Mietrückstände können schneller zur Kündigung führen, als viele Mieter vermuten. Besonders gefährdet sind dabei Leistungsberechtigte, die bei Grundsicherungsgeld, Grundsicherung im Alter oder anderen Sozialleistungen darauf vertrauen, dass die Behörde die Miete rechtzeitig und vollständig überweist.
Doch gegenüber dem Vermieter bleibt immer der Mieter für die Zahlung verantwortlich. Schon kleinere Fehlbeträge können sich über mehrere Monate zu einer kündigungsrelevanten Summe addieren.
Die folgenden sieben Fehler sollten Sie deshalb unbedingt vermeiden.
Fehler 1: Sie warten auf eine Mahnung des Vermieters
Viele Mieter glauben, der Vermieter müsse zunächst eine oder sogar mehrere Mahnungen verschicken. Erst danach könne er das Mietverhältnis kündigen. Bei erheblichen Mietrückständen stimmt das jedoch nicht.
Dann kann der Vermieter nämlich grundsätzlich auch ohne vorherige Mahnung fristlos kündigen. Das gilt ebenso, wenn zwei aufeinanderfolgende Monatsmieten ausbleiben, wie wenn sich über einen längeren Zeitraum Rückstände von insgesamt zwei Monatsmieten ansammeln.
Eine Mahnung abzuwarten, ist deshalb eine falsche Sicherheit. Wenn Sie feststellen, dass die Miete nicht vollständig überwiesen wurde, sollten Sie sofort reagieren.
Fehler 2: Sie verlassen sich vollständig auf das Jobcenter
Das Jobcenter oder Sozialamt kann zwar die Kosten der Unterkunft übernehmen. Mietrechtlich schuldet jedoch weiterhin der Mieter die vollständige und rechtzeitige Zahlung, und nicht die Behörde
Verzögert die Behörde die Überweisung, erkennt sie nur einen Teil der Unterkunftskosten an oder stellt sie Leistungen vorübergehend ein, entsteht der Rückstand auf dem Mietkonto . Gegenüber dem Vermieter lässt sich diese Verantwortung nicht einfach auf die Behörde übertragen.
Das betrifft besonders diejenigen, deren tatsächliche Miete über den vom Leistungsträger anerkannten Unterkunftskosten liegt. Bleibt jeden Monat ein Differenzbetrag offen, kann sich daraus schleichend ein Mietrückstand, der eine Kündigung rechtfertigt.
Fehler 3: Sie halten kleinere Rückstände für ungefährlich
Nicht jede einzelne verspätete Zahlung rechtfertigt eine fristlose Kündigung. Wiederholte Fehlbeträge können sich jedoch schnell summieren. Fehlen beispielsweise jeden Monat 100 oder 150 Euro, wächst der Rückstand unbemerkt weiter. Erreicht die Gesamtsumme schließlich zwei Monatsmieten, kann eine fristlose Kündigung drohen.
Auch unterhalb dieser Schwelle besteht ein Risiko. Wiederholte unpünktliche oder unvollständige Zahlungen können eine ordentliche Kündigung rechtfertigen, wenn der Vermieter darin eine erhebliche Verletzung der mietvertraglichen Pflichten sieht.
Mieter sollten deshalb auch geringe Abweichungen prüfen. Entscheidend ist nicht nur die einzelne Monatszahlung, sondern der gesamte Rückstand.
Fehler 4: Sie gehen von einer automatischen Übernahme der Mietschulden aus
Jobcenter und Sozialämter übernehmen Mietschulden nicht automatisch. Betroffene müssen die Hilfe ausdrücklich beantragen und die drohende Wohnungslosigkeit belegen.
Nach § 22 SGB II beziehungsweise § 36 SGB XII kann der Leistungsträger Mietschulden übernehmen, wenn dies zur Sicherung der Unterkunft gerechtfertigt ist. In vielen Fällen erfolgt die Hilfe nur als Darlehen. Die Behörde zieht die Rückzahlung anschließend in monatlichen Raten von den laufenden Leistungen ab.
Fehlende Unterlagen, ungeklärte Zuständigkeiten oder eine verspätete Antragstellung können das Verfahren verzögern. Bis zur Entscheidung laufen Kündigungsfristen und mögliche Gerichtsverfahren weiter.
Reichen Sie deshalb Kündigungen, Zahlungsaufforderungen, Kontoauszüge und eine genaue Aufstellung der Rückstände unverzüglich ein. Beantragen Sie zugleich ausdrücklich die Übernahme der Mietschulden zur Sicherung der Wohnung.
Fehler 5: Sie glauben, eine Schonfristzahlung rette das Mietverhältnis vollständig
Nach Zustellung einer Räumungsklage bleibt unter bestimmten Voraussetzungen noch eine gesetzliche Schonfrist. Werden sämtliche Mietrückstände innerhalb von zwei Monaten ausgeglichen, kann die fristlose Kündigung unwirksam werden.
Die Zahlung kann durch den Mieter selbst, Angehörige oder den zuständigen Sozialleistungsträger erfolgen. Entscheidend ist, dass der Vermieter vollständig befriedigt wird.
Diese Möglichkeit hat jedoch Grenzen. Sie darf nicht als sichere Rettung betrachtet werden. Zudem steht die Schonfristregelung regelmäßig nicht erneut zur Verfügung, wenn bereits innerhalb der vergangenen zwei Jahre eine Kündigung auf diesem Weg geheilt wurde.
Wer sich erst nach Zustellung der Räumungsklage um Geld oder Behördenhilfe bemüht, verliert außerdem wertvolle Zeit. Bewilligungen und Überweisungen können sich verzögern, während die zweimonatige Frist weiterläuft.
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Fehler 6: Sie übersehen die zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung
Die Schonfristzahlung beseitigt grundsätzlich nur die fristlose Kündigung. Hat der Vermieter gleichzeitig hilfsweise ordentlich wegen der Zahlungsrückstände gekündigt, kann diese Kündigung trotz vollständiger Nachzahlung bestehen bleiben.
Mieter gleichen dann die Schulden aus und gehen davon aus, dass sie ihre Wohnung behalten dürfen. Tatsächlich kann das Mietverhältnis aufgrund der ordentlichen Kündigung dennoch enden.
Die Gerichte behandeln beide Kündigungsarten getrennt. Die Nachzahlung heilt daher nicht automatisch sämtliche Folgen des Zahlungsverzugs.
Entscheidend ist unter anderem, wie hoch der Rückstand war, wie er entstanden ist und ob den Mieter ein erhebliches Verschulden trifft.
Fehler 7: Sie werden erst nach der Räumungsklage aktiv
Eine Räumungsklage ist eine fortgeschrittene Stufe der Eskalation. Wer erst dann reagiert, muss gleichzeitig mit dem Vermieter verhandeln, Behördenanträge stellen, Unterlagen beschaffen und gerichtliche Fristen beachten.
Schon beim ersten erkennbaren Rückstand sollten Sie jedoch prüfen, warum die Miete nicht vollständig gezahlt wurde. Informieren Sie den Vermieter schriftlich über die Situation und bieten Sie nach Möglichkeit eine konkrete Ratenzahlung oder eine zeitlich begrenzte Stundung an.
Nehmen Sie außerdem sofort Kontakt zum Jobcenter oder Sozialamt auf. Lassen Sie sich den Eingang Ihrer Unterlagen bestätigen. Unterstützung bieten Mietervereine, Schuldnerberatungen, Sozialberatungsstellen und Fachanwälte für Mietrecht.
Je früher Sie handeln, desto größer ist die Chance, den Rückstand auszugleichen, eine Vereinbarung mit dem Vermieter zu erreichen oder die notwendige Behördenhilfe rechtzeitig zu erhalten.
So verhindern Sie, dass Mietschulden weiter anwachsen
Kontrollieren Sie regelmäßig, ob die vollständige Miete beim Vermieter eingegangen ist. Das ist besonders wichtig, wenn ein Leistungsträger die Unterkunftskosten direkt überweist oder sich nach einem Umzug die Höhe der anerkannten Miete geändert hat.
Prüfen Sie außerdem jeden Bewilligungsbescheid. Vergleichen Sie die anerkannten Kosten der Unterkunft mit der tatsächlichen Warmmiete. Bleibt eine monatliche Differenz, müssen Sie diese entweder selbst zahlen oder rechtzeitig gegen die Entscheidung des Leistungsträgers vorgehen.
Bewahren Sie Kontoauszüge, Mietforderungen und Schreiben der Behörde auf. Eine vollständige Dokumentation kann später entscheidend sein, wenn geklärt werden muss, wie die Rückstände entstanden sind und welche Schritte Sie bereits unternommen haben.
FAQ zu Mietrückstand und Kündigung
Kann der Vermieter ohne Mahnung fristlos kündigen?
Ja. Bei erheblichen Mietrückständen ist grundsätzlich keine vorherige Mahnung erforderlich. Erreichen die Rückstände die gesetzlichen Grenzen, kann der Vermieter unmittelbar kündigen.
Muss das Jobcenter meine Mietschulden übernehmen?
Nein. Eine Übernahme erfolgt nur unter bestimmten Voraussetzungen und muss ausdrücklich beantragt werden. Häufig gewährt das Jobcenter die Hilfe lediglich als Darlehen.
Bleibt die Wohnung nach einer vollständigen Nachzahlung erhalten?
Nicht zwingend. Die Schonfristzahlung kann die fristlose Kündigung beseitigen. Eine zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung kann jedoch weiterhin wirksam bleiben.
Quellen
Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 543 und 569
Bundessozialgesetzbuch Zweites Buch, § 22
Bundessozialgesetzbuch Zwölftes Buch, § 36
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur ordentlichen und fristlosen Kündigung wegen Mietrückständen
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Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF, History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
