Eine Eigenbedarfskündigung bedeutet nicht zwangsläufig, dass Mieter ihre Wohnung verlassen müssen. Drohen durch einen erzwungenen Umzug schwerwiegende gesundheitliche Folgen, kann ihr Interesse am Verbleib schwerer wiegen als der Wohnbedarf des Vermieters.
Eine schwer psychisch erkrankte Mieterin erreichte vor dem Landgericht München II die Fortsetzung ihres Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit.
Das Verfahren trägt das Aktenzeichen 8 S 751/23. Daraus folgt allerdings kein allgemeiner Kündigungsschutz für alle Menschen mit einer psychischen Erkrankung.
Eigenbedarf setzt den Gesundheitsschutz nicht außer Kraft
Auch eine berechtigte Eigenbedarfskündigung kann an einem Härtefall scheitern. Nach § 574 BGB dürfen Mieter widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde.
Dabei müssen die berechtigten Interessen des Vermieters ausdrücklich berücksichtigt werden.
Die Prüfung endet deshalb nicht mit der Feststellung, dass der Eigentümer die Wohnung tatsächlich benötigt. Das Gericht muss auch untersuchen, welche Folgen der Wohnungsverlust für die betroffene Person hätte. Schwerwiegende Gesundheitsgefahren können einem Auszug entgegenstehen.
Folgen des Umzugs entscheiden
Für die betroffene Mieterin ging es nach der Fallschilderung um die Gefahren eines erzwungenen Wohnungswechsels bei einer schweren psychischen Erkrankung. Die medizinische Begutachtung bildete die Grundlage für die Entscheidung, das Mietverhältnis unbefristet fortzusetzen. Weitere Einzelheiten zur Diagnose oder zur konkreten Gefahrenprognose lassen sich ohne den vollständigen Urteilstext nicht zuverlässig benennen.
Für vergleichbare Streitigkeiten kommt es darauf an, den Zusammenhang zwischen Erkrankung und drohender gesundheitlicher Verschlechterung nachvollziehbar darzulegen. Die bloße Mitteilung einer Diagnose beantwortet noch nicht, welche Belastungen ein Umzug auslösen würde. Ebenso wenig darf eine schwere Erkrankung pauschal als gewöhnlicher Umzugsstress abgetan werden.
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Attest ist wichtig
Ein fachärztliches Attest sollte möglichst konkret beschreiben, welche gesundheitlichen Einschränkungen bestehen und welche Folgen der Verlust der vertrauten Wohnung erwarten lässt. Auch Behandlungsmöglichkeiten und denkbare Hilfen beim Wohnungswechsel sind für die Beurteilung relevant. Ob solche Maßnahmen die Gefahren ausreichend verringern können, muss anhand der tatsächlichen Situation geprüft werden.
Wie wichtig die medizinische Aufklärung im Räumungsprozess ist, erläutert auch unser Beitrag darüber, wann ein ärztliches Attest bei einer Eigenbedarfsklage helfen kann. Ein Attest kann den Härteeinwand untermauern; es garantiert für sich genommen noch keinen erfolgreichen Prozess.
Unbefristete Fortsetzung ist mehr als eine längere Auszugsfrist
Das Mietverhältnis wird hier nach den Angaben zur Entscheidung auf unbestimmte Zeit fortgesetzt. Die Mieterin erhält damit nicht lediglich einige zusätzliche Monate, um eine andere Wohnung zu finden. Ihr Mietverhältnis besteht ohne ein bereits festgelegtes neues Enddatum weiter.
Die gesetzliche Grundlage dafür enthält § 574a Absatz 2 BGB: Ist ungewiss, wann die Umstände entfallen, die den Härtefall begründen, kann das Gericht eine unbefristete Fortsetzung bestimmen. Eine solche Entscheidung bedeutet allerdings keine von allen späteren Entwicklungen unabhängige Bleibegarantie. Für erneute Kündigungen und veränderte Umstände enthält § 574c BGB besondere Regeln.
Auch Therapieangebote müssen zum konkreten Fall passen
Der Hinweis auf eine mögliche Behandlung erledigt einen gesundheitlichen Härtefall nicht automatisch. Entscheidend kann auch sein, ob die betroffene Person eine Behandlung krankheitsbedingt überhaupt wahrnehmen kann. Gegen-Hartz berichtete bereits über eine andere Entscheidung zur Wohnungsräumung bei erheblichen Gesundheitsgefahren, in der diese Frage bedeutsam war.
Das zeigt zugleich die Grenze pauschaler Aussagen: Weder schützt jede Erkrankung vor Eigenbedarf noch macht jedes Unterstützungsangebot einen Auszug zumutbar. Es braucht eine individuelle Prüfung der Gefahren und der Möglichkeiten, sie abzumildern.
Den Härtefall rechtzeitig geltend machen
Wer sich auf gesundheitliche Härtegründe berufen möchte, sollte nach Erhalt der Kündigung frühzeitig ärztliche Unterlagen zusammenstellen und mietrechtliche Beratung einholen. Für den Widerspruch schreibt § 574b BGB Textform vor. Der Zugang beim Vermieter sollte nachweisbar sein.
Grundsätzlich muss der Widerspruch spätestens zwei Monate vor der vorgesehenen Beendigung des Mietverhältnisses erklärt werden; andernfalls kann der Vermieter die Fortsetzung ablehnen. Hat er nicht rechtzeitig auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie dessen Form und Frist hingewiesen, ist der Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits möglich. Auf diese Ausnahme sollten Betroffene nicht ungeprüft vertrauen.
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Sebastian Bertram ist gelernter Sozialarbeiter und hat über 10 Jahre eine therapeutische Einrichtung geleitet. Er ist Gründer und Hauptverantwortlicher von Gegen-Hartz.de. Seine Hauptthemen sind Sozialrecht, Gesellschaftsrecht und Soziales. Sebastian ist aktiv in der Erwerbslosenberatung.
