Wann die Miete gemindert werden darf
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Bei Mietmängeln oder Fehlern in der Mietsache darf der Mieter gemäß § 536 BGB die Miete kürzen, ohne dies zuvor einzuklagen. Es müssen jedoch bestimmte Voraussetzungen für eine Mietminderung gegeben sein wie etwa eine angemessene Höhe der Minderung. Es ist folglich nicht möglich aufgrund eines undichten Fensters zwei Monate keine Miete zu zahlen.
In diesem Fall würde dem Mieter sogar die fristlose Kündigung durch den Vermieter drohen. Zur groben Orientierung für Mieter dient die sogenannte Mietminderungstabelle, eine inoffizielle Sammlung von Gerichtsurteilen, die über die Angemessenheit von Mietminderungen in Abhängigkeit von der Schwere der Mietmängel Auskunft gibt.
Voraussetzungen müssen für eine Mietminderung
Grundsätzlich ist eine Minderung der Kaltmiete nur möglich, wenn mindestens ein Mangel am Mietobjekt vorliegt, durch den sich eine nachteilige Abweichung des (Soll-)Zustandes der Immobilie ergibt (BGH NJW 2000, 1714). Die Grundlage dafür bildet der Mietvertrag.
Aber nicht jeder Mangel berechtigt den Mieter zu einer Mietminderung. Eine Kürzung der Mietzahlungen ist nur dann rechtens, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Immobilie mindestens eingeschränkt ist. Das gilt für Schäden und Defekte im Mietobjekt genauso wie für gesundheitliche Beeinträchtigungen.
Diese können beispielsweise als Mietminderungsgrund geltend gemacht werden, wenn sich die Bewertungsstandards zur Beurteilung einer Gesundheitsgefährdung verändern.
So können Schadstoffbelastungen die Grundlage einer Mietkürzung sein, wenn sich die zulässigen Grenzwerte verringern. Elektrosmog und Schallschutz unterliegen ebenfalls aufgrund immer wieder neuer wissenschaftlicher Erkenntnisse und Bewertungen veränderten Grenzwerten.
Weitere Gründe für eine Mietminderung können unter anderem die Unterschreitung der im Mietvertrag festgelegten Mietfläche um mehr als zehn Prozent, Asbestbelastung, unzureichende Beheizung des Mietobjekts, „Fogging“ (schwärzlicher Niederschlag in den Räumen), Ungeziefer, Bleispuren in Wasserleitungsrohren, Mehrverbrauch aufgrund einer mit Mängeln behafteten Zentralheizungsanlage sowie eine unzulängliche Isolierung sein.
Gemäß § 536 BGB besteht eine Garantiehaftung des Vermieters, die auch dann greift, wenn die Mietmängel nicht auf das Verschulden des Vermieters zurückzuführen sind.
Höhe der Mietminderung
Mängel am Mietobjekt müssen dem Vermieter unverzüglich mitgeteilt werden, wobei es ratsam ist, die Mängelrüge in schriftlicher Form – am besten per Einschreiben oder durch persönliche Übergabe – zuzustellen. Auf diese Weise hat der Mieter einen Nachweis über die mitgeteilten Mängel und der Vermieter erhält die Gelegenheit, die Schäden oder Mängel zu beseitigen und eine Mietminderung zu umgehen. Wird der Vermieter nicht umgehend über die Mietmängel in Kenntnis gesetzt, muss dieser eine Mietminderung jedoch nicht hinnehmen.
In der Mängelrüge sollte der Mieter nicht nur auf den Schaden hinweisen, sondern gleichzeitig eine Frist setzen, in der die Mängel durch den Vermieter beseitigt werden müssen.
Die Dauer der Frist hängt dabei vom den Mängeln ab. So muss eine defekte Heizung im Winter schneller repariert werden als eine leicht verzogene Hauseingangstür. Ignoriert der Vermieter ihm unverzüglich mitgeteilte Mängel, beginnt der Zeitraum, in dem die Miete gekürzt werden darf. Grundsätzlich kann die Miete gemindert werden, sobald der Vermieter über die Mängel informiert wurde.
Wie der Bundesgerichtshof in seinem Urteil (Aktenzeichen: XII ZR 225/03) festlegte, gilt die sogenannte Bruttomiete (Kaltmiete zuzüglich Heiz- und Nebenkosten) für die Bemessung einer Mietminderung. Dabei muss eine Kürzung der Miete immer angemessen im Hinblick auf die Beeinträchtigungen aufgrund der Mietmängel erfolgen.
Über die Höhe einer Mietkürzung sollte deshalb im Einzelfall entschieden werden. Eine allgemeingültige gesetzliche Regelung besteht nicht. Grundsätzlich gilt: Je größer die Einschränkungen durch Mietmängeln sind, desto mehr darf die Miete gemindert werden. Dabei spielt auch die durch den Mangel hervorgerufene Wertminderung des Mietobjekt eine entscheidende Rolle.
Es ist ratsam, sich im Zweifelsfall von einem Anwalt oder einem Mieterschutzverein beraten zu lassen. Denn eine unangemessene Mietkürzung kann dazu führen, dass der Vermieter eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstands ausspricht.
Dazu ist er berechtigt, wenn die unangemessenen Mietkürzungen die Höhe einer zweifachen Monatsmiete erreichen. Um derartiges zu vermeiden, besteht die Möglichkeit, die Miete „unter Vorbehalt“ weiter zu zahlen. Sobald der Schaden durch den Vermieter behoben ist, kann der Minderungsbetrag zurückgefordert und im Streitfall auch eingeklagt werden. Der Mieter muss den Vermieter aber zuvor über die Mietzahlung unter Vorhalt informiert haben.
Mietminderungstabelle gibt Anhaltspunkte
In der Mietminderungstabelle werden Gerichtsurteile zu angemessener Mietminderung gesammelt, die zur groben Orientierung für Mieter dienen.
Die dort aufgeführten Prozentangaben richten sich nach der Schwere der Mietmängel, dem zuständigen Gericht sowie Besonderheiten, die den Einzelfall betreffen. Aus diesem Grund dient die Mietminderungstabelle lediglich der groben Einordnung einer Mietminderung.
Neben einer Mietminderung kann der Mieter auch Schadensersatz gemäß § 536a BGB vom Vermieter verlangen, wenn ihm durch die nicht erfolgte oder verspätete Mängelbeseitigung ein Schaden entstanden ist. Zudem besteht die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung seitens des Mieters (§ 543 BGB).
Grundsätzlich kann der Mieter im Falle des Verzuges des Vermieters mit der Mängelbeseitigung eigenständig eine Fachfirma mit den notwendigen Arbeiten beauftragen. Dabei sollte jedoch unbedingt beachtet werdet werden, dass die Kosten für die Reparatur vom Mieter vorzustrecken sind. Der Ersatz der Kosten kann zudem schwierig werden, da der sogenannte Aufwendungsersatz an bestimmte rechtliche Voraussetzungen geknüpft ist.
Mieter muss Mietmängel belegen
Kommt es zum Streit zwischen Mieter und Vermieter über eine Mietminderungen, muss der Mieter den Nachweis über das Vorliegen der Mängel erbringen. Dafür kann ein Sachverständigen-Gutachten angefordert werden.
Die daraus entstehenden Kosten können jedoch vom Vermieter beim Mieter geltend gemacht werden, sofern das Gerichtsverfahren zu Gunsten des Vermieters entschieden wird. Anderenfalls muss der Vermieter für die Kosten aufkommen. Der Mieter ist zudem verpflichtet, das unverzügliche in Kenntnis setzen des Vermieters über die Mietmängel zu belegen.
Gleichzeitig muss der Vermieter beweisen, dass die beanstandeten Mängel nicht seinem Obhutsbereich entstammen beziehungsweise keine oder nur geringfügige Beeinträchtigungen zur Folge haben. Eine andere Möglichkeit für den Vermieter besteht darin nachzuweisen, dass dem Mieter die Mängel bereits bei Abschluss des Mietvertrages bekannt waren.
Rückwirkende Mietminderung
Eine Mietminderung kann auch rückwirkend geltend gemacht werden, sofern der Vermieter rechtzeitig über die Mietmängel informiert wurde (BGH-Urteil Aktenzeichen: VIII ZR 274/02). Veranlasst der Vermieter dennoch keine Behebung der Mängel, ist der Mieter berechtigt die Miete rückwirkend zu kürzen, sofern er davon ausgegangen war, das die Mängel beseitigt werden.
Anders verhält es sich jedoch, wenn ein Mangel am Mietobjekt zwar beim Vermieter angezeigt wurde, aber dennoch die Miete ohne Vorbehalt über sechs Monate hinweg gezahlt wurde. In einem solchen Fall wäre eine rückwirkende Mietminderung wenig aussichtsreich.
Wie das Landgericht Berlin urteilte, ist der Mietminderungsanspruch verwirkt, wenn ein Mieter trotz Mängelrüge über 14 Monate hinweg die volle Miete vorbehaltlos gezahlt hat. Der Vermieter kann ebenfalls seinen Anspruch auf Zahlung der vollen Miete verlieren, wenn er die Minderung eines Mieters über einen längeren Zeitraum ohne Widerspruch akzeptiert.
Erfolgt eine Mieterhöhung durch den Vermieter, lebt ein zuvor verwirkter Mietminderungsanspruch erneut auf. Dann kann die Kürzung jedoch nur in Höhe der Betrages der Erhöhung erfolgen. Generell verjährt ein Anspruch auf Mietminderung gemäß § 195 BGB nach drei Jahren. (ag)