Mietminderung – So kannst Du die Miete mindern!

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Wann die Miete gemindert werden darf

Bei Mietmรคngeln oder Fehlern in der Mietsache darf der Mieter gemรครŸ ยง 536 BGB die Miete kรผrzen, ohne dies zuvor einzuklagen. Es mรผssen jedoch bestimmte Voraussetzungen fรผr eine Mietminderung gegeben sein wie etwa eine angemessene Hรถhe der Minderung. Es ist folglich nicht mรถglich aufgrund eines undichten Fensters zwei Monate keine Miete zu zahlen.

In diesem Fall wรผrde dem Mieter sogar die fristlose Kรผndigung durch den Vermieter drohen. Zur groben Orientierung fรผr Mieter dient die sogenannte Mietminderungstabelle, eine inoffizielle Sammlung von Gerichtsurteilen, die รผber die Angemessenheit von Mietminderungen in Abhรคngigkeit von der Schwere der Mietmรคngel Auskunft gibt.

Voraussetzungen mรผssen fรผr eine Mietminderung

Grundsรคtzlich ist eine Minderung der Kaltmiete nur mรถglich, wenn mindestens ein Mangel am Mietobjekt vorliegt, durch den sich eine nachteilige Abweichung des (Soll-)Zustandes der Immobilie ergibt (BGH NJW 2000, 1714). Die Grundlage dafรผr bildet der Mietvertrag.

Aber nicht jeder Mangel berechtigt den Mieter zu einer Mietminderung. Eine Kรผrzung der Mietzahlungen ist nur dann rechtens, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Immobilie mindestens eingeschrรคnkt ist. Das gilt fรผr Schรคden und Defekte im Mietobjekt genauso wie fรผr gesundheitliche Beeintrรคchtigungen.

Diese kรถnnen beispielsweise als Mietminderungsgrund geltend gemacht werden, wenn sich die Bewertungsstandards zur Beurteilung einer Gesundheitsgefรคhrdung verรคndern.

So kรถnnen Schadstoffbelastungen die Grundlage einer Mietkรผrzung sein, wenn sich die zulรคssigen Grenzwerte verringern. Elektrosmog und Schallschutz unterliegen ebenfalls aufgrund immer wieder neuer wissenschaftlicher Erkenntnisse und Bewertungen verรคnderten Grenzwerten.

Weitere Grรผnde fรผr eine Mietminderung kรถnnen unter anderem die Unterschreitung der im Mietvertrag festgelegten Mietflรคche um mehr als zehn Prozent, Asbestbelastung, unzureichende Beheizung des Mietobjekts, โ€žFoggingโ€œ (schwรคrzlicher Niederschlag in den Rรคumen), Ungeziefer, Bleispuren in Wasserleitungsrohren, Mehrverbrauch aufgrund einer mit Mรคngeln behafteten Zentralheizungsanlage sowie eine unzulรคngliche Isolierung sein.

GemรครŸ ยง 536 BGB besteht eine Garantiehaftung des Vermieters, die auch dann greift, wenn die Mietmรคngel nicht auf das Verschulden des Vermieters zurรผckzufรผhren sind.

Hรถhe der Mietminderung

Mรคngel am Mietobjekt mรผssen dem Vermieter unverzรผglich mitgeteilt werden, wobei es ratsam ist, die Mรคngelrรผge in schriftlicher Form โ€“ am besten per Einschreiben oder durch persรถnliche รœbergabe – zuzustellen. Auf diese Weise hat der Mieter einen Nachweis รผber die mitgeteilten Mรคngel und der Vermieter erhรคlt die Gelegenheit, die Schรคden oder Mรคngel zu beseitigen und eine Mietminderung zu umgehen. Wird der Vermieter nicht umgehend รผber die Mietmรคngel in Kenntnis gesetzt, muss dieser eine Mietminderung jedoch nicht hinnehmen.

In der Mรคngelrรผge sollte der Mieter nicht nur auf den Schaden hinweisen, sondern gleichzeitig eine Frist setzen, in der die Mรคngel durch den Vermieter beseitigt werden mรผssen.



Die Dauer der Frist hรคngt dabei vom den Mรคngeln ab. So muss eine defekte Heizung im Winter schneller repariert werden als eine leicht verzogene Hauseingangstรผr. Ignoriert der Vermieter ihm unverzรผglich mitgeteilte Mรคngel, beginnt der Zeitraum, in dem die Miete gekรผrzt werden darf. Grundsรคtzlich kann die Miete gemindert werden, sobald der Vermieter รผber die Mรคngel informiert wurde.

Wie der Bundesgerichtshof in seinem Urteil (Aktenzeichen: XII ZR 225/03) festlegte, gilt die sogenannte Bruttomiete (Kaltmiete zuzรผglich Heiz- und Nebenkosten) fรผr die Bemessung einer Mietminderung. Dabei muss eine Kรผrzung der Miete immer angemessen im Hinblick auf die Beeintrรคchtigungen aufgrund der Mietmรคngel erfolgen.

รœber die Hรถhe einer Mietkรผrzung sollte deshalb im Einzelfall entschieden werden. Eine allgemeingรผltige gesetzliche Regelung besteht nicht. Grundsรคtzlich gilt: Je grรถรŸer die Einschrรคnkungen durch Mietmรคngeln sind, desto mehr darf die Miete gemindert werden. Dabei spielt auch die durch den Mangel hervorgerufene Wertminderung des Mietobjekt eine entscheidende Rolle.

Es ist ratsam, sich im Zweifelsfall von einem Anwalt oder einem Mieterschutzverein beraten zu lassen. Denn eine unangemessene Mietkรผrzung kann dazu fรผhren, dass der Vermieter eine fristlose Kรผndigung wegen Mietrรผckstands ausspricht.

Dazu ist er berechtigt, wenn die unangemessenen Mietkรผrzungen die Hรถhe einer zweifachen Monatsmiete erreichen. Um derartiges zu vermeiden, besteht die Mรถglichkeit, die Miete โ€žunter Vorbehaltโ€œ weiter zu zahlen. Sobald der Schaden durch den Vermieter behoben ist, kann der Minderungsbetrag zurรผckgefordert und im Streitfall auch eingeklagt werden. Der Mieter muss den Vermieter aber zuvor รผber die Mietzahlung unter Vorhalt informiert haben.

Mietminderungstabelle gibt Anhaltspunkte

In der Mietminderungstabelle werden Gerichtsurteile zu angemessener Mietminderung gesammelt, die zur groben Orientierung fรผr Mieter dienen.

Die dort aufgefรผhrten Prozentangaben richten sich nach der Schwere der Mietmรคngel, dem zustรคndigen Gericht sowie Besonderheiten, die den Einzelfall betreffen. Aus diesem Grund dient die Mietminderungstabelle lediglich der groben Einordnung einer Mietminderung.

Neben einer Mietminderung kann der Mieter auch Schadensersatz gemรครŸ ยง 536a BGB vom Vermieter verlangen, wenn ihm durch die nicht erfolgte oder verspรคtete Mรคngelbeseitigung ein Schaden entstanden ist. Zudem besteht die Mรถglichkeit einer fristlosen Kรผndigung seitens des Mieters (ยง 543 BGB).

Grundsรคtzlich kann der Mieter im Falle des Verzuges des Vermieters mit der Mรคngelbeseitigung eigenstรคndig eine Fachfirma mit den notwendigen Arbeiten beauftragen. Dabei sollte jedoch unbedingt beachtet werdet werden, dass die Kosten fรผr die Reparatur vom Mieter vorzustrecken sind. Der Ersatz der Kosten kann zudem schwierig werden, da der sogenannte Aufwendungsersatz an bestimmte rechtliche Voraussetzungen geknรผpft ist.

Mieter muss Mietmรคngel belegen

Kommt es zum Streit zwischen Mieter und Vermieter รผber eine Mietminderungen, muss der Mieter den Nachweis รผber das Vorliegen der Mรคngel erbringen. Dafรผr kann ein Sachverstรคndigen-Gutachten angefordert werden.

Die daraus entstehenden Kosten kรถnnen jedoch vom Vermieter beim Mieter geltend gemacht werden, sofern das Gerichtsverfahren zu Gunsten des Vermieters entschieden wird. Anderenfalls muss der Vermieter fรผr die Kosten aufkommen. Der Mieter ist zudem verpflichtet, das unverzรผgliche in Kenntnis setzen des Vermieters รผber die Mietmรคngel zu belegen.

Gleichzeitig muss der Vermieter beweisen, dass die beanstandeten Mรคngel nicht seinem Obhutsbereich entstammen beziehungsweise keine oder nur geringfรผgige Beeintrรคchtigungen zur Folge haben. Eine andere Mรถglichkeit fรผr den Vermieter besteht darin nachzuweisen, dass dem Mieter die Mรคngel bereits bei Abschluss des Mietvertrages bekannt waren.

Rรผckwirkende Mietminderung

Eine Mietminderung kann auch rรผckwirkend geltend gemacht werden, sofern der Vermieter rechtzeitig รผber die Mietmรคngel informiert wurde (BGH-Urteil Aktenzeichen: VIII ZR 274/02). Veranlasst der Vermieter dennoch keine Behebung der Mรคngel, ist der Mieter berechtigt die Miete rรผckwirkend zu kรผrzen, sofern er davon ausgegangen war, das die Mรคngel beseitigt werden.

Anders verhรคlt es sich jedoch, wenn ein Mangel am Mietobjekt zwar beim Vermieter angezeigt wurde, aber dennoch die Miete ohne Vorbehalt รผber sechs Monate hinweg gezahlt wurde. In einem solchen Fall wรคre eine rรผckwirkende Mietminderung wenig aussichtsreich.

Wie das Landgericht Berlin urteilte, ist der Mietminderungsanspruch verwirkt, wenn ein Mieter trotz Mรคngelrรผge รผber 14 Monate hinweg die volle Miete vorbehaltlos gezahlt hat. Der Vermieter kann ebenfalls seinen Anspruch auf Zahlung der vollen Miete verlieren, wenn er die Minderung eines Mieters รผber einen lรคngeren Zeitraum ohne Widerspruch akzeptiert.

Erfolgt eine Mieterhรถhung durch den Vermieter, lebt ein zuvor verwirkter Mietminderungsanspruch erneut auf. Dann kann die Kรผrzung jedoch nur in Hรถhe der Betrages der Erhรถhung erfolgen. Generell verjรคhrt ein Anspruch auf Mietminderung gemรครŸ ยง 195 BGB nach drei Jahren. (ag)