Für viele Mieter bedeutet ein defekter Aufzug lediglich, Treppen zu steigen. Für einen schwerbehinderten Menschen kann ein solcher Ausfall den Weg aus der eigenen Wohnung versperren. Wer auf einen Rollstuhl, Rollator oder andere Gehhilfen angewiesen ist und in einem oberen Stockwerk wohnt, erreicht ohne Aufzug womöglich weder Arzttermine noch Arbeitsplatz oder Einkaufsmöglichkeiten.
Das Mietrecht erkennt zwar einen ausgefallenen Aufzug grundsätzlich als möglichen Wohnungsmangel an. Mieter können deshalb die Miete mindern, wenn der Ausfall den vertragsgemäßen Gebrauch erheblich beeinträchtigt. Eine Schwerbehinderung führt aber nicht automatisch zu einer höheren Mietminderung.
Der Vermieter muss einen vorhandenen Aufzug funktionstüchtig halten
§ 535 BGB verpflichtet den Vermieter, die Mietsache während der Mietzeit in einem Zustand zu erhalten, der den vertragsgemäßen Gebrauch ermöglicht. Gehört ein Aufzug zum Gebäude und können die Mieter ihn nach dem Mietvertrag nutzen, muss der Vermieter grundsätzlich auch seine Funktionsfähigkeit sicherstellen.
Fällt der Aufzug aus, kann deshalb ein Mangel vorliegen. Besonders stark wirkt sich dieser Mangel in höheren Stockwerken aus. Wer im ersten Obergeschoss wohnt, muss erheblich weniger zusätzliche Treppen überwinden als jemand im sechsten oder zehnten Stock.
Wann der Aufzugsausfall eine Mietminderung erlaubt
§ 536 BGB knüpft die Mietminderung daran, wie stark ein Mangel den Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt. Eine nur unerhebliche Einschränkung reicht nicht aus. Ein längerer Ausfall des einzigen Aufzugs in einem mehrstöckigen Wohnhaus kann diese Schwelle jedoch deutlich überschreiten.
Mieter müssen die Mietminderung nicht beim Vermieter beantragen. Das Gesetz reduziert die geschuldete Miete für die Dauer eines erheblichen Mangels. Streit entsteht allerdings häufig darüber, wie hoch die angemessene Minderung ausfällt.
Dabei spielen vor allem die Dauer des Ausfalls, die Lage der Wohnung und die konkrete Bedeutung des Aufzugs für das Gebäude eine Rolle. Auch ein zweiter funktionsfähiger Aufzug kann die Beeinträchtigung deutlich verringern.
Die Schwerbehinderung erhöht die Minderungsquote nicht automatisch
Für schwerbehinderte Mieter wirkt es logisch, eine besonders hohe Mietminderung zu verlangen. Schließlich trifft ein defekter Aufzug einen Rollstuhlfahrer wesentlich härter als jemand, der Treppen steigen kann.
Die Rechtsprechung setzt bei der Berechnung der Minderungsquote jedoch grundsätzlich auf die objektive Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Wohngebrauchs. Das Landgericht Berlin und das Amtsgericht Berlin-Schöneberg haben individuelle körperliche Einschränkungen bei der Höhe der Quote nicht einfach zusätzlich berücksichtigt.
Das bedeutet zwar nicht, dass die Schwerbehinderung bedeutungslos bleibt. Sie macht eine schnelle Reparatur besonders dringend und kann in anderen rechtlichen Fragen eine wichtige Rolle spielen. Eine bestimmte höhere Minderungsquote folgt aus dem Schwerbehindertenausweis allein aber nicht.
Es gibt keine feste Prozentzahl für einen kaputten Aufzug
Mieter sollten sich nicht auf Tabellen verlassen, die für einen Aufzugsausfall pauschal zehn, 15 oder 20 Prozent versprechen. Gerichte entscheiden nämlich nach dem konkreten Einzelfall.
Das Amtsgericht Berlin-Mitte erkannte bei einem 16-tägigen Aufzugsausfall für eine Wohnung im sechsten Obergeschoss eine zeitanteilige Minderung von 15 Prozent und für eine Wohnung im zehnten Obergeschoss von 20 Prozent an.
Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg hielt in einem anderen Fall bei einem mehrwöchigen Ausfall für eine Dachgeschosswohnung eine zeitanteilige Minderung von rund 14 Prozent für ausreichend. Solche Urteile liefern Orientierung, schaffen aber keine verbindliche Tabelle für andere Mietverhältnisse.
Tamara aus Wolfsburg kann ihre Wohnung kaum verlassen
Das folgende Beispiel ist fiktiv. Tamara ist 26 Jahre alt, lebt in Wolfsburg, hat einen Grad der Behinderung von 80 und nutzt einen Rollstuhl. Ihre Mietwohnung liegt im fünften Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses. Ein Aufzug verbindet das Erdgeschoss mit ihrer Etage.
An einem Montag fällt der einzige Aufzug aus. Tamara ruft sofort die Hausverwaltung an und spricht dort auf den Anrufbeantworter. Noch am selben Tag informiert sie den Vermieter schriftlich. Sie dokumentiert den Ausfall und bittet um eine schnelle Reparatur.
Die Verwaltung teilt ihr mit, dass ein Ersatzteil fehlt und die Reparatur länger dauern könnte.
Für Tamara hat der Defekt erhebliche Folgen. Sie kann die Treppe nicht selbstständig nutzen und ihre Wohnung ohne Unterstützung nicht verlassen. Sie kann an diesem Tag an zwei Seminaren an der Uni nicht teilnehmen.
Trotzdem setzt sie nicht eigenmächtig eine besonders hohe Minderungsquote an, nur weil sie einen Schwerbehindertenausweis besitzt.
Tamara dokumentiert stattdessen jeden Ausfalltag und bewahrt die Nachrichten der Hausverwaltung auf. Bevor sie einen Teil der Miete einbehält, lässt sie die angemessene Höhe prüfen. Damit kann sie ihre Rechte nutzen, ohne durch eine überhöhte Kürzung unnötig Mietrückstände zu riskieren.
Mieter müssen den Vermieter schnell informieren
Wer einen Aufzugsausfall bemerkt, sollte den Vermieter oder die Hausverwaltung unverzüglich informieren. § 536c BGB verlangt von Mietern, während der Mietzeit auftretende Mängel anzuzeigen.
Eine schriftliche Nachricht schafft einen wichtigen Nachweis. Mieter sollten darin festhalten, seit wann der Aufzug nicht funktioniert und wie sich der Defekt auf die Nutzung des Hauses auswirkt. Fotos der Störungsanzeige am Aufzug, E-Mails der Hausverwaltung und eigene Notizen können später ebenfalls helfen.
Wer den Mangel nicht meldet und dem Vermieter dadurch die Möglichkeit zur Abhilfe nimmt, kann Minderungs- oder Schadensersatzrechte verlieren.
Die Minderung richtet sich nach der Gesamtmiete
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass Mieter die Minderungsquote grundsätzlich auf die Bruttomiete beziehen. Dazu gehören neben der Nettokaltmiete auch vereinbarte Nebenkostenpauschalen beziehungsweise Vorauszahlungen auf Betriebskosten.
Ein Beispiel: Beträgt die Gesamtmiete 900 Euro und rechtfertigt der konkrete Fall eine Minderung von zehn Prozent, entspricht dies 90 Euro für einen vollständig betroffenen Monat. Fällt der Aufzug nur während eines Teils des Monats aus, muss der Mieter die Dauer zusätzlich berücksichtigen.
Gerade bei kurzen oder unterbrochenen Ausfällen sollten Betroffene deshalb genau dokumentieren, an welchen Tagen der Aufzug tatsächlich nicht funktionierte.
Bei der Höhe der Mietminderung droht ein finanzielles Risiko
Das Recht zur Mietminderung bedeutet nicht, dass Mieter jede beliebige Summe einbehalten dürfen. Wer die Minderungsquote zu hoch ansetzt, kann einen Mietrückstand aufbauen.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine falsche Einschätzung des Minderungsrechts unter bestimmten Voraussetzungen eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs ermöglicht. Mieter sollten bei einer größeren oder länger laufenden Kürzung deshalb fachkundigen Rat einholen.
Eine vorsichtige Alternative besteht darin, die Miete zunächst unter ausdrücklichem Vorbehalt weiterzuzahlen und die konkrete Minderungsquote prüfen zu lassen. Welche Vorgehensweise am sinnvollsten ist, hängt von der konkreten Situation ab.
Lange Reparaturzeiten muss der Vermieter erklären
Nicht jeder längere Ausfall bedeutet automatisch, dass der Vermieter untätig bleibt. Ersatzteile können fehlen, Fachfirmen können Termine benötigen und umfangreiche Schäden können größere Reparaturen erfordern.
Der Vermieter sollte sich trotzdem um eine zügige Beseitigung kümmern. Gerade wenn mobilitätseingeschränkte Menschen im Haus leben, sollte die Hausverwaltung nicht wochenlang ohne nachvollziehbare Erklärung auf eine Reparatur verzichten.
Mieter sollten nachfragen, wann eine Fachfirma den Aufzug geprüft hat, welche Reparatur ansteht und wann der Vermieter mit der Wiederinbetriebnahme rechnet. Eine solche Dokumentation kann später auch bei einem Streit über die Dauer des Mangels helfen.
Schwerbehinderte Mieter sollten die Folgen genau dokumentieren
Neben Beginn und Ende des Aufzugsausfalls sollten Betroffene festhalten, welche Etage sie bewohnen und ob ein anderer Aufzug zur Verfügung steht. Auch Mitteilungen des Vermieters oder eines Wartungsunternehmens gehören zu den wichtigen Unterlagen.
Schwerbehinderte Mieter können zusätzlich dokumentieren, wenn der Ausfall besondere Probleme verursacht. Diese persönlichen Folgen erhöhen zwar nicht automatisch die mietrechtliche Minderungsquote, können aber für weitere Ansprüche oder die Dringlichkeit einer Reparatur Bedeutung gewinnen.
FAQ zum defekten Aufzug
Darf ich bei einem defekten Aufzug sofort die Miete mindern?
Ein erheblicher Aufzugsausfall kann eine Mietminderung rechtfertigen. Mieter sollten den Defekt unverzüglich melden und die angemessene Minderungsquote sorgfältig prüfen.
Bekomme ich wegen meiner Schwerbehinderung automatisch eine höhere Mietminderung?
Nein. Gerichte bestimmen die Quote grundsätzlich nach der objektiven Beeinträchtigung des Wohngebrauchs. Die Schwerbehinderung allein erhöht den Prozentsatz nicht automatisch.
Welche Miete bildet die Grundlage für die Minderungsquote?
Grundsätzlich zählt die Bruttomiete einschließlich der vereinbarten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten. Außerdem muss die Berechnung die tatsächliche Dauer des Mangels berücksichtigen.
Quellenverzeichnis
Bürgerliches Gesetzbuch, § 535 – Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags, Bundesministerium der Justiz. (Gesetze im Internet)
Bürgerliches Gesetzbuch, § 536 – Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln, Bundesministerium der Justiz. (Gesetze im Internet)
Bürgerliches Gesetzbuch, § 536c – Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter, Bundesministerium der Justiz. (Gesetze im Internet)
Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. Juli 2005, VIII ZR 347/04 – Bruttomiete als Bemessungsgrundlage der Mietminderung. (Bundesgerichtshof)
Bundesgerichtshof, Urteil vom 11. Juli 2012, VIII ZR 138/11 – Mietrückstand und fehlerhaft eingeschätzte Mietminderung. (Bundesgerichtshof Juris)
Amtsgericht Berlin-Schöneberg, Urteil vom 26. August 2015, 104 C 85/15 – Mietminderung bei Fahrstuhlausfall. (AnwaltOnline – Problem gelöst.)
Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteile vom 3. Mai 2007, 10 C 3/07, und 19. April 2007, 10 C 24/07 – Minderungsquoten bei Aufzugsausfall in höheren Stockwerken. (AnwaltOnline – Problem gelöst.)
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Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF, History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
