Mietkündigung trotz beglichener Mietrückstände

Die Begleichung von Mietrückständen hebt eine ordentliche Mietkündigung nicht automatisch wieder auf. Der Ausgleich der offenen Miete, die sogenannte Schonfristzahlung, könne nur die Unwirksamkeit einer fristlosen Mietkündigung begründen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe in einem am Mittwoch, 1. Dezember 2021, veröffentlichten Urteil (Az.: VIII ZR 91/20). Ob die ordentliche Kündigung dann wirksam ist, hänge jeweils vom Einzelfall ab.

Damit muss der klagende Berliner Mieter um den Verlust seiner Mietwohnung fürchten. Er hatte von Juli 2018 bis April 2019 wegen angeblicher Feuchtigkeitsschäden die Miete gemindert. Als die Mietrückstände sich auf insgesamt 2.600 Euro beliefen, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich.

Als dem Mieter noch eine Räumungsklage ins Haus flatterte, beglich er im Juni 2019 schnell den hohen Mietrückstand. So wollte er weiter in seiner Wohnung bleiben.

Landgericht urteilte fristlose als auch ordentliche Kündigung unwirksam

Das Landgericht Berlin urteilte noch, dass mit der sogenannten Schonfristzahlung des Mieters nun sowohl die fristlose als auch die ordentliche Kündigung unwirksam seien. Die Richter verwiesen dabei auf die Mietrechtsreform von 2001. Nach deren Systematik habe der Gesetzgeber nun vorgesehen, dass auch eine ordentliche Kündigung unwirksam ist, vorausgesetzt, der Mieter hat die Mietrückstände unverzüglich beglichen. Die bisherige BGH-Rechtsprechung sei hier fehlerhaft.

Anders ließen sich auch sozialrechtliche Vorschriften nicht erklären. Denn Jobcenter und Sozialämter hätten die Möglichkeit, bei Mietschulden von Hilfebedürftigen einzuspringen, um Obdachlosigkeit zu vermeiden. Dieses Ziel werde aber nicht erreicht, wenn die Mietrückstände von der Behörde beglichen werden und dennoch die ordentliche Kündigung wirksam sei.

BGH: Mietnachzahlung macht nur fristlose Kündigung unwirksam

Dem folgte der BGH in seinem Urteil vom 13. Oktober 2021 jedoch nicht. Nach Auslegung der gesetzlichen Bestimmungen und Beurteilung der Gesetzesmaterialien könne eine Schonfristzahlung an den Vermieter allein zur Unwirksamkeit einer fristlosen Kündigung führen. Voraussetzung hierfür sei, dass die Begleichung der Mietschulden unverzüglich erfolgt. Eine ordentliche Mietkündigung könne dagegen auch bei der nachträglichen Bezahlung offener Mietschulden weiter wirksam sein. Entscheidend sei hier der jeweilige Einzelfall.

Danach müsse für die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung ein berechtigtes Interesse des Vermieters bestehen. Auch sei die ordentliche Kündigung begründet, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten „schuldhaft nicht unerheblich” verletzt hat. Gegen die Gebote von Treu und Glauben dürfe ebenfalls nicht verstoßen werden. Dies alles soll nun noch einmal das Landgericht prüfen. fle/mwo

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