Modernisierung wird für Vermieter einfacher: Welche Mieterhöhungen dadurch drohen können
Modernisierungen bis zu 20.000 Euro je Wohnung sollen künftig über das vereinfachte Verfahren abgerechnet werden können. Die Bundesregierung will damit die seit 2019 geltende Grenze von 10.000 Euro verdoppeln und vor allem private Kleinvermieter von Berechnungsaufwand entlasten.
Für Mieter kann die Änderung jedoch spürbare Folgen haben. Bei vollständiger Ausschöpfung der neuen Grenze wäre im vereinfachten Verfahren rechnerisch eine dauerhafte Erhöhung der Nettokaltmiete um bis zu 93,33 Euro im Monat möglich, sofern die zusätzliche Begrenzung je Quadratmeter keinen niedrigeren Betrag vorgibt.
Die 20.000-Euro-Grenze ist noch nicht geltendes Recht
Die höhere Grenze steht im Regierungsentwurf zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete. Der Bundestag hat die Vorlage am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten und anschließend an die Ausschüsse überwiesen.
Das parlamentarische Verfahren ist damit noch nicht abgeschlossen. Bis zu einer Verkündung gilt weiterhin die Obergrenze von 10.000 Euro je Wohnung.
Nach dem Entwurf soll die neue Grenze am Tag nach der Verkündung in Kraft treten. Für Modernisierungen, die bereits vorher angekündigt wurden, soll weiterhin die alte Grenze gelten; es kommt nach der vorgesehenen Übergangsregel auf den Zeitpunkt der Ankündigung an.
Was das vereinfachte Verfahren heute bedeutet
Nach § 559c BGB kann ein Vermieter bei kleineren Modernisierungen ein vereinfachtes Berechnungsverfahren wählen. Von den geltend gemachten Kosten werden pauschal 30 Prozent als Erhaltungsaufwand abgezogen, die verbleibenden 70 Prozent bilden die Berechnungsgrundlage.
Auf diese Grundlage werden grundsätzlich acht Prozent pro Jahr aufgeschlagen. Die jährliche Erhöhung wird anschließend durch zwölf geteilt und dauerhaft zur monatlichen Nettokaltmiete addiert.
Der Vermieter muss bei diesem Weg nicht für jede einzelne Position ermitteln und erläutern, welcher Anteil auf eine ohnehin notwendige Reparatur und welcher Anteil auf eine echte Verbesserung entfällt. Genau diese Pauschalierung macht das Verfahren einfacher, kann sich für Mieter aber je nach Zustand der ersetzten Bauteile ungünstig auswirken.
So stark kann die monatliche Miete rechnerisch steigen
Die folgende Tabelle zeigt die Erhöhung, wenn der Vermieter die jeweiligen Kosten vollständig einer Wohnung zuordnen darf. Eingerechnet sind der pauschale Abzug von 30 Prozent und die Umlage von acht Prozent pro Jahr.
| Geltend gemachte Kosten je Wohnung | Pauschaler Abzug von 30 Prozent | Verbleibende Kosten | Erhöhung pro Jahr | Erhöhung pro Monat |
|---|---|---|---|---|
| 10.000 Euro | 3.000 Euro | 7.000 Euro | 560 Euro | 46,67 Euro |
| 15.000 Euro | 4.500 Euro | 10.500 Euro | 840 Euro | 70,00 Euro |
| 20.000 Euro | 6.000 Euro | 14.000 Euro | 1.120 Euro | 93,33 Euro |
Die Verdopplung der Kostengrenze verdoppelt damit auch den rechnerisch erreichbaren Monatsaufschlag innerhalb dieses Verfahrens. Aus bisher höchstens 46,67 Euro werden bei voller Ausschöpfung 93,33 Euro.
Das ist allerdings nicht in jeder Wohnung der zulässige Endbetrag. Die zusätzliche Begrenzung aus § 559 Absatz 3a BGB gilt auch beim vereinfachten Verfahren.
Die Grenze je Quadratmeter schützt zusätzlich
Innerhalb von sechs Jahren darf die monatliche Miete durch Modernisierungsumlagen grundsätzlich höchstens um drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche steigen. Lag die Nettokaltmiete vor der Erhöhung unter sieben Euro je Quadratmeter, beträgt der Höchstbetrag zwei Euro je Quadratmeter.
Bei einer 70 Quadratmeter großen Wohnung liegt ein Aufschlag von 93,33 Euro bei rund 1,33 Euro je Quadratmeter und damit regelmäßig unter beiden Grenzen. Bei einer 30 Quadratmeter großen Wohnung mit einer Ausgangsmiete von weniger als sieben Euro je Quadratmeter wären dagegen höchstens 60 Euro monatlich zulässig.
Frühere Modernisierungserhöhungen innerhalb des Sechsjahreszeitraums können den noch verfügbaren Betrag zusätzlich verringern. Die Kappung für Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist hiervon zu unterscheiden, wie der Beitrag „Mieterhöhung: Das dürfen Vermieter nicht einfach durchdrücken“ erklärt.
Warum die 30-Prozent-Pauschale für Mieter teuer werden kann
Im normalen Verfahren müssen Kosten für ohnehin fällige Erhaltungsarbeiten aus der Umlage herausgerechnet werden. Werden alte und bereits verschlissene Fenster durch bessere Fenster ersetzt, darf der Vermieter nicht so abrechnen, als wäre die gesamte Rechnung allein durch die Verbesserung verursacht worden.
Im vereinfachten Verfahren ersetzt die feste Pauschale diese Einzelfallberechnung. Beträgt der tatsächliche Reparaturanteil mehr als 30 Prozent, kann die Pauschale für den Mieter ungünstiger sein als eine genaue Aufteilung.
Bei Gesamtkosten von 20.000 Euro und einem tatsächlichen Erhaltungsanteil von 10.000 Euro ergäbe das normale Verfahren ohne weitere Abzüge eine monatliche Erhöhung von 66,67 Euro. Im vereinfachten Verfahren werden dagegen nur 6.000 Euro pauschal abgezogen, sodass der Monatsaufschlag 93,33 Euro erreicht.
Ist der tatsächliche Erhaltungsanteil hingegen sehr niedrig, kann das vereinfachte Verfahren auch günstiger für den Mieter ausfallen. Die Pauschale wirkt stets mit 30 Prozent, unabhängig davon, wie hoch die ersparten Reparaturkosten im Einzelfall tatsächlich gewesen wären.
Die höhere Grenze erschwert die Prüfung bestimmter Kostenanteile
Mit der geplanten Änderung dürfen mehr Vorhaben ohne genaue Trennung zwischen Modernisierung und Erhaltung abgerechnet werden. Nach der Schätzung der Bundesregierung könnten jährlich etwa 200.000 zusätzliche Fälle in das vereinfachte Verfahren fallen.
Mieter können die 30-Prozent-Pauschale nicht dadurch angreifen, dass sie einen höheren tatsächlichen Reparaturanteil nachweisen. Prüfen lassen können sie aber weiterhin, ob überhaupt eine Modernisierung im Sinne des Gesetzes vorliegt, ob die angegebenen Gesamtkosten entstanden sind und ob sie richtig auf die betroffene Wohnung verteilt wurden.
Auch reine Reparaturen werden durch die Wahl des vereinfachten Verfahrens nicht zu Modernisierungen. Warum die Abgrenzung wichtig bleibt, zeigt der Beitrag „Vermieter erhöht Miete nach der Renovierung: Mieter erhalten rund 208.000 Euro zurück“.
Direkte Zuschüsse dürfen nicht doppelt berechnet werden
Kosten, die der Mieter selbst, ein Dritter für ihn oder ein öffentlicher Zuschuss übernommen hat, gehören auch im vereinfachten Verfahren nicht zu den umlagefähigen Aufwendungen. Rechnungen, Förderbescheide und die Verteilung der Kosten auf mehrere Wohnungen bleiben deshalb wichtige Prüfunterlagen.
Eine Besonderheit betrifft Vorteile aus zinsverbilligten oder zinslosen öffentlichen Darlehen. Die hierfür im normalen Verfahren vorgesehene Verringerung des Erhöhungsbetrags wird durch § 559c teilweise ausgeschlossen.
Der pauschale Weg nimmt Mietern somit nicht jedes Prüfungsrecht. Er verkürzt jedoch die Auseinandersetzung über den Erhaltungsanteil und schränkt einzelne Entlastungen gegenüber dem normalen Verfahren ein.
Der wirtschaftliche Härteeinwand ist weitgehend ausgeschlossen
Besonders folgenreich ist, dass der wirtschaftliche Härteeinwand gegen die spätere Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren grundsätzlich nicht greift. Mieter können den Aufschlag daher normalerweise nicht allein mit einem sehr niedrigen Einkommen oder einer finanziellen Überforderung abwehren.
Eine Ausnahme besteht nach geltendem Recht für bestimmte Maßnahmen beim Einbau oder bei der Aufstellung einer Heizungsanlage, wenn zugleich die gesetzlichen Voraussetzungen einer energetischen Modernisierung erfüllt sind. Für Heizungsmodernisierungen bestehen daneben besondere Umlage- und Begrenzungsregeln, weshalb eine gesonderte Berechnung nötig sein kann.
Davon zu trennen ist ein Härteeinwand gegen die Durchführung der Baumaßnahme, etwa wegen Gesundheit, Alter oder konkreter Wohnumstände. Dieser kann weiterhin in Betracht kommen und muss nach einer ordnungsgemäßen Ankündigung regelmäßig sehr früh vorgebracht werden.
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Wie stark persönliche Umstände bei Modernisierungen ins Gewicht fallen können, zeigt der Beitrag „BGH stärkt die Rechte von Mietern im Leistungsbezug“. Der dort behandelte wirtschaftliche Härteeinwand betraf allerdings nicht das vereinfachte Verfahren und darf deshalb nicht ungeprüft übertragen werden.
Die 20.000 Euro sind kein neuer Betrag für jede einzelne Maßnahme
Der Vermieter kann die geplante Grenze nicht bei mehreren kurz aufeinanderfolgenden Arbeiten immer wieder vollständig ausschöpfen. Wurde die Miete in den vergangenen fünf Jahren bereits wegen einer Modernisierung erhöht, werden die damals geltend gemachten Modernisierungskosten auf den verfügbaren Höchstbetrag angerechnet.
Wurden beispielsweise vor drei Jahren bereits 8.000 Euro je Wohnung angesetzt, blieben bei einer künftigen Grenze von 20.000 Euro grundsätzlich noch 12.000 Euro für eine weitere Abrechnung im vereinfachten Verfahren. Mieter sollten deshalb frühere Schreiben und Abrechnungen mindestens über diesen Zeitraum aufbewahren.
Nach einer Erhöhung im vereinfachten Verfahren sind weitere Modernisierungserhöhungen für dieselbe Wohnung zudem grundsätzlich fünf Jahre lang ausgeschlossen. Ausnahmen gelten unter anderem für später entstandene gesetzliche Pflichten, die der Vermieter zuvor nicht kennen musste, sowie unter bestimmten Bedingungen für spätere Beschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Ankündigung und Erhöhungsschreiben bleiben erforderlich
Auch das vereinfachte Verfahren erlaubt keine formlose Erhöhung. Der Vermieter muss die Arbeiten grundsätzlich spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen und ausdrücklich mitteilen, dass er das vereinfachte Verfahren nutzen will.
Die Ankündigung muss Art, Umfang, voraussichtlichen Beginn, Dauer und den erwarteten Erhöhungsbetrag nennen. Auf eine Angabe zu den voraussichtlichen künftigen Betriebskosten darf der Vermieter bei diesem Verfahren verzichten.
Nach Abschluss der Arbeiten ist eine weitere Erklärung in Textform nötig, in der die Erhöhung anhand der tatsächlich entstandenen Kosten berechnet wird. Nach § 559b BGB wird die höhere Miete regelmäßig zu Beginn des dritten Monats nach Zugang einer wirksamen Erklärung fällig.
Fehlt eine vorgeschriebene Ankündigung oder liegt die tatsächliche Erhöhung mehr als zehn Prozent über dem angekündigten Betrag, verschiebt sich die Fälligkeit regelmäßig um sechs Monate. Mieter sollten deshalb den Zugang beider Schreiben dokumentieren und die angekündigten Zahlen mit der späteren Abrechnung vergleichen.
Was Mieter nach einem Schreiben prüfen sollten
Zuerst ist zu klären, ob die neue 20.000-Euro-Grenze zum Zeitpunkt der Modernisierungsankündigung bereits in Kraft war. Bei einer früheren Ankündigung darf der Vermieter nach dem Entwurf nicht nachträglich auf die höhere Grenze wechseln.
Danach sollten Gesamtkosten, Wohnungsanteil, 30-Prozent-Abzug, Acht-Prozent-Umlage und Monatsbetrag nachgerechnet werden. Ebenso wichtig sind die Grenzen von zwei oder drei Euro je Quadratmeter, frühere Modernisierungen der vergangenen fünf beziehungsweise sechs Jahre und mögliche direkte Zuschüsse.
Eine nachvollziehbare Bezeichnung als Modernisierung ersetzt keine prüfbaren Zahlen. Bei erheblichen Zweifeln sollten Mieter Belege anfordern und das Schreiben zeitnah durch einen Mieterverein, eine Verbraucherberatung oder eine mietrechtlich tätige Kanzlei prüfen lassen.
Wer wegen der Erhöhung ausziehen möchte, kann nach § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht haben. Die Kündigung ist bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung möglich und beendet das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats; die verlangte Erhöhung tritt dann nicht ein.
Menschen mit Grundsicherung sollten das Jobcenter früh informieren
Wer Grundsicherungsgeld bezieht, sollte sowohl die Modernisierungsankündigung als auch das spätere Erhöhungsschreiben unverzüglich an das Jobcenter weitergeben. Eine mietrechtlich wirksame Erhöhung kann als Unterkunftsbedarf berücksichtigt werden, die Behörde prüft jedoch zusätzlich die örtlichen Angemessenheitswerte.
Liegt die neue Miete oberhalb des anerkannten Betrags, kann eine Lücke entstehen, die aus dem Regelbedarf bezahlt werden müsste. Aktuelle Hinweise zu den örtlichen Grenzen enthält der Beitrag „Grundsicherung: Mietobergrenzen wurden verändert“.
Betroffene sollten eine verlangte Erhöhung dennoch nicht allein deshalb akzeptieren, weil das Jobcenter möglicherweise zahlt. Der Beitrag „Jobcenter fordert wegen Mieterhöhung Bürgergeld zurück“ erläutert, warum eine frühe Mitteilung und eine mietrechtliche Prüfung sinnvoll sind.
Kurzes Beispiel aus der Praxis
Eine Vermieterin lässt in einer 65 Quadratmeter großen Wohnung Fenster und Balkontür erneuern und ordnet der Wohnung Kosten von 18.000 Euro zu. Nach Inkrafttreten der geplanten Änderung wählt sie das vereinfachte Verfahren und zieht pauschal 5.400 Euro ab.
Von den verbleibenden 12.600 Euro werden acht Prozent pro Jahr umgelegt. Die Nettokaltmiete steigt dadurch um 1.008 Euro im Jahr beziehungsweise 84 Euro im Monat, was rund 1,29 Euro je Quadratmeter entspricht.
Der Mieter kann nicht verlangen, dass statt der Pauschale ein möglicherweise höherer tatsächlicher Reparaturanteil angesetzt wird. Er kann aber prüfen lassen, ob 18.000 Euro wirklich auf seine Wohnung entfallen, ob direkte Zuschüsse abgezogen wurden, ob frühere Modernisierungskosten anzurechnen sind und ob die Schreiben formell und rechnerisch stimmen.
Fazit: Eine doppelte Grenze kann den Monatsaufschlag verdoppeln
Die geplante Anhebung verändert nicht den Umlagesatz von acht Prozent und auch nicht die Pauschale von 30 Prozent. Sie erweitert jedoch den Bereich, in dem Vermieter dieses weniger aufwendige Verfahren wählen dürfen, von 10.000 auf 20.000 Euro je Wohnung.
Dadurch kann der rechnerische Höchstaufschlag innerhalb des vereinfachten Verfahrens von 46,67 Euro auf 93,33 Euro monatlich steigen. Die Quadratmetergrenzen, die Anrechnung früherer Modernisierungen, die Pflicht zum Abzug direkter Zuschüsse und die formellen Anforderungen bleiben bestehen.
Für Mieter wird es wichtiger, nicht nur auf den Endbetrag zu schauen. Ankündigungsdatum, Gesamtkosten, Kostenverteilung, Fördermittel und frühere Erhöhungen entscheiden darüber, ob die Forderung tatsächlich durchsetzbar ist.
Fragen und Antworten zur geplanten 20.000-Euro-Grenze
1. Gilt die neue Grenze von 20.000 Euro bereits?
Nein. Der Regierungsentwurf wurde am 9. Juli 2026 in erster Lesung im Bundestag beraten und zur weiteren Beratung an die Ausschüsse überwiesen.
2. Wie hoch kann die Mieterhöhung bei Kosten von 20.000 Euro sein?
Nach dem pauschalen Abzug von 30 Prozent verbleiben 14.000 Euro. Acht Prozent davon ergeben 1.120 Euro im Jahr oder 93,33 Euro im Monat, sofern die Begrenzung je Quadratmeter keinen niedrigeren Betrag ergibt.
3. Muss der Vermieter im vereinfachten Verfahren Reparaturkosten einzeln herausrechnen?
Nein. Der tatsächliche Erhaltungsanteil wird durch einen pauschalen Abzug von 30 Prozent ersetzt.
4. Kann ein Mieter wegen niedrigen Einkommens widersprechen?
Der wirtschaftliche Härteeinwand gegen die spätere Erhöhung ist im vereinfachten Verfahren grundsätzlich ausgeschlossen. Für bestimmte Heizungsmaßnahmen besteht eine Ausnahme, und ein gesonderter Härteeinwand gegen die Durchführung der Arbeiten kann weiterhin möglich sein.
5. Darf der Vermieter die 20.000 Euro mehrfach innerhalb weniger Jahre nutzen?
Nicht unbegrenzt. Kosten aus früheren Modernisierungserhöhungen innerhalb von fünf Jahren werden auf den verfügbaren Betrag angerechnet, und nach Nutzung des vereinfachten Verfahrens gilt grundsätzlich eine fünfjährige Sperre für weitere Modernisierungserhöhungen.
6. Ab wann muss die erhöhte Miete gezahlt werden?
Im Regelfall wird sie mit Beginn des dritten Monats nach Zugang einer wirksamen Erhöhungserklärung fällig. Bei fehlender ordnungsgemäßer Ankündigung oder einer um mehr als zehn Prozent höheren tatsächlichen Forderung verschiebt sich die Fälligkeit regelmäßig um sechs Monate.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
