Wenn sich eine Wohnung im Sommer so stark aufheizt, dass der Aufenthalt kaum noch zumutbar ist, müssen Mieter die Hitze nicht in jedem Fall hinnehmen. Eine erhebliche Überhitzung kann einen Mietmangel darstellen und eine Mietminderung rechtfertigen. Das gilt besonders, wenn das Gebäude bereits bei seiner Errichtung die damals maßgeblichen Anforderungen an den Wärmeschutz nicht erfüllte.
Das Amtsgericht Hamburg gab einem Mieter recht, dessen Neubauwohnung während der Sommermonate außergewöhnlich hohe Temperaturen erreichte.
Die Vermieterin konnte deshalb nicht die ungekürzte Miete verlangen. Darüber hinaus musste sie einen fachgerechten Wärmeschutz herstellen. (46 C 108/04)
Vermieterin verlangte die vollständige Miete
In dem Rechtsstreit verlangte die Vermieterin vom Mieter die vollständige Zahlung der Miete für August 2003. Der Mieter hatte die Zahlung gekürzt, weil sich seine Wohnung in den Sommermonaten stark aufheizte.
Die Vermieterin hielt die Wohnung für mangelfrei. Sie argumentierte, beim Bau des Gebäudes seien die geltenden Wärmeschutzvorschriften eingehalten worden. Der Mieter widersprach und verlangte zusätzlich, dass die Vermieterin einen wirksamen Schutz gegen die sommerliche Hitze anbringt.
Sachverständiger bestätigte mangelhaften Wärmeschutz
Das Amtsgericht ließ die bauliche Situation durch einen Sachverständigen prüfen. Dieser kam zu dem Ergebnis, dass die bei der Errichtung geltenden Anforderungen an den Wärmeschutz nicht eingehalten worden waren.
Damit stand für das Gericht fest, dass die Wohnung einen erheblichen Mangel aufwies. Der Mieter durfte die Miete für den betroffenen Zeitraum mindern. Die Klage der Vermieterin auf Zahlung der vollständigen Miete blieb erfolglos.
Das Urteil zeigt, worauf es bei einer Mietminderung wegen Hitze ankommt. Entscheidend sind die konkreten Temperaturen, die baulichen Ursachen, die Dauer der Überhitzung und die Anforderungen, die bei der Errichtung des Gebäudes galten.
Gesundheitsgefährdende Hitze ist nicht hinzunehmen
Eine Wohnung muss sich zum vertragsgemäßen Wohnen eignen. Dazu gehört, dass Mieter sie auch während der Sommermonate nutzen können, ohne ständig Hitze ausgesetzt zu sein.
Dies gilt dann, wenn die Hitze unzumutbar ist oder sogar die Gesundheit gefährdet. Das Gericht stellte in diesem Fall fest, dass die Temperaturen in der Wohnung ein gesundheitlich bedenkliches Ausmaß erreichen konnten.
Nicht jede warme Dachgeschoss- oder Neubauwohnung ist also mangelhaft. Eine Mietminderung kommt dann in Betracht, wenn sich die Räume erstens extrem aufheizen und die Ursache dafür zweitens ein unzureichender baulicher Wärmeschutz ist.
Mieter konnte wirksamen Wärmeschutz verlangen
Der Mieter beschränkte sich nicht auf die Mietminderung, sondern setzte auch einen fachgerechten Wärmeschutz durch.
Auch damit hatte er Erfolg. Vermieter müssen eine Wohnung in einem Zustand überlassen und erhalten, der den vertragsgemäßen Gebrauch ermöglicht. Besteht ein behebbarer baulicher Mangel, können Mieter grundsätzlich dessen Beseitigung verlangen. § 535 BGB verpflichtet Vermieter dazu, den vertragsgemäßen Zustand während der Mietzeit zu erhalten.
Welche Maßnahmen erforderlich sind, hängt vom Gebäude und der Ursache der Überhitzung ab. Das kann ein wirksamer außenliegender Sonnenschutz sein, möglich sind auch neu eingesetzte Fenster oder eine verbesserte Wärmedämmung.
Welche Maßnahmen er durchführt, entscheidet prinzipiell der Vermieter. Er ist dabei allerdings verpflichtet, den Mangel dauerhaft und fachgerecht zu beseitigen.
So sollten Mieter die Raumtemperaturen dokumentieren
Wenn Sie wegen großer Hitze eine Mietminderung durchsetzen wollen, sollten Sie die Belastung genau nachweisen. Dafür empfiehlt sich ein Temperaturprotokoll über mehrere Tage oder Wochen. Sie sollten die Temperatur zu festen Zeiten in den betroffenen Räumen messen und zum Vergleich die Außentemperatur, die Wetterlage und die Dauer der Sonneneinstrahlung notieren.
Hilfreich sind außerdem Fotos der Messgeräte, Zeugen sowie schriftliche Hinweise auf gesundheitliche Beschwerden.
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Sie sollten den Mangel dem Vermieter unverzüglich schriftlich anzeigen und ihm eine angemessene Frist setzen, die Angelegenheit zu prüfen, und das Problem zu beseitigen.
Mietminderung nicht eigenmächtig zu hoch ansetzen
Liegt ein erheblicher Mietmangel vor, reduziert sich die geschuldete Miete grundsätzlich kraft Gesetzes. Die Höhe der zulässigen Minderung hängt allerdings immer vom konkreten Einzelfall ab.
Entscheidend sind vor allem das Ausmaß der Hitze, die Zahl der betroffenen Räume, die Dauer der Beeinträchtigung und die Nutzbarkeit der Wohnung.
Das Hamburger Urteil kann deshalb daher keinen festen Prozentsatz der Mietminderung liefern, den Mieter bei jeder aufgeheizten Wohnung übernehmen können.
Wenn Sie auf eigene Faust die Miete zu stark kürzen, riskieren Sie Zahlungsrückstände. Erreichen diese eine erhebliche Höhe, kann sogar eine Kündigung drohen.
Auf der sicheren Seite sind Sie, wenn Sie die Miete zunächst vollständig zahlen, dabei aber die Mängel als Vorbehalt angeben und anschließend prüfen, ob Sie eine Rückforderung verlangen können. So vermeiden Sie Mietschulden.
Das Urteil ist kein Freibrief für jede warme Wohnung
Das Urteil des Amtsgerichts Hamburg betrifft einen konkreten Einzelfall. Es bedeutet deshalb nicht, dass sommerliche Erwärmung grundsätzlich dazu berechtigt, die Meite zu mindern.
Wohnräume erwärmen sich bei hohen Außentemperaturen, und das allein ist kein Grund für einen Mangel am Gebäude. Die Erwärmung muss vielmehr deutlich über den Durchschnitt hinausgehen und dazu führen, dass Sie die Wohung erheblich schlechter nutzen können oder sogar ihre Gesundheit auf dem Spiel steht.
Auch das Alter entscheidet mit
Auch das Alter des Hauses beeinflusst, welche Erwärmung als Mangel zulasten des Vermieters gilt. Richter beurteilen bauliche Verpflichtungen nämlich auch nach den technischen Maßstäben, die galten, als das Haus errichtet wurde.
Das taten auch die Richter in Hamburg und bezogen sich gerade darauf, dass diese Anforderungen nicht eingehalten worden waren.
Was sollten Sie bei unzumutbafrer Hitze tun und lassen?
Wenn der Vermieter auf ihre Mängelanzeige nicht reagiert oder diese anzweifelt, helfen Mietervereine, Verbraucherberatung oder Fachanwälte für Mietrecht, Die prüfen dann, ob eine Mietminderung Chancen auf Erfolg hat.
Auf keinen Fall sollten Sie bauliche Maßnahmen in Eigenregie ergreifen, die das Gebäude verändern und / oder gegen den Mietvertrag verstoßen. Dazu gehören zum Beispiel fest montierte Sonnenschutzanlagen oder Außenjalousien.
FAQ: Häufige Fragen zur Mietminderung wegen Hitze
Ab welcher Temperatur darf die Miete gemindert werden?
Es gibt keine allgemeingültige gesetzliche Temperaturgrenze für Wohnungen. Entscheidend sind die Höhe und Dauer der Raumtemperaturen, die Nutzbarkeit der Wohnung sowie die baulichen Ursachen.
Muss der Vermieter einen Sonnenschutz einbauen?
Der Vermieter muss einen festgestellten Mangel wirksam beseitigen. Welche technische Maßnahme er wählt, bleibt ihm grundsätzlich überlassen. Der Schutz muss jedoch geeignet sein, die übermäßige Aufheizung dauerhaft zu verhindern.
Darf ich die Miete sofort kürzen?
Ein Mangel kann die Miete zwar kraft Gesetzes mindern. Mieter sollten die Hitze aber zuerst sorgfältig dokumentieren und dem Vermieter schriftlich anzeigen. Wegen des Risikos einer zu hohen Kürzung empfiehlt sich vorab eine rechtliche Prüfung.
Quellenverzeichnis
Amtsgericht Hamburg, Urteil zum Aktenzeichen 46 C 108/04.
Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 535, 536 und 536c.
Kanzlei Kotz, „Mietminderung für Neubauwohnung bei Aufheizung in Sommermonaten“, veröffentlicht am 25. August 2023.
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Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF, History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
