Mieter können von ihrem Vermieter Auskunft darüber verlangen, ob die vereinbarte Miete nach den Vorschriften der Mietpreisbremse zulässig ist. Dazu kann insbesondere die Höhe der Vormiete gehören. Der Bundesgerichtshof hat dieses Auskunftsrecht mit Urteil vom 1. Juli 2026 erneut deutlich bestätigt.
Für Mieter steckt in der Entscheidung allerdings eine Besonderheit. Wer den Vermieter zur Auskunft auffordert, kann damit unter bestimmten Umständen zugleich eine Frist in Gang setzen, nach deren Ablauf der Vermieter eine bislang nicht nutzbare Ausnahme von der Mietpreisbremse geltend machen darf.
BGH bestätigt Auskunftsanspruch des Mieters
Der Fall wurde vor dem VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs unter dem Aktenzeichen VIII ZR 211/23 verhandelt. Anlass des Streits war ein seit April 2021 bestehendes Mietverhältnis über eine rund 60 Quadratmeter große Wohnung in Berlin.
Für den Mieter wurden unter anderem Angaben zur Vormiete, zu früheren Mieterhöhungen und zu Modernisierungsmaßnahmen verlangt. Außerdem ging es um eine behauptete Überschreitung der nach der Mietpreisbremse zulässigen Miete und die Rückzahlung zu viel gezahlter Beträge.
Das Landgericht Berlin hatte den Auskunftsanspruch in der Berufungsinstanz abgewiesen. Der BGH korrigierte diese Entscheidung und stellte klar, dass ein Mieter auch dann ein berechtigtes Interesse an solchen Informationen haben kann, wenn der Vermieter eine Ausnahme wegen einer zuvor versäumten Information derzeit noch gar nicht geltend machen darf.
Warum die Vormiete überhaupt wichtig ist
In Gebieten mit geltender Mietpreisbremse darf die Miete bei Abschluss eines neuen Mietvertrags grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Voraussetzung ist, dass das jeweilige Gebiet von der Landesregierung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt wurde.
Von dieser Begrenzung gibt es jedoch Ausnahmen. Eine davon betrifft die Vormiete.
Hat der vorherige Mieter bereits eine höhere Miete geschuldet, kann der Vermieter grundsätzlich eine Miete bis zur Höhe dieser Vormiete vereinbaren. Bestimmte kurzfristige Mieterhöhungen im letzten Jahr des vorherigen Mietverhältnisses und Mietminderungen werden dabei nicht einfach als Vormiete übernommen.
Für einen neuen Mieter kann die Information über die Vormiete deshalb darüber entscheiden, ob eine auf den ersten Blick überhöhte Miete tatsächlich gegen die Mietpreisbremse verstößt.
Vermieter muss bestimmte Ausnahmen schon vor Vertragsabschluss offenlegen
Das Gesetz verpflichtet Vermieter nicht erst auf Nachfrage zur Information. Will ein Vermieter beispielsweise eine höhere Vormiete als Ausnahme nutzen, muss er dem neuen Mieter grundsätzlich vor dessen Vertragserklärung mitteilen, wie hoch diese Vormiete war.
Ähnliche Informationspflichten bestehen bei Modernisierungen innerhalb der vergangenen drei Jahre, bei bestimmten Neubauten sowie bei der ersten Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Die Mitteilungen müssen in Textform erfolgen.
Unterbleibt diese Information vollständig, darf der Vermieter die betreffende Ausnahme zunächst nicht nutzen. Genau an dieser Stelle wird das neue BGH-Urteil für Mieter besonders interessant.
Die überraschende Folge einer Nachfrage
Ein Mieter könnte zunächst denken, dass eine Nachfrage nach der Vormiete ausschließlich Vorteile bringt. Er erfährt, was der Vormieter bezahlt hat, und kann anschließend besser beurteilen, ob seine eigene Miete zulässig ist.
Doch das Gesetz enthält eine besondere Nachholungsmöglichkeit für den Vermieter. Hat dieser die vorgeschriebene Information vor Vertragsabschluss überhaupt nicht erteilt und holt sie später ordnungsgemäß nach, darf er sich zwei Jahre nach dieser Nachholung wieder auf die betreffende Ausnahme berufen.
Damit kann ausgerechnet eine vom Mieter verlangte Auskunft die Zweijahresfrist auslösen. Auch darauf weist der BGH ausdrücklich hin.
BGH: Die Entscheidung darüber liegt beim Mieter
Der Bundesgerichtshof sah darin keinen Grund, dem Mieter den Auskunftsanspruch zu verwehren. Der Mieter müsse selbst entscheiden können, ob er vollständige Klarheit über die Berechnung der Miete erhalten möchte.
Dabei darf er auch bewusst in Kauf nehmen, dass durch die nachgeholte Information eine Zweijahresfrist beginnt. Alternativ kann er darauf verzichten, die betreffende Auskunft einzufordern, solange der Vermieter nicht selbst tätig wird.
Genau diese Wahlmöglichkeit wollte der BGH erhalten. Ein Gericht darf eine Auskunftsklage deshalb nicht allein mit dem Argument ablehnen, die verlangte Information könne dem Mieter langfristig wirtschaftlich schaden.
Was passiert, wenn der Vermieter vorher gar nichts mitgeteilt hat?
Die Folgen hängen davon ab, wie sich der Vermieter vor Vertragsabschluss verhalten hat.
| Situation | Folge für den Vermieter |
|---|---|
| Vorgeschriebene Information wurde rechtzeitig und ordnungsgemäß erteilt | Der Vermieter kann sich grundsätzlich auf die entsprechende gesetzliche Ausnahme berufen |
| Vorgeschriebene Information wurde überhaupt nicht erteilt | Die Ausnahme kann zunächst nicht genutzt werden |
| Die vollständig unterlassene Information wird später ordnungsgemäß nachgeholt | Die Ausnahme kann grundsätzlich erst zwei Jahre nach der Nachholung genutzt werden |
| Information wurde rechtzeitig erteilt, aber nicht in der vorgeschriebenen Form | Die Ausnahme kann genutzt werden, sobald die Information formgerecht nachgeholt wurde |
Diese Unterschiede ergeben sich unmittelbar aus § 556g Abs. 1a BGB. Für Mieter lohnt es sich deshalb, nicht nur den Inhalt der erhaltenen Informationen zu prüfen, sondern auch den Zeitpunkt und die Form.
Warum eine fehlende Information finanziell wertvoll sein kann
Angenommen, die nach dem allgemeinen Grundsatz zulässige Nettokaltmiete beträgt 900 Euro. Der Vermieter verlangt jedoch 1.050 Euro und beruft sich darauf, dass bereits der Vormieter 1.050 Euro gezahlt habe.
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Hat der Vermieter die erforderliche Information über die Vormiete vor Vertragsabschluss vollständig unterlassen, kann er die höhere Vormiete zunächst nicht als Rechtfertigung verwenden. Das kann für den Mieter einen erheblichen finanziellen Unterschied ausmachen.
Holt der Vermieter die Information später ordnungsgemäß nach, endet dieser Vorteil nicht sofort. Nach der derzeitigen gesetzlichen Regelung darf sich der Vermieter grundsätzlich erst zwei Jahre später auf die Ausnahme berufen.
Sollten Mieter deshalb besser nicht nach der Vormiete fragen?
Eine pauschale Antwort wäre falsch. Wer vermutet, dass seine Miete deutlich über der zulässigen Grenze liegt, benötigt häufig Informationen des Vermieters, um den Anspruch überhaupt vernünftig prüfen zu können.
Andererseits kann es Fälle geben, in denen bereits feststeht, dass der Vermieter die vorgeschriebene Information vor Vertragsabschluss vollständig versäumt hat. Dann sollte vor einer umfassenden Auskunftsforderung geprüft werden, welche Informationen tatsächlich benötigt werden und welche rechtlichen Folgen eine nachträgliche Mitteilung auslösen könnte.
Das Urteil macht deshalb aus einem vermeintlich einfachen Auskunftsanspruch eine Abwägungsfrage. Der BGH sagt ausdrücklich, dass diese Entscheidung dem Mieter selbst überlassen bleiben muss.
Auskunft und Rüge sind nicht dasselbe
Mieter sollten außerdem zwischen dem Auskunftsverlangen und einer Rüge wegen eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse unterscheiden. Beide Instrumente hängen zusammen, erfüllen aber unterschiedliche Zwecke.
Mit der Auskunft sollen Informationen beschafft werden. Eine Rüge richtet sich dagegen gegen die verlangte Miethöhe und kann für die Rückforderung zu viel gezahlter Miete wichtig sein.
Nach § 556g BGB hängt der Umfang einer möglichen Rückforderung auch davon ab, wann ein Verstoß gerügt wurde. Erfolgt die Rüge erst mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses oder nach dessen Ende, können grundsätzlich nur noch nach Zugang der Rüge fällig gewordene Beträge zurückverlangt werden.
Nicht jede hohe Vormiete erlaubt automatisch die neue Miete
Auch eine vom Vermieter genannte Vormiete sollte nicht ungeprüft übernommen werden. § 556e BGB bestimmt genauer, welche Miete des Vormieters berücksichtigt werden darf.
Mietminderungen bleiben bei der Berechnung außer Betracht. Ebenso können Mieterhöhungen, die erst innerhalb des letzten Jahres vor Ende des vorherigen Mietverhältnisses vereinbart wurden, nicht ohne Weiteres dazu benutzt werden, die zulässige Vormiete nach oben zu verschieben.
Mieter sollten daher nicht nur danach fragen, wie hoch die Vormiete war. Je nach Fall kann auch interessant sein, seit wann dieser Betrag galt und wie er zustande gekommen ist.
Auch Modernisierungen und Neubauten können eine höhere Miete erlauben
Die Vormiete ist nicht die einzige Ausnahme von der Mietpreisbremse. Hat der Vermieter in den drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses bestimmte Modernisierungen durchgeführt, kann sich daraus ebenfalls ein höherer zulässiger Betrag ergeben.
Für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, gilt die Mietpreisbremse ebenfalls nicht. Ausgenommen ist zudem die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.
Auch zu diesen Umständen können Mieter unter den gesetzlichen Voraussetzungen Informationen verlangen.
Das BGH-Urteil stärkt Transparenz, verlangt aber eine bewusste Entscheidung
Das Urteil vom 1. Juli 2026 verbessert die Position von Mietern, die Klarheit über die Berechnung ihrer Miete verlangen. Vermieter können eine Auskunft nicht allein deshalb verweigern, weil sie eine bestimmte Ausnahme momentan noch nicht zur Rechtfertigung der Miete einsetzen können.
Der BGH erkennt gleichzeitig ausdrücklich an, dass eine solche Auskunft wirtschaftlich nachteilige Folgen für den Mieter haben kann. Gerade deshalb soll nicht das Gericht, sondern der Mieter entscheiden, ob er diese Information tatsächlich verlangt.
Vor allem bei größeren monatlichen Differenzen kann es sinnvoll sein, den bisherigen Schriftverkehr und die vor Vertragsabschluss erhaltenen Informationen genau zu prüfen, bevor eine umfassende Auskunft verlangt wird.
Beispiel aus der Praxis
Anna zieht in eine Wohnung, für die nach der Mietpreisbremse grundsätzlich höchstens 880 Euro Nettokaltmiete verlangt werden dürften. Im Mietvertrag stehen jedoch 1.000 Euro.
Vor Vertragsabschluss hatte der Vermieter Anna nicht darüber informiert, dass der Vormieter ebenfalls 1.000 Euro bezahlt haben soll. Deshalb kann der Vermieter diese höhere Vormiete zunächst nicht als Ausnahme einsetzen.
Anna verlangt später schriftlich Auskunft über die Vormiete. Der Vermieter teilt ihr daraufhin formgerecht mit, dass der Vormieter tatsächlich 1.000 Euro schuldete.
Mit dieser nachgeholten Information kann die gesetzliche Zweijahresfrist beginnen. Der Vermieter darf sich nicht sofort auf die höhere Vormiete berufen, könnte dies aber nach Ablauf der Frist grundsätzlich tun, sofern die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind.
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Jan Heinemann hat Sozialwissenschaften studiert. Seine Fachgebiete sind Sozialrecht und Gesellschaftsrecht. Jan ist seit 2021 Redakteur bei Gegen-Hartz.de
