Viele Mieter lesen „Eigenbedarf“ und gehen davon aus, dass sie praktisch keine Chance mehr haben. Das stimmt so nicht. Eine Eigenbedarfskündigung muss erstens formal sauber sein, zweitens inhaltlich nachvollziehbar begründet werden, drittens darf sie nicht rechtsmissbräuchlich sein.
Genau dort liegen in der Praxis die häufigsten Schwachstellen: vage Begründungen, widersprüchliche Angaben, falsche Fristen – und ein übersehener Kernhebel, den viele Vermieter ungern anfassen: die Pflicht, eine passende Alternativwohnung im selben Haus oder derselben Wohnanlage anzubieten, wenn eine verfügbar ist.
Inhaltsverzeichnis
Schritt 1: Formfehler erkennen – weil viele Kündigungen schon daran scheitern
Bevor es um „Plausibilität“ geht, lohnt ein harter Blick auf die Basics. Denn Eigenbedarf klingt groß, kippt aber erstaunlich oft an einfachen Punkten.
Eine Kündigung muss schriftlich erfolgen und klar erklären, dass das Mietverhältnis beendet werden soll. Sie muss von den kündigungsberechtigten Vermietern unterschrieben sein. Bei mehreren Vermietern oder Erbengemeinschaften ist das ein typischer Fehlerbereich.
Auch die Fristberechnung muss stimmen: Wer den falschen Beendigungszeitpunkt nennt oder die Kündigungsfrist falsch ansetzt, verschiebt das Ende des Mietverhältnisses – und verschafft Zeit, die später entscheidend sein kann.
Ebenfalls praxisrelevant: Der Zugang zählt. Es geht nicht darum, was der Vermieter „abgeschickt“ hat, sondern wann die Kündigung Ihnen nachweisbar zugegangen ist. Dieser Tag ist Ihr Fristen-Anker.
Schritt 2: Inhalt prüfen – diese Angaben müssen im Schreiben so konkret sein, dass Sie sie überprüfen können
Eigenbedarf ist kein Zauberwort. Der Vermieter muss die Gründe so darlegen, dass Sie als Mieter überhaupt prüfen können, ob der Bedarf ernsthaft und nachvollziehbar ist. In einem belastbaren Kündigungsschreiben sind deshalb drei Dinge erkennbar:
Erstens die Bedarfsperson: Wer soll einziehen? Das darf nicht im Nebel bleiben („ein Angehöriger“). Die Person muss so konkret bezeichnet sein, dass sie einordenbar ist, und die Beziehung zum Vermieter muss erkennbar sein.
Zweitens der Nutzungsgrund: Warum braucht diese Person die Wohnung? Hier reicht keine Floskel. Es muss nachvollziehbar werden, welche Lebensumstände den Einzug tragen, etwa Haushaltsplanung, Trennung, berufliche Gründe, Gesundheits- oder Pflegeaspekte.
Drittens der zeitliche Plan: Gerichte verlangen nicht immer einen exakten Einzugstermin. Aber sie erwarten einen plausiblen Plan, der zum Kündigungszeitpunkt passt. „Irgendwann später“ wirkt schnell wie Vorrats-Eigenbedarf.
Wichtig: Manche Leser hoffen auf den einen „K.o.-Satz“, der alles ungültig macht. Den gibt es selten. Entscheidend ist meist die Gesamtlage: Ist das Schreiben prüffähig, ist die Geschichte in sich stimmig, passt der Zeitpunkt – oder häufen sich Lücken und Widersprüche?
Prüfraster: So testen Sie Plausibilität und Angriffspunkte in wenigen Minuten
| Prüffrage | Was ein Warnsignal ist – und warum |
| Ist klar erkennbar, wer einziehen soll und in welcher Beziehung die Person zum Vermieter steht? | Unklare Bedarfsperson oder nur abstrakte Bezeichnungen schwächen die Prüffähigkeit. |
| Wird ein nachvollziehbarer Grund genannt oder nur „Eigenbedarf“ behauptet? | Ohne konkrete Gründe können Sie die Kündigung kaum prüfen; das ist ein klassischer Schwachpunkt. |
| Passt der Bedarf zur Wohnung (Größe/Zuschnitt/Lage) zumindest grob? | Extreme Unplausibilitäten sind selten allein entscheidend, aber ein starkes Indiz für vorgeschobene Motive. |
| Ist der zeitliche Ablauf stimmig (Warum jetzt, was ist geplant)? | Ein ernsthafter Nutzungswunsch zeigt sich in einem plausiblen Zeitfenster. |
| Ändert sich die Begründung später oder wird „nachgebessert“? | Springende Geschichten sind in Räumungsstreitigkeiten oft der Kernangriff. |
| Gibt es im selben Haus/der Wohnanlage eine freie oder frei werdende passende Wohnung? | Dann kann eine Anbietpflicht entstehen – ein Hebel, den viele Mieter übersehen. |
| Wurden Kündigungsfrist und Beendigungsdatum korrekt berechnet? | Fristfehler bringen Zeitgewinn und verbessern die Verhandlungsposition. |
| Enthält das Schreiben einen Hinweis auf den Härtefall-Widerspruch? | Fehlt der Hinweis, kann das beim Widerspruch später entscheidend helfen. |
Typische Missbrauchsmuster: So entsteht eine Indizienkette
Vorgetäuschter Eigenbedarf ist selten sofort beweisbar. Was funktioniert, ist eine saubere Indizienlogik: Sie dokumentieren Widersprüche, fehlende Umsetzung und auffällige Anschlussnutzung.
Ein häufiger Klassiker: Der behauptete Einzug findet gar nicht statt oder nur kurz, danach wird neu vermietet oder verkauft. Das beweist nicht automatisch Missbrauch – kann aber in Summe ein starkes Argument werden, wenn weitere Punkte hinzukommen.
Ebenso typisch: Der Eigenbedarf „wandert“. Erst ist es das Kind, dann ein anderer Verwandter, später ein völlig neuer Nutzungszweck. Je öfter die Begründung kippt, desto eher wirkt der Bedarf vorgeschoben.
Auch wichtig für die Einordnung: Eigenbedarf kann rechtlich auch dann durchgehen, wenn der Vermieter durch eigene Entscheidungen eine Situation schafft, in der er die Wohnung nutzen will. Für Mieter heißt das: Nicht auf eine moralische Bewertung setzen, sondern auf prüfbare Tatsachen, Plausibilität, Widersprüche und die Alternativwohnungsschiene.
Alternativwohnungen: Wann Vermieter anbieten müssen – und wie Sie es richtig abfragen
Viele Mieter fragen zu allgemein: „Haben Sie nicht irgendwo eine andere Wohnung?“ Das bringt selten etwas. Zielführend ist die objektbezogene Spur: Gibt es im selben Haus oder derselben Wohnanlage eine freie oder bis zum Ablauf der Kündigungsfrist frei werdende Wohnung, die vergleichbar ist?
„Vergleichbar“ heißt nicht identisch, sondern im Kern geeignet. In der Praxis streitet man über Punkte wie Größe, Zuschnitt, Barrierefreiheit, Lage im Haus, Miethöhe.
Genau deshalb ist diese Spur so wertvoll: Wenn der Vermieter hier nicht sauber handelt, wird die Kündigung angreifbar oder zumindest verhandlungsfähig.
Der entscheidende Praxisnutzen: Sie zwingen den Vermieter in eine überprüfbare Aussage. Entweder er bietet an, oder er erklärt, dass es nichts gibt. Beides kann später bedeutsam werden, wenn sich das als falsch herausstellt.
Härtefall-Widerspruch: Wie Sie trotz Eigenbedarf in der Wohnung bleiben können
Selbst wenn eine Kündigung formal wirksam ist, kann sie im Ergebnis scheitern oder zumindest zur Fortsetzung des Mietverhältnisses führen, wenn der Auszug für Sie eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Dann greift die Sozialklausel: Es wird abgewogen, wie schwer das Vermieterinteresse wiegt und welche Folgen der Umzug für Sie konkret hätte.
Härtegründe sind besonders stark, wenn sie nicht allgemein bleiben, sondern auf Risiken und Alltagseinschnitte heruntergebrochen werden. Typisch sind schwere Erkrankungen mit konkret begründeter Umzugsgefahr, Pflege- und Betreuungslagen, Behinderungen mit Wohnungsbezug, sehr hohes Alter mit besonderer Verwurzelung und – in angespannten Märkten – fehlender zumutbarer Ersatzwohnraum.
Letzteres steht und fällt mit Nachweisen: Suchprotokoll, Anfragen, Absagen, Budgetrahmen, besondere Bedarfe.
Fristenbox: So verlieren Sie den Widerspruch nicht aus dem Blick
Der Härtefall-Widerspruch muss grundsätzlich spätestens zwei Monate vor dem Beendigungszeitpunkt erklärt werden. Maßgeblich ist der Zeitpunkt, zu dem das Mietverhältnis laut Kündigung enden soll. Rechnen Sie von diesem Datum zwei Monate zurück und legen Sie sich ein fixes Erinnerungsdatum.
Fehlt im Kündigungsschreiben ein ordentlicher Hinweis auf das Widerspruchsrecht, kann das die Durchsetzung eines späteren Widerspruchs erleichtern – ein häufiger Rettungsanker, wenn Mieter zu spät reagieren.
Ein Beispiel zur Orientierung: Soll das Mietverhältnis laut Kündigung am 31.05.2026 enden, sollte der Widerspruch spätestens bis 31.03.2026 beim Vermieter sein. Je früher Sie argumentieren und belegen, desto größer wird der Druck auf eine Einigung.
Drei Mini-Praxisfälle, die zeigen, wie die Hebel wirken
Fall 1: „Einzug unklar, Begründung dünn.“ Der Vermieter kündigt für „Familienangehörige“, ohne die Person konkret einzuordnen, und nennt keinen nachvollziehbaren Anlass. Hier ist die erste Linie: Prüffähigkeit einfordern, Frist und Form prüfen, Widersprüche dokumentieren.
Fall 2: „Im Haus wird etwas frei.“ Während der Kündigungsfrist wird eine vergleichbare Wohnung im selben Haus frei, der Vermieter bietet sie nicht an. Das ist die Alternativwohnungsschiene: schriftlich ansprechen, Angebot verlangen, später dokumentieren, wenn die Wohnung doch neu vermietet wird.
Fall 3: „Härtefall mit Umzugsrisiko.“ Eine chronische Erkrankung, Pflegebindung oder erhebliche psychische Verschlechterung durch Umzug ist ärztlich konkret begründet. Dann zählt nicht die Diagnose-Liste, sondern die Umzugsfolge: Was passiert bei Wohnungsverlust, warum ist das Risiko real, warum ist Ersatzwohnraum praktisch nicht erreichbar?
Musterstruktur 1: Schreiben zur Prüfung und zur Alternativwohnung (ohne Vollmuster)
Beginnen Sie mit dem Zugangstag der Kündigung und dem genannten Beendigungsdatum. Dann fordern Sie die Konkretisierung: Wer ist die Bedarfsperson, in welcher Beziehung steht sie zum Vermieter, welcher Nutzungsplan ist konkret vorgesehen, wann soll der Einzug erfolgen.
Im zweiten Teil stellen Sie die objektbezogene Alternativwohnungsfrage: ob im selben Haus oder der Wohnanlage eine vergleichbare Wohnung leer steht oder innerhalb der Kündigungsfrist frei wird und ob diese angeboten wird.
Schließen Sie mit einer kurzen Fristen- und Dokumentationsnotiz: Sie prüfen die Kündigung und behalten sich Widerspruch vor.
Musterstruktur 2: Härtefall-Widerspruch
Starten Sie mit der Erklärung, dass Sie der Kündigung wegen unzumutbarer Härte widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Danach kommt die Härtebegründung als Kausalkette: Auszug führt zu konkreten Risiken oder unzumutbaren Folgen; diese sind belegt; Ersatzwohnraum ist trotz dokumentierter Suche nicht erreichbar oder nicht zumutbar.
Anschließend fügen Sie Nachweise an: Atteste mit Umzugsbezug, Pflege-/Betreuungsnachweise, Suchprotokoll, besondere Bedarfe. Zum Schluss formulieren Sie, was Sie wollen: Fortsetzung auf unbestimmte Zeit oder zumindest für einen klaren Zeitraum, um die Härte abzufedern.
Fazit: Wer systematisch prüft, gewinnt Zeit, Position – und oft die Entscheidung
Eigenbedarf ist kein Automatismus. Die wirksamen Hebel liegen in der Reihenfolge: erst Form und Fristen, dann Prüffähigkeit und Plausibilität, dann Alternativwohnung im selben Objekt, dann Härtefall mit sauberer Nachweislogik. Wer das konsequent dokumentiert, verhandelt nicht aus Angst, sondern aus Stärke.
FAQ: Häufige Fragen zur Eigenbedarfskündigung
Muss ich sofort ausziehen, wenn Eigenbedarf drinsteht?
Nein. Eine Kündigung beendet das Mietverhältnis nicht „sofort“, sondern erst zum Beendigungszeitpunkt nach Kündigungsfrist. Bis dahin bleibt die Wohnung Ihr Lebensmittelpunkt, und Sie können prüfen und reagieren.
Darf ich vom Vermieter Details verlangen, wer einziehen soll und warum?
Sie können eine Konkretisierung verlangen, weil Sie die Kündigung sonst kaum prüfen können. Vermieter müssen nicht jedes Privatdetail offenlegen, aber ein prüffähiger Nutzungsplan muss nachvollziehbar sein.
Was ist, wenn die Bedarfsperson am Ende gar nicht einzieht?
Das kann ein starkes Indiz sein – vor allem, wenn kurz darauf neu vermietet oder verkauft wird. Entscheidend ist Ihre Dokumentation: Zeitpunkt, Anschlussnutzung, Anzeigen, Aussagen.
Was zählt als „Alternativwohnung“?
Gemeint ist vor allem eine vergleichbare Wohnung im selben Haus oder derselben Wohnanlage, die leer steht oder während der Kündigungsfrist frei wird. Ob sie vergleichbar ist, hängt von Eignung und Zumutbarkeit ab – darüber wird häufig gestritten.
Reicht Wohnungssuche als Härtefall?
Allein „es ist schwer“ reicht meist nicht. Stark wird das Argument mit Suchprotokoll, Absagen, Budgetrahmen, besonderen Bedarfen und dem Nachweis, dass realistisch kein zumutbarer Ersatzwohnraum verfügbar ist.
Wie formuliere ich den Widerspruch richtig?
Klar erklären, dass Sie wegen unzumutbarer Härte widersprechen, die Fortsetzung verlangen und die Gründe konkret darstellen. Belege sind nicht Beiwerk, sondern der Kern der Wirkung.
Was, wenn ich die Frist für den Widerspruch verpasse?
Das kann problematisch sein. Wenn der Vermieter aber nicht ordnungsgemäß über das Widerspruchsrecht informiert hat, kann das Ihre Position verbessern. Praktisch sollte trotzdem immer sofort geprüft und gehandelt werden.
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Sebastian Dorn ist Fachredakteur mit Schwerpunkt Sozialrecht, schreibt seit 2024 für gegen-hartz.de und produziert Videos für gegen-hartz.TV. Seine thematischen Schwerpunkte sind Renten-, Schwerbehinderten- und Bürgergeldrecht. Bereits zuvor war er über viele Jahre ehrenamtlich in der Sozialberatung aktiv und begleitete Leistungsberechtigte bei Anträgen, Widersprüchen und Klagen – diese Praxiserfahrung prägt heute seine journalistische Arbeit.
