Viele Mieter schauen bei der Nebenkostenabrechnung zuerst auf die Nachzahlung. Doch gerade einzelne Kostenpositionen können rechtlich angreifbar sein. Gerichte haben in den vergangenen Jahren mehrfach klargestellt, dass Vermieter bestimmte Ausgaben nicht ohne Weiteres auf ihre Mieter umlegen dürfen.
Nicht jeder Posten ist unter allen Umständen verboten. Manchmal scheitert die Umlage an einer unklaren Bezeichnung, manchmal an der Art der Kosten und manchmal daran, dass der notwendige Bezug zur Mietwohnung fehlt.
1. „Hausstrom“ oder „Allgemeinstrom“ kann zu ungenau sein
Taucht in der Abrechnung lediglich „Hausstrom“ oder „Allgemeinstrom“ auf, sollten Mieter genauer hinschauen. Das Amtsgericht Pankow erklärte eine solche Sammelposition in einem Urteil vom 4. März 2026 für nicht umlagefähig (Az. 2 C 434/25, nicht über öffentliche Datenbanken zugänglich).
Nach § 2 Nr. 11 Betriebskostenverordnung dürfen Vermieter zwar den Strom für die Beleuchtung von Treppenhäusern, Fluren, Kellern, Zugängen oder Außenflächen abrechnen.
Der Betriebsstrom einer Heizungsanlage gehört dagegen beispielsweise zu den Heizkosten. Eine pauschale Position „Hausstrom“ lässt für den Mieter nicht erkennen, welche Verbraucher der Vermieter tatsächlich einbezogen hat.
Das Pankower Urteil folgt einer Linie anderer Gerichte, die bei undurchsichtigen Sammelpositionen ebenfalls Probleme sehen.
Mieter sollten Belegeinsicht verlangen und nachfragen, welche Stromverbraucher hinter der Position stehen. Eine eindeutig ausgewiesene Treppenhausbeleuchtung ist etwas anderes als ein pauschaler Stromtopf für mehrere technische Anlagen.
2. Neue Zentralheizung bedeutet nicht automatisch neue Contractingkosten
Besonders aktuell ist eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 20. Mai 2026. In zwei Verfahren hatten Mieter ihre Wohnungen ursprünglich selbst über Einzelöfen beheizt und den benötigten Strom unmittelbar an ihren Energieversorger gezahlt. Später stellte der Vermieter das Gebäude auf eine zentrale Wärmelieferung durch einen gewerblichen Anbieter um (VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25).
Der BGH stellte klar: § 556c BGB erlaubt hier nicht automatisch, sämtliche Kosten des Wärmecontractors auf die Mieter umzulegen. Die Vorschrift setzt grundsätzlich voraus, dass die Mieter schon vor der Umstellung Wärme- oder Warmwasserkosten als Betriebskosten an den Vermieter gezahlt haben.
Im konkreten Fall musste die Vorinstanz prüfen, welche Kosten die Mietverträge und mögliche spätere Vereinbarungen tatsächlich abdecken.
Mieter sollten daher Mietvertrag, Schreiben zur Heizungsumstellung und die Rechnung des Wärmelieferanten gemeinsam prüfen. Besonders interessant sind Preisbestandteile für Finanzierung, Abschreibung, Instandhaltung oder Gewinn des Contractors.
3. Miete für Rauchwarnmelder gehört nicht in die Betriebskosten
Beim Rauchwarnmelder kommt es auf einen feinen Unterschied an. Der Bundesgerichtshof entschied bereits am 11. Mai 2022, dass Vermieter die Mietkosten für Rauchwarnmelder nicht als Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen dürfen (VIII ZR 379/20).
Der Grund: Kauft der Vermieter die Geräte, zählen die Anschaffungskosten ebenfalls nicht zu den laufenden Betriebskosten. Er darf dieses Ergebnis nicht dadurch umgehen, dass er die Geräte stattdessen mietet und die regelmäßige Mietzahlung an die Bewohner weitergibt.
Laufende Wartungskosten können hingegen als Betriebskosten durchgehen, wenn Voraussetzungen für eine Umlage erfüllt sind. Deshalb sollten Mieter verlangen, dass der Vermieter beide Bestandteile getrennt ausweist.
4. Die Notdienstpauschale des Hausmeisters zahlt der Vermieter
Auch eine allgemeine Rufbereitschaft des Hausmeisters darf nicht einfach in der Nebenkostenabrechnung landen. Der Bundesgerichtshof entschied am 18. Dezember 2019, dass eine Notdienstpauschale für die Bereitschaft bei Stromausfall, Heizungsstörung oder Wasserrohrbruch zu den Verwaltungskosten gehört (VIII ZR 62/19).
Verwaltungskosten trägt der Vermieter selbst. § 1 Betriebskostenverordnung nimmt sie ausdrücklich von den umlagefähigen Betriebskosten aus. Das Gleiche gilt grundsätzlich für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.
Das heißt jedoch nicht, dass sämtliche Hausmeisterkosten unzulässig wären. Übernimmt ein Hausmeister umlagefähige Tätigkeiten wie Gebäudereinigung oder Gartenpflege, können diese in die Abrechnung einfließen. Der Vermieter muss Verwaltungs- und Reparaturarbeiten jedoch trennen.
5. Auch ein Sicherheitsdienst ist nicht automatisch Mietersache
Bei Wach- und Sicherheitsdiensten kommt es besonders auf den Zweck an. Das Landgericht München I entschied, dass Mieter die Kosten eines 24-Stunden-Sicherheitsdienstes in dem verhandelten Fall nicht tragen mussten (14 S 15269/18).
Der Sicherheitsdienst kontrollierte überwiegend eine parkähnliche Anlage, die auch der Öffentlichkeit offenstand. Das Gericht sah deshalb keinen ausreichenden Bezug zu der Mietwohnung. Der Dienst schützte vor allem das Eigentum des Vermieters und öffentlich zugängliche Flächen.
Unter bestimmten Voraussetzungen können solche Kosten allerdings „sonstige Betriebskosten“ sein. Entscheidend bleibt, ob ein konkreter Bezug zum Mietobjekt besteht und ob der Mietvertrag eine ausreichende Grundlage enthält.
Seit Juli 2024 gilt zusätzlich das Ende des Kabelprivilegs
Seit dem 1. Juli 2024 dürfen Vermieter monatliche Entgelte für einen Kabel- oder Breitbandanschluss nicht mehr über das frühere Nebenkostenprivileg pauschal auf alle Mieter verteilen.
Wer Fernsehen oder andere Telekommunikation nutzen möchte, kann dafür einen eigenen Vertrag abschließen. Technische Betriebskosten von Gemeinschaftsanlagen oder ein gesetzlich zulässiges Entgelt für Glasfaser können dagegen Sonderregeln unterliegen.
Gerade bei älteren Abrechnungen sollten Mieter deshalb prüfen, ob nach dem 30. Juni 2024 weiterhin klassische monatliche Kabel-TV-Grundgebühren auftauchen.
Zwei Fragen helfen bei fast jeder Nebenkostenabrechnung
Zunächst sollten Mieter prüfen, ob die betreffende Kostenart überhaupt zu den Betriebskosten gehört. Die Betriebskostenverordnung nennt umlagefähige Kosten ausdrücklich. Verwaltung sowie Instandhaltung und Reparaturen trägt dagegen grundsätzlich der Vermieter.
Danach sollten Mieter prüfen, ob sie nachvollziehen können, was der Vermieter tatsächlich abrechnet. Sammelbegriffe wie „Hausstrom“, Mischpositionen oder nicht erklärte Pauschalen erschweren eine Kontrolle. Auf Verlangen muss der Vermieter Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege ermöglichen.
Mieter haben zwölf Monate für Einwände
Wer einen Fehler entdeckt, sollte nicht zu lange warten. Nach § 556 Abs. 3 BGB müssen Mieter Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung grundsätzlich spätestens innerhalb von zwölf Monaten nach deren Zugang erheben. Danach können Einwendungen regelmäßig ausgeschlossen sein, wenn der Mieter die Verspätung selbst zu vertreten hat.
Betroffene sollten die beanstandete Position möglichst genau benennen, schriftlich widersprechen und Belegeinsicht verlangen. Die komplette laufende Miete eigenmächtig zu kürzen, obwohl lediglich ein einzelner Nebenkostenposten streitig ist, ist hingegen eine schlechte Idee.
FAQ zu unzulässigen Nebenkosten
Darf ich „Allgemeinstrom“ einfach aus der Abrechnung streichen?
Nicht pauschal. Eine unklare Sammelposition kann angreifbar sein. Mieter sollten zunächst Aufschlüsselung und Belege verlangen.
Muss ich die Miete für Rauchwarnmelder bezahlen?
Nicht als Betriebskosten. Der BGH hat die Umlage der Gerätemiete ausdrücklich ausgeschlossen.
Wie lange kann ich einer Nebenkostenabrechnung widersprechen?
Grundsätzlich zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung. Danach können Einwände ausgeschlossen sein.
Quellenverzeichnis
Bundesgerichtshof: Urteile vom 20. Mai 2026 – VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25, Wärmelieferung nach Umstellung von Einzelöfen, https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2026/2026090.html?nn=373478
Bundesgerichtshof: Urteil vom 11. Mai 2022 – VIII ZR 379/20, Mietkosten für Rauchwarnmelder, https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Art=en&Blank=1.pdf&Datum=2022-05-11&Gericht=bgh&anz=14&client=4&nr=130193&pos=3
Landgericht München I: Urteil vom 17. April 2019 – 14 S 15269/18, Wach- und Sicherheitsdienst, https://www.vzbv.de/urteile/zur-umlage-der-kosten-eines-24-stunden-bewachungsdienstes-als-betriebskosten
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Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF, History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
