Eine hohe Nebenkostennachzahlung ist noch kein Beweis für eine richtige Abrechnung. Zwischen Heizkosten, Hausmeister und Versicherungen stehen mitunter Forderungen, die dort nichts zu suchen haben.
Gerichte haben Vermietern bei mehreren Kostenarten Grenzen gesetzt: bei undurchsichtigem Hausstrom, gewerblicher Wärmelieferung, gemieteten Rauchwarnmeldern, einer Notdienstpauschale und bestimmten Sicherheitsdiensten. Wer diese Positionen prüft, kann unberechtigte Zahlungen verhindern oder bereits gezahltes Geld zurückverlangen.
Allerdings handelt es sich nicht durchweg um neue Entscheidungen, und manche betreffen besondere Vertragsgestaltungen. Aus einem erfolgreichen Verfahren folgt deshalb nicht automatisch, dass jeder Mieter denselben Posten streichen darf.
Der Mietvertrag macht nicht jede Ausgabe zur Mietersache
Vermieter dürfen Betriebskosten grundsätzlich nur dann weiterreichen, wenn ihre Übernahme vereinbart wurde und die Kosten rechtlich umlagefähig sind. Ausgaben für Verwaltung, Instandhaltung und Reparaturen gehören nach § 1 Absatz 2 Betriebskostenverordnung nicht dazu.
Auch eine regelmäßig wiederkehrende Rechnung wird dadurch nicht automatisch zur Betriebskostenposition. Das zeigt besonders deutlich der Streit um gemietete Rauchwarnmelder.
Hausstrom: Eine Sammelbezeichnung kann die Forderung zu Fall bringen
„Hausstrom“ oder „Allgemeinstrom“ klingt nach einer üblichen Ausgabe für das Gebäude. Die Bezeichnung lässt aber häufig offen, ob nur die Beleuchtung oder auch Strom für andere Anlagen abgerechnet wird.
Das Amtsgericht Hamburg bewertete eine solche Position als formell unwirksam, weil sie für den Mieter nicht ausreichend prüfbar war (Urteil vom 3. März 2022, Az. 48 C 320/20). Über eine entsprechende Entscheidung des Amtsgerichts Pankow berichtet Rechtsanwalt Gabriel Fischer unter dem Aktenzeichen 2 C 434/25.
Das bedeutet nicht, dass Strom außerhalb der Wohnung generell vom Vermieter zu bezahlen wäre. Beleuchtungskosten sind nach § 2 Nummer 11 Betriebskostenverordnung grundsätzlich umlagefähig; auch Betriebsstrom für andere Anlagen kann zulässig sein, muss aber der passenden Kostenart zugeordnet werden.
Strom für die Heizungsanlage gehört beispielsweise zu den Heizkosten und darf nicht nochmals als Hausstrom auftauchen. Mieter sollten deshalb eine verständliche Zuordnung verlangen und die betroffene Position konkret beanstanden.
Eine bundesweit verbindliche Entscheidung zu jeder denkbaren Bezeichnung ist damit nicht verbunden. Weitere Einzelheiten erläutert gegen-hartz.de im Beitrag „Neues Urteil: Das müssen Mieter so nicht mehr zahlen“.
Neue Wärmeversorgung: Der Vermieter braucht eine passende Grundlage
Besonders teuer kann eine Umstellung werden, wenn Mieter ihre Wohnung bisher mit selbst betriebenen Nachtspeicheröfen beheizten und den Strom direkt bezahlten. Lässt der Vermieter anschließend Wärme durch ein gewerbliches Unternehmen liefern, darf er die Rechnung nicht allein unter Hinweis auf § 556c BGB weiterreichen.
Der Bundesgerichtshof entschied am 20. Mai 2026, dass diese Vorschrift auf den Wechsel von einer solchen Selbstversorgung zur gewerblichen Wärmelieferung weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar ist (Az. VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25). Sie schafft für diese Konstellation also keine eigenständige Zahlungspflicht.
Trotzdem entfällt damit nicht jede Heizkostenforderung. Entscheidend bleibt, was vertraglich vereinbart wurde und ob die Parteien später eine wirksame Vereinbarung über die Kostenübernahme getroffen haben.
Der BGH verwies die Verfahren zur weiteren Prüfung zurück; unter besonderen Umständen kann dabei auch das Verhalten der Beteiligten Bedeutung bekommen. Betroffene sollten deshalb Mietvertrag, Ankündigung der Umstellung und spätere Zahlungsvereinbarungen zusammen prüfen lassen.
Rauchwarnmelder: Die Gerätemiete gehört nicht in die Abrechnung
Bei gemieteten Rauchwarnmeldern ist die Rechtslage deutlich: Der Vermieter darf die Gerätemiete nicht als Betriebskosten auf Wohnungsmieter abwälzen. Das entschied der BGH am 11. Mai 2022 (Az. VIII ZR 379/20).
Die Mietkosten ersetzen wirtschaftlich die Anschaffung der Geräte. Aus einer Ausgabe des Vermieters wird deshalb keine umlagefähige Betriebskostenposition, nur weil er sich für Miete statt Kauf entscheidet.
Anders können die Kosten einer regelmäßigen Wartung und Funktionsprüfung zu behandeln sein, wenn eine wirksame Umlagevereinbarung sie erfasst. Das bestätigte der BGH am 5. Oktober 2022 (Az. VIII ZR 117/21).
Stehen „Miete und Wartung Rauchwarnmelder“ gemeinsam in der Abrechnung, sollten Mieter eine Aufteilung verlangen. Der unzulässige Mietanteil darf nicht unter einer Wartungspauschale verschwinden.
Hausmeister: Nicht jede Tätigkeit darf weiterberechnet werden
Ein Hausmeister kann umlagefähige Arbeiten erledigen und zugleich Aufgaben übernehmen, die der Vermieter selbst bezahlen muss. Deshalb reicht es nicht, sämtliche Ausgaben unter „Hausmeisterkosten“ zusammenzufassen.
Der BGH entschied am 18. Dezember 2019 über eine Pauschale für die Bereitschaft, außerhalb der üblichen Geschäftszeiten Störungsmeldungen entgegenzunehmen und Reparaturen zu veranlassen (Az. VIII ZR 62/19). Diese Notdienstpauschale zählt zu den Verwaltungskosten und ist nicht umlagefähig.
Im entschiedenen Fall ging es für die betroffenen Mieter um 102,84 Euro einschließlich eines angesetzten Ausfallwagnisses. Dass die Erreichbarkeit bei einem Rohrbruch auch den Bewohnern hilft, machte sie nicht zu einer umlagefähigen Hausmeisterleistung.
Bei auffälligen Hausmeisterkosten lohnt deshalb ein Blick in den Dienstleistungsvertrag und die Tätigkeitsaufteilung. Auch Reparaturen und Verwaltungsarbeiten dürfen nicht über diesen Sammelposten an Mieter weitergereicht werden.
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Sicherheitsdienst: Die Bewachung öffentlicher Flächen ist keine beliebige Mieterausgabe
Ein Wach- oder Sicherheitsdienst darf ebenfalls nicht ohne nähere Prüfung in der Nebenkostenabrechnung landen. Das Landgericht München I entschied am 17. April 2019 zugunsten eines Mieters, dessen Wohnquartier eine öffentlich zugängliche, parkähnliche Anlage umfasste (Az. 14 S 15269/18).
Der Sicherheitsdienst schützte überwiegend die öffentlichen Flächen sowie das Eigentum des Vermieters. Einzelne Rundgänge in den Treppenhäusern reichten dem Gericht nicht aus, um die Kosten dennoch auf den Wohnungsmieter umzulegen.
Der Mieter erhielt einen Rückzahlungsanspruch von 1.408,95 Euro für die betroffenen Abrechnungsjahre. Das Urteil enthält allerdings kein allgemeines Verbot, Kosten eines Sicherheitsdienstes umzulegen: Erforderlich sind eine passende Vereinbarung und Leistungen, die im konkreten Fall als Betriebskosten einzuordnen sind.
Welche Positionen besonders prüfenswert sind
| Position | Was Mieter prüfen sollten |
|---|---|
| Hausstrom oder Allgemeinstrom | Ist verständlich erkennbar, welche Stromkosten enthalten sind und welcher Kostenart sie zugehören? |
| Wärmelieferung nach selbst betriebenen Einzelöfen | Welche Vereinbarung erlaubt die Umlage der neu verlangten Kosten? |
| Rauchwarnmelder | Ist eine unzulässige Gerätemiete enthalten oder wird nur wirksam vereinbarte Wartung berechnet? |
| Hausmeister und Notdienst | Wurden Verwaltung, Reparaturen und die Bereitschaft zur Entgegennahme von Störungsmeldungen herausgerechnet? |
| Wach- und Sicherheitsdienst | Welche Flächen werden geschützt, welche Aufgaben erfüllt der Dienst und was wurde vereinbart? |
Kabelgebühren: Auch ältere Mietverträge rechtfertigen keine pauschale Umlage mehr
Zusätzlich lohnt ein Blick auf Gebühren für den Kabelanschluss. Seit dem 1. Juli 2024 dürfen die monatlichen Grundgebühren für Kabel-TV nicht mehr über das frühere Nebenkostenprivileg auf sämtliche Mieter verteilt werden.
Ein eigener Vertrag über einen TV-Dienst kann dagegen weiterhin Kosten auslösen. Außerdem können bestimmte Betriebskosten der Hausverteilanlage und unter gesetzlichen Voraussetzungen ein Glasfaserbereitstellungsentgelt umlagefähig bleiben.
Die Bezeichnung „Kabel“ allein genügt deshalb noch nicht, um einen Betrag rechtlich einzuordnen. Hintergründe zum Wegfall der bisherigen Umlage erläutert gegen-hartz.de unter „Keine Kabelfernsehgebühren mehr über die Wohnnebenkosten“.
Einwendungen rechtzeitig erheben und Belege verlangen
Mieter müssen Einwendungen grundsätzlich spätestens innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung mitteilen. Diese Frist ist kein Zahlungsaufschub für die Nachforderung.
Daneben gilt die Abrechnungsfrist für den Vermieter: Eine Abrechnung für das Kalenderjahr 2025 muss grundsätzlich spätestens am 31. Dezember 2026 zugehen. Kommt sie später, sind Nachforderungen regelmäßig ausgeschlossen, sofern der Vermieter die Verspätung zu vertreten hat.
Wer einen Fehler vermutet, sollte Abrechnungsjahr, Kostenposition und Beanstandungsgrund möglichst genau benennen und den Zugang des Schreibens nachweisen können. Eine bloße Bitte um Belegeinsicht ersetzt konkrete Einwendungen nicht automatisch.
Nach § 556 Absatz 4 BGB können Mieter Einsicht in die zugrunde liegenden Belege verlangen; der Vermieter darf sie elektronisch bereitstellen. Welche Unterlagen dabei helfen, beschreibt gegen-hartz.de im Beitrag „Hohe Nebenkosten: Diese Belege muss der Vermieter offenlegen“.
Eine bereits erfolgte Zahlung schließt eine Beanstandung nicht automatisch aus. Ob Geld zurückverlangt werden kann, hängt unter anderem von der rechtzeitigen Einwendung und der Verjährung ab.
Bei ungeklärten Forderungen kann eine ausdrücklich unter Vorbehalt geleistete Zahlung eine Möglichkeit sein, während die Prüfung weiterläuft. Ob stattdessen ein Betrag zurückgehalten werden darf, sollte anhand des konkreten Falls geklärt werden.
Sechs Fragen und Antworten zur Nebenkostenabrechnung
Muss ich Hausstrom grundsätzlich nicht bezahlen?
Nein, insbesondere Beleuchtungskosten können umlagefähig sein. Angreifbar ist eine unverständliche Sammelposition, aus der nicht hervorgeht, welche Kosten tatsächlich verlangt werden.
Darf der Vermieter die Miete für Rauchwarnmelder berechnen?
Über die Betriebskostenabrechnung darf er die Gerätemiete nicht weiterreichen. Regelmäßige Wartungskosten können bei einer passenden wirksamen Vereinbarung dagegen umlagefähig sein.
Entfallen nach einer Heizungsumstellung sämtliche Heizkosten?
Nein, die BGH-Urteile betreffen eine bestimmte Umstellung von selbst betriebenen Einzelöfen zur gewerblichen Wärmelieferung. Welche Kosten anschließend zu tragen sind, hängt auch von den Vereinbarungen ab.
Wie lange kann ich der Abrechnung widersprechen?
Grundsätzlich zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung. Spätere Einwendungen bleiben ausnahmsweise möglich, wenn der Mieter die Verspätung nicht zu vertreten hat.
Kann ich nach der Zahlung noch Geld zurückverlangen?
Das kann möglich sein, denn die Zahlung allein macht eine unberechtigte Forderung nicht richtig. Einwendungsfrist, Verjährung und besondere Vereinbarungen müssen aber geprüft werden.
Fällt bei einem Fehler die gesamte Nachzahlung weg?
Meist betrifft ein Fehler nur die jeweilige Kostenposition. Ob und in welcher Höhe anschließend noch eine Nachzahlung verbleibt, muss neu berechnet werden.
Praxisbeispiel: Aus 620 Euro werden nach der Korrektur 344 Euro
Ein fiktives Beispiel: Rentnerin Erika B. erhält eine Nebenkostenabrechnung mit 620 Euro Nachforderung und verlangt Einsicht in die Unterlagen. Darin entdeckt sie 48 Euro Gerätemiete für Rauchwarnmelder, 96 Euro für die reine Notdienstbereitschaft zur Entgegennahme von Störungsmeldungen und 132 Euro Kabel-TV-Grundgebühren für das Jahr 2025.
Sie beanstandet diese drei Positionen rechtzeitig und verlangt eine Korrektur um insgesamt 276 Euro. Erkennt die Vermieterseite die Fehler an und stimmt die übrige Abrechnung, sinkt die Nachforderung auf 344 Euro.
Zusätzlich weist die Abrechnung 18 Euro für eine vertraglich wirksam vereinbarte Rauchwarnmelderwartung aus. Dieser Betrag bleibt im Beispiel bestehen, weil Wartung und Gerätemiete rechtlich unterschiedlich behandelt werden.
Quellen: § 556 BGB; §§ 1 und 2 Betriebskostenverordnung; AG Hamburg, Urteil vom 3. März 2022 – 48 C 320/20; Bericht von Rechtsanwalt Gabriel Fischer zum AG Pankow, Az. 2 C 434/25; BGH, Urteile vom 20. Mai 2026 – VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25, vom 11. Mai 2022 – VIII ZR 379/20, vom 5. Oktober 2022 – VIII ZR 117/21 und vom 18. Dezember 2019 – VIII ZR 62/19; LG München I, Urteil vom 17. April 2019 – 14 S 15269/18; Bundesnetzagentur zum Ende des Nebenkostenprivilegs.
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Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF, History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
