Eine schwere Erkrankung entkräftet zwar nicht zwangsläuifg eine Eigenbedarfskündigung. Doch Vermieter können gesundheitlich stark belasteten Mieter auch nicht einfach rauswerfen. Der Bundesgerichtshof hat in einem gerade erst abgeschlossenen Verfahren eine Räumung verhindert. Die Richter sind überzeugt, dass das zuständige Gericht die möglichen gesundheitlichen Folgen nicht ausreichend aufklärte.
Das Urteil enthält für Mieter einen wichtigen Punkt: Ein fachärztliches Attest kann eine schwere Gesundheitsgefahr darlegen. Wenn Vermieter dies bestreiten, muss das Gericht regelmäßig einen medizinischen Sachverständigen einschalten.
Der BGH stärkt damit die Rechte schwer kranker Mieter erheblich (BGH, Beschluss vom 1. September 2026, VIII ZR 16/26).
Vermieterin kündigte wegen Eigenbedarf für ihre Enkelin
Der betroffene Mann wohnte bereits seit 1996 in der Wohnung und lebte dort zusammen mit seinem damals 17-jährigen Sohn. Im Februar 2024 kündigte die Vermieterin wegen Eigenbedarfs. Ihre Enkelin sollte die Wohnung erhalten.
Der Mieter widersprach. Er berief sich auf die Härtefallregelung des § 574 BGB und führte gesundheitliche Gründe an. Er litt unter psychischen und körperlichen Erkrankungen, darunter depressive Störungen, eine generalisierte Angststörung, eine Somatisierungsstörung, ein chronisches Schmerzsyndrom, Osteoporose und Bluthochdruck.
Seine Ärzte sahen erhebliche Risiken bei einem erzwungenen Umzug.
Facharzt warnte sogar vor Suizidgefahr
Besonders deutlich fiel ein fachärztliches Attest aus. Der behandelnde Neurologe und Psychiater hatte erklärt, dass eine Zwangsräumung mit hoher Wahrscheinlichkeit einen psychischem Zusammenbruch auslösen würde. In der Folge könnten manifeste Suizidgedanken entstehen und Selbstmordversuche wären möglich.
Auch der Hausarzt warnte vor einer akuten Verschlimmerung der depressiven Erkrankung.
Das Landgericht Nürnberg-Fürth hörte den Hausarzt, den Facharzt sowie den behandelnden Psychologen als Zeugen an. Anschließend kam das Gericht trotzdem zu dem Ergebnis, der Mann könne mit ausreichender Vorbereitung und psychotherapeutischer Begleitung umziehen.
Das Landgericht sah die Räumung deshalb als gerechtfertigt an.
BGH: Ärzte als Zeugen ersetzen kein Sachverständigengutachten
Der Bundesgerichtshof machte dem einen Strich durch die Rechnung. Das Landgericht hätte demzufolge ein Sachverständigengutachten einholen müssen.
Was erst einmal formal klingt, entscheidet für einen betroffenen Mieter über den Verlust seiner Wohnung entscheiden. Ein behandelnder Arzt kennt den Patienten und kann über Diagnosen, Behandlungen, bisherige Krankheitsverläufe und eigene Beobachtungen berichten. Vor Gericht tritt er deshalb häufig als Zeuge auf.
Der gerichtliche Sachverständige übernimmt dagegen eine andere Aufgabe. Er soll unabhängig beurteilen, welche gesundheitlichen Folgen ein künftiger Wohnungswechsel wahrscheinlich auslösen wird.
Gerade diese Zukunftsprognose war hier der Schlüssel für die Entscheidung der Richter.
Es reicht nicht zu fragen, ob jemand „umzugsfähig“ ist
Der BGH verlangt eine genaue Prüfung. Die Vorinstanz muss objektiv klären, welche Erkrankungen vorliegen, wie schwer sie den Betroffenen beeinträchtigen und welche konkreten Folgen der Verlust der vertrauten Wohnung mit sich bringen kann.
Der Sachverständige muss zudem einschätzen, wie schwer die zu erwartende Verschlechterung ausfallen könnte und mit welcher Wahrscheinlichkeit sie eintreten würde.
Auch eine Erkrankung, die einen Umzug grundsätzlich noch zulässt, kann deshalb einen Härtefall begründen. Es kann genügen, wenn der Wohnungswechsel ernsthaft eine erhebliche gesundheitliche Verschlechterung erwarten lässt.
Ein gutes fachärztliches Attest bleibt trotzdem entscheidend
Der BGH stellt ausdrücklich klar: Ein Mieter kann seinen Vortrag mit einem ausführlichen fachärztlichen Attest ausreichend untermauern. Von einem medizinischen Laien darf das Gericht nicht verlangen, dass er selbst komplizierte Aussagen über Eintrittswahrscheinlichkeiten, Krankheitsprognosen und medizinische Risiken liefert.
Genau dafür existiert der Sachverständigenbeweis.
Für Betroffene bedeutet das: Das Attest sollte konkret beschreiben, welche Erkrankung besteht, welche Einschränkungen daraus folgen und weshalb ein erzwungener Wohnungswechsel eine erhebliche Verschlechterung auslösen könnte.
Damit schaffen Mieter die Grundlage dafür, dass das Gericht die gesundheitlichen Risiken weiter aufklären muss.
Krankheit führt nicht automatisch zum dauerhaften Mieterschutz
Der BGH hat nicht entschieden, dass der Mann dauerhaft in seiner Wohnung bleiben darf. Er hat auch den Eigenbedarf der Vermieterin nicht verworfen. Die Bundesrichter beanstandeten vielmehr das Verfahren des Landgerichts. Die Vorinstanz muss den Fall deshalb erneut prüfen.
Ein Sachverständiger kann dabei auch zu dem Ergebnis kommen, dass ein Umzug gesundheitlich vertretbar bleibt, etwa weil Ärzte und Therapeuten die Folgen mit Behandlung, Unterstützung und ausreichender Vorbereitungszeit erheblich abmildern können.
Der BGH verlangt eine fundierte medizinische Prüfung.
So sollten schwer kranke Mieter auf Eigenbedarf reagieren
Wer eine Eigenbedarfskündigung erhält und wegen einer Erkrankung erhebliche gesundheitliche Folgen eines Umzugs befürchtet, sollte so schnell wie möglichst reagieren.
Lassen Sie die gesundheitlichen Risiken fachärztlich dokumentieren. Ein Attest sollte den Zusammenhang zwischen Erkrankung und Wohnungsverlust erklären. Besonders wichtig sind konkrete Aussagen dazu, welche Verschlechterungen ein Umzug auslösen könnte.
Erklären Sie den Härtefallwiderspruch rechtzeitig. Der Vermieter kann die Fortsetzung ablehnen, wenn ihm der Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor dem vorgesehenen Ende des Mietverhältnisses zugeht. Hat er nicht ordnungsgemäß auf das Widerspruchsrecht sowie Form und Frist hingewiesen, kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsprozesses erklären.
FAQ: Kündigung wegen Eigenbedarfs bei Krankheit
Reicht eine schwere Erkrankung aus, um eine Eigenbedarfskündigung zu verhindern?
Nein. Eine Erkrankung führt nicht automatisch zur Fortsetzung des Mietverhältnisses. Entscheidend sind die konkreten gesundheitlichen Folgen des erzwungenen Umzugs und die Abwägung mit den berechtigten Interessen des Vermieters.
Muss der Mieter selbst ein teures Sachverständigengutachten vorlegen?
Nein. Ein ausführliches fachärztliches Attest kann den gesundheitlichen Härteeinwand ausreichend konkretisieren. Besteht Streit über die gesundheitlichen Folgen, muss das Gericht regelmäßig einen Sachverständigen mit der medizinischen Prüfung beauftragen.
Kann auch die erfolglose Wohnungssuche einen Härtefall begründen?
Ja. Nach § 574 Abs. 2 BGB kann eine Härte auch vorliegen, wenn der Mieter keinen angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen findet. Betroffene sollten deshalb ihre Wohnungssuche möglichst lückenlos dokumentieren.
Quellen
Bundesgerichtshof, Beschluss vom 1. September 2026 – VIII ZR 16/26 (datenbank.nwb.de)
Bundesministerium der Justiz, Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 574, 574b BGB (Gesetze im Internet)
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Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF, History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
