Die Nebenkosten entwickeln sich für viele Haushalte zunehmend zur zweiten Miete. Nach dem aktuellen Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes zahlten Mieterinnen und Mieter im Abrechnungsjahr 2024 im bundesweiten Durchschnitt 2,67 Euro je Quadratmeter und Monat für Betriebskosten. Gegenüber dem Vorjahr entspricht das einem Anstieg von mehr als sechs Prozent.
Werden sämtliche denkbaren Betriebskostenarten berücksichtigt, können nach Angaben des Mieterbundes sogar bis zu 3,68 Euro je Quadratmeter und Monat zusammenkommen. Bei einer 80 Quadratmeter großen Wohnung entsprechen 3,68 Euro monatlich bereits 3.532,80 Euro im Jahr. Der Betriebskostenspiegel zeigt deshalb, wie wichtig eine genaue Prüfung der Jahresabrechnung geworden ist.
Hohe Werte bedeuten allerdings nicht automatisch, dass eine Abrechnung fehlerhaft ist. Gebäudezustand, Wohnort, Energieträger, kommunale Gebühren und die Ausstattung des Hauses können erhebliche Unterschiede verursachen. Auffällige Abweichungen zum Vorjahr oder zu Vergleichswerten sind jedoch ein guter Anlass, Rechnungen und Verteilerschlüssel genauer anzusehen.
Heizung und Warmwasser verursachen besonders hohe Kosten
Der größte Kostenblock ist bei vielen Haushalten die Versorgung mit Wärme und Warmwasser. Nach dem Betriebskostenspiegel lagen diese Ausgaben 2024 im Durchschnitt bei 1,32 Euro je Quadratmeter und Monat. In teuren Fällen wurden laut Deutschem Mieterbund sogar Werte von bis zu 2,18 Euro erreicht.
Bei einer 70 Quadratmeter großen Wohnung entsprechen bereits 1,32 Euro je Quadratmeter monatlich rund 1.109 Euro im Jahr. Steigt die Abrechnung deutlich stärker als der eigene Verbrauch, sollten Mieter deshalb nicht nur auf die Endsumme schauen. Interessant sind insbesondere Brennstoffpreise, Ablesewerte, Verbrauchsmengen und der verwendete Verteilerschlüssel.
Nach der Heizkostenverordnung wird ein erheblicher Teil der Kosten grundsätzlich nach dem erfassten Verbrauch verteilt. Üblicherweise müssen mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Wärme- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden, wobei gesetzliche Ausnahmen bestehen können. Ungewöhnliche Verbrauchssprünge sollten deshalb mit den Ablesewerten aus dem Vorjahr verglichen werden.
CO₂-Kosten dürfen nicht einfach vollständig beim Mieter landen
Bei mit fossilen Brennstoffen beheizten Wohngebäuden sollten Mieter zusätzlich auf die Aufteilung der CO₂-Kosten achten. Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz sieht eine Verteilung zwischen Vermieter und Mieter vor, die sich bei Wohngebäuden nach dem CO₂-Ausstoß richtet. Je schlechter die Emissionsbilanz des Gebäudes ist, desto größer kann der Anteil des Vermieters ausfallen.
In der Heizkostenabrechnung müssen unter anderem der auf den Mieter entfallende Anteil, die Einstufung des Gebäudes oder der Wohnung und die Berechnungsgrundlagen erkennbar sein. Werden diese Angaben nicht ordnungsgemäß ausgewiesen, sieht das Gesetz unter bestimmten Voraussetzungen ein Kürzungsrecht von drei Prozent beim auf den Mieter entfallenden Heizkostenanteil vor.
Gerade hier lohnt sich eine Kontrolle, weil Fehler für einzelne Haushalte schnell einen spürbaren Betrag ausmachen können. Gegen-Hartz hat dazu ausführlich erläutert, warum Mieter den Vermieteranteil an den CO₂-Kosten nachrechnen sollten.
Kabelgebühren sind bei der Abrechnung 2024 ein wichtiger Prüfpunkt
Besondere Aufmerksamkeit verdient bei Abrechnungen für 2024 die Position Kabel oder Breitbandanschluss. Die Übergangsregelung des früheren Nebenkostenprivilegs endete zum 30. Juni 2024. Seit dem 1. Juli 2024 dürfen die früher üblichen laufenden Grundgebühren für einen gemeinschaftlichen Kabelanschluss nicht mehr auf diesem Weg auf die Mietparteien verteilt werden.
Eine Jahresabrechnung für 2024 kann deshalb noch Kosten für die erste Jahreshälfte enthalten, darf die früher zulässigen laufenden Anschlussentgelte aber nicht einfach für alle zwölf Monate fortschreiben. Genau diese zeitliche Trennung sollten Mieter prüfen. Auch der Deutsche Mieterbund führt den Wegfall des Nebenkostenprivilegs als Grund dafür an, dass die Position Antenne und Kabel im Betriebskostenspiegel deutlich gesunken ist.
Weitere Hintergründe zu der Änderung finden sich bei Gegen-Hartz im Beitrag zum Ende des Nebenkostenprivilegs seit Juli 2024.
Hauswartkosten können unzulässige Bestandteile enthalten
Auch die Hauswart- oder Hausmeisterkosten verdienen einen genauen Blick. Die Betriebskostenverordnung erlaubt grundsätzlich die Umlage laufender Hauswartkosten, zieht aber klare Grenzen. Tätigkeiten für Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder Hausverwaltung dürfen nicht über diese Position auf die Mieter abgewälzt werden.
Problematisch kann es außerdem werden, wenn Leistungen doppelt berechnet werden. Übernimmt der Hauswart beispielsweise Tätigkeiten, die bereits über eine andere Kostenposition abgerechnet werden, dürfen dieselben Arbeitsleistungen nicht nochmals angesetzt werden. Bei einem deutlichen Sprung der Hauswartkosten kann deshalb die Einsicht in Dienstleistungsverträge und Rechnungen sinnvoll sein.
Verwaltung und Reparaturen gehören nicht in die Betriebskostenabrechnung
Die Betriebskostenverordnung erfasst grundsätzlich laufende Kosten, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes und Grundstücks entstehen. Kosten der Hausverwaltung, klassische Reparaturkosten oder die Beseitigung von Gebäudeschäden gehören dagegen nicht einfach in die jährliche Betriebskostenabrechnung. Entsprechende Beträge können sich hinter wenig aussagekräftigen Bezeichnungen wie „Service“, „Objektbetreuung“ oder „Sonstige Kosten“ verbergen.
Bei solchen Sammelpositionen ist eine nähere Erläuterung besonders wichtig. Die Abrechnung sollte erkennen lassen, welche Leistung tatsächlich bezahlt wurde. Auch Gegen-Hartz zeigt in einem ausführlichen Ratgeber, welche Fehler in Nebenkostenabrechnungen Mieter mehrere Hundert Euro kosten können.
Grundsteuer, Versicherungen und kommunale Gebühren vergleichen
Die Grundsteuer gehört nach der geltenden Betriebskostenverordnung weiterhin zu den grundsätzlich umlagefähigen öffentlichen Lasten des Grundstücks, sofern die Betriebskosten wirksam auf die Mietparteien übertragen wurden. Ein hoher Betrag ist deshalb nicht allein wegen der Bezeichnung „Grundsteuer“ unzulässig. Trotzdem sollten die angesetzten Beträge und der verwendete Verteilerschlüssel nachvollziehbar sein.
Ähnliches gilt für Versicherungen. Umlagefähig können beispielsweise Gebäude-, Glas- sowie bestimmte Haftpflichtversicherungen sein. Andere Versicherungen, die vorrangig das wirtschaftliche Risiko des Vermieters absichern, sollten nicht ungeprüft akzeptiert werden.
Bei Müllabfuhr, Straßenreinigung, Wasser und Entwässerung können steigende kommunale Gebühren die Abrechnung verteuern. Auffällig wird es insbesondere, wenn einzelne Positionen wesentlich stärker steigen als in den Vorjahren. Dann kann der zugrunde liegende Gebührenbescheid oder die Rechnung Aufschluss geben.
Gebäudereinigung und Gartenpflege: Hohe Sprünge hinterfragen
Kosten für Gebäudereinigung und Gartenpflege können grundsätzlich Betriebskosten sein. Trotzdem muss die abgerechnete Leistung zum Gebäude gehören und tatsächlich entstanden sein. Ein Wechsel des Dienstleisters oder ein stark gestiegener Rechnungsbetrag kann eine erhebliche Veränderung gegenüber dem Vorjahr erklären.
Bei ungewöhnlich hohen Beträgen sollten Mieter prüfen, welche Arbeiten durchgeführt und welche Rechnungen gestellt wurden. Auch der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit gilt bei Betriebskosten. Das bedeutet jedoch nicht, dass jeder Preisanstieg automatisch zu einer Kürzung berechtigt.
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Der Verteilerschlüssel kann über mehrere Hundert Euro entscheiden
Nicht nur die Gesamtkosten sind entscheidend, sondern auch deren Verteilung auf die einzelnen Wohnungen. Häufig werden Betriebskosten nach Wohnfläche verteilt, andere Positionen richten sich nach Verbrauch oder nach einem vertraglich vereinbarten Schlüssel. Ein fehlerhafter Schlüssel kann selbst bei korrekten Gesamtrechnungen zu einer überhöhten Forderung führen.
Deshalb sollten Mieter die in der Abrechnung genannte Wohnfläche mit dem Mietvertrag und früheren Abrechnungen vergleichen. Auch die Gesamtfläche des Hauses verdient Beachtung, weil sie für die rechnerische Verteilung vieler Positionen verwendet wird. Bereits kleinere Abweichungen können sich über mehrere Kostenarten hinweg summieren.
Gezahlte Vorauszahlungen vollständig kontrollieren
Ein vergleichsweise einfacher, aber finanziell bedeutender Fehler betrifft die bereits gezahlten Abschläge. Sämtliche berücksichtigungsfähigen Vorauszahlungen des Abrechnungszeitraums müssen in der Jahresabrechnung korrekt verrechnet werden. Wurde eine Erhöhung während des Jahres nicht richtig eingetragen oder fehlt ein Monat, fällt die Nachforderung zu hoch aus.
Ein Abgleich mit den Kontoauszügen kann solche Fehler schnell sichtbar machen. Besondere Aufmerksamkeit ist nach Eigentümerwechseln, Wechseln der Hausverwaltung oder einer unterjährigen Anpassung der Vorauszahlung sinnvoll.
Diese Kostenpositionen verdienen besondere Aufmerksamkeit
| Position | Darauf sollten Mieter achten |
|---|---|
| Heizung und Warmwasser | Verbrauch, Ablesewerte, Energiepreise, Verteilerschlüssel und Vergleich zum Vorjahr prüfen. |
| CO₂-Kosten | Kontrollieren, ob der Vermieteranteil berücksichtigt und die Berechnung nachvollziehbar ausgewiesen wurde. |
| Kabel und Breitband | Bei 2024 prüfen, ob frühere Anschluss-Grundgebühren nur bis zum 30. Juni berücksichtigt wurden. |
| Hauswart | Reparatur-, Verwaltungs- und Instandsetzungsarbeiten dürfen nicht als Hauswartbetriebskosten weitergegeben werden. |
| Reinigung und Gartenpflege | Starke Preissteigerungen mit Rechnungen und tatsächlichen Leistungen vergleichen. |
| Versicherungen | Prüfen, um welche Versicherung es sich konkret handelt und ob sie als Betriebskosten angesetzt werden darf. |
| Wasser, Abwasser und Müll | Verbrauch, Gebührenbescheide und verwendeten Verteilerschlüssel kontrollieren. |
| Vorauszahlungen | Alle im Abrechnungsjahr gezahlten Abschläge müssen vollständig berücksichtigt werden. |
Der Betriebskostenspiegel ist kein Preisdeckel
Der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes ist vor allem ein Vergleichsinstrument. Ein Betrag oberhalb des Durchschnitts beweist für sich genommen noch keinen Abrechnungsfehler. Der Mieterbund weist selbst darauf hin, dass aus seinen Vergleichswerten keine verbindliche Beurteilung einer einzelnen Abrechnung abgeleitet werden kann.
Deutliche Abweichungen können aber einen Anlass bieten, bestimmte Rechnungen näher zu untersuchen. Das gilt besonders, wenn eine Position ohne erkennbare Erklärung innerhalb eines Jahres stark steigt. Der Vergleich mit zwei oder drei älteren Abrechnungen ist dabei häufig aussagekräftiger als der Blick auf ein einzelnes Jahr.
Mieter dürfen die zugrunde liegenden Belege einsehen
Wer eine Position nicht nachvollziehen kann, ist nicht auf die Angaben in der Abrechnung beschränkt. Nach § 556 BGB können Mieter Einsicht in die Belege verlangen, auf denen die Betriebskostenabrechnung beruht. Der Vermieter darf die Unterlagen inzwischen auch elektronisch bereitstellen.
Relevant sind beispielsweise Rechnungen, Dienstleistungsverträge, Gebührenbescheide und Unterlagen zur Verbrauchserfassung. Gerade bei Hauswart, Reinigung, Gartenpflege, Versicherungen oder ungewöhnlich hohen Heizkosten kann die Belegeinsicht zeigen, wofür tatsächlich Geld ausgegeben wurde.
Auch die Fristen der Abrechnung müssen stimmen
Über Betriebskostenvorauszahlungen muss grundsätzlich jährlich abgerechnet werden. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden. Bei einer Abrechnung für das Kalenderjahr 2025 endet diese Frist grundsätzlich am 31. Dezember 2026.
Kommt die Abrechnung später, kann der Vermieter eine Nachforderung grundsätzlich nicht mehr verlangen, wenn er die Verzögerung selbst zu vertreten hat. Für Einwendungen des Mieters gilt ebenfalls eine Frist: Sie müssen grundsätzlich spätestens zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung mitgeteilt werden. Eine verdächtige Abrechnung sollte trotzdem möglichst früh geprüft und beanstandet werden.
Bürgergeld: Nachforderungen sollten dem Jobcenter schnell vorgelegt werden
Für Bürgergeld-Beziehende kann eine hohe Betriebs- oder Heizkostennachforderung zusätzliche Schwierigkeiten verursachen. Nachforderungen können je nach Einzelfall als Bedarf für Unterkunft und Heizung zu berücksichtigen sein. Betroffene sollten die Abrechnung deshalb zeitnah beim Jobcenter einreichen und eine Übernahme beantragen, statt auf Mahnungen des Vermieters zu warten.
Ob die Forderung vollständig übernommen wird, hängt unter anderem von der persönlichen Situation und den anerkannten Unterkunfts- und Heizkosten ab. Gegen-Hartz erläutert ausführlich, wann das Jobcenter eine Nebenkostennachzahlung übernehmen kann.
Praxisbeispiel: Mehrere kleine Fehler machen zusammen einen großen Unterschied
Eine Mieterin erhält für ihre 70 Quadratmeter große Wohnung eine Betriebskostenabrechnung mit einer Nachforderung von 640 Euro. Beim Vergleich mit dem Vorjahr stellt sie fest, dass die Hauswartkosten deutlich gestiegen sind und noch für das gesamte Jahr 2024 Kabel-Grundgebühren berechnet wurden. Zusätzlich fehlen in der Heizkostenabrechnung nachvollziehbare Angaben zur Aufteilung der CO₂-Kosten.
Sie verlangt Belegeinsicht und beanstandet die drei Positionen schriftlich. Dabei zeigt sich, dass ein Teil der Hauswartrechnung Reparaturarbeiten betrifft und die Kabelkosten auch für die zweite Jahreshälfte berechnet wurden. Nach einer korrigierten Abrechnung sinkt die Nachforderung deutlich.
Das Beispiel zeigt, warum Mieter nicht nur nach einem einzigen großen Fehler suchen sollten. Mehrere kleinere Unstimmigkeiten können sich am Ende zu einem dreistelligen Betrag addieren.
6 Fragen und Antworten zu steigenden Nebenkosten
1. Sind 2,67 Euro Nebenkosten je Quadratmeter eine gesetzliche Obergrenze?
Nein. Die 2,67 Euro stammen aus dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes und stellen einen bundesweiten Durchschnitt für das Abrechnungsjahr 2024 dar. Je nach Gebäude, Region und Verbrauch können die tatsächlichen Kosten darüber oder darunter liegen.
2. Welche Kosten dürfen nicht einfach auf Mieter übertragen werden?
Zu den typischen nicht umlagefähigen Ausgaben gehören insbesondere Verwaltungskosten sowie Reparatur- und Instandsetzungskosten des Vermieters. Auch bei Hauswartkosten müssen entsprechende Tätigkeitsanteile herausgerechnet werden. Entscheidend ist außerdem, was im Mietvertrag zur Übernahme der Betriebskosten vereinbart wurde.
3. Dürfen Kabelgebühren in der Abrechnung für 2024 noch auftauchen?
Für die erste Jahreshälfte 2024 können nach der damaligen Übergangsregelung noch bestimmte Kosten des früheren Nebenkostenprivilegs enthalten sein. Seit dem 1. Juli 2024 dürfen die früher über die Betriebskosten abgerechneten laufenden Kabel-Grundgebühren nicht mehr auf diese Weise verlangt werden. Eine Abrechnung für 2024 sollte deshalb zeitlich genau geprüft werden.
4. Muss sich der Vermieter an den CO₂-Kosten beteiligen?
Bei den vom Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz erfassten Wohngebäuden werden die CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter verteilt. Der Anteil richtet sich grundsätzlich nach dem CO₂-Ausstoß des Gebäudes beziehungsweise der Wohnung. Die notwendigen Angaben müssen in der Heizkostenabrechnung nachvollziehbar ausgewiesen werden.
5. Darf ich Rechnungen und Verträge hinter der Betriebskostenabrechnung einsehen?
Ja. § 556 BGB gibt Mietern auf Verlangen einen Anspruch auf Einsicht in die Belege, die der Abrechnung zugrunde liegen. Dazu können beispielsweise Rechnungen, Gebührenbescheide, Verträge und Unterlagen zur Verbrauchserfassung gehören.
6. Was sollten Bürgergeld-Beziehende bei einer hohen Nachforderung tun?
Eine Betriebs- oder Heizkostennachforderung sollte möglichst zeitnah beim Jobcenter eingereicht und ihre Übernahme beantragt werden. Ob und in welcher Höhe das Jobcenter zahlen muss, hängt von den Umständen des Einzelfalls und den Unterkunfts- und Heizkosten ab. Unabhängig davon sollte auch geprüft werden, ob die Abrechnung des Vermieters selbst korrekt ist.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
