Eine kurz vor dem Auszug des Vormieters vereinbarte Mietsenkung schützt den Vermieter nicht automatisch vor der Mietpreisbremse.
Das Landgericht Berlin II ließ eine solche Vereinbarung bei der Berechnung der geschützten Vormiete außer Betracht und sprach den neuen Mietern eine Rückzahlung von rund 11.900 Euro zu.
Die Entscheidung vom 5. Mai 2026 zeigt, dass nicht allein der zuletzt gezahlte Betrag zählt. Geprüft werden muss auch, wann und auf welchem rechtlichen Weg die Vormiete entstanden ist (Az. 65 S 262/25).
891 Euro vereinbart, aber nur 512,28 Euro erlaubt
Die neuen Mieter bezogen Anfang 2022 eine rund 80 Quadratmeter große Wohnung in Berlin. Im Mietvertrag war eine monatliche Nettokaltmiete von 891 Euro vereinbart.
Genau diesen Betrag hatte zuletzt auch der Vormieter geschuldet. Zuvor hatte dessen Miete allerdings 1.078,50 Euro betragen, bevor sie aufgrund einer Vereinbarung mit dem Vermieter auf 891 Euro gesenkt wurde.
Die Vereinbarung über die niedrigere Miete kam im März 2021 zustande und sollte rückwirkend ab Oktober 2020 gelten. Das Vormietverhältnis endete noch im Jahr 2021.
Im Juni 2024 beanstandeten die neuen Mieter die Miethöhe. Das Amtsgericht Neukölln wies ihre Forderung zunächst zurück, doch in der Berufung entschied das Landgericht Berlin II zugunsten der Mieter.
Landgericht begrenzt die Nettokaltmiete deutlich
Nach der Berechnung des Landgerichts durften die Mieter höchstens 512,28 Euro Nettokaltmiete im Monat zahlen. Grundlage waren die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel 2021 und der bei der Mietpreisbremse erlaubte Aufschlag von zehn Prozent.
Die Differenz zur verlangten Miete betrug 378,72 Euro monatlich. Für den vom Verfahren erfassten Zeitraum ergab sich daraus eine Rückforderung von rund 11.900 Euro.
So funktioniert der Schutz einer höheren Vormiete
In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Anfangsmiete grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die gesetzliche Regel steht in § 556d BGB.
Davon gibt es mehrere Ausnahmen. Eine davon betrifft die Vormiete: War die vom vorherigen Mieter geschuldete Miete höher als die allgemeine Preisgrenze, darf der Vermieter nach § 556e Absatz 1 BGB grundsätzlich bis zu dieser Höhe vermieten.
Diese Regel soll verhindern, dass ein Vermieter bei jedem Mieterwechsel auf einen niedrigeren Betrag zurückgehen muss, obwohl er zuvor wirksam eine höhere Miete erhalten hat. Der bloße Hinweis auf irgendeinen früher gezahlten Betrag genügt jedoch nicht.
Die Vormiete muss rechtlich geschuldet gewesen sein und die besonderen Ausschlussregeln müssen beachtet werden. Einen allgemeinen Überblick über Rückforderungen bietet der Beitrag „Mietpreisbremse: Mieter können zu viel gezahlte Miete zurückfordern“.
Änderungen im letzten Jahr können aus der Berechnung fallen
Das Gesetz bestimmt, dass Mietminderungen und mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Vertragsende vereinbarte Mieterhöhungen bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben. Damit sollen Absprachen kurz vor einem Mieterwechsel nicht zum Nachteil des Nachmieters eingesetzt werden können.
Der Wortlaut nennt eine freiwillig vereinbarte Mietsenkung nicht ausdrücklich. Das Landgericht Berlin II wandte die Jahresregel dennoch auch auf die Senkung an.
Nach Ansicht der Kammer sind die im Gesetz genannten Fälle nicht abschließend. Das Schutzanliegen greife ebenso, wenn eine zunächst unzulässig hohe Miete kurz vor dem Auszug abgesenkt und anschließend gerade der abgesenkte Betrag als vermeintlich geschützte Vormiete verwendet werde.
Mietsenkung und Mietminderung sind nicht dasselbe
Eine Mietminderung tritt wegen eines Mangels der Wohnung kraft Gesetzes ein. Ist beispielsweise die Heizung ausgefallen oder die Wohnung erheblich von Schimmel betroffen, kann die geschuldete Miete für die Dauer der Beeinträchtigung herabgesetzt sein.
Eine Mietsenkung beruht dagegen auf einer Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter. Beide Seiten ändern den vertraglichen Betrag, ohne dass zwingend ein Wohnungsmangel vorliegen muss.
Diese Unterscheidung war für den Berliner Streit wichtig, weil das Gesetz zwar Mietminderungen ausdrücklich nennt, nicht aber jede frei vereinbarte Absenkung. Das Landgericht schloss diese Lücke anhand des Zwecks der Vorschrift.
Auch eine rückwirkende Vereinbarung bleibt eine späte Vereinbarung
Der Vermieter konnte sich nicht darauf stützen, dass die im März 2021 vereinbarte Senkung rückwirkend bereits ab Oktober 2020 gelten sollte. Für die Jahresfrist stellte das Gericht auf den Abschluss der Vereinbarung im März 2021 ab.
Eine Rückdatierung der finanziellen Wirkung verschiebt somit nicht automatisch den Zeitpunkt der Einigung. Liegt der Vertragsabschluss über die Mietänderung in den letzten zwölf Monaten des Vormietverhältnisses, kann die Änderung aus der Berechnung herausfallen.
Warum auch die frühere Miete von 1.078,50 Euro nicht half
Wird eine späte Mietsenkung nicht berücksichtigt, bedeutet das nicht automatisch, dass jede davor verlangte Miete geschützt ist. Auch der frühere Betrag muss rechtlich als Vormiete verwendet werden dürfen.
Eine Anfangsmiete, die bereits bei ihrer Vereinbarung gegen die Mietpreisbremse verstieß, erhält durch einen späteren Mieterwechsel grundsätzlich keinen Bestandsschutz. Das Landgericht musste daher nicht einfach den Betrag von 1.078,50 Euro an die Stelle der 891 Euro setzen.
Die rechtliche Bewertung kann kompliziert werden, wenn Vormieter und Vermieter während eines laufenden Vertrags freiwillig eine neue Miethöhe vereinbart haben. Der Bundesgerichtshof hat anerkannt, dass eine solche spätere Vereinbarung anders zu beurteilen sein kann als die ursprüngliche Anfangsmiete.
Im Berliner Fall half dies der Vermieterin nicht, weil die Vereinbarung über 891 Euro innerhalb der schädlichen Jahresfrist zustande gekommen war. Die ausführliche Entscheidungsbesprechung bestätigt die vom Gericht errechnete Obergrenze von 512,28 Euro.
Vermieter müssen über die beanspruchte Ausnahme informieren
Will ein Vermieter eine höhere Anfangsmiete mit der Vormiete rechtfertigen, muss er den neuen Mieter vor dessen Vertragserklärung in Textform über die Höhe der Vormiete informieren. Unterbleibt diese Auskunft vollständig, kann er sich zunächst nicht auf die Ausnahme berufen.
Wird die versäumte Information später formgerecht nachgeholt, kann sich der Vermieter nach § 556g BGB grundsätzlich erst zwei Jahre nach der Nachholung auf die Ausnahme stützen. Bei einem bloßen Formfehler gelten andere Folgen.
Mieter können darüber hinaus Auskunft über Tatsachen verlangen, die sie zur Prüfung der Miethöhe benötigen und die nicht allgemein zugänglich sind. Dazu können die Vormiete, der Zeitpunkt einer Mietänderung und Angaben zu Modernisierungen gehören.
Eine Rüge entscheidet über die Rückzahlung
Eine überhöhte Miete wird nicht automatisch erstattet. Mieter müssen den Verstoß in Textform rügen, wobei eine nachweisbar zugegangene E-Mail grundsätzlich genügen kann.
Hat der Vermieter vor Vertragsabschluss eine Ausnahme mitgeteilt, muss die Rüge auf diese Auskunft eingehen. Wer sich auf eine geschützte Vormiete beruft, sollte deshalb nicht nur die allgemeine Vergleichsmiete beanstanden, sondern auch erklären, weshalb die angegebene Vormiete den verlangten Betrag nicht trägt.
Für seit dem 1. April 2020 begründete Mietverhältnisse ist die Frist von 30 Monaten besonders wichtig. Wird innerhalb dieses Zeitraums gerügt und besteht das Mietverhältnis beim Zugang der Rüge noch, kann die Überzahlung grundsätzlich ab Vertragsbeginn zurückgefordert werden.
Kommt die Rüge erst später oder ist der Vertrag bei ihrem Zugang bereits beendet, können im Regelfall nur nach der Rüge fällig gewordene Beträge verlangt werden. Zusätzlich muss die regelmäßige Verjährungsfrist beachtet werden.
Mieter sollten die laufende Zahlung nicht ungeprüft kürzen
Das Berliner Urteil macht eine hohe Rückforderung möglich, erlaubt aber keine pauschale Selbstkürzung in jedem ähnlichen Fall. Die zulässige Miete hängt vom örtlichen Mietspiegel, den Wohnungsmerkmalen, der Landesverordnung und möglichen Ausnahmen ab.
Eine zu starke Kürzung kann einen Mietrückstand auslösen. Bei größeren Differenzen ist es häufig sicherer, die Miete zunächst ausdrücklich unter Vorbehalt weiterzuzahlen und Berechnung, Auskunft sowie Rückforderung fachkundig prüfen zu lassen.
Auch spätere Erhöhungen im laufenden Mietverhältnis folgen eigenen Regeln. Was bei einem Erhöhungsverlangen zu beachten ist, erläutert der Beitrag „Mieterhöhung: Das dürfen Vermieter nicht einfach durchdrücken“.
Bei Leistungen vom Jobcenter kann der Rückzahlungsanspruch übergegangen sein
Hat das Jobcenter die Unterkunftskosten ganz oder teilweise übernommen, steht eine Rückforderung nicht zwingend vollständig dem Mieter zu. Soweit der Leistungsträger die überhöhte Miete finanziert hat, kann der Anspruch nach sozialrechtlichen Vorschriften auf ihn übergegangen sein.
Vor einer Klage sollte deshalb geklärt werden, welcher Teil der Forderung noch vom Mieter selbst geltend gemacht werden kann. Ein früherer Fall zeigt, warum Leistungsbeziehende trotz festgestellter Überzahlung nicht ohne Weiteres selbst über die gesamte Summe verfügen können: „Bürgergeld-Bezieher erhält 11.000 Euro wegen zu hoher Miete nicht zurück“.
Urteil ist auch außerhalb Berlins ein wichtiges Signal
Die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten bundesweit, sofern die Wohnung in einem wirksam ausgewiesenen Gebiet mit Mietpreisbremse liegt. Die Berechnung der Vergleichsmiete richtet sich jedoch nach den örtlichen Verhältnissen und häufig nach dem jeweiligen Mietspiegel.
Als Urteil eines Landgerichts bindet die Entscheidung andere Gerichte nicht automatisch. Ihre Begründung kann dennoch in vergleichbaren Verfahren herangezogen werden, besonders wenn kurz vor dem Ende des Vormietverhältnisses eine Mietänderung vereinbart wurde.
Für Vermieter steigt damit das Risiko, dass eine scheinbar geschützte Vormiete einer Prüfung nicht standhält. Für Mieter lohnt sich der Blick hinter den zuletzt genannten Betrag, denn der Entstehungszeitpunkt und die rechtliche Wirksamkeit können über mehrere Tausend Euro entscheiden.
Häufige Fragen und Antworten zur gesenkten Vormiete
1. Darf sich ein Vermieter grundsätzlich auf eine höhere Vormiete berufen?
Ja. War die vom vorherigen Mieter geschuldete Miete höher als die allgemeine Grenze der Mietpreisbremse, kann eine Neuvertragsmiete bis zu dieser Vormiete zulässig sein. Dafür müssen jedoch die gesetzlichen Voraussetzungen und die Informationspflicht erfüllt sein.
2. Wird jede Mietsenkung im Vormietverhältnis ignoriert?
Nein. Das Berliner Urteil betrifft eine vereinbarte Senkung, die innerhalb des letzten Jahres vor dem Ende des Vormietvertrags zustande kam. Außerhalb dieses Zeitraums kann eine wirksame Mietsenkung grundsätzlich als Vormiete berücksichtigt werden.
3. Zählt bei einer rückwirkenden Mietsenkung das rückdatierte Datum?
Nach der Entscheidung des LG Berlin II zählt für die Jahresfrist der Zeitpunkt, an dem die Vereinbarung geschlossen wurde. Der rückwirkend festgelegte Beginn der niedrigeren Zahlung verschiebt diesen Zeitpunkt nicht.
4. Kann eine schon zuvor unzulässig hohe Miete geschützt sein?
Eine bei Beginn des Vormietverhältnisses unzulässig vereinbarte Miete ist nicht allein deshalb geschützt, weil sie tatsächlich gezahlt wurde. Spätere freiwillige Vertragsänderungen können die Bewertung beeinflussen, weshalb die Entstehung der Vormiete genau geprüft werden muss.
5. Wie bekommen Mieter zu viel gezahltes Geld zurück?
Sie müssen den Verstoß in Textform rügen und die Rückzahlung verlangen. Eine Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn kann bei einem noch laufenden, nach dem 31. März 2020 begründeten Vertrag eine Erstattung ab dem ersten Mietmonat eröffnen.
6. Gilt das Urteil automatisch für jede Wohnung in Deutschland?
Nein. Zunächst muss am Wohnort eine wirksame Mietpreisbremse gelten, und mögliche Ausnahmen müssen ausgeschlossen werden. Außerdem ist das Urteil des LG Berlin II keine bundesweit bindende Entscheidung des Bundesgerichtshofs, kann anderen Gerichten aber als überzeugende Begründung dienen.
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Sebastian Bertram ist gelernter Sozialarbeiter und hat über 10 Jahre eine therapeutische Einrichtung geleitet. Er ist Gründer und Hauptverantwortlicher von Gegen-Hartz.de. Seine Hauptthemen sind Sozialrecht, Gesellschaftsrecht und Soziales. Sebastian ist aktiv in der Erwerbslosenberatung.
