Vermieter dürfen Wärmelieferung nicht einfach umlegen
Vermieter dürfen die vollständigen Kosten einer gewerblichen Wärmelieferung nicht allein deshalb als Betriebskosten abrechnen, weil sie ein Mietshaus von Einzelöfen auf eine gemeinsame Wärmeversorgung umgestellt haben. Das hat der Bundesgerichtshof mit zwei Urteilen vom 20. Mai 2026 entschieden. Besonders wichtig ist die Entscheidung für ältere Mietshäuser, in denen die Bewohner zuvor Nachtspeicherheizungen oder andere Einzelgeräte selbst betrieben und den benötigten Strom unmittelbar an den Energieversorger bezahlt haben.
Der BGH stellt allerdings nicht fest, dass Mieter nach einer solchen Umstellung überhaupt keine Heizkosten mehr tragen müssen. Es kommt vielmehr darauf an, was im Mietvertrag vereinbart wurde, welche Informationen der Vermieter vor der Umstellung erteilte und ob die Mietparteien später einer Änderung des Vertrags zugestimmt haben.
Eine solche Zustimmung kann unter bestimmten Umständen auch durch die längere Zahlung neuer Heizkostenvorauszahlungen entstehen.
Vermieterin ließ neue Wärmeversorgung einbauen
Ausgangspunkt der beiden Verfahren waren Wohnungen in Berliner Mehrfamilienhäusern. Bis 2015 wurden die Wohnungen mit elektrischen Nachtspeicherheizungen beheizt. Auch das warme Wasser erzeugten die Mieter mit eigenen Boilern oder Durchlauferhitzern innerhalb der Wohnung.
Die dafür benötigte Energie bezahlten die Bewohner unmittelbar an ihren Stromversorger. Gegenüber der Vermieterin mussten sie zuvor keine Heiz- und Warmwasserkosten als Betriebskosten entrichten. Die Mietverträge stammten aus den Jahren 1971 und 2010.
Bereits 2013 hatte die Vermieterin mit einem gewerblichen Wärmelieferanten einen Vertrag geschlossen. Das Unternehmen sollte eine neue Wärmeversorgungsanlage in den Gebäuden installieren, Eigentümer der Anlage bleiben und die Häuser anschließend im Wege des Wärmecontractings versorgen. Im Jahr 2015 wurden die Wohnungen an diese Anlage angeschlossen.
Die Hausverwaltung informierte die Bewohner anschließend darüber, dass künftige Nebenkostenabrechnungen auch Heizkosten enthalten würden. Gleichzeitig verlangte sie monatliche Vorauszahlungen. Die Mieter zahlten diese Beträge zunächst.
Nachforderungen von mehr als 1.200 und 2.500 Euro
In den Abrechnungen für die Jahre 2017 bis 2020 legte die Vermieterin das gesamte Entgelt des Wärmelieferanten auf die Bewohner um. Im Verfahren VIII ZR 46/25 verlangte sie Nachzahlungen von insgesamt 1.262,25 Euro. Im Parallelverfahren VIII ZR 47/25 ging es um einen Gesamtsaldo von 2.548,43 Euro.
Das Amtsgericht wies die Zahlungsforderungen zunächst ab. Das Landgericht Berlin II hielt die vollständige Umlage dagegen grundsätzlich für zulässig. Der Bundesgerichtshof hob diese Entscheidungen vollständig beziehungsweise teilweise auf und verwies die Verfahren zur weiteren Prüfung zurück.
Warum Wärmecontracting teurer sein kann
Bei einer vom Vermieter selbst betriebenen Heizungsanlage können gewöhnliche laufende Ausgaben auf die Mieter übertragen werden, wenn dies vertraglich vereinbart ist. Dazu gehören beispielsweise Brennstoffkosten, Betriebsstrom, Überwachung, Reinigung, Verbrauchserfassung und Abrechnung. Die Einzelheiten ergeben sich aus der Heizkostenverordnung.
Das Entgelt eines Wärmelieferanten kann darüber hinaus weitere Preisbestandteile enthalten. Dazu gehören Aufwendungen für die Finanzierung und Abschreibung der Anlage, Instandhaltungskosten sowie der Gewinn des beauftragten Unternehmens. Diese Bestandteile würden bei einer vom Vermieter betriebenen Anlage nicht ohne Weiteres als gewöhnliche Heizkosten in der Jahresabrechnung erscheinen.
Genau darin liegt das finanzielle Risiko für Mieter. Durch das Wärmecontracting können Kosten, die ansonsten beim Gebäudeeigentümer verblieben wären, Bestandteil des Wärmepreises werden. Die vollständige Rechnung des Wärmelieferanten darf deshalb nicht ohne eine ausreichende rechtliche Grundlage weitergereicht werden.
§ 556c BGB greift bei vorheriger Selbstversorgung der Mieter nicht
Vermieter können sich bei einer Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung grundsätzlich auf § 556c BGB berufen. Die Vorschrift setzt aber voraus, dass der Mieter bereits vor der Umstellung Heiz- oder Warmwasserkosten als Betriebskosten an den Vermieter zahlen musste. Außerdem muss der Vermieter zuvor selbst für die Wärmeversorgung gesorgt haben.
Nach § 556c BGB muss die neue Wärme mit verbesserter Effizienz aus einer neu errichteten Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert werden. Die Kosten der neuen Wärmelieferung dürfen die bisherigen Betriebskosten der vermieterseitigen Versorgung grundsätzlich nicht übersteigen. Die Umstellung muss außerdem spätestens drei Monate vorher in Textform angekündigt werden.
In den Berliner Fällen war die Ausgangslage eine andere. Die Mieter hatten ihre Wohnungen selbst beheizt und ihre Stromkosten direkt an den Versorger gezahlt. Eine frühere Wärmeversorgung durch die Vermieterin, deren Betriebskosten anschließend durch ein Contractingmodell ersetzt wurden, gab es nicht.
Der BGH lehnte deshalb sowohl eine unmittelbare als auch eine entsprechende Anwendung von § 556c BGB ab. Das Gesetz enthalte keine unbeabsichtigte Lücke, die von den Gerichten auf die Selbstversorgung der Mieter übertragen werden dürfe. Die Vermieterin konnte die vollständigen Contractingkosten daher nicht allein auf diese Vorschrift stützen.
Das Urteil befreit Mieter nicht von sämtlichen Heizkosten
Die Entscheidungen bedeuten nicht, dass sämtliche Kosten der neuen Wärmeversorgung beim Vermieter verbleiben. Nach Auffassung des BGH hatten sich die Parteien zumindest stillschweigend darauf verständigt, dass gewöhnliche Kosten einer vom Vermieter betriebenen Heizungsanlage auf die Bewohner verteilt werden dürfen.
Dafür sprachen die schriftliche Ankündigung der neuen Vorauszahlungen und deren anschließende Zahlung.
Ungeklärt blieb jedoch, ob die Mieter damit auch der Übernahme des vollständigen Entgelts des Wärmelieferanten zugestimmt hatten. Dabei geht es insbesondere um die im Wärmepreis enthaltenen Beträge für Finanzierung, Abschreibung, Instandhaltung und Gewinn. Diese Frage muss das Landgericht anhand der Schreiben, Verträge und sonstigen Umstände erneut untersuchen.
Eine stillschweigende Vertragsänderung entsteht auch nicht bereits durch jede widerspruchslose Zahlung einer einzelnen Abrechnung. Erforderlich sind zusätzliche Umstände, aus denen für die Bewohner erkennbar wird, dass der Vermieter den Vertrag dauerhaft ändern will. Eine vorherige Ankündigung neuer Kosten und die anschließende regelmäßige Zahlung erhöhter Vorauszahlungen können dafür ausreichen.
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Diese Unterschiede sind nach den BGH-Urteilen wichtig
| Ausgangslage | Mögliche rechtliche Folge |
|---|---|
| Der Vermieter betrieb bereits eine Hausheizung und rechnete deren Kosten als Betriebskosten ab. | Bei einem Wechsel zum Wärmelieferanten kann § 556c BGB anwendbar sein, wenn die gesetzlichen Bedingungen erfüllt werden. |
| Die Mieter betrieben Einzelöfen und bezahlten die Energie unmittelbar an ihren Versorger. | § 556c BGB erlaubt keine automatische Umlage der vollständigen Contractingkosten. |
| Der Mietvertrag enthält eine eindeutige Vereinbarung zur gewerblichen Wärmelieferung. | Das gesamte Wärmelieferentgelt kann je nach Inhalt und Wirksamkeit der Klausel abrechenbar sein. |
| Der Vermieter kündigt neue Vorauszahlungen an und die Mieter zahlen diese dauerhaft. | Es kann eine stillschweigende Vertragsänderung entstanden sein. Ihr genauer Umfang muss im Streitfall geprüft werden. |
| Die Abrechnung enthält Finanzierungs-, Instandhaltungs- oder Gewinnanteile des Wärmelieferanten. | Diese Bestandteile dürfen ohne ausreichende Vereinbarung nicht automatisch als gewöhnliche Heizkosten behandelt werden. |
| Der Mieter erhebt zwölf Monate lang keine Einwendungen gegen die Abrechnung. | Einwendungen können ausgeschlossen sein, selbst wenn eine vertragliche Umlagevereinbarung bestritten wird. |
Die Einwendungsfrist kann den Anspruch trotzdem retten
Das Verfahren VIII ZR 47/25 enthält eine besonders wichtige Warnung für Mieter. Gegen die Abrechnung für das Jahr 2017 hatte der betroffene Bewohner nicht innerhalb von zwölf Monaten nach deren Zugang Einwendungen erhoben. Deshalb musste er den betreffenden Saldo von 704,73 Euro trotz der offenen Frage zur vertraglichen Grundlage bezahlen.
Nach § 556 Absatz 3 BGB müssen Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung grundsätzlich spätestens zwölf Monate nach ihrem Zugang mitgeteilt werden. Zu diesen Einwendungen gehört auch der Hinweis, dass der Mietvertrag die abgerechnete Kostenart nicht oder nicht vollständig auf den Mieter überträgt. Nach Ablauf der Frist kann dieser Einwand regelmäßig nicht mehr nachgeholt werden.
Eine von der Hausverwaltung gesetzte kürzere Frist ändert an der gesetzlichen Jahresfrist nichts. Im entschiedenen Fall hatte die Verwaltung behauptet, die Abrechnung gelte bereits nach vier Wochen ohne Widerspruch als anerkannt. Trotzdem blieb es gesetzlich bei zwölf Monaten.
Mieter sollten Vertrag und Abrechnung gemeinsam prüfen
Wer nach dem Austausch von Einzelöfen erstmals eine Heizkostenabrechnung des Vermieters erhält, sollte zuerst den Mietvertrag prüfen. Von Interesse sind Vereinbarungen zu Sammelheizung, Fernwärme, Nahwärme, Wärmelieferung und neu entstehenden Betriebskosten. Allgemeine Formulierungen müssen zusammen mit dem Alter und dem sonstigen Inhalt des Vertrags bewertet werden.
Ebenso wichtig sind sämtliche Schreiben aus der Zeit der Umstellung. Daraus kann hervorgehen, welche Kosten angekündigt wurden und ob der Vermieter erkennbar das gesamte Contractingentgelt weitergeben wollte. Auch die Zahlung neuer Vorauszahlungen kann später als Zustimmung ausgelegt werden.
Bei der Belegeinsicht sollten Mieter die Rechnungen des Wärmelieferanten und die Abrechnung der Hausverwaltung verlangen. Erkennbar sein sollte, welche Beträge auf Energieverbrauch, Anlagenbetrieb, Wartung, Finanzierung und weitere Preisbestandteile entfallen. Hinweise auf weitere typische Abrechnungsfehler finden sich im Beitrag „Diese Fehler bei der Nebenkostenabrechnung kosten Mietern Hunderte Euro“.
Auch ein Blick auf grundsätzlich unzulässige Positionen kann sich lohnen. Verwaltung, Reparaturen und andere nicht umlagefähige Ausgaben dürfen nicht durch eine unklare Sammelposition an die Mietparteien weitergereicht werden. Eine aktuelle Übersicht bietet der Beitrag „Diese Kosten dürfen Vermieter nicht mehr über die Nebenkosten abrechnen“.
Widerspruch sollte die beanstandeten Kosten genau benennen
Ein pauschaler Hinweis, die Abrechnung sei zu hoch, ist häufig nicht ausreichend. Mieter sollten schriftlich erklären, dass sie die vertragliche Grundlage für die vollständige Umlage des Wärmelieferentgelts bestreiten. Dabei können sie ausdrücklich auf die BGH-Urteile VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25 verweisen.
Zusätzlich sollte Einsicht in den Wärmeliefervertrag, die Lieferantenrechnungen und die Berechnung des Wohnungsanteils verlangt werden. Bis zur Prüfung kann eine Zahlung unter ausdrücklichem Rückforderungsvorbehalt das Risiko von Mahnkosten und Zahlungsverzug verringern. Der schriftliche Einwand innerhalb der Jahresfrist bleibt trotzdem erforderlich.
Von einer eigenmächtigen vollständigen Zahlungsverweigerung ist ohne Beratung abzuraten. Die BGH-Urteile schließen nicht aus, dass zumindest die gewöhnlichen Verbrauchs- und Betriebskosten geschuldet sind. Bei hohen Nachforderungen kann eine Prüfung durch einen Mieterverein oder eine mietrechtlich tätige Kanzlei sinnvoll sein.
Urteile sind besonders für ältere Mietverträge bedeutsam
Die Entscheidungen betreffen vor allem Mietverhältnisse, bei denen die Wärmeversorgung ursprünglich außerhalb der Betriebskostenabrechnung organisiert war. Typisch sind ältere Wohnungen mit Nachtspeicherheizungen, elektrischen Einzelöfen oder eigenen Warmwassergeräten. Nicht jede spätere gemeinschaftliche Wärmeversorgung macht automatisch das gesamte Entgelt eines Contractors zu einer Betriebskostenposition.
Umgekehrt liefern die Urteile keine pauschale Rückzahlungsgarantie. Der genaue Mietvertrag, spätere Vereinbarungen, geleistete Vorauszahlungen und bereits abgelaufene Einwendungsfristen müssen jeweils einzeln geprüft werden. Auch deshalb hat der BGH die Verfahren an das Landgericht zurückverwiesen, anstatt die gesamten Forderungen endgültig abzuweisen.
Beispiel aus der Praxis
Eine Mieterin lebt seit 1998 in einer Wohnung mit Nachtspeicherheizung und bezahlt den Heizstrom direkt an ihren Energieversorger. Im Jahr 2026 lässt der Vermieter eine gemeinschaftliche Anlage durch einen Wärmelieferanten einbauen und verlangt anschließend monatlich 140 Euro Heizkostenvorauszahlung. Die erste Jahresabrechnung enthält neben den Verbrauchskosten auch Finanzierungs-, Wartungs- und Gewinnanteile des Lieferanten.
Die Mieterin widerspricht innerhalb von zwölf Monaten und verlangt die vollständigen Belege. Sie bestreitet nicht, dass sie ihren Wärmeverbrauch und gewöhnliche Betriebsausgaben bezahlen muss. Sie verlangt jedoch einen Nachweis dafür, dass auch die weiteren Bestandteile des Contractingpreises wirksam auf sie übertragen wurden.
Fragen und Antworten zu den neuen BGH-Urteilen
1. Müssen Mieter nach den Urteilen überhaupt keine Heizkosten mehr bezahlen?
Nein. Der BGH hat lediglich entschieden, dass die vollständigen Kosten der gewerblichen Wärmelieferung nicht automatisch über § 556c BGB umgelegt werden dürfen. Gewöhnliche Verbrauchs- und Betriebskosten können aufgrund des Mietvertrags oder einer späteren Vereinbarung weiterhin geschuldet sein.
2. Wann ist § 556c BGB anwendbar?
Die Vorschrift kann greifen, wenn der Vermieter zuvor selbst für die Wärmeversorgung gesorgt und der Mieter die dafür anfallenden Ausgaben bereits als Betriebskosten getragen hat. Hinzukommen müssen unter anderem die gesetzlichen Anforderungen an Effizienz, Kostenvergleich und Ankündigung.
3. Gilt § 556c BGB auch bei vorherigen Nachtspeicherheizungen?
Nicht in der vom BGH entschiedenen Konstellation. Wenn die Mieter die Einzelheizungen selbst betrieben und den Strom direkt an ihren Versorger bezahlt haben, liegt keine Umstellung einer bisherigen vermieterseitigen Eigenversorgung vor.
4. Kann die Zahlung neuer Vorauszahlungen als Zustimmung gelten?
Ja, das ist unter besonderen Umständen möglich. Kündigt der Vermieter die neuen Heizkosten vorher deutlich an und zahlt der Mieter anschließend dauerhaft die verlangten Vorauszahlungen, kann darin eine stillschweigende Vertragsänderung liegen. Ob sie auch das vollständige Contractingentgelt erfasst, hängt von den erteilten Informationen ab.
5. Wie lange können Mieter einer Heizkostenabrechnung widersprechen?
Einwendungen müssen grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung erhoben werden. Die Frist gilt auch für den Einwand, dass keine ausreichende vertragliche Umlagevereinbarung besteht. Wer die Frist versäumt, kann trotz einer fehlerhaften Kostenübertragung zur Zahlung verpflichtet bleiben.
6. Können bereits gezahlte Wärmelieferungskosten zurückgefordert werden?
Das ist nicht automatisch möglich. Eine Rückforderung hängt unter anderem vom Mietvertrag, einer möglichen späteren Zustimmung, der Einwendungsfrist und der Verjährung ab. Jede betroffene Abrechnung muss deshalb gesondert geprüft werden.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
