215 Wohnungen waren für Menschen vorgesehen, die auf bezahlbare Mieten angewiesen sind, doch die vereinbarte Sozialvermietung blieb aus.
Jetzt hat das Verwaltungsgericht Berlin zwei Immobiliengesellschaften zur Vermietung als Sozialwohnungen und zur Zahlung von rund 1,8 Millionen Euro zuzüglich Zinsen verpflichtet.
20 Jahre Sozialbindung waren vereinbart
Das Land Berlin hatte 2016 mit der damaligen Grundstückseigentümerin einen städtebaulichen Vertrag geschlossen. Danach sollten 215 Wohnungen im Gebäude „QH Spring“ an der Lisa-Fittko-Straße in Berlin-Moabit für 20 Jahre ab Bezugsfertigkeit mietpreis- und belegungsgebunden vermietet werden.
2021 wurde das Grundstück in eine andere Gesellschaft eingebracht, eine GmbH & Co. KG. Im August 2023 waren die Wohnungen bezugsfertig, die vereinbarte Vermietung als Sozialwohnungen erfolgte jedoch nicht.
Berlin verklagte 2025 sowohl die frühere als auch die heutige Eigentümerin. Mit Urteil vom 9. Oktober 2026, Aktenzeichen VG 8 K 19/25, gab das Verwaltungsgericht der Klage statt.
Warum der Eigentümerwechsel die Unternehmen nicht entlastete
Die frühere Eigentümerin bleibt nach Auffassung des Gerichts an den wirksamen Vertrag gebunden. Dass sie gegenwärtig nicht selbst über die Wohnungen verfügt, befreit sie davon nicht.
Die heutige Eigentümerin hatte den städtebaulichen Vertrag weder geschlossen noch übernommen. Ihre Verpflichtung begründete das Gericht mit einer sittenwidrigen schädigenden Handlung.
Bei der Grundstücksübertragung wusste sie von der Sozialbindung, sicherte Berlins Anspruch auf deren Erfüllung aber nicht ab. Der damalige Geschäftsführer vertrat beide Gesellschaften; sein Verhalten rechnete das Gericht der heutigen Eigentümerin zu.
Die Senatsverwaltung verweist dazu auf § 826 BGB, der Schadenersatz bei vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung vorsieht. Die Entscheidung beruht damit auf den besonderen Umständen dieser Grundstücksübertragung und lässt sich nicht pauschal auf jeden Eigentümerwechsel übertragen.
1,8 Millionen Euro Schadenersatz ersetzen keine Sozialwohnung
Die Unternehmen haften gegenüber dem Land Berlin als Gesamtschuldner. Berlin kann die geschuldete Summe damit grundsätzlich von jedem der beiden verlangen, insgesamt aber nur einmal erhalten.
Nach Angaben der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen betrifft die Entscheidung auch weiteren Schadenersatz für künftige Verstöße. Die Verpflichtung zur Sozialvermietung besteht neben der Zahlungspflicht fort.
Für Wohnungssuchende entscheidet sich der praktische Wert des Urteils deshalb daran, ob die zugesagten Wohnungen tatsächlich zugänglich werden. Eine Millionenzahlung an den Landeshaushalt verschafft einer Familie noch keinen bezahlbaren Mietvertrag.
Welche Miete zugesagt war
Die für das Land Berlin tätige Kanzlei Gaßner, Groth, Siederer & Coll. nennt eine vereinbarte anfängliche Nettokaltmiete von höchstens 6,50 Euro je Quadratmeter. Ihren Angaben zufolge reicht die Bindung bis Mitte 2043.
Die Angabe bezeichnet die vereinbarte Anfangsmiete für diese Wohnungen. Über konkrete aktuelle Mietangebote oder deren Verfügbarkeit sagt sie nichts aus.
Die Wohnungen waren dem Sozialwohnungsangebot entzogen
Aus der unterbliebenen Sozialvermietung lässt sich nicht schließen, dass sämtliche Wohnungen leer standen. Nach dem Bericht der für Berlin tätigen Kanzlei berief sich die heutige Eigentümerin im Prozess vielmehr darauf, die Wohnungen bereits langfristig vermietet zu haben.
Damit ging es um die Frage, für wen der vorhandene Wohnraum verfügbar sein muss. Für einen Haushalt mit geringem Einkommen hilft ein fertiggestelltes Gebäude wenig, wenn die zugesagte günstige Wohnung darin unerreichbar bleibt.
Was das Urteil für Wohnungssuchende bedeutet
Wer eine Sozialwohnung sucht, sollte prüfen, ob ein Wohnberechtigungsschein infrage kommt. Die Voraussetzungen und das Verfahren erläutert unser Beitrag zum Wohnberechtigungsschein für eine Sozialwohnung.
Nach den Berliner Behördeninformationen zum WBS hängt die Berechtigung vom Einkommen ab; der Schein ist in der Regel ein Jahr gültig. Er ermöglicht die Bewerbung um passende Sozialwohnungen, garantiert aber keinen Mietvertrag.
Das Urteil regelt die Ansprüche des Landes gegen die Unternehmen. Einen persönlichen Anspruch jedes WBS-Inhabers auf eine der 215 Wohnungen oder auf einen Anteil am Schadenersatz spricht es damit nicht zu.
Bei konkreten Wohnungsangeboten sollten Interessierte prüfen, welche WBS-Art verlangt wird und welche Wohnungsgröße ihr Schein abdeckt. In Berlin gibt es je nach Einkommen unterschiedliche Wohnberechtigungsscheine; ein vorhandener WBS passt deshalb nicht automatisch zu jeder ausgeschriebenen Sozialwohnung.
Fehlen entsprechende Angaben im Inserat, sollte der Vermieter die Voraussetzungen vor der Bewerbung bestätigen.
Bezahlbarer Wohnraum muss tatsächlich verfügbar sein
Für Menschen mit kleinen Einkommen ist die Einhaltung solcher Vereinbarungen eine Frage des Alltagsbudgets. Wer einen Teil seiner Miete aus dem Geld für den Lebensunterhalt bezahlen muss, spart anschließend bei Lebensmitteln, Kleidung oder anderen notwendigen Ausgaben.
Welche Möglichkeiten Betroffene bei begrenzten Unterkunftsleistungen haben, erläutert unser Beitrag „Jobcenter zahlt nicht die volle Miete – das sollten Betroffene jetzt prüfen“. Gerade deshalb müssen Städte vereinbarte Sozialwohnungen auch nach der Fertigstellung eines Bauprojekts im Blick behalten.
Der Rechtsstreit kann allerdings weitergehen: Die Unternehmen können beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg die Zulassung der Berufung beantragen. Das Urteil wurde als noch nicht rechtskräftige Entscheidung bekanntgegeben.
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Sebastian Bertram ist gelernter Sozialarbeiter und hat über 10 Jahre eine therapeutische Einrichtung geleitet. Er ist Gründer und Hauptverantwortlicher von Gegen-Hartz.de. Seine Hauptthemen sind Sozialrecht, Gesellschaftsrecht und Soziales. Sebastian ist aktiv in der Erwerbslosenberatung.
