für Rückzahlungsansprüche gilt regelmäßig eine Frist von drei Jahren.
Der Fristbeginn hängt unter anderem davon ab, wann der Anspruch entstanden ist und wann der Mieter von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat. Die genaue Berechnung kann im Einzelfall schwierig sein.
Eine einfache Zahlungsaufforderung stoppt die Verjährung nicht automatisch. Verhandlungen können den Fristlauf unter bestimmten Voraussetzungen hemmen, bieten aber nicht immer genügend Sicherheit.
Bei älteren Forderungen sollte deshalb rechtzeitig geprüft werden, ob ein gerichtlicher Mahnbescheid oder eine Klage erforderlich ist. Die 30-Monats-Regel und die Verjährung dürfen dabei nicht miteinander verwechselt werden.
Praxisbeispiel: 4.200 Euro überzahlte Miete
Eine Mieterin zieht am 1. Januar 2025 in eine Wohnung in einem ausgewiesenen Gebiet mit Mietpreisbremse. Sie zahlt monatlich 1.150 Euro Nettokaltmiete, obwohl nach dem örtlichen Mietspiegel einschließlich des Zuschlags von zehn Prozent nur 950 Euro erlaubt wären.
Der Vermieter hat vor Vertragsabschluss weder eine höhere Vormiete noch eine umfassende Modernisierung oder eine andere Ausnahme genannt. Die Mieterin rügt den Verstoß im September 2026 und damit innerhalb der ersten 30 Monate des weiterhin bestehenden Mietverhältnisses.
Greift keine Ausnahme, kann sie für die ersten 21 Monate jeweils 200 Euro zurückverlangen. Daraus ergibt sich eine Forderung von 4.200 Euro.
Zusätzlich kann sie verlangen, dass die laufende Nettokaltmiete auf 950 Euro herabgesetzt wird. Vor einer eigenständigen Kürzung sollte sie die Berechnung und die örtliche Verordnung zur Mietpreisbremse rechtlich prüfen lassen.
Häufige Fragen und Antworten zur Rückforderung überhöhter Miete
1. Kann jeder Mieter zu viel gezahlte Miete zurückfordern?
Nein. Die Wohnung muss in einem wirksam ausgewiesenen Gebiet mit Mietpreisbremse liegen und die vereinbarte Anfangsmiete muss den erlaubten Betrag überschreiten. Außerdem darf keine gesetzliche Ausnahme die höhere Miete rechtfertigen.
2. Wie lange kann die Miete rückwirkend zurückgefordert werden?
Bei einem nach dem 31. März 2020 entstandenen und noch laufenden Mietverhältnis kann eine Rüge innerhalb der ersten 30 Monate eine Rückforderung ab Mietbeginn ermöglichen. Nach Ablauf dieser Frist können grundsätzlich nur noch Beträge verlangt werden, die nach Zugang der Rüge fällig werden.
3. Muss die Rüge von einem Anwalt verfasst werden?
Nein, ein Anwalt ist für die Rüge nicht vorgeschrieben. Die Erklärung muss jedoch in Textform erfolgen und sich auf eine vorvertragliche Auskunft beziehen, wenn der Vermieter eine solche erteilt hat.
4. Darf die Miete nach der Rüge sofort gekürzt werden?
Eine eigenmächtige Kürzung kann riskant sein, wenn die zulässige Miete falsch berechnet wurde oder doch eine Ausnahme greift. Häufig ist es sicherer, zunächst unter Vorbehalt weiterzuzahlen und Rückzahlung sowie Mietanpassung schriftlich zu verlangen.
5. Was passiert, wenn der Vermieter keine Auskunft über die Vormiete gibt?
Der Mieter kann den Auskunftsanspruch notfalls gerichtlich durchsetzen. Das BGH-Urteil vom 1. Juli 2026 bestätigt, dass der Anspruch auch bestehen kann, wenn der Vermieter seine Informationspflicht vor Abschluss des Mietvertrags verletzt hat.
6. Wem steht die Rückzahlung zu, wenn das Jobcenter die Miete übernommen hat?
Soweit das Jobcenter die überhöhte Miete bezahlt hat, kann der Rückzahlungsanspruch auf den Leistungsträger übergegangen sein. Vor einer Klage sollte geklärt werden, welcher Teil der Forderung dem Mieter selbst zusteht und ob das Jobcenter den übergegangenen Anspruch zurücküberträgt.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
