Wenn die Heizung im Winter ausfällt, müssen Mieter nicht automatisch die volle Miete weiterzahlen. Nach § 536 BGB ist die Miete gemindert, wenn ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung mehr als nur unerheblich beeinträchtigt.
Eine kaputte oder deutlich zu schwache Heizung kann ein solcher Mangel sein; eine feste Prozentzahl schreibt das Gesetz allerdings nicht vor.
Wie warm muss eine Mietwohnung werden?
Der Deutsche Mieterbund nennt für die Heizperiode als Orientierung mindestens 20 bis 22 Grad Celsius zwischen 6 und 24 Uhr. Nachts kann die Temperatur auf ungefähr 18 Grad abgesenkt werden. Werden diese Temperaturen trotz aufgedrehter Heizung nicht erreicht, spricht dies für einen Mietmangel; entscheidend bleiben aber Außentemperatur, Dauer und Ausmaß der Beeinträchtigung.
Besonders relevant ist deshalb nicht nur die Frage, ob ein Heizkörper kalt bleibt. Es kommt darauf an, welche Temperaturen tatsächlich in der Wohnung erreicht werden und welche Räume betroffen sind.
Ein kaltes Schlafzimmer kann beispielsweise anders bewertet werden als ein Totalausfall der Heizung in der gesamten Wohnung während einer Frostperiode.
Wie hoch darf die Mietminderung sein?
Gerichtsurteile sind keine allgemeingültige Mietminderungstabelle. Der Deutsche Mieterbund nennt bei lediglich 16 bis 18 Grad in der Wohnung beispielsweise Minderungen von etwa 20 bis 30 Prozent. Bei einem vollständigen Ausfall im Winter kann die Minderung erheblich höher liegen und unter besonders schweren Umständen sogar bis zu 100 Prozent erreichen.
| Beeinträchtigung | Mögliche Orientierung |
|---|---|
| Nur 16 bis 18 Grad in der Wohnung | etwa 20 bis 30 Prozent |
| Heizung nur zeitweise oder in einzelnen Räumen ausgefallen | abhängig von Dauer, Raum und Außentemperatur |
| Kompletter Heizungsausfall im Winter | deutlich höhere Minderung, im Extremfall bis 100 Prozent |
Diese Werte sind lediglich Orientierungshilfen und keine automatisch geltenden Quoten. Wer die Miete erheblich zu stark kürzt, kann einen Mietrückstand aufbauen. Gerade bei hohen Minderungsbeträgen sollten Betroffene die konkrete Quote deshalb durch einen Mieterverein oder eine mietrechtlich versierte Beratung prüfen lassen.
Wichtig: Von der Bruttomiete rechnen
Für die Berechnung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich die Bruttomiete maßgeblich. Dazu gehören neben der eigentlichen Miete auch die vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen oder eine Betriebskostenpauschale. Der BGH hat ausdrücklich entschieden, dass die Mietminderung auf Grundlage dieser Gesamtmiete berechnet wird.
Wer also beispielsweise 600 Euro Kaltmiete und insgesamt 200 Euro für Betriebs- und Heizkosten zahlt, muss bei der Berechnung grundsätzlich von 800 Euro ausgehen. Eine angenommene Minderung von 25 Prozent entspräche bei einem vollen Monat damit 200 Euro.
Besteht der Mangel nur während eines Teils des Monats, muss auch die Minderung entsprechend zeitanteilig berechnet werden.
Beispiel: Herbert aus Bochum sitzt in der kalten Wohnung
Herbert aus Bochum zahlt monatlich 800 Euro Bruttomiete. Anfang Januar fällt seine Heizung aus und in der Wohnung werden tagsüber trotz aufgedrehter Heizkörper nur noch 16 bis 17 Grad erreicht. Herbert meldet den Defekt sofort schriftlich seinem Vermieter und beginnt morgens und abends die Temperaturen in den einzelnen Zimmern zu dokumentieren.
Nimmt man für Herberts Beispiel eine Minderungsquote von 25 Prozent an, beträgt die Minderung für einen kompletten Monat 200 Euro. Wird die Heizung beispielsweise nach zehn Tagen repariert, darf Herbert nicht einfach den gesamten Monat um 200 Euro kürzen, sondern muss den betroffenen Zeitraum berücksichtigen.
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Die 25 Prozent sind außerdem nur ein Rechenbeispiel und keine automatisch für Herbert geltende Quote.
Heizungsausfall sofort dem Vermieter melden
Mieter müssen einen während des Mietverhältnisses auftretenden Mangel gemäß § 536c BGB unverzüglich anzeigen. Unterbleibt die Anzeige und kann der Vermieter deshalb keine Abhilfe schaffen, können Minderungs- und weitere Ansprüche verloren gehen. Deshalb sollte die Meldung nachweisbar erfolgen und den Defekt sowie den Zeitpunkt seines Auftretens möglichst genau beschreiben.
Zusätzlich empfiehlt sich ein Temperaturprotokoll über mehrere Tage und verschiedene Tageszeiten. Die Messwerte sollten den jeweiligen Raum, die Uhrzeit und möglichst auch die Außentemperatur erkennen lassen. Fotos des Thermometers, Nachrichten an den Vermieter und Termine mit Heizungsmonteuren können später helfen, Dauer und Schwere des Mangels nachzuweisen.
Muss der Vermieter Stromkosten für Heizlüfter zahlen?
Das kann unter bestimmten Voraussetzungen der Fall sein. § 536a BGB eröffnet bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen Schadens- oder Aufwendungsersatzansprüche. Das Amtsgericht Kreuzberg sprach Mietern nach dem vollständigen Ausfall einer Gasetagenheizung beispielsweise die Anschaffungskosten für Ölradiatoren sowie dadurch entstandene zusätzliche Stromkosten zu.
Das bedeutet aber nicht, dass Mieter ohne Weiteres teure Ersatzgeräte kaufen und anschließend jede Rechnung an den Vermieter weiterreichen können. Entscheidend ist unter anderem, ob die Maßnahme erforderlich war und ob der Vermieter Gelegenheit hatte, den Mangel zu beseitigen. Deshalb sollte auch der Einsatz einer Ersatzheizung möglichst dokumentiert und mit dem Vermieter kommuniziert werden.
Grundsicherung: Mietminderung kann auch das Jobcenter betreffen
Wer Leistungen für Unterkunft und Heizung bezieht und die Miete tatsächlich mindert, sollte dies gegenüber dem Jobcenter offenlegen. Eine tatsächlich ausgeübte Mietminderung kann die laufenden Unterkunftsaufwendungen verändern. Gegen-Hartz berichtete bereits über die sozialgerichtliche Rechtsprechung, nach der es auf die tatsächlich geschuldeten beziehungsweise gezahlten Unterkunftskosten ankommt.
Stellt sich später in einem Mietrechtsstreit heraus, dass die Minderung zu hoch war und deshalb eine Nachzahlung an den Vermieter fällig wird, kann diese Forderung wiederum als Unterkunftsbedarf relevant werden.
Auch zusätzliche Stromkosten einer notwendigen elektrischen Ersatzheizung können im Bürgergeldbezug Heizkosten darstellen. Das LSG Nordrhein-Westfalen hat hierzu bereits zugunsten einer Leistungsbezieherin entschieden.
FAQ zur Mietminderung bei kaputter Heizung
Wie viel Mietminderung gibt es bei komplettem Heizungsausfall?
Eine feste Quote gibt es nicht. Bei einem Totalausfall im Winter ist eine erhebliche Mietminderung möglich; nach Angaben des Deutschen Mieterbundes kann sie unter besonders schweren Umständen bis zu 100 Prozent erreichen. Entscheidend sind unter anderem Außentemperatur, Dauer des Ausfalls und die tatsächliche Nutzbarkeit der Wohnung.
Ab welcher Temperatur darf ich die Miete mindern?
Als übliche Orientierung nennt der Deutsche Mieterbund tagsüber mindestens 20 bis 22 Grad Celsius. Werden trotz funktionierender Bedienung der Heizung nur 16 bis 18 Grad erreicht, nennt der Verband als Beispiel eine Mietminderung von etwa 20 bis 30 Prozent.
Muss ich dem Vermieter vor der Mietminderung eine Frist setzen?
Der Mangel muss dem Vermieter unverzüglich angezeigt werden. Die Mietminderung selbst ergibt sich grundsätzlich aus § 536 BGB und benötigt keine Zustimmung des Vermieters.
Quellenverzeichnis
Amtsgericht Kreuzberg: Urteil zum vollständigen Ausfall einer Gasetagenheizung, Az. 7 C 127/22. (BMGEV Archiv)
Bundesgerichtshof: Urteil vom 6. April 2005, Az. XII ZR 225/03, Bemessungsgrundlage der Mietminderung ist die Bruttomiete. (Bundesgerichtshof Juris)
Deutscher Mieterbund: „Heizperiode gestartet“, 16. Oktober 2025; „Strom- und Heizungs-Ausfall durch Sabotage“, 5. Januar 2026. (Deutscher Mieterbund).
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Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF, History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
