Schimmel, Heizungsausfall oder dauernder Lärm können Mieter zu einer Mietminderung berechtigen. Wer Leistungen der Grundsicherung bezieht, sollte dabei aber nicht nur den Vermieter informieren. Auch das Jobcenter muss von einer wirksamen Mietminderung erfahren.
Der Grund: Das Jobcenter übernimmt bei den Kosten der Unterkunft grundsätzlich nur die tatsächlichen Aufwendungen. Sinkt die geschuldete Miete, kann deshalb auch der Anspruch auf Unterkunftskosten sinken. Zahlt das Jobcenter trotzdem weiter den bisherigen Betrag, droht später eine Rückforderung.
Eine Mietminderung senkt die tatsächlich geschuldete Miete
Ein erheblicher Wohnungsmangel kann nach § 536 Bürgerliches Gesetzbuch die Miete mindern. Für die Dauer des Mangels schuldet der Mieter dann nur die angemessen herabgesetzte Miete.
Für Leistungsbezieher hat der Mangel eine weitere Folge. Nach § 22 SGB II berücksichtigt das Jobcenter Unterkunft und Heizung grundsätzlich in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen. Wer aufgrund einer wirksamen Mietminderung monatlich weniger Miete schuldet, hat deshalb in dieser Zeit auch geringere Unterkunftskosten.
Das Sächsische Landessozialgericht formulierte diesen Grundsatz ausdrücklich: Mindert ein Leistungsberechtigter gegenüber dem Vermieter die Unterkunftskosten, bilden die geminderten Kosten den laufenden Unterkunftsbedarf, sofern die Mietminderung nicht offensichtlich unwirksam ist (LSG Sachsen, 17. März 2022 – L 3 AS 568/21).
Denkbeispiel: Otto aus Mannheim mindert seine Miete
Otto ist 32 Jahre alt und lebt allein in Mannheim. Seine monatliche Miete einschließlich der Neben- und Heizkosten beträgt 720 Euro. Das Jobcenter erkennt diese 720 Euro vollständig an.
Ottos Vermieter lässt vor Ottos Schlazimmerfenster die Dachterasse sanieren, und dies führt über viele Wochen hinweg zu dauerhaftem Lärm. Nach mehrfachen Auseinandersetzungen bestätigt sein Vermieter schriftlich, dass Otto ab Juni monatlich nur noch 600 Euro zahlen muss. Seine tatsächliche Mietbelastung sinkt damit um 120 Euro.
Otto ist zumindest zufrieden, dass er sein Recht als Mieter durchgesetzt hat und nformiert das Jobcenter jedoch zunächst nicht. Es berücksichtigt weiterhin jeden Monat 720 Euro.
Nach fünf Monaten erfährt das Jobcenter von der Mietminderung. Statt 3.600 Euro musste Otto für diese fünf Monate tatsächlich nur 3.000 Euro Miete aufbringen. Die Differenz beträgt 600 Euro.
Jetzt kann eine Rückforderung drohen. Denn das Jobcenter hat auch Mietkosten, die Otto nicht leisten musste.
Leistungsbezieher müssen Änderungen unverzüglich mitteilen, die für ihren Leistungsanspruch erheblich. Diese Pflicht ergibt sich aus § 60 SGB I. Eine dauerhafte oder rückwirkende Mietminderung gehört dazu, weil sie die Höhe der Unterkunftskosten verändert.
Das können Sie tun
Wenn Sie mit dem Vermieter eine Mietminderung vereinbaren oder eine solche aufgrund eines Mangels durchsetzen, dann informieren Sie schriftlich das Jobcenter. Legen Sie möglichst die Mängelanzeige, die Erklärung zur Mietminderung und eine Vereinbarung oder sonstige Unterlagen über die neue Miethöhe bei.
Sie sollten den geminderten Betrag nicht einfach behalten und davon ausgehen, dass das Jobcenter weiterhin die bisherige Miete zahlt.
Eine Rückforderung entsteht aber nicht automatisch
Dass Sie Ihre Miete mindern oder vorübergehend weniger an den Vermieter überweisen, reicht noch nicht für eine Rückforderung. Entscheidend ist, dass diese Minderung wirksam ist.
Allein weil ein Leistungsbezieher Geld nicht an den Vermieter weiterleitet, entfällt der Unterkunftsbedarf nicht. Solange Mietforderung wirksam besteht, können tatsächliche Kosten vorliegen. Anders sieht es aus bei einer offensichtlich unwirksamen Mietminderung. Bei dieser besteht beseitigt die Zahlungspflicht gegenüber dem Vermieter (BayLSG, 14. Mai 2014 – L 11 AS 828/13).
Das entspricht auch der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts. Für tatsächliche Unterkunftskosten genügt grundsätzlich, dass der Leistungsbezieher einer wirksamen und nicht dauerhaft gestundeten Mietforderung ausgesetzt ist. Er muss die Miete nicht bereits bezahlt haben (BSG, 3. März 2009 – B 4 AS 37/08 R).
Rückforderung oder keine Rückforderung?
| Rückforderung | Keine Rückforderung |
|---|---|
| Die Miete wurde wirksam reduziert, das Jobcenter zahlte aber weiterhin auf der alten Grundlage und darf den Bescheid rückwirkend korrigieren. | Der Leistungsbezieher meldete die Mietminderung sofort und das Jobcenter passte die laufenden Unterkunftskosten rechtzeitig an. |
| Der Vermieter bestätigte rückwirkend eine niedrigere Miete und dadurch steht fest, dass für vergangene Monate geringere Unterkunftskosten bestanden. | Der Mieter überwies eigenmächtig weniger Geld, schuldete rechtlich aber weiterhin die volle Miete. |
| Der Leistungsbezieher verschwieg eine erhebliche Mietsenkung trotz bestehender Mitteilungspflicht vorsätzlich oder grob fahrlässig. | Die behauptete Mietminderung war offensichtlich unwirksam und die vollständige Mietforderung bestand weiter. |
| Nach einer endgültigen Einigung mit dem Vermieter steht fest, dass ein bereits vom Jobcenter finanzierter Teil der Miete nicht geschuldet war. | Trotz Mietminderung liegen die tatsächlichen Unterkunftskosten weiterhin mindestens in Höhe des vom Jobcenter anerkannten Betrags, etwa weil zuvor ein Teil der Miete selbst getragen wurde. |
| Das Jobcenter hebt die Bewilligung für die Vergangenheit rechtmäßig teilweise auf und verlangt den überzahlten Betrag zurück. | Ein Gericht stellt später fest, dass die zunächst vorgenommene Mietminderung zu hoch war und der Mieter einen Teil der Miete nachzahlen muss. Dann kann vielmehr ein zusätzlicher Unterkunftsbedarf entstehen. |
Das Jobcenter darf alte Bescheide nicht beliebig ändern
Auch wenn tatsächlich weniger Miete anfiel, muss das Jobcenter zunächst prüfen, ob es den Bescheid für die Vergangenheit nach den Vorschriften des SGB X ändern darf.
§ 48 SGB X erlaubt eine rückwirkende Aufhebung unter anderem dann, wenn ein Leistungsbezieher eine gesetzliche Mitteilungspflicht vorsätzlich oder grob fahrlässig verletzt hat. Das gilt auch, wenn Sie ihre Sorgfalt besonders schwer verletzten und deshalb nicht wussten, dass ihr Anspruch gesunken war.
Erhalten Sie wegen einer Mietminderung einen Aufhebungs- und Erstattungsbescheid, ist auch, ob eine wirksame Mietminderung bestand, ab welchem Zeitpunkt sie galt und ob die Voraussetzungen für eine rückwirkende Aufhebung erfüllt sind.
Besonders wichtig: Eine zu hohe Mietminderung kann später zum Gegenteil führen
Eine weitere Besonderheit zeigt das Urteil des Sächsischen Landessozialgerichts vom 17. März 2022. Ein Mieter kann zunächst davon ausgehen, dass ihm beispielsweise eine Mietminderung von 30 Prozent zusteht. Das Jobcenter berücksichtigt deshalb nur noch die geminderte Miete. Später entscheidet jedoch ein Zivilgericht, dass lediglich zehn Prozent gerechtfertigt waren.
Dann muss der Mieter dem Vermieter die Differenz nachzahlen.
Diese Nachforderung ist nicht automatisch eine private Mietschuld, die der Leistungsbezieher aus seinem Regelbedarf bezahlen muss. Das LSG Sachsen entschied, dass eine solche später endgültig feststehende Nachzahlung grundsätzlich als einmaliger Unterkunftsbedarf berücksichtigt werden kann. Maßgeblich kann der Monat sein, in dem die Nachforderung endgültig feststeht und fällig wird (LSG Sachsen, 17. März 2022 – L 3 AS 568/21).
Otto hätte die Rückforderung vermeiden können
Für Otto aus Mannheim wäre deshalb der sicherste Weg gewesen, dem Jobcenter die Reduzierung seiner Miete von 720 auf 600 Euro unmittelbar mitzuteilen.
Das Jobcenter hätte anschließend prüfen können, welchen Unterkunftsbedarf es ab Juni berücksichtigt. Eine monatelange Überzahlung von 120 Euro wäre gar nicht erst entstanden.
Würde sich später herausstellen, dass Otto doch 60 Euro monatlich nachzahlen muss, müsste er wiederum das Jobcenter informieren und die Nachforderung vorlegen. Dann wäre zu prüfen, ob dieser Betrag als weiterer Unterkunftsbedarf übernommen werden muss.
Mietminderung immer dokumentieren
Bewahren Sie sämtliche Unterlagen auf: die Mängelanzeige an den Vermieter, Fotos und sonstige Beweise für den Wohnungsmangel, die Erklärung zur Mietminderung, Schreiben des Vermieters, Vereinbarungen über die Höhe der Miete sowie gerichtliche Entscheidungen oder Vergleiche.
Melden Sie dem Jobcenter außerdem nicht nur den Beginn der Mietminderung. Informieren Sie es auch, wenn die Mietminderung endet, sich die Minderungsquote verändert oder ein Gericht beziehungsweise der Vermieter später eine Nachzahlung verlangt.
So verhindern Sie, dass das Jobcenter zunächst mit falschen Unterkunftskosten rechnet und Monate später einen hohen Betrag zurückfordert.
FAQ: Mietminderung und Rückzahlung
Muss ich dem Jobcenter jede Mietminderung melden?
Eine Änderung der tatsächlich geschuldeten Miete sollten Sie dem Jobcenter unverzüglich mitteilen. Sie kann die Höhe Ihrer Unterkunftsleistungen verändern.
Darf das Jobcenter das Geld sofort zurückfordern?
Nein. Bei bereits bewilligten Leistungen muss das Jobcenter prüfen, ob der Bewilligungsbescheid rückwirkend aufgehoben werden darf. Erst anschließend kommt eine Erstattung nach § 50 SGB X in Betracht.
Was passiert, wenn ein Gericht meine Mietminderung später für zu hoch hält?
Dann kann eine Nachzahlung an den Vermieter entstehen. Nach der Rechtsprechung kann diese Nachforderung als aktueller Unterkunftsbedarf zu berücksichtigen sein, wenn sie endgültig feststeht und fällig wird.
Quellen
Bundessozialgericht, Urteil vom 3. März 2009 – B 4 AS 37/08 R (Anwalt24)
Bayerisches Landessozialgericht, Urteil vom 14. Mai 2014 – L 11 AS 828/13 (Sozialgerichtsbarkeit)
Sächsisches Landessozialgericht, Urteil vom 17. März 2022 – L 3 AS 568/21 (Dejure)
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Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF, History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
