Für viele Vermieter läuft am 31. Dezember 2026 eine gesetzliche Übergangsfrist ab: Nicht fernablesbare Messgeräte für Heizung und Warmwasser müssen bis dahin grundsätzlich nachgerüstet oder ausgetauscht sein. Bleibt die vorgeschriebene Umrüstung aus, können Mieter ihren betroffenen Kostenanteil um drei Prozent kürzen.
Die Frist ist verbindlich, der Abzug hat allerdings Voraussetzungen. Entscheidend sind die Ausstattung des Gebäudes, mögliche Ausnahmen und der Zeitraum, für den die Heizkosten berechnet werden.
Welche Geräte bis zum Jahresende umgerüstet sein müssen
Die Pflicht ergibt sich aus § 5 Absatz 3 der Heizkostenverordnung und betrifft insbesondere nicht fernablesbare Bestandsgeräte. Dazu zählen Heizkostenverteiler an den Heizkörpern sowie Wärme- und Warmwasserzähler in Gebäuden, auf die die Verordnung anzuwenden ist.
Ein vollständiger Austausch ist nicht in jedem Fall erforderlich, denn eine geeignete technische Nachrüstung kann ausreichen. Ein gewöhnlicher Kaltwasserzähler wird von dieser Vorschrift dagegen nicht erfasst.
Für neu installierte Geräte gilt die Pflicht zur Fernablesbarkeit grundsätzlich bereits seit dem 2. Dezember 2021. Eine Ausnahme besteht unter anderem beim Ersatz oder bei der Ergänzung einzelner Geräte innerhalb eines weiterhin nicht fernablesbaren Gesamtsystems.
Ein digitales Display beweist noch keine Fernablesbarkeit
Fernablesbar bedeutet, dass die Verbrauchswerte ohne Zugang zur einzelnen Wohnung erfasst werden können. Dafür kommen beispielsweise Funksysteme infrage, bei denen der Messdienst die Werte außerhalb der Wohnung ausliest.
Ob am Heizkörper ein Display oder ein altes Verdunstungsröhrchen sitzt, beantwortet deshalb nicht jede technische Frage. Verlässlich klären lässt sich die Ausstattung über die Gerätebezeichnung und eine Auskunft des Vermieters oder der Hausverwaltung.
Worauf sich die Drei-Prozent-Kürzung bezieht
Das Kürzungsrecht steht in § 12 Absatz 1 der Heizkostenverordnung. Es greift, wenn der Eigentümer entgegen der gesetzlichen Verpflichtung keine fernablesbare Ausstattung installiert hat.
Berechnungsgrundlage ist der auf die Wohnung entfallende Anteil an den betroffenen Heiz- beziehungsweise Warmwasserkosten, einschließlich der dazugehörigen Grundkosten. Andere Betriebskosten und die Kaltmiete gehören nicht dazu.
Auch die ausgewiesene Nachzahlung ist nicht die Berechnungsgrundlage: Der Abzug wird aus dem betroffenen Kostenanteil vor Verrechnung der Vorauszahlungen ermittelt. Wer lediglich drei Prozent der Nachforderung abzieht, kann seinen Anspruch deshalb erheblich zu niedrig ansetzen.
Warum eine Abrechnung aus 2027 noch nicht genügt
Eine im Jahr 2027 zugestellte Abrechnung kann das Verbrauchsjahr 2026 betreffen. Weil die Übergangsfrist für bisher zulässige Altgeräte erst am 31. Dezember 2026 endet, entsteht für diesen früheren Zeitraum allein wegen der fehlenden Fernablesbarkeit noch kein Kürzungsrecht.
Der Berliner Mieterverein ordnet den Anspruch wegen versäumter Bestandsumrüstung Zeiträumen ab dem 1. Januar 2027 zu. Bei einer Abrechnung nach Kalenderjahren wird die Rechnung für 2027 häufig erst 2028 verschickt.
Für Abrechnungszeiträume über den Jahreswechsel hinweg oder eine Nachrüstung während des Jahres muss geprüft werden, welchen Zeitraum der Verstoß tatsächlich betrifft. Schon vor 2027 kann ein Anspruch bestehen, wenn beispielsweise ein neu eingebautes Gerät entgegen der bereits geltenden Ausstattungspflicht nicht fernablesbar ist.
Welche Pflichtverletzung welchen Abzug ermöglichen kann
| Situation | Mögliche Folge für die Abrechnung |
|---|---|
| Bisher zulässige Altgeräte werden für das Verbrauchsjahr 2026 weiterhin manuell abgelesen. | Allein daraus ergibt sich wegen der noch laufenden Übergangsfrist kein Drei-Prozent-Abzug. |
| Ab 2027 fehlt trotz bestehender Pflicht die fernablesbare Ausstattung. | Drei Prozent Kürzung des betroffenen Kostenanteils. |
| Vorgeschriebene Verbrauchsinformationen fehlen oder sind unvollständig. | Ein eigenes Kürzungsrecht von drei Prozent kann bestehen. |
| Heizkosten werden entgegen der Verordnung vollständig nach Fläche statt verbrauchsabhängig verteilt. | Ein Kürzungsrecht von 15 Prozent kann bestehen. |
Die Abzüge setzen jeweils voraus, dass die betreffende Pflicht tatsächlich gilt und verletzt wurde. Eine gesetzlich zulässige Ausnahme lässt sich nicht wie ein Abrechnungsfehler behandeln.
Eine Ausnahme braucht mehr als den Hinweis auf hohe Kosten
§ 5 Absatz 3 lässt Ausnahmen zu, wenn die Umrüstung wegen besonderer Umstände technisch unmöglich ist oder durch unangemessenen Aufwand beziehungsweise auf andere Weise eine unbillige Härte verursachen würde. Dass neue Technik Geld kostet, belegt für sich genommen noch keinen solchen Ausnahmefall.
Beruft sich der Vermieter darauf, sollten Mieter eine nachvollziehbare Erklärung für das konkrete Gebäude verlangen. Daneben enthält § 11 der Heizkostenverordnung weitere Ausnahmen, etwa für bestimmte besonders sparsame Gebäude und bestimmte Heimunterkünfte.
Mit der Fernablesung kommt die monatliche Information
Sind fernablesbare Geräte installiert, verlangt § 6a der Heizkostenverordnung seit Januar 2022 monatliche Verbrauchsinformationen. Eine einzige Jahresabrechnung erfüllt diese zusätzliche Pflicht nicht.
Die Mitteilung muss unter anderem den Verbrauch des vergangenen Monats in Kilowattstunden und einen Vergleich mit einem durchschnittlichen Nutzer derselben Nutzerkategorie enthalten. Vergleiche mit dem eigenen Vormonat und dem entsprechenden Vorjahresmonat sind vorgeschrieben, soweit diese Daten erhoben wurden.
Fehlen die vorgeschriebenen Informationen oder sind sie unvollständig, sieht die Verordnung ebenfalls ein Kürzungsrecht von drei Prozent vor. Bei unterschiedlichen Pflichtverstößen können sich Kürzungsrechte nach der Erläuterung des Berliner Mietervereins addieren; jeder ausgebliebene Monatsbericht erzeugt aber keinen weiteren Drei-Prozent-Abzug.
Die neue Technik kann zusätzliche laufende Kosten verursachen
Die Ausstattung organisiert der Gebäudeeigentümer, während Mieter den erforderlichen Einbau grundsätzlich dulden müssen. Laufende Kosten für Gerätemiete, Verbrauchserfassung und Abrechnung können bei entsprechender mietvertraglicher Grundlage über die Heizkosten abgerechnet werden; diese Kostenarten nennt § 7 Absatz 2 der Heizkostenverordnung.
Der Kauf neuer Geräte ist dagegen keine laufende Betriebskostenposition, und auch Reparaturen dürfen nicht als solche weitergereicht werden. Welche Unterschiede bei Handwerkerrechnungen wichtig sind, erläutert Gegen-Hartz im Beitrag über Reparaturkosten, die Vermieter nicht auf Mieter abwälzen dürfen.
Wie Mieter ihren Anspruch geltend machen
Schon vor dem Jahreswechsel lohnt sich eine schriftliche Nachfrage, ob die vorhandenen Geräte fernablesbar sind und wann eine erforderliche Umrüstung vorgesehen ist. Fotos der Geräte, Terminankündigungen und Antworten der Verwaltung helfen später, den Ablauf nachzuvollziehen.
Bei der Abrechnung sollten Mieter den betroffenen Zeitraum und Kostenanteil prüfen und eine beanspruchte Kürzung mit Bezug auf § 12 Heizkostenverordnung schriftlich beziffern. Die Vorschrift berechtigt zur Kürzung der abgerechneten Kosten; eine pauschale Senkung der laufenden Miet- oder Heizkostenvorauszahlungen lässt sich daraus nicht ableiten.
Nach § 556 BGB müssen Einwendungen gegen die Abrechnung grundsätzlich spätestens innerhalb von zwölf Monaten nach deren Zugang mitgeteilt werden. Mieter können außerdem Einsicht in die zugrunde liegenden Belege verlangen.
Weitere Prüfpunkte beschreibt Gegen-Hartz im Beitrag über auffällige Positionen in der Nebenkostenabrechnung. Zusätzlich lohnt ein Blick auf die Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter.
Drei Fragen und Antworten
Müssen sämtliche alten Heizkostenverteiler bis Ende 2026 ausgebaut werden?
Die erfassten nicht fernablesbaren Bestandsgeräte müssen grundsätzlich bis zum 31. Dezember 2026 die vorgeschriebenen Anforderungen erfüllen, wobei eine geeignete Nachrüstung genügen kann. Anerkannte gesetzliche Ausnahmen können die Pflicht im Einzelfall entfallen lassen.
Darf ich ab Januar 2027 einfach weniger Miete überweisen?
Das Kürzungsrecht betrifft den betroffenen Kostenanteil in der Heiz- und Warmwasserabrechnung. Eine pauschale Kürzung der gesamten Monatsmiete oder der laufenden Vorauszahlungen ist davon nicht gedeckt.
Kann ich auch kürzen, obwohl bereits Funkgeräte eingebaut sind?
Ja, wenn etwa vorgeschriebene Verbrauchsinformationen fehlen oder unvollständig sind, kann ein eigener Drei-Prozent-Abzug bestehen. Ob daneben weitere Ansprüche bestehen, hängt von den konkreten Pflichtverletzungen ab.
- Über den Autor
- Letzte Beiträge des Autors
Sebastian Bertram ist gelernter Sozialarbeiter und hat über 10 Jahre eine therapeutische Einrichtung geleitet. Er ist Gründer und Hauptverantwortlicher von Gegen-Hartz.de. Seine Hauptthemen sind Sozialrecht, Gesellschaftsrecht und Soziales. Sebastian ist aktiv in der Erwerbslosenberatung.
