Heizperiode beginnt: Wann eine kalte Wohnung zur Mietminderung berechtigt
Wenn die Temperaturen im Herbst sinken, muss eine Mietwohnung ausreichend beheizbar sein. Bleiben Wohnräume trotz aufgedrehter Heizkörper deutlich zu kalt oder fällt die Heizung vollständig aus, liegt regelmäßig ein Wohnungsmangel vor.
Mieter dürfen dann grundsätzlich die Miete mindern. Wie hoch die Kürzung ausfallen kann, hängt jedoch von der erreichten Raumtemperatur, der Dauer des Mangels, der Jahreszeit und dem Umfang der betroffenen Räume ab.
Eine gesetzlich festgelegte Heizperiode gibt es nicht
Häufig wird die Zeit vom 1. Oktober bis zum 30. April als Heizperiode bezeichnet. Dieser Zeitraum steht jedoch nicht als allgemeine Frist im Bürgerlichen Gesetzbuch, sondern ergibt sich vor allem aus Mietverträgen und der mietrechtlichen Praxis.
Der Vermieter darf die Heizung deshalb nicht allein mit dem Hinweis ausgeschaltet lassen, der Monat September oder Mai gehöre nicht zur Heizperiode. Wird es über mehrere Tage ungewöhnlich kalt und sinken die Temperaturen in der Wohnung stark ab, muss eine ausreichende Beheizung auch außerhalb des üblichen Zeitraums ermöglicht werden.
Der Mieterverein zu Hamburg hält ein Einschalten spätestens dann für erforderlich, wenn die Raumtemperatur tagsüber unter 18 Grad fällt und eine kalte Witterung voraussichtlich mehrere Tage anhält. Entscheidend bleibt die tatsächliche Nutzbarkeit der Wohnung und nicht nur das Datum im Kalender.
Diese Temperaturen muss eine Wohnung üblicherweise erreichen
Auch für die Mindesttemperatur enthält das Gesetz keine feste Gradzahl. Nach der verbreiteten mietrechtlichen Bewertung müssen Wohnräume tagsüber regelmäßig auf 20 bis 22 Grad erwärmt werden können.
Der Deutsche Mieterbund nennt dafür den Zeitraum von 6 bis 24 Uhr. Nachts darf die Leistung der Anlage abgesenkt werden, eine Raumtemperatur von ungefähr 18 Grad sollte aber weiterhin erreichbar sein.
Die Werte bedeuten nicht, dass Mieter ihre Räume ständig so warm halten müssen. Sie müssen die Möglichkeit haben, diese Temperaturen mit der vorhandenen Anlage und bei gewöhnlicher Nutzung zu erreichen.
| Situation | Mietrechtliche Einordnung | Hinweis zur Minderungsquote |
|---|---|---|
| 20 bis 22 Grad am Tag, etwa 18 Grad in der Nacht | Die üblicherweise erwartete Beheizbarkeit ist im Regelfall gegeben. | Allein wegen dieser Temperaturen besteht normalerweise kein Minderungsrecht. |
| Nur 16 bis 18 Grad am Tag | Die Gebrauchstauglichkeit kann deutlich eingeschränkt sein. | Der Deutsche Mieterbund nennt 20 bis 30 Prozent als Beispiel. Das ist keine feste Vorgabe. |
| Einzelner Raum bleibt kalt | Auch ein teilweiser Heizungsausfall kann einen Mangel darstellen. | Die Quote fällt häufig geringer aus als bei einer vollständig kalten Wohnung und richtet sich nach Größe und Nutzung des Raums. |
| Keine funktionierende Heizung während einer kalten Jahreszeit | Die Nutzbarkeit der Wohnung ist erheblich beeinträchtigt. | Das Amtsgericht Düsseldorf sprach in einem besonderen Fall 50 Prozent zu. Andere Umstände können zu einer abweichenden Quote führen. |
| Kälte tritt nur an einzelnen Stunden oder Tagen auf | Dauer und Intensität müssen genau betrachtet werden. | Die Minderung wird nur für die tatsächliche Zeit der Beeinträchtigung berechnet. |
Die Tabelle bietet nur Orientierung. Mietminderungstabellen sind keine verbindlichen Tarife, weil Gerichte jeden Fall anhand seiner eigenen Umstände bewerten.
Wann aus niedrigen Temperaturen ein Mietmangel wird
Nach Paragraf 536 BGB ist die Miete angemessen herabgesetzt, wenn ein nicht nur unerheblicher Mangel den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Bei einer lediglich geringfügigen und sehr kurzen Abweichung kann ein Minderungsrecht ausscheiden.
Ein Mangel kann nicht nur bei einem vollständigen Ausfall entstehen. Auch eine Anlage, die zwar läuft, aber die notwendigen Temperaturen nicht erreicht, kann die Wohnung mangelhaft machen.
Ein Verschulden des Vermieters ist für die Minderung nicht erforderlich. Hat der Mieter den Schaden dagegen selbst verursacht oder verweigert er ohne Grund einen erforderlichen Reparaturtermin, kann das seine Rechte beeinträchtigen.
Ein aktuelles Urteil zeigt, warum pauschale Quoten riskant sind
Das Amtsgericht Düsseldorf bestätigte mit rechtskräftigem Urteil vom 16. Oktober 2024 eine Minderung um 50 Prozent der Bruttomiete. In dem Verfahren war die Wohnung von der Heizungsanlage des Hauses getrennt worden und während der kalten Monate überhaupt nicht mehr regulär beheizbar.
Das Gericht hielt die Nutzung stark eingeschränkt, weil ein längerer Aufenthalt in der ausgekühlten Wohnung kaum möglich war. Die Entscheidung mit dem Aktenzeichen 46 C 163/24 ist dennoch kein allgemeiner Satz, nach dem jeder Ausfall automatisch eine Kürzung um 50 Prozent erlaubt.
Der Umfang kann geringer sein, wenn nur ein Zimmer betroffen ist, der Ausfall nur wenige Stunden dauert oder eine wirksame Ersatzbeheizung bereitsteht. Bei extrem niedrigen Temperaturen, zusätzlichem Warmwasserausfall oder weitgehender Unbewohnbarkeit kann die Beeinträchtigung dagegen schwerer wiegen.
Die Mängelanzeige darf nicht aufgeschoben werden
Mieter müssen einen während der Mietzeit auftretenden Mangel nach Paragraf 536c BGB unverzüglich anzeigen. Kann der Vermieter wegen einer unterlassenen Meldung keine Abhilfe schaffen, kann der Mieter sein Minderungsrecht für diesen Zeitraum verlieren und zudem für Folgeschäden haften.
Eine bestimmte Form schreibt das Gesetz nicht vor. Aus Beweisgründen sollte die Meldung jedoch schriftlich erfolgen und das Datum, die betroffenen Räume, die gemessenen Temperaturen sowie Beginn und Verlauf des Ausfalls nennen.
Ein Zugangsnachweis und gespeicherte Nachrichten verhindern späteren Streit darüber, ob die Hausverwaltung von dem Problem wusste. Eine angemessen kurze Frist zur Beseitigung ist bei winterlicher Kälte sinnvoll, obwohl eine vorherige Frist nicht erst das Minderungsrecht entstehen lässt.
So lassen sich niedrige Temperaturen nachvollziehbar belegen
Ein einzelnes Foto eines Thermometers belegt meist nur einen kurzen Augenblick. Aussagekräftiger sind mehrmals täglich wiederholte Messungen mit Datum, Uhrzeit, Raum und Außentemperatur.
Als brauchbare Messstelle gilt ungefähr die Mitte des Raums in einem Meter Höhe. Das Thermometer sollte nicht unmittelbar am Heizkörper, Fenster, Boden oder an einer kalten Außenwand stehen, weil solche Stellen das Ergebnis verzerren können.
Zeugen, Fotos und Nachrichten anderer Bewohner können die eigenen Aufzeichnungen ergänzen. Kommt zusätzlich Feuchtigkeit hinzu, sollten auch nasse Stellen und Schimmel fotografiert und gesondert gemeldet werden.
Wie wichtig eine schnelle Anzeige und eine belastbare Dokumentation bei Feuchtigkeit sind, erläutert der Beitrag „Schimmel in der Wohnung: Dieser Fehler verhindert Mietminderung“.
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Die Kürzung wird von der Bruttomiete berechnet
Als Berechnungsgrundlage dient grundsätzlich die Bruttomiete einschließlich der Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten. Das entspricht dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 6. April 2005 mit dem Aktenzeichen XII ZR 225/03 und ist besonders wichtig, wenn Mieter nur von der Nettokaltmiete ausgehen.
Die Quote wird außerdem zeitanteilig nur auf die Tage angewendet, an denen der Mangel tatsächlich bestand. Bei einem acht Tage dauernden Ausfall darf daher nicht ohne Weiteres die gesamte Monatsmiete um den angesetzten Prozentsatz reduziert werden.
Die Unsicherheit liegt fast immer in der passenden Höhe. Wer deutlich zu viel einbehält, kann einen Mietrückstand aufbauen und dadurch eine Kündigung riskieren; weitere Hinweise enthält der Beitrag „Mietrückstand: Diese 7 Fehler kosten die Wohnung“.
Volle Zahlung unter Vorbehalt kann das Kündigungsrisiko senken
Ist die Quote unklar, kann es sicherer sein, die Miete zunächst vollständig und ausdrücklich unter Vorbehalt zu zahlen. Der zu viel gezahlte Betrag kann anschließend zurückverlangt werden, wenn der Umfang der berechtigten Minderung geklärt ist.
Der Vorbehalt sollte dem Vermieter nachweisbar mitgeteilt und dem konkreten Heizungsmangel zugeordnet werden. Bei hohen Beträgen oder einer Kündigungsdrohung ist eine Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht ratsam.
Heizlüfter, Zusatzstrom und Notmaßnahmen
Stellt der Vermieter geeignete Heizgeräte bereit, kann das die Beeinträchtigung verringern. Es kommt aber darauf an, ob sich die Räume damit tatsächlich ausreichend und sicher erwärmen lassen und wer die zusätzlichen Stromkosten trägt.
Belege über geliehene Heizgeräte und erhöhten Stromverbrauch sollten aufbewahrt werden. Ein Ersatz solcher Aufwendungen kann nach Paragraf 536a BGB in Betracht kommen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Mieter sollten eine umfangreiche Reparatur an der Hausanlage nicht ohne Abstimmung selbst beauftragen. Eine eigenständige Mangelbeseitigung mit Kostenerstattung ist nur unter besonderen Voraussetzungen zulässig, etwa wenn der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist oder sofortiges Handeln zur Erhaltung der Wohnung erforderlich wird.
Kälte und Schimmel können zwei zusammenhängende Mängel sein
Kühlen Wände stark aus, kann sich Feuchtigkeit leichter an kalten Flächen niederschlagen. Entsteht dadurch Schimmel, muss auch dieser Zustand sofort dokumentiert und angezeigt werden.
Die Prozentsätze mehrerer Mängel dürfen nicht einfach zusammengerechnet werden. Bewertet wird die gesamte Einschränkung der Wohnnutzung, wobei Ursache, Ausmaß und Überschneidung der Beschwerden berücksichtigt werden.
Mieter müssen ihre Wohnung nicht dauerhaft auf 20 oder 22 Grad erwärmen. Sie müssen aber so heizen und lüften, dass vermeidbare Schäden an der Wohnung und ein Einfrieren von Leitungen verhindert werden.
Bezieher von Grundsicherung sollten auch das Jobcenter informieren
Wer Leistungen für Unterkunft und Heizung erhält, sollte eine geltend gemachte Mietminderung zusätzlich dem Jobcenter mitteilen. Eine wirksame Kürzung kann die tatsächlich geschuldeten Unterkunftskosten verändern.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen einer Mietminderung und einem vorläufig zurückbehaltenen Betrag. Wie die Änderung belegt werden kann, zeigt der Beitrag „Mietminderung bei Grundsicherung: So melden Sie diese dem Jobcenter richtig“.
Praxisbeispiel: Acht Tage lang nur 17 Grad
Eine Mieterin zahlt monatlich 900 Euro Bruttomiete. Vom 5. bis zum 12. November erreicht ihr Wohnzimmer trotz vollständig geöffnetem Thermostat nur 17 Grad, was sie mehrmals täglich misst und am ersten Tag schriftlich meldet.
Nach Beratung wird für das Beispiel eine Minderungsquote von 25 Prozent angenommen. Bei einer vereinfachten Berechnung mit 30 Monatstagen ergibt sich für acht Tage ein Minderungsbetrag von 60 Euro: 900 Euro geteilt durch 30, multipliziert mit acht Tagen und anschließend mit 25 Prozent.
Die 25 Prozent sind keine allgemein gültige Quote. Wären weitere Räume betroffen, lägen die Temperaturen niedriger oder fiele zusätzlich das Warmwasser aus, könnte die Bewertung anders ausfallen.
Fragen und Antworten zur Mietminderung bei einer kalten Wohnung
1. Ab welcher Temperatur darf die Miete gemindert werden?
Eine gesetzliche Gradgrenze gibt es nicht. Werden tagsüber 20 bis 22 Grad nicht erreicht, kann ein Mangel vorliegen; Dauer, Räume und Ausmaß der Abweichung entscheiden über die Höhe.
2. Muss der Vermieter zuerst eine Frist verstreichen lassen?
Nein, die Minderung entsteht bei einem erheblichen Mangel grundsätzlich kraft Gesetzes. Der Mangel muss aber unverzüglich angezeigt werden, und eine kurze Frist zur schnellen Reparatur ist bei Kälte regelmäßig sinnvoll.
3. Darf die Heizung nachts auf 16 Grad abgesenkt werden?
Eine nächtliche Absenkung ist zulässig, nach verbreiteter Bewertung sollten jedoch ungefähr 18 Grad erreichbar bleiben. Eine dauerhafte Absenkung auf 16 Grad kann daher einen Mangel darstellen.
4. Gilt das Minderungsrecht auch im September oder Mai?
Ja, wenn die Witterung länger kalt bleibt und die Wohnung nicht ausreichend beheizbar ist. Der Vermieter kann sich dann nicht allein auf die übliche Heizperiode berufen.
5. Wie hoch darf die Miete bei 17 Grad gekürzt werden?
Der Deutsche Mieterbund nennt für 16 bis 18 Grad beispielhaft 20 bis 30 Prozent. Vor einer Kürzung sollte geprüft werden, wie lange die Temperatur anhielt, welche Räume betroffen waren und ob weitere Ausfälle bestanden.
6. Was ist der häufigste Fehler bei einem Heizungsausfall?
Besonders riskant ist es, ohne nachweisbare Mängelanzeige und ohne Temperaturaufzeichnungen einen hohen Betrag einzubehalten. Dadurch werden Beweise verschenkt und es kann ein kündigungsrelevanter Mietrückstand entstehen.
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Sebastian Bertram ist gelernter Sozialarbeiter und hat über 10 Jahre eine therapeutische Einrichtung geleitet. Er ist Gründer und Hauptverantwortlicher von Gegen-Hartz.de. Seine Hauptthemen sind Sozialrecht, Gesellschaftsrecht und Soziales. Sebastian ist aktiv in der Erwerbslosenberatung.
