Seit 1. September: Neue Steuerregel hilft Rentnern mit Mieteinnahmen
Rentnerinnen und Rentner mit höheren Mieteinnahmen haben seit dem 1. September 2026 mehr Auswahl bei der Steuerberatung.
Lohnsteuerhilfevereine dürfen ihre Mitglieder nun unabhängig von der Höhe der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung beraten.
Die früheren Grenzen von 18.000 Euro für Alleinstehende und 36.000 Euro für zusammen veranlagte Ehepaare sind entfallen. Eine unmittelbare Steuersenkung ist damit allerdings nicht verbunden.
Was sich seit dem 1. September 2026 geändert hat
Grundlage der Änderung ist das Neunte Gesetz zur Änderung von Vorschriften im Steuerberatungsrecht sowie im Steuerrecht. Die meisten Vorschriften des Gesetzes sind am 1. September 2026 in Kraft getreten.
Nach dem früheren § 4 Nummer 11 Steuerberatungsgesetz durften Lohnsteuerhilfevereine nur beraten, wenn die Einnahmen aus weiteren Einkunftsarten bestimmte Beträge nicht überstiegen. Für eine alleinstehende Person galt eine Grenze von 18.000 Euro, bei einer Zusammenveranlagung waren es 36.000 Euro.
Bei der Prüfung wurde nicht nur der nach Abzug der Kosten verbleibende Überschuss betrachtet. Es ging um die Einnahmen, sodass bei einer Vermietung grundsätzlich auch vereinnahmte Betriebskostenvorauszahlungen berücksichtigt wurden.
Dadurch konnte bereits die Vermietung einer einzigen Wohnung zum Ausschluss führen. Seit September enthält der neue § 4 Steuerberatungsgesetz keine entsprechende Betragsgrenze mehr.
| Punkte | Bis 31. August 2026 | Seit 1. September 2026 |
|---|---|---|
| Einnahmen aus Vermietung und weiteren Einkunftsarten | Höchstens 18.000 Euro bei Einzelveranlagung | Keine gesetzliche Betragsgrenze mehr |
| Zusammenveranlagung | Höchstens 36.000 Euro | Keine gesetzliche Betragsgrenze mehr |
| Rente, Versorgungsbezug oder Arbeitslohn | Eine begünstigte Einkunftsart musste vorhanden sein | Diese Voraussetzung besteht weiterhin |
| Selbstständige oder gewerbliche Einkünfte | Beratung grundsätzlich ausgeschlossen | Beratung weiterhin grundsätzlich ausgeschlossen |
| Umfang der Beratung | Vor allem Einkommensteuer und Zuschlagsteuern | Im Wesentlichen unverändert |
Warum gerade vermietende Rentner profitieren können
Viele ältere Menschen vermieten nach dem Auszug ihrer Kinder eine Einliegerwohnung, eine geerbte Wohnung oder ein früher selbst bewohntes Haus. Zusätzlich beziehen sie eine gesetzliche Rente, eine Betriebsrente oder Versorgungsbezüge.
Wurden die bisherigen Einnahmengrenzen überschritten, durfte ein Lohnsteuerhilfeverein den gesamten Steuerfall nicht übernehmen. Die Betroffenen mussten die Erklärung selbst erstellen oder eine Steuerberaterin beziehungsweise einen Steuerberater beauftragen.
Mit dem Wegfall der Grenzen können sie nun Mitglied eines Lohnsteuerhilfevereins werden, sofern die übrigen gesetzlichen Bedingungen erfüllt sind. Das kann die Beratung günstiger machen, weil die Vereine üblicherweise einen einkommensabhängigen Jahresbeitrag und teilweise eine Aufnahmegebühr erheben.
Ob tatsächlich Geld gespart wird, hängt von der Beitragsordnung des Vereins und vom Aufwand des Steuerfalls ab. Bei hohen Gesamteinnahmen kann auch der Mitgliedsbeitrag entsprechend höher ausfallen.
Die Änderung ist kein neuer Steuerfreibetrag
Die Neuregelung wird teilweise als neue Steuerhilfe für Rentner dargestellt. Sie verändert jedoch weder den steuerpflichtigen Anteil der Rente noch die Besteuerung der Mieteinnahmen.
Auch der Grundfreibetrag, der persönliche Rentenfreibetrag und die Regeln für Werbungskosten bleiben unverändert. Wie viel von einer Rente im Jahr 2026 steuerfrei bleiben kann, zeigt der Beitrag „Bis zu dieser Höhe ist die Bruttorente 2026 steuerfrei“.
Der Vorteil liegt allein darin, dass mehr Betroffene zwischen einem Lohnsteuerhilfeverein und einer Steuerkanzlei wählen können. Eine niedrigere Beratungsrechnung kann die finanzielle Belastung senken, die festgesetzte Einkommensteuer vermindert sich dadurch aber nicht automatisch.
Eine Rente oder ein vergleichbarer Bezug bleibt Voraussetzung
Der Wegfall der Einnahmengrenze bedeutet nicht, dass jeder private Vermieter einen Lohnsteuerhilfeverein beauftragen darf. Das Mitglied muss weiterhin mindestens eine der in § 4 Absatz 1 StBerG genannten Einkunftsarten beziehen.
Dazu gehören unter anderem Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit, wiederkehrende Bezüge sowie bestimmte Leistungen aus Altersvorsorgeverträgen und betrieblicher Altersversorgung. Gesetzliche Renten und viele andere Alterseinkünfte erfüllen diese Voraussetzung.
Wer ausschließlich von der Vermietung eigenen Vermögens lebt und weder eine Rente noch Arbeitslohn oder einen anderen begünstigten Bezug erhält, kann sich nicht allein aufgrund der Neuregelung beraten lassen. Vor der Aufnahme sollte der Verein deshalb sämtliche Einkunftsarten prüfen.
Selbstständige und Gewerbetreibende bleiben meistens ausgeschlossen
Weitere Einschränkungen gelten ebenfalls fort. Lohnsteuerhilfevereine dürfen grundsätzlich nicht beraten, wenn das Mitglied Einkünfte aus einer selbstständigen Tätigkeit, einem Gewerbebetrieb oder aus Land- und Forstwirtschaft erzielt.
Auch umsatzsteuerpflichtige Umsätze können eine Beratung ausschließen. Das betrifft beispielsweise bestimmte gewerbliche oder kurzfristige Vermietungsmodelle.
Die dauerhafte Vermietung einer normalen Wohnung ist meistens der privaten Vermögensverwaltung zuzuordnen und von der Umsatzsteuer befreit. Bei Ferienwohnungen, zusätzlichen Dienstleistungen, häufigem An- und Verkauf von Immobilien oder einer Vermietung über eine Gesellschaft kann die steuerliche Einordnung jedoch anders ausfallen.
Ausnahmen sieht das Gesetz für einige vollständig steuerfreie Einnahmen vor. Dazu können bestimmte Aufwandsentschädigungen, Einnahmen aus ehrenamtlicher Arbeit oder steuerfreie Einnahmen aus begünstigten Photovoltaikanlagen gehören.
Hohe Kapitalerträge können ebenfalls erfasst werden
Die neue Fassung beschränkt den Wegfall der Grenze nicht ausdrücklich auf Mieteinnahmen. § 4 Absatz 2 StBerG spricht allgemein von weiteren Einkünften, die in einem Veranlagungsverfahren erklärt werden müssen oder auf Antrag erklärt werden.
Damit kann die Erweiterung auch bei bestimmten Kapitalerträgen oder privaten Veräußerungsgeschäften helfen. Voraussetzung bleibt, dass daneben eine begünstigte Einkunftsart wie eine Rente oder Arbeitslohn vorhanden ist und keine der gesetzlichen Ausschlussgründe eingreift.
Bei ungewöhnlichen Wertpapiergeschäften, Beteiligungen oder häufigen Immobilienverkäufen sollte vorab geklärt werden, ob noch private Vermögensverwaltung oder bereits eine gewerbliche Tätigkeit vorliegt. Die aufgehobene Betragsgrenze beseitigt diese Abgrenzung nicht.
Bei Mieteinnahmen zählt nicht einfach die gesamte Miete als Gewinn
Für die Einkommensteuer werden die Einnahmen aus der Vermietung den abzugsfähigen Werbungskosten gegenübergestellt. Erst der daraus entstehende Überschuss erhöht grundsätzlich das steuerpflichtige Einkommen.
Zu den möglichen Werbungskosten gehören etwa Schuldzinsen, Abschreibungen, Reparaturaufwendungen, Versicherungen, Grundsteuer, Verwaltungskosten und bestimmte Fahrtkosten. Die Tilgung eines Immobilienkredits ist dagegen keine Werbungsausgabe.
Bei Eigentumswohnungen ist außerdem zu beachten, dass Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage nicht sofort als Werbungskosten abgezogen werden können. Der Abzug kommt grundsätzlich erst in Betracht, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft das Geld tatsächlich für begünstigte Arbeiten verwendet.
Welche weiteren Ausgaben ältere Menschen geltend machen können, zeigt die Übersicht „12 Posten, die Rentner von der Steuer absetzen können“.
Warum die bisherige Grenze schnell überschritten wurde
Eine monatliche Warmmiete von 1.600 Euro führte bereits zu Jahreseinnahmen von 19.200 Euro. Eine alleinstehende Rentnerin lag damit über der früheren Grenze von 18.000 Euro, selbst wenn nach Zinsen, Abschreibung und Reparaturen nur ein kleiner steuerlicher Überschuss verblieb.
Bei Ehepaaren war der Spielraum mit 36.000 Euro größer. Doch auch diese Grenze konnte durch zwei vermietete Wohnungen oder zusätzliche Kapitalerträge überschritten werden.
Seit dem 1. September kommt es für die Beratungsbefugnis nicht mehr auf diese Beträge an. Der Lohnsteuerhilfeverein darf den Fall jedoch ablehnen, wenn die Bearbeitung zu kompliziert ist oder nicht zu seinem Beratungsangebot passt.
Welche Unterlagen vermietende Rentner benötigen
Für die Beratung werden neben der Rentenbezugsmitteilung regelmäßig der Mietvertrag, eine Aufstellung der eingegangenen Mieten und die Betriebskostenabrechnungen benötigt. Hinzu kommen Rechnungen über Reparaturen, Versicherungsnachweise, Grundsteuerbescheide und Unterlagen zu möglichen Darlehen.
Beim Erwerb einer Immobilie sind außerdem der Kaufvertrag sowie die Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grund und Boden wichtig. Diese Aufteilung beeinflusst die Höhe der jährlichen Abschreibung.
Wer bereits Post vom Finanzamt erhalten hat, sollte auch Steuerbescheide, Aufforderungsschreiben und frühere Steuererklärungen mitbringen. Laufende Fristen müssen trotz eines geplanten Beraterwechsels eingehalten werden.
Welche Folgen eine verspätete Abgabe haben kann, erläutert der Beitrag „Diese Steuerfrist müssen Rentner einhalten“.
Ein Wechsel sollte vorher genau besprochen werden
Rentner sollten einem Lohnsteuerhilfeverein vor dem Beitritt sämtliche Einnahmen nennen. Dazu gehören auch kleine selbstständige Tätigkeiten, Einnahmen aus einer Photovoltaikanlage, eine Ferienwohnung und Beteiligungen an Unternehmen.
Der Verein kann dann verbindlich mitteilen, ob er den gesamten Steuerfall übernehmen darf. Eine Beratung nur für den unproblematischen Teil ist nicht ohne Weiteres möglich, wenn andere Einkünfte den gesetzlichen Ausschluss auslösen.
Auch die Kosten sollten vorher verglichen werden. Wichtig sind der Jahresbeitrag, eine mögliche Aufnahmegebühr, die enthaltenen Leistungen und die Frage, ob die Prüfung des Bescheids sowie ein Einspruch vom Beitrag erfasst werden.
Bundesregierung erwartet eine spürbare Kostenentlastung
Die Bundesregierung ging im Gesetzgebungsverfahren davon aus, dass der Wegfall der Grenzen den jährlichen Aufwand der Bürger um rund 10.100 Stunden verringert. Bei den Sachkosten wurde eine Entlastung von etwa 10,7 Millionen Euro pro Jahr erwartet.
Diese Summe ist eine Schätzung für alle betroffenen Steuerpflichtigen und keine garantierte Ersparnis für den einzelnen Rentner. Dennoch zeigt sie, dass der Gesetzgeber mit einem häufigeren Wechsel zur Lohnsteuerhilfe rechnet.
Wie ein Lohnsteuerhilfeverein Rentnern helfen kann
Die Beratungsbefugnis umfasst vor allem die Einkommensteuer und die dazugehörigen Zuschlagsteuern. Der Verein kann beispielsweise die Einkommensteuererklärung mit den Anlagen für Renten, Versorgungsbezüge, Kapitalerträge und Vermietung erstellen.
Er kann den Steuerbescheid prüfen, mit dem Finanzamt kommunizieren und im erlaubten Tätigkeitsbereich einen Einspruch führen. Gerade bei mehreren Renten und einer vermieteten Immobilie kann dies Fehler bei der Berechnung des steuerpflichtigen Einkommens vermeiden.
Die Befugnis ist dennoch beschränkt. Eine umfassende Beratung zur Umsatzsteuer, Gewerbesteuer, Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer oder Grunderwerbsteuer gehört grundsätzlich nicht zu den gewöhnlichen Aufgaben eines Lohnsteuerhilfevereins.
Auch eine erbrechtliche oder gesellschaftsrechtliche Gestaltung einer Immobilienübertragung kann der Verein nicht übernehmen. Für solche Fälle werden regelmäßig Steuerberater, Rechtsanwälte oder Notare benötigt.
Praxisbeispiel: Eine vermietete Wohnung reichte bislang für den Ausschluss
Die 72-jährige Eva bezieht eine gesetzliche Altersrente und vermietet eine Wohnung für monatlich 1.650 Euro einschließlich der Betriebskostenvorauszahlungen. Ihre jährlichen Mieteinnahmen belaufen sich damit auf 19.800 Euro.
Bis Ende August 2026 überschritt Eva die für Alleinstehende geltende Grenze von 18.000 Euro. Ein Lohnsteuerhilfeverein durfte ihre Einkommensteuererklärung deshalb nicht übernehmen, obwohl sie nur eine Wohnung vermietete.
Seit dem 1. September 2026 steht die Höhe der Mieteinnahmen einer Beratung nicht mehr entgegen. Da Eva weder selbstständig noch gewerblich tätig ist und die Wohnung umsatzsteuerfrei vermietet, kann sie sich nun an einen Lohnsteuerhilfeverein wenden.
Ihre Steuer wird durch die Gesetzesänderung nicht automatisch niedriger. Eva kann aber erstmals prüfen, ob eine Vereinsmitgliedschaft für sie günstiger als ihre bisherige Steuerberatung ist.
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Sebastian Bertram ist gelernter Sozialarbeiter und hat über 10 Jahre eine therapeutische Einrichtung geleitet. Er ist Gründer und Hauptverantwortlicher von Gegen-Hartz.de. Seine Hauptthemen sind Sozialrecht, Gesellschaftsrecht und Soziales. Sebastian ist aktiv in der Erwerbslosenberatung.
