Mieter wissen in der Regel, dass Mietschulden zu einer Kündigung führen können. Vielen ist jedoch nicht bewusst, dass auch unpünktliche Zahlungen Vermieter berechtigen, Sie aus der Wohnung zu werfen.
Das Amtsgericht Essen stellte in einem aktuellen Beschluss klar: Wer seine Miete trotz vorheriger Abmahnung fortlaufend verspätet zahlt, riskiert die Kündigung und muss die Wohnung gegebenenfalls räumen. (138 C 288/25)
Das gilt sogar dann, wenn die Miete vollständig gezahlt wird.
Miete mehrfach erst Mitte des Monats gezahlt
In dem Verfahren ging es um Mieter, die ihre monatliche Miete wiederholt nicht zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt überwiesen hatten.
Nach dem Mietvertrag musste die Zahlung spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus erfolgen. Tatsächlich gingen die Zahlungen jedoch unter anderem erst am 14. August, 15. September, 21. Oktober und 13. November ein.
Die Vermieterin hatte bereits am 2. August 2025 eine Kündigung ausgesprochen und diese ausdrücklich mit den wiederholt verspäteten Mietzahlungen begründet. Das Gericht wertete dieses Schreiben zumindest als wirksame Abmahnung.
Den Mietern musste dadurch klar sein, dass die Vermieterin weitere verspätete Zahlungen nicht hinnehmen würde. Dennoch zahlten sie auch in den folgenden Monaten deutlich zu spät.
Kündigung wegen fortlaufend verspäteter Zahlungen
Das Amtsgericht Essen kam zu dem Ergebnis, dass das Mietverhältnis spätestens durch die Kündigung vom 6. November 2025 beendet worden war. Die Mieter seien deshalb grundsätzlich zur Räumung der Wohnung verpflichtet gewesen.
Nach Paragraf 543 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch kann ein Mietverhältnis außerordentlich fristlos gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.
Ein solcher wichtiger Grund kann nach Auffassung des Gerichts auch in fortlaufend unpünktlichen Mietzahlungen liegen. Entscheidend ist eine Gesamtbetrachtung des Einzelfalls.
Dabei müssen insbesondere die Schwere und Dauer der Pflichtverletzung, ein mögliches Verschulden des Mieters und die Interessen beider Vertragsparteien berücksichtigt werden.
Abmahnung vor der Kündigung entscheidend
Eine einzelne verspätete Mietzahlung reicht für eine Kündigung normalerweise nicht ohne Weiteres aus. Besonders schwer wog im vorliegenden Fall jedoch, dass die Vermieterin die Mieter bereits ausdrücklich auf die Pflicht zur pünktlichen Zahlung hingewiesen hatte.
Das Kündigungsschreiben vom 2. August 2025 machte deutlich, dass weitere verspätete Zahlungen nicht akzeptiert würden. Trotzdem änderten die Mieter ihr Zahlungsverhalten nicht.
Das Gericht sah darin eine schwerwiegende Vertragsverletzung. Der Vermieterin sei eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar gewesen.
Auch eine geminderte Miete muss pünktlich gezahlt werden
Die Mieter konnten sich auch nicht erfolgreich darauf berufen, dass möglicherweise Mängel an der Wohnung bestanden oder eine Mieterhöhung unwirksam gewesen sein könnte.
Das Gericht betonte: Selbst wenn die Mieter wegen bestehender Mängel lediglich eine reduzierte Miete hätten zahlen müssen, hätte auch dieser geminderte Betrag pünktlich überwiesen werden müssen.
Eine Mietminderung berechtigt Mieter demnach nicht dazu, die Zahlung ohne Weiteres bis zur Monatsmitte oder noch länger hinauszuschieben.
Anders könnte die Situation nur zu beurteilen sein, wenn tatsächlich ein wirksames Zurückbehaltungsrecht bestanden und dieses ordnungsgemäß geltend gemacht worden wäre. Dafür sah das Gericht im konkreten Fall jedoch keine Anhaltspunkte.
Vermieter muss Kündigung nachvollziehbar begründen
Eine Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen muss erstens schriftlich begründet werden. Der Mieter muss zweitens erkennen können, auf welche konkreten Vorgänge der Vermieter die Kündigung stützt und wie er sich dagegen verteidigen kann.
In vielen Fällen müssen Vermieter deshalb die einzelnen verspäteten Zahlungseingänge aufführen.
Im Essener Verfahren hielt das Gericht eine detaillierte Aufstellung allerdings nicht für erforderlich. Die Zahlungstermine waren zwischen den Parteien unstreitig und konnten von den Mietern anhand ihrer Kontoauszüge leicht überprüft werden.
Zudem betraf die Kündigung nur einen überschaubaren Zeitraum.
Mieter mussten die Prozesskosten tragen
Die Parteien erklärten den Rechtsstreit später übereinstimmend für erledigt. Das Gericht entschied deshalb nicht mehr durch ein reguläres Urteil über die Räumungsklage, sondern lediglich über die Kosten des Verfahrens. Diese wurden den Mietern auferlegt.
Nach Einschätzung des Gerichts wären die Mieter im Räumungsverfahren voraussichtlich im Wesentlichen unterlegen. Der Streitwert wurde auf 8.268 Euro festgesetzt.
Was Mieter jetzt beachten sollten
Mieter sollten die vertraglich vereinbarte Zahlungsfrist unbedingt einhalten. In der Regel muss die Miete spätestens am dritten Werktag eines Monats gezahlt werden. Entscheidend kann dabei je nach Vertragsgestaltung und Zahlungsweg sein, wann der Überweisungsauftrag erteilt wurde.
Wer absehen kann, dass die Miete nicht rechtzeitig gezahlt werden kann, sollte frühzeitig mit dem Vermieter Kontakt aufnehmen und eine schriftliche Vereinbarung treffen.
Besondere Vorsicht ist nach einer Abmahnung geboten. Werden die Mietzahlungen danach erneut verspätet geleistet, kann dies auch ohne einen hohen Mietrückstand eine Kündigung rechtfertigen.
FAQ: Fragen und Antworten zu Mietrückstand und Kündigung
Darf der Vermieter bei Unpünktlichkeit auch kündigen, wenn die Mietzahlung vollständig ist?
Ausdrücklich ja, besonders, wenn er Sie bereits wegen der Unpünktlichkeit abgemahnt hat.
Berechtigen Mängel in der Wohnung zu unpünktlichen Zahlungen?
Nein, auch wenn Sie eine Mietminderung wegen Mängeln durchsetzen wollen, müssen Sie die (geminderte) Miete pünktlich zahlen.
Muss der Vermieter die verspätete Mietzahlung belegen?
Ja. Der Vermieter darf nur aus wichtigem Grund eine solche Kündigung aussprechen. Dafür muss er konkret belegen, wann Sie die Miete nicht pünktlich überwiesen haben.
Quellenverzeichnis
https://openjur.de/u/2549944.html
- Über den Autor
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Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF, History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
