Der Vermieter hat bereits eine Wohnung, will sie umbauen und anschließend verkaufen – und verlangt deshalb die Wohnung seiner Mieterin. Was wie ein selbst geschaffenes Problem des Eigentümers klingt, kann eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein solcher Nutzungswunsch nicht allein wegen der Verkaufsabsicht als missbräuchlich abgetan werden darf.
Das Urteil vom 24. September 2025 betrifft einen Berliner Rechtsstreit und trägt das Aktenzeichen VIII ZR 289/23. Es stärkt die Entscheidungsfreiheit von Vermietern, lässt die Prüfung des tatsächlichen Eigenbedarfs aber ausdrücklich bestehen.
Vermieter wollte umbauen, verkaufen und eine Etage tiefer einziehen
Die Mieterin bewohnte seit 2006 eine Zweizimmerwohnung im dritten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses. Ihr Vermieter lebte unmittelbar darüber in einer ähnlich großen und ähnlich geschnittenen Wohnung. Ihm gehörte außerdem das noch nicht ausgebaute Dachgeschoss.
Sein Plan: Die eigene Wohnung sollte mit dem Dachgeschoss verbunden und die neu entstandene Einheit anschließend verkauft werden. Weil seine bisherige Wohnung während der mehrmonatigen Bauarbeiten nicht nutzbar wäre, wollte er in die Wohnung der Mieterin ziehen. Eine Rückkehr in die bisherige Wohnung plante er auch nach Abschluss der Arbeiten nicht.
Mit Schreiben vom 1. November 2021 kündigte er deshalb wegen Eigenbedarfs zum 31. Juli 2022. Das Amtsgericht gab seiner Räumungsklage nach einer Beweisaufnahme zunächst statt. Das Landgericht Berlin wies die Klage hingegen ab.
Warum das Landgericht die Mieterin zunächst schützte
Das Landgericht sah hinter dem Umzug vor allem ein wirtschaftliches Vorhaben: Der Eigentümer wollte seine bisherige Wohnung zusammen mit dem ausgebauten Dachgeschoss verkaufen. Seine Wohnverhältnisse würden sich durch den Wechsel in die Mietwohnung nach Größe und Zuschnitt kaum verändern. Aus Sicht des Gerichts durfte er diesen Verkaufswunsch nicht über eine Eigenbedarfskündigung zulasten der Mieterin durchsetzen.
Deshalb prüfte das Landgericht den Fall nach den strengeren Voraussetzungen einer Verwertungskündigung. Diese verlangt, dass das Mietverhältnis eine angemessene wirtschaftliche Verwertung verhindert und dem Eigentümer dadurch erhebliche Nachteile entstehen. Diese Voraussetzungen lagen nach der damaligen Beurteilung nicht vor.
BGH: Selbst verursachter Eigenbedarf ist nicht automatisch unzulässig
Der Bundesgerichtshof beanstandete diese Begründung. Ein Eigentümer muss nicht erst in eine unfreiwillige Wohnungsnot geraten, bevor er Eigenbedarf geltend machen kann. Auch eine bewusst getroffene Entscheidung über die bisherige Wohnung kann den Bedarf an der vermieteten Wohnung auslösen.
Entscheidend bleibt, ob der Einzugswunsch ernsthaft verfolgt wird und auf vernünftigen, nachvollziehbaren Gründen beruht. Gerichte müssen dafür die konkrete Lebensplanung und die Umstände des Einzelfalls prüfen. Sie dürfen die Kündigung nicht schon deshalb verwerfen, weil der Vermieter seinen Wohnbedarf selbst hervorgerufen hat.
Auch eine Verbesserung der Wohnverhältnisse ist keine zwingende Voraussetzung. Dass die bisherige und die künftig gewünschte Wohnung ähnlich groß sind, schließt Eigenbedarf daher nicht aus. Diese Erwägungen ergeben sich aus dem veröffentlichten Urteilstext des BGH.
Verkauft werden sollte eine andere Wohnung
Für die rechtliche Einordnung ist ein Unterschied besonders wichtig: Der Vermieter wollte nicht die bewohnte Mietwohnung räumen lassen, um genau diese anschließend zu verkaufen. Verkauft werden sollte seine bisher selbst genutzte Wohnung nach dem Umbau. Die Wohnung der Mieterin wollte er dagegen selbst bewohnen.
Deshalb musste die Kündigung nach Auffassung des BGH anhand der Regeln zum Eigenbedarf beurteilt werden. Die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung waren in dieser Konstellation nicht der richtige Prüfungsmaßstab. Die gesetzlichen Unterschiede regelt § 573 BGB.
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Was das Urteil verändert – und welche Grenzen bleiben
| Konstellation | Bedeutung für die Kündigung |
|---|---|
| Der Vermieter schafft den Wohnbedarf durch eigene Entscheidungen. | Das allein macht eine Eigenbedarfskündigung nicht missbräuchlich. |
| Die gewünschte Wohnung ist ähnlich groß wie die bisherige. | Eine Verbesserung der Wohnverhältnisse ist nicht zwingend erforderlich. |
| Die bisher selbst genutzte Wohnung soll verkauft werden. | Das schließt Eigenbedarf an einer anderen, vermieteten Wohnung nicht automatisch aus. |
| Der Einzug ist nur vorgeschoben oder der Nutzungswunsch missbräuchlich. | Eine darauf gestützte Eigenbedarfskündigung bleibt angreifbar. |
| Der Auszug würde für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten. | Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach den Härtevorschriften kommt weiterhin in Betracht. |
Für Mieter wird ein naheliegender Einwand schwächer
Die Entscheidung hat eine spürbare soziale Konsequenz: Der Hinweis, der Vermieter habe doch bereits eine passende Wohnung, reicht in solchen Fällen nicht aus. Auch das Argument, sein Problem entstehe erst durch einen freiwilligen Verkauf, stoppt die Kündigung nicht automatisch. Damit kann eine wirtschaftlich motivierte Neuordnung des Eigentums den Verlust einer langjährig gemieteten Wohnung nach sich ziehen.
Für Menschen mit kleiner Rente oder geringem Einkommen ist das besonders belastend, weil eine Ersatzwohnung häufig deutlich teurer ist. Der BGH gewichtet die Freiheit des Eigentümers, seine Wohn- und Verkaufspläne zu gestalten, in dieser Konstellation stärker als das Landgericht. Eine weitere Einordnung bietet der Beitrag über erleichterte Eigenbedarfskündigungen.
Kein Freibrief für vorgeschobene Einzugspläne
Der BGH hat nicht festgestellt, dass jede Kombination aus Umbau, Verkauf und angekündigtem Einzug eine Kündigung trägt. Die Gerichte dürfen weiterhin prüfen, ob die Selbstnutzung tatsächlich beabsichtigt ist und ob ein Rechtsmissbrauch vorliegt. Relevant kann beispielsweise sein, ob eine andere freie Wohnung des Vermieters den geltend gemachten Bedarf ohne wesentliche Abstriche decken könnte.
Im Berliner Verfahren fehlten dem BGH ausreichende Feststellungen des Berufungsgerichts zum tatsächlichen Eigenbedarf. Er hob deshalb dessen Urteil auf und verwies den Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurück. Der Vermieter gewann damit die Revision, aber noch keinen abschließend entschiedenen Räumungsanspruch.
Härtefallwiderspruch bleibt möglich
Selbst bei einer wirksamen Eigenbedarfskündigung können Mieter nach § 574 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn der Auszug eine auch unter Berücksichtigung der Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigende Härte wäre. Dazu können erhebliche gesundheitliche Gefahren gehören. Auch fehlender angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen ist ausdrücklich im Gesetz genannt.
Eine Erkrankung führt allerdings nicht automatisch zu einem dauerhaften Bleiberecht. Betroffene sollten die konkreten Folgen eines Umzugs medizinisch dokumentieren und erfolglose Wohnungssuchen mit Anfragen und Absagen belegen. Wie bedeutsam aussagekräftige ärztliche Unterlagen sein können, erläutert Gegen-Hartz im Beitrag über ärztliche Atteste bei Eigenbedarfsklagen.
Für den Härtefallwiderspruch gilt nach § 574b BGB die Textform; er sollte dem Vermieter spätestens zwei Monate vor dem vorgesehenen Ende des Mietverhältnisses zugehen.
Fehlt ein rechtzeitiger Hinweis des Vermieters auf Widerspruchsmöglichkeit, Form und Frist, kann der Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklärt werden. Die Prüfung des Kündigungsgrundes und ein Härtefallwiderspruch sollten deshalb frühzeitig mit einem Mieterverein oder einer anwaltlichen Beratung besprochen werden.
Vier Fragen und Antworten zur Eigenbedarfskündigung
Darf ein Vermieter kündigen, obwohl er bereits eine eigene Wohnung hat?
Ja, das ist grundsätzlich möglich. Eine vorhandene Wohnung schließt Eigenbedarf nicht automatisch aus, wenn der gewünschte Wechsel ernsthaft und nachvollziehbar begründet ist. Die Umstände des konkreten Falls müssen geprüft werden.
Reicht der Wunsch nach einem höheren Verkaufspreis als Eigenbedarf?
Nein, ein Verkaufswunsch allein ist kein eigener Wohnbedarf. Im entschiedenen Fall sollte die bisherige Wohnung des Vermieters verkauft und die Wohnung der Mieterin tatsächlich selbst genutzt werden. Diese Unterscheidung ist für die Bewertung entscheidend.
Hat der BGH die Mieterin endgültig zum Auszug verpflichtet?
Nein. Der BGH hob die Entscheidung des Landgerichts auf und verwies den Fall zurück. Über den tatsächlichen Eigenbedarf musste das Berufungsgericht erneut verhandeln und entscheiden.
Können Krankheit oder fehlende Ersatzwohnungen die Kündigungsfolgen abwenden?
Ja, solche Umstände können einen Härtefall begründen und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses ermöglichen. Voraussetzung ist eine Prüfung der konkreten Belastungen und eine Abwägung mit den berechtigten Interessen des Vermieters. Ein automatisches Bleiberecht entsteht dadurch nicht.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
