Auch ein tatsächlich bestehender Eigenbedarf berechtigt einen Vermieter nicht immer zur Kündigung. Wurde eine bereits vermietete Wohnung nach Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend veräußert, kann die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB greifen. Das gilt nach einem neuen Urteil des Bundesgerichtshofs auch, wenn die Wohnung auf eine Familien-GbR übertragen wird (BGH, Urteil vom 21. Januar 2026, Az. VIII ZR 247/24).
Mieter lebte seit 2004 in der Wohnung
Der beklagte Mieter wohnte bereits seit 2004 in einem Mehrparteienhaus in München. Im Jahr 2021 kaufte ein neuer Eigentümer das gesamte Grundstück. Anschließend teilte er das Gebäude in Wohnungseigentum auf und gründete gemeinsam mit seiner Ehefrau und seinen beiden volljährigen Kindern eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, kurz GbR. Die Wohnungen wurden auf diese Familien-GbR übertragen.
Im Juli 2022 kündigte die GbR dem Mieter wegen Eigenbedarfs. Eine Tochter des früheren Alleineigentümers, die zugleich Gesellschafterin der GbR war, wollte die Wohnung selbst beziehen. Zum 30. April 2023 sollte der Mieter ausziehen.
Am Eigenbedarf selbst bestanden nach den Feststellungen der Gerichte keine Zweifel. Trotzdem scheiterte die Kündigung.
Kündigungssperre schützt Mieter nach Umwandlung
Entscheidend war § 577a BGB. Wird eine bereits vermietete Wohnung nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend veräußert, darf sich der Erwerber grundsätzlich erst nach Ablauf einer Sperrfrist auf Eigenbedarf oder eine wirtschaftliche Verwertung berufen.
Die gesetzliche Grundfrist beträgt drei Jahre. In Gebieten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt können die Bundesländer sie auf bis zu zehn Jahre verlängern. Für München gilt eine solche zehnjährige Sperrfrist.
Die Eigenbedarfskündigung von 2022 kam damit deutlich zu früh.
Auch Übertragung auf Familien-GbR ist eine Veräußerung
Die Vermieterseite argumentierte unter anderem damit, dass das Eigentum nicht an einen fremden Käufer gegangen sei. Der frühere Alleineigentümer hatte die Wohnungen schließlich in eine Gesellschaft eingebracht, an der neben ihm nur seine Ehefrau und die gemeinsamen Kinder beteiligt waren.
Der BGH ließ dieses Argument nicht gelten. Auch die Einbringung der vermieteten Wohnung in eine solche Familien-GbR ist eine Veräußerung im Sinne des § 577a BGB. Nicht mehr der frühere Alleineigentümer, sondern die Gesellschaft ist anschließend Vermieterin und Eigentümerin.
Für den Mieter kann sich dadurch außerdem die Gefahr einer Eigenbedarfskündigung erhöhen. Denn eine GbR kann grundsätzlich Eigenbedarf für ihre Gesellschafter geltend machen. Nach der Übertragung konnten damit nicht nur Interessen des früheren Alleineigentümers, sondern unmittelbar auch diejenigen seiner Ehefrau und seiner Kinder relevant werden.
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Familien-Ausnahme half dem Vermieter nicht
§ 577a BGB kennt zwar bei bestimmten Übertragungen an Personengesellschaften eine Ausnahme, wenn sämtliche Gesellschafter derselben Familie oder demselben Haushalt angehören.
Der BGH stellte jedoch klar, dass diese Familienprivilegierung nicht auf die hier vorliegende Konstellation übertragen werden kann. Hier war die Wohnung bereits in Wohnungseigentum umgewandelt worden und wurde anschließend auf die GbR übertragen. Deshalb galt die Kündigungssperre nach § 577a Abs. 1 BGB. Die Familien-GbR konnte die gesetzliche Sperrfrist somit nicht umgehen.
Selbst berechtigter Eigenbedarf reicht während der Sperrfrist nicht
Für Mieter ist gerade dieser Punkt wichtig: Das Gericht stellte nicht fest, dass der geltend gemachte Eigenbedarf vorgeschoben war. Die Tochter wollte tatsächlich in die Wohnung einziehen. Eine Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wäre grundsätzlich denkbar gewesen. Die Sperrfrist verhinderte aber, dass sich die Vermieterin zu diesem Zeitpunkt auf den Eigenbedarf berufen konnte.
Bei einer Eigenbedarfskündigung sollte also nicht nur geprüft werden, ob der Vermieter die Wohnung tatsächlich für sich oder Angehörige benötigt. Ebenso wichtig kann sein, wann die Wohnung umgewandelt und wann sie anschließend veräußert wurde.
Der BGH wies die Revision der Vermieterin zurück. Die Räumungsklage blieb erfolglos. Der Mieter durfte sich auf die noch laufende Kündigungssperrfrist berufen.
FAQ zur Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung
Kann der Vermieter trotz echten Eigenbedarfs nicht kündigen?
Ja. Greift die Kündigungssperre des § 577a BGB, kann selbst ein tatsächlich bestehender Eigenbedarf während der Sperrfrist grundsätzlich nicht für eine Kündigung genutzt werden.
Wie lange dauert die Kündigungssperrfrist?
Grundsätzlich drei Jahre ab der maßgeblichen Veräußerung. Die Länder können diese Frist in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf bis zu zehn Jahre verlängern. Im entschiedenen Münchner Fall galt eine zehnjährige Frist.
Gilt der Schutz auch bei einer Familien-GbR?
Nach diesem BGH-Urteil ja, wenn die bereits vermietete Wohnung zunächst in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend auf die Familien-GbR übertragen wurde. Die Familienprivilegierung beseitigt die Sperrfrist in dieser Konstellation nicht.
Quellen
Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.01.2026, Az. VIII ZR 247/24. (Bundesgerichtshof)
§ 577a BGB – Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung. (Gesetze im Internet)
Bayerische Mieterschutzverordnung – Verlängerung der Kündigungssperrfrist in München auf zehn Jahre. (Gesetze Bayern)
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Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF, History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
