Nach dem Umbau einer großen Genfer Wohnung erhöhte die Eigentümerin die Jahresmiete von 16.872 auf 69.600 Schweizer Franken.
Weil die Arbeiten ohne die erforderliche Genehmigung ausgeführt worden waren und die Wohnung nicht als Luxusobjekt galt, müssen frühere Mieter nun 193.609 Franken zurückerhalten. Das entsprach bei Veröffentlichung der ersten Berichte rund 208.400 Euro.
Der Fall zeigt, welche finanziellen Folgen eine rechtswidrige Mieterhöhung haben kann. Für Mieterinnen und Mieter in Deutschland ist dennoch eine genaue Einordnung nötig: Das Urteil beruht auf Genfer Recht und lässt sich nicht unmittelbar auf deutsche Mietverhältnisse übertragen.
Wie aus 16.872 Franken mehr als 69.000 Franken wurden
Die Auseinandersetzung betrifft eine 173 Quadratmeter große Wohnung im Genfer Stadtteil Plainpalais. Das Mehrfamilienhaus wurde 1925 errichtet, die Wohnung liegt im zweiten Obergeschoss. Im Jahr 2017 ließ die Eigentümerin Küche und Bäder vollständig umbauen.
Zum 1. Oktober 2017 setzte sie die jährliche Miete auf 69.600 Franken herauf. Zuvor hatten die Bewohner 16.872 Franken pro Jahr gezahlt. Die neue Forderung lag damit bei mehr als dem Vierfachen der bisherigen Miete.
Erst im Juni 2021 erfuhren die Mieter, dass für den Umbau keine Genehmigung eingeholt worden war. Sie verlangten daraufhin zunächst 142.402,50 Franken zurück. Die Eigentümerin lehnte dies ab und berief sich darauf, die Wohnung sei eine Luxusunterkunft, für die weder eine Genehmigung noch eine behördliche Prüfung der Miete erforderlich sei.
| Punkt | Feststellung im Verfahren |
|---|---|
| Wohnung | 173 Quadratmeter in einem 1925 errichteten Genfer Mehrfamilienhaus |
| Jahresmiete vor dem Umbau | 16.872 Schweizer Franken |
| Verlangte Jahresmiete ab Oktober 2017 | 69.600 Schweizer Franken |
| Rückwirkend festgesetzte Jahresmiete | 24.018 Schweizer Franken |
| Rückzahlung an frühere Mieter | 193.609 Schweizer Franken, laut damaliger Umrechnung rund 208.400 Euro |
| Verwaltungsstrafe | 32.000 Schweizer Franken nach Herabsetzung durch die erste Gerichtsinstanz |
| Höchstrichterliche Entscheidung | Schweizerisches Bundesgericht, Urteil vom 8. Juni 2026, Az. 1C_85/2026 |
Warum die Einordnung als Luxuswohnung scheiterte
Die Wohnung verfügte nach den Feststellungen der Genfer Gerichte über sechseinhalb Zimmer. Ein nur sechs Quadratmeter großer Raum wurde als halbes Zimmer gewertet, weil ein voll angerechneter Wohnraum nach dem einschlägigen kantonalen Regelwerk mindestens neun Quadratmeter groß sein musste. Für die begehrte Einstufung als Luxuswohnung setzte die bisherige Rechtsprechung mindestens sieben Zimmer voraus.
Auch die Ausstattung genügte den Richtern nicht. Zwar gab es unter anderem Stuck, historische Parkettböden, alte Türen, einen dekorativen Kamin und eine beachtliche Deckenhöhe. Lage, Fläche und Komfort seien im Vergleich mit anderen Verfahren jedoch nicht außergewöhnlich gewesen; eine besondere Aussicht auf den Genfer See oder die Berge fehlte ebenfalls.
Gegen den Luxuscharakter sprach nach Auffassung der kantonalen Instanz zudem die frühere Jahresmiete von 16.872 Franken. Die 2017 ausgeführten Arbeiten änderten diese Bewertung nicht. Das Schweizerische Bundesgericht bestätigte das Ergebnis und wies die Beschwerde der Eigentümerin ab.
Behörde setzte die erlaubte Miete rückwirkend fest
Das Genfer Gesetz über Abriss, Umbau und Renovierung von Wohnhäusern verlangt für bestimmte Arbeiten eine Genehmigung. Die zuständige Behörde kann nach einem Umbau zugleich eine Mietobergrenze bestimmen. Ausnahmen kommen etwa für Luxuswohnungen in Betracht, doch genau diese Ausnahme griff hier nicht.
Im Oktober 2022 musste die Eigentümerin nachträglich einen Genehmigungsantrag einreichen. Im Juni 2023 wurde der Umbau rückwirkend erlaubt, die zulässige Jahresmiete aber ab Oktober 2017 auf 24.018 Franken festgesetzt. Eine weitere Verfügung verlangte einen neuen Mietvertrag sowie die Erstattung von 193.609 Franken an die früheren Bewohner.
Die zunächst verhängte Verwaltungsstrafe von 42.500 Franken wurde später auf 32.000 Franken reduziert. Das Bundesgericht stellte außerdem klar, dass ein subjektiver Eindruck von Großzügigkeit und Luxus die rechtliche Einordnung nicht ersetzt. Es prüfte die Anwendung des kantonalen Rechts nur darauf, ob sie willkürlich war, und sah dafür keinen Anhaltspunkt.
Warum das Schweizer Urteil nicht unmittelbar für Deutschland gilt
Das Urteil stammt aus der Schweiz und beruht zu einem großen Teil auf Genfer Vorschriften zum Erhalt von Wohnraum. Es ist deshalb weder ein Urteil des deutschen Bundesgerichtshofs noch ein Präzedenzfall für deutsche Gerichte. In Deutschland führt eine ungenehmigte oder nicht angekündigte Baumaßnahme auch nicht automatisch zu einer Rückzahlung in vergleichbarer Höhe.
Für deutsche Mietverhältnisse kommt es darauf an, ob überhaupt eine Modernisierung im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs vorliegt, welche Kosten dafür angesetzt werden dürfen und ob Form sowie Fristen eingehalten wurden. Einen aktuellen Überblick über die verschiedenen Erhöhungsarten bietet der Beitrag „Mietrecht: Diese Mieterhöhungen müssen sich Mieter jetzt nicht mehr gefallen lassen“.
Renovierung, Reparatur und Modernisierung sind nicht dasselbe
Im Alltag werden die Begriffe Renovierung, Sanierung und Modernisierung häufig vermischt. Für eine Mieterhöhung ist diese Unterscheidung jedoch entscheidend. Reine Erhaltungsarbeiten muss der Vermieter aus der bisherigen Miete finanzieren.
Werden etwa verschlissene Leitungen repariert oder eine defekte Einrichtung lediglich in einen funktionsfähigen Zustand versetzt, dürfen diese Kosten nicht als Modernisierungsumlage an die Mieter weitergegeben werden.
Verbindet der Vermieter eine ohnehin fällige Reparatur mit einer Verbesserung, muss der Erhaltungsanteil herausgerechnet werden. § 559 Absatz 2 BGB erlaubt dafür erforderlichenfalls eine Schätzung unter Berücksichtigung des Abnutzungsgrads.
Als Modernisierung gelten nach § 555b BGB beispielsweise bauliche Änderungen, die nachhaltig Energie oder Wasser sparen, den Gebrauchswert erhöhen oder die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern. Ein neues Bad kann daher je nach Ausgangszustand teilweise Reparatur und teilweise Modernisierung sein. Allein ein hoher Rechnungsbetrag beweist noch nicht, dass er vollständig umgelegt werden darf.
So hoch darf die Modernisierungsumlage in Deutschland sein
Nach § 559 BGB darf die jährliche Miete grundsätzlich um acht Prozent der für die konkrete Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten steigen. Von der Rechnung sind die Kosten abzuziehen, die ohnehin für Erhaltungsarbeiten angefallen wären. Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten und weitere in § 559a BGB genannte Drittmittel dürfen ebenfalls nicht nochmals den Mietern belastet werden.
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Zusätzlich gilt eine betragsmäßige Grenze. Innerhalb von sechs Jahren darf die monatliche Miete durch Modernisierungsumlagen grundsätzlich höchstens um drei Euro je Quadratmeter steigen. Lag die monatliche Ausgangsmiete unter sieben Euro je Quadratmeter, beträgt die Grenze zwei Euro je Quadratmeter.
Diese Beschränkung unterscheidet sich von der Kappungsgrenze bei einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Bei einer solchen Erhöhung nach § 558 BGB gelten andere Voraussetzungen, insbesondere die Vergleichsmiete, zeitliche Sperren und eine Grenze von regelmäßig 20 Prozent beziehungsweise 15 Prozent in bestimmten angespannten Wohnungsmärkten. Gegen-Hartz erläutert diese Trennung ausführlich im Beitrag „Mieterhöhung: Das dürfen Vermieter nicht einfach durchdrücken“.
Ankündigung und Abrechnung müssen nachvollziehbar sein
Eine Modernisierung muss nach § 555c BGB grundsätzlich spätestens drei Monate vor Beginn in Textform angekündigt werden. Das Schreiben muss unter anderem Art und voraussichtlichen Umfang der Arbeiten, Beginn, Dauer, erwartete Mieterhöhung und voraussichtliche künftige Betriebskosten erkennen lassen. Für nur unerhebliche Maßnahmen bestehen Ausnahmen.
Nach Abschluss der Arbeiten benötigt der Vermieter eine gesonderte Erhöhungserklärung in Textform.
Darin müssen die tatsächlich entstandenen Kosten, der Anteil der betroffenen Wohnung, der verwendete Verteilungsschlüssel und die Berechnung der neuen Miete nachvollziehbar erläutert werden. Eine pauschale Mitteilung, die Wohnung sei nun hochwertiger, reicht nicht aus.
Nach § 559b BGB wird die höhere Miete im Regelfall mit Beginn des dritten Monats nach Zugang einer wirksamen Erklärung geschuldet. Wurde die Maßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt oder liegt die tatsächliche Erhöhung mehr als zehn Prozent über der angekündigten, verlängert sich die Frist um sechs Monate. Das Versäumnis beseitigt die Erhöhungsmöglichkeit in Deutschland also nicht in jedem Fall dauerhaft.
Was Mieter nach einem Erhöhungsschreiben prüfen sollten
Betroffene sollten den Zugangstag notieren, den Umschlag aufbewahren und die Modernisierungsankündigung mit der späteren Abrechnung vergleichen. Danach ist zu prüfen, welche Arbeiten bloße Erhaltung waren, ob Zuschüsse abgezogen wurden und wie der Vermieter die Kosten auf mehrere Wohnungen verteilt hat. Auch frühere Modernisierungsumlagen innerhalb des Sechsjahreszeitraums gehören in die Berechnung.
Einwendungen wegen persönlicher oder wirtschaftlicher Härte müssen häufig früh vorgebracht werden. Nach § 555d BGB endet die reguläre Mitteilungsfrist grundsätzlich mit Ablauf des Monats, der auf den Zugang einer ordnungsgemäßen Modernisierungsankündigung folgt.
Wer wegen niedrigen Einkommens, Krankheit, Behinderung oder anderer Belastungen betroffen ist, sollte deshalb nicht bis zur Endabrechnung warten.
Eine streitige Mieterhöhung rechtfertigt nicht ohne Weiteres, die Zahlung eigenmächtig zu kürzen. Mietrückstände können das Mietverhältnis gefährden. Sinnvoll ist eine zeitnahe Prüfung durch einen Mieterverein, eine Verbraucherberatung oder eine im Mietrecht tätige Kanzlei; eine Zahlung unter Vorbehalt sollte ebenfalls fachkundig abgestimmt werden.
Wer das Mietverhältnis wegen der Erhöhung beenden möchte, kann unter den Voraussetzungen des § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht haben. Die Erklärung muss grundsätzlich bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Mieterhöhung erfolgen. Bei einer wirksamen Sonderkündigung tritt die verlangte Erhöhung nicht ein.
Bei Bürgergeld kann der Erstattungsanspruch dem Jobcenter zustehen
Beziehende von Bürgergeld sollten ein Erhöhungsschreiben unverzüglich an das Jobcenter weiterleiten und zugleich mietrechtlich prüfen lassen.
Eine rechtlich wirksame neue Miete kann als Bedarf für Unterkunft berücksichtigt werden, soweit sie nach den örtlichen Regeln als angemessen anerkannt wird. Wie die Behörde bei einer Mieterhöhung vorgehen kann, erläutert Gegen-Hartz im Beitrag „Muss das Jobcenter ohne vorherige Bestätigung eine Mieterhöhung bezahlen?“.
Hat das Jobcenter die überhöhten Beträge finanziert, steht eine spätere Erstattung nicht zwingend vollständig dem Mieter zu. Nach § 33 SGB II können Ersatzansprüche auf den Leistungsträger übergehen, soweit dieser entsprechende Unterkunftskosten getragen hat. Der Bundesgerichtshof hat dies im Urteil VIII ZR 150/23 bestätigt; die Folgen beschreibt auch der Beitrag „Jobcenter entscheidet über Rückforderung überzahlter Miete“.
Vor einer Klage muss deshalb geklärt werden, wer Anspruchsinhaber ist und ob das Jobcenter den Anspruch nach § 33 Absatz 4 SGB II zurückübertragen hat. Soweit Mieter einen Anteil aus eigenen Mitteln bezahlt haben, kann die Zuordnung anders ausfallen. Der Genfer Fall ist daher auch an diesem Punkt nicht mit einem deutschen Bürgergeldfall gleichzusetzen.
Kurzes Beispiel aus der Praxis
Eine Mieterin bewohnt eine 70 Quadratmeter große Wohnung und zahlt 6,50 Euro Nettokaltmiete je Quadratmeter. Der Vermieter rechnet nach einem Badumbau 30.000 Euro ab, obwohl 10.000 Euro auf ohnehin fällige Reparaturen entfallen und 5.000 Euro durch einen Zuschuss gedeckt wurden. Für die Umlage bleiben damit 15.000 Euro.
Acht Prozent davon ergeben 1.200 Euro im Jahr beziehungsweise 100 Euro im Monat. Das entspricht rund 1,43 Euro je Quadratmeter und bleibt unter der Zwei-Euro-Grenze für eine Ausgangsmiete unter sieben Euro.
Würde der Vermieter stattdessen 250 Euro monatlich verlangen, sollte die Mieterin der Forderung nicht ungeprüft folgen, sondern Abzüge, Berechnung und Form fachkundig prüfen lassen.
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Jan Heinemann hat Sozialwissenschaften studiert. Seine Fachgebiete sind Sozialrecht und Gesellschaftsrecht. Jan ist seit 2021 Redakteur bei Gegen-Hartz.de
