Eine steile Eingangstreppe, schmale Türen oder eine Badewanne können eine Wohnung für Menschen mit Schwerbehinderung nahezu unbenutzbar machen. Trotzdem lehnen Vermieter den Einbau einer Rampe, eines Treppenlifts oder einer bodengleichen Dusche immer wieder pauschal ab.
Eine solche Ablehnung müssen betroffene Mieter nicht ohne Weiteres hinnehmen. Nach § 554 Bürgerliches Gesetzbuch besteht grundsätzlich ein Anspruch darauf, dass der Vermieter notwendige bauliche Veränderungen zur Verringerung von Barrieren erlaubt.
Inhaltsverzeichnis
§ 554 BGB gibt Mietern einen Anspruch auf Erlaubnis
Nach § 554 Absatz 1 BGB können Mieter verlangen, dass ihnen der Vermieter bauliche Veränderungen erlaubt, die dem Gebrauch der Wohnung durch Menschen mit Behinderungen dienen. Dazu können Veränderungen innerhalb der Wohnung, am Hauseingang oder im gemeinschaftlich genutzten Treppenhaus gehören.
Der Vermieter darf den Antrag nicht allein mit dem Hinweis ablehnen, dass bauliche Veränderungen im Mietvertrag ausgeschlossen seien. Vereinbarungen, die den gesetzlichen Anspruch zum Nachteil des Mieters beschränken, sind nach § 554 Absatz 2 BGB unwirksam.
Der Anspruch richtet sich allerdings zunächst nur auf die Erlaubnis zum Umbau. Der Vermieter muss die Rampe oder den Treppenlift deshalb normalerweise weder selbst bauen noch aus eigener Tasche bezahlen.
Ein GdB von 50 ist keine zwingende Voraussetzung
Obwohl häufig von den Rechten schwerbehinderter Mieter gesprochen wird, verlangt § 554 BGB keinen Grad der Behinderung von mindestens 50. Das Gesetz spricht allgemein von Menschen mit Behinderungen.
Ein Schwerbehindertenausweis kann den Antrag unterstützen, ist aber nicht der einzige mögliche Nachweis. Ausschlaggebend sind die konkreten gesundheitlichen Einschränkungen und die Frage, weshalb die bisherige Wohnsituation nicht mehr ausreichend nutzbar ist.
Besonders eindeutig ist die Situation, wenn der Mieter selbst oder ein dauerhaft im Haushalt lebender Angehöriger auf den Umbau angewiesen ist. Das kann beispielsweise ein querschnittsgelähmtes Kind, ein gehbehinderter Ehepartner oder eine pflegebedürftige Person sein.
Eine ärztliche Bescheinigung sollte möglichst nicht nur eine Diagnose nennen. Hilfreicher ist eine Beschreibung, welche Bewegungen nicht mehr möglich sind und weshalb gerade die beantragte Veränderung benötigt wird.
Diese Veränderungen können verlangt werden
Zu den möglichen Anpassungen gehören Rampen am Hauseingang, Treppenlifte, Plattformlifte, verbreiterte Türen und entfernte Türschwellen. Auch automatische Türöffner, Haltegriffe, unterfahrbare Waschbecken und bodengleiche Duschen können von § 554 BGB erfasst werden.
Die Maßnahme muss die Nutzung der Wohnung tatsächlich erleichtern. Ein bloßer Wunsch nach einer komfortableren oder moderneren Ausstattung reicht nicht aus, wenn kein nachvollziehbarer Zusammenhang mit der Behinderung besteht.
Bei mehreren technisch geeigneten Lösungen kann der Vermieter verlangen, dass eine weniger belastende Variante geprüft wird. Das gilt beispielsweise, wenn eine mobile Rampe denselben Zweck erfüllt wie eine aufwendige Veränderung des Hauseingangs.
| Frage | Rechtslage |
|---|---|
| Wer muss den Umbau erlauben? | Der Antrag ist an den Vermieter zu richten. |
| Wer beauftragt die Arbeiten? | In der Regel der Mieter nach schriftlicher Erlaubnis. |
| Wer trägt die Baukosten? | Grundsätzlich der Mieter, soweit keine Förderung oder andere Vereinbarung greift. |
| Darf eine Fachfirma verlangt werden? | Bei Eingriffen in Gebäude, Elektrik oder Statik ist das regelmäßig berechtigt. |
| Kann eine zusätzliche Sicherheit vereinbart werden? | Ja, insbesondere für mögliche Schäden und einen späteren Rückbau. |
| Muss bei Auszug zurückgebaut werden? | Grundsätzlich kann eine Rückbaupflicht bestehen, sofern nichts anderes vereinbart wurde. |
Wann darf der Vermieter den Umbau ablehnen?
Der Anspruch besteht nicht, wenn die Veränderung dem Vermieter auch unter Berücksichtigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Eine pauschale Behauptung genügt dafür jedoch nicht.
Bei der Abwägung werden die Schwere der Beeinträchtigung, die voraussichtliche Dauer des Mietverhältnisses und die Auswirkungen auf das Gebäude betrachtet. Bedeutung haben außerdem der Brandschutz, die Statik, der Denkmalschutz und die verbleibende Breite von Fluchtwegen.
Auch die Interessen anderer Hausbewohner dürfen berücksichtigt werden. Ein Treppenlift darf beispielsweise nicht dazu führen, dass der einzige Rettungsweg unzulässig verengt oder die Nutzung des Treppenhauses erheblich gefährdet wird.
Gegen eine Ablehnung spricht dagegen, wenn die Arbeiten von einer Fachfirma durchgeführt werden, alle Sicherheitsanforderungen erfüllt sind und der Mieter Kosten sowie Haftungsrisiken übernimmt. Auch ein überzeugendes Rückbaukonzept kann die Bedenken des Vermieters ausräumen.
Optische Einwände reichen häufig nicht aus
Vermieter führen gegen eine Rampe oder einen Lift häufig an, das Erscheinungsbild des Hauses werde verändert. Ein rein optischer Einwand wird aber nicht in jedem Fall schwerer wiegen als das Interesse eines Menschen, seine Wohnung selbstständig erreichen zu können.
Wie stark das Gebäude tatsächlich verändert wird, muss anhand der geplanten Ausführung beurteilt werden. Eine fachgerecht angepasste Rampe lässt sich deshalb nicht allein mit dem Hinweis ablehnen, sie passe nicht zur bisherigen Gestaltung des Hauses.
Auch der Bundesgerichtshof hat die Bedeutung barrierereduzierender Umbauten im Wohnungseigentumsrecht hervorgehoben. In den Urteilen vom 9. Februar 2024 mit den Aktenzeichen V ZR 244/22 und V ZR 33/23 ging es unter anderem um einen Außenaufzug sowie eine Rampe mit verändertem Terrassenzugang.
Die Entscheidungen betreffen zwar unmittelbar Wohnungseigentümergemeinschaften. Sie zeigen aber, dass Maßnahmen zur Verringerung von Barrieren gesetzlich besonders geschützt sind und nicht bereits wegen sichtbarer Veränderungen ausgeschlossen werden dürfen.
Der Vermieter muss nicht automatisch selbst bauen
Ein häufiger Irrtum betrifft die Verteilung der Kosten. § 554 BGB verpflichtet den Vermieter im Normalfall nur dazu, einen zumutbaren Umbau zu erlauben.
Der Mieter muss die Maßnahme regelmäßig selbst finanzieren, organisieren und fachgerecht ausführen lassen. Dazu gehören gegebenenfalls auch Planungskosten, behördliche Genehmigungen, Wartung, Versicherung und ein späterer Rückbau.
Etwas anderes kann gelten, wenn der Vermieter bereits bei Abschluss des Mietvertrags eine barrierefreie Wohnung zugesichert hat. Ist eine mitvermietete Rampe, ein Aufzug oder ein barrierefreies Bad defekt, kann es sich um einen Mangel handeln, dessen Beseitigung grundsätzlich Aufgabe des Vermieters ist.
Eine zusätzliche Sicherheit kann teuer werden
Der Vermieter kann bei größeren Eingriffen eine besondere Sicherheit für mögliche Schäden und Rückbaukosten ansprechen. § 554 BGB sieht ausdrücklich vor, dass sich der Mieter im Zusammenhang mit der baulichen Veränderung zur Leistung einer solchen Sicherheit verpflichten kann.
Die Höhe sollte sich an einem nachvollziehbaren Rückbauangebot oder einer fachlichen Kostenschätzung orientieren. Eine beliebig festgesetzte oder offenkundig überhöhte Forderung ist nicht allein deshalb angemessen, weil es sich um einen umfangreichen Umbau handelt.
Die Sicherheit sollte getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden. § 554 BGB verweist dafür auf die entsprechenden Schutzregeln des § 551 Absatz 3 BGB.
Was beim Auszug mit Rampe und Treppenlift geschieht
Bauliche Veränderungen müssen am Ende des Mietverhältnisses grundsätzlich wieder entfernt werden, wenn der Vermieter die Wiederherstellung des früheren Zustands verlangt. Deshalb sollte die Rückbaufrage bereits vor Beginn der Arbeiten schriftlich geklärt werden.
Der Vermieter kann auch erklären, dass die Maßnahme dauerhaft im Gebäude verbleiben darf. Eine solche Vereinbarung ist beispielsweise sinnvoll, wenn ein barrierefreier Zugang den Wert und die spätere Vermietbarkeit des Hauses verbessert.
Bleibt der Treppenlift im Gebäude, sollte außerdem geregelt werden, wem die Anlage gehört und wer für Wartung, Reparaturen und spätere Entfernung aufkommt. Mündliche Zusagen bieten bei hohen Investitionen keine ausreichende Sicherheit.
Eine Eigentümergemeinschaft ist kein pauschaler Ablehnungsgrund
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gehört das Treppenhaus regelmäßig zum Gemeinschaftseigentum. Der einzelne Wohnungseigentümer darf dort nicht eigenmächtig eine Rampe oder einen Treppenlift installieren lassen.
Der Mieter muss sich trotzdem an seinen Vermieter und nicht unmittelbar an die Eigentümergemeinschaft wenden. Der vermietende Eigentümer muss sich anschließend um den erforderlichen Beschluss der Gemeinschaft bemühen.
Nach § 20 Absatz 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Der Vermieter darf den Antrag des Mieters deshalb nicht einfach mit der Erklärung abweisen, die anderen Eigentümer seien vermutlich dagegen.
Solange der notwendige Beschluss noch nicht vorliegt, darf allerdings nicht gebaut werden. Der Antrag sollte daher so früh gestellt werden, dass die Unterlagen rechtzeitig in eine Eigentümerversammlung eingebracht werden können.
So sollte der Antrag vorbereitet werden
Der Antrag sollte aus Beweisgründen schriftlich gestellt werden. Darin müssen die benötigte Maßnahme, der betroffene Gebäudebereich und der Zusammenhang mit der Behinderung verständlich beschrieben werden.
Beigefügt werden sollten ein konkretes Angebot einer Fachfirma, technische Unterlagen und nach Möglichkeit eine Skizze. Bei einem Treppenlift oder einer fest installierten Rampe können außerdem Angaben zum Brandschutz, zur Restbreite des Treppenhauses, zur Statik und zur späteren Entfernung erforderlich sein.
Der Mieter kann zugleich erklären, dass er die Kosten übernimmt und für eine fachgerechte Ausführung sorgt. Ein Vorschlag zur Wartung, Versicherung und Absicherung möglicher Rückbaukosten nimmt dem Vermieter weitere Einwände.
Eine angemessene Frist zur Prüfung sollte ebenfalls gesetzt werden. Wie lang diese ausfallen muss, hängt unter anderem davon ab, ob eine Eigentümergemeinschaft, eine Behörde oder ein Sachverständiger beteiligt werden muss.
Ohne Erlaubnis sollte nicht gebaut werden
Auch bei einem dringenden Bedarf dürfen Mieter einen Treppenlift, eine feste Rampe oder ein barrierefreies Bad nicht einfach eigenmächtig einbauen. Der gesetzliche Anspruch ersetzt nicht die vorherige Zustimmung des Vermieters.
Ein ungenehmigter Umbau kann Ansprüche auf Beseitigung und Schadensersatz auslösen. Bei erheblichen Eingriffen in das Gebäude kann außerdem das Mietverhältnis gefährdet werden.
Reagiert der Vermieter nicht oder lehnt er den Antrag ohne nachvollziehbare Abwägung ab, sollte der Anspruch schriftlich erneut geltend gemacht werden. Danach kommen eine Beratung beim Mieterverein, anwaltliche Unterstützung oder eine Klage auf Erteilung der Erlaubnis in Betracht.
Pflegekasse kann bis zu 4.180 Euro zahlen
Liegt mindestens Pflegegrad 1 vor, kann die Pflegekasse einen Zuschuss für wohnumfeldverbessernde Maßnahmen bewilligen. Nach Angaben des Bundesgesundheitsministeriums sind bis zu 4.180 Euro je Maßnahme und pflegebedürftiger Person möglich.
Gefördert werden können unter anderem fest installierte Rampen, Treppenlifte, Türverbreiterungen und der pflegegerechte Umbau des Badezimmers. Voraussetzung ist, dass die Maßnahme die Pflege erheblich erleichtert oder eine selbstständigere Lebensführung ermöglicht.
Leben mehrere anspruchsberechtigte Personen zusammen, kann der gemeinsame Zuschuss bei bis zu vier Personen insgesamt 16.720 Euro erreichen. Verändert sich die Pflegesituation später erheblich, kann unter Umständen ein weiterer Zuschuss für eine neue Anpassung bewilligt werden.
Der Antrag sollte vor der Auftragserteilung gestellt werden. Kostenvoranschlag, Begründung des Bedarfs und Vermieterzustimmung sollten möglichst gemeinsam bei der Pflegekasse eingereicht werden.
KfW-Zuschuss steht 2026 wieder zur Verfügung
Seit dem 8. April 2026 fördert die KfW barrierereduzierende Umbauten wieder mit dem Programm 455-B. Antragsberechtigt sind nach Angaben der KfW auch Mieter.
Bei Einzelmaßnahmen werden 10 Prozent der förderfähigen Kosten berücksichtigt. Bei höchstens 25.000 Euro förderfähigen Ausgaben ergibt sich damit ein maximaler Zuschuss von 2.500 Euro je Wohneinheit.
Wird der KfW-Standard „Altersgerechtes Haus“ erreicht, beträgt die Förderung 12,5 Prozent von maximal 50.000 Euro förderfähigen Kosten. Der höchste Zuschuss liegt in diesem Fall bei 6.250 Euro.
Der Antrag muss vor Beginn des Vorhabens gestellt werden. Die Förderung hängt von den verfügbaren Bundesmitteln ab, ein Rechtsanspruch besteht nicht.
Pflegekasse, KfW-Förderung und weitere Hilfen lassen sich unter bestimmten Bedingungen miteinander verbinden. Doppelförderungen desselben Kostenanteils sind jedoch ausgeschlossen, weshalb die Finanzierung vor der Auftragserteilung abgestimmt werden sollte.
Weitere Hinweise enthält der Beitrag „Schwerbehinderung: Zuschüsse zur Wohnraumanpassung richtig kombinieren“.
Praxisbeispiel: Vermieter muss Antrag auf Treppenlift prüfen
Frau M. lebt seit zwölf Jahren im ersten Stock eines Mehrfamilienhauses und kann wegen einer fortschreitenden Muskelerkrankung die Treppe nicht mehr sicher bewältigen. Ihr Vermieter lehnt einen Treppenlift zunächst mit der Begründung ab, das Treppenhaus dürfe nicht verändert werden.
Frau M. legt anschließend ein ärztliches Attest, ein Angebot einer Fachfirma und eine brandschutztechnische Stellungnahme vor. Danach bleibt trotz hochgeklappter Liftanlage eine ausreichende Breite des Fluchtwegs erhalten.
Sie erklärt sich bereit, die nicht durch Zuschüsse gedeckten Kosten zu übernehmen und eine Sicherheit für den späteren Rückbau zu leisten. Unter diesen Voraussetzungen kann der Vermieter den Antrag nicht allein mit allgemeinen optischen Bedenken zurückweisen, sondern muss die Interessen beider Seiten konkret gegeneinander abwägen.
Häufige Fragen zu Rampe, Treppenlift und barrierefreiem Umbau
1. Muss der Vermieter einem Treppenlift immer zustimmen?
Nein, der Anspruch endet dort, wo die Maßnahme für den Vermieter trotz Berücksichtigung der Interessen des Mieters unzumutbar wird. Brandschutz, Statik und erhebliche Beeinträchtigungen anderer Hausbewohner können gegen den Einbau sprechen.
2. Reicht ein Schwerbehindertenausweis als Begründung aus?
Der Ausweis ist ein hilfreicher Nachweis, erklärt aber nicht automatisch den konkreten Wohnbedarf. Zusätzlich sollte beschrieben oder ärztlich bestätigt werden, weshalb gerade die Rampe, der Lift oder der Badumbau benötigt wird.
3. Muss der Vermieter die Rampe oder den Treppenlift bezahlen?
Im Regelfall nicht, weil § 554 BGB nur einen Anspruch auf Erlaubnis gewährt. Eine Kostenübernahme kommt aufgrund einer gesonderten Vereinbarung, einer früheren Zusicherung oder über Förderleistungen in Betracht.
4. Kann der Vermieter bei Auszug den Rückbau verlangen?
Grundsätzlich kann der Mieter zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verpflichtet sein. Deshalb sollten Verbleib, Rückbau und Finanzierung bereits vor Baubeginn schriftlich vereinbart werden.
5. Darf die Eigentümergemeinschaft eine Rampe verhindern?
Barrierereduzierende Maßnahmen sind nach § 20 Absatz 2 WEG besonders geschützt. Über die konkrete Ausführung muss dennoch ein Beschluss gefasst werden, wenn Gemeinschaftseigentum betroffen ist.
6. Was können Mieter nach einer Ablehnung unternehmen?
Sie sollten eine schriftliche und auf den Einzelfall bezogene Begründung verlangen und fehlende technische Unterlagen nachreichen. Bleibt die Ablehnung bestehen, kann der Anspruch mit Unterstützung eines Mietervereins oder eines Rechtsanwalts und gegebenenfalls durch eine Klage auf Erteilung der Erlaubnis verfolgt werden.
Hinweis: Der Beitrag gibt die allgemeine Rechtslage wieder. Ob eine konkrete bauliche Veränderung durchgesetzt werden kann, hängt von den gesundheitlichen, technischen und baulichen Umständen des Einzelfalls ab.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
