Entmietung lautet der Begriff dafür, dass ein Vermieter versucht, sie aus der Wohnung zu ekeln. In kriminellen Milieus dienen dazu bezahlte Schläger. Weit häufiger sind die Maßnahmen aber subtiler, die Ihnen den Verbleib in ihren vier Wänden unerträglich machen sollen.
Kein Wasser und kein Licht
Da fällt dann plötzlich das Wasser aus, Bauplanen vor dem Fenster tauchen das Wohnzimmer in Dunkelheit, und darauf bietet der Vermieter Ihnen einen Aufhebungsvertrag an.
Manche Eigentümer versuchen also, langjährige Mieter nicht mit einer Kündigung loszuwerden, sondern zermürben sie durch Schikanen. Betroffene sollten solche Maßnahmen dokumentieren und frühzeitig rechtliche Hilfe suchen, statt vorschnell auszuziehen oder etwas vom Vermieter zu unterschreiben.
Warum verhalten sich Vermieter so niederträchtig?
Eine Entmietung kann für Vermieter attraktiv sein, wenn die bisherige Miete weit unter dem Betrag liegt, den eine neu vermietete Wohnung einbringen könnte. Das wissen auch die langjährigen Mieter und haben keinen Grund, freiwillig zu gehen.
Wann beginnt der Übergriff?
Bauarbeiten, Gerüste und Planen vor dem Haus sind nicht automatisch gegen Sie gerichtet. Ebenso kann es zu einem Wasserausfall kommen. Wenn ein Eigentümer es auf Sie abgesehen hat, wird er es vermutlich so arrangieren, dass Sie riechen, woher der Wind weht, ohne dass es sich strafrechtlich eindeutig nachweisen lässt.
Häufen sich vermeidbare Ausfälle, widersprüchliche Begründungen und massive Forderungen, sollten Mieter allerdings aufmerksam werden.
Trick 1: Wasser, Heizung oder Strom fallen ständig aus
Bei notwendigen Arbeiten dürfen Versorgungsleitungen vorübergehend unterbrochen werden. Regelmäßige oder wochenlange Ausfälle ohne nachvollziehbaren Grund müssen Mieter jedoch nicht hinnehmen. Fehlen Wasser oder Heizung, liegt regelmäßig ein erheblicher Wohnungsmangel vor. Das Gesetz sieht bei eingeschränkter Gebrauchstauglichkeit eine Mietminderung vor; den Mangel müssen Mieter unverzüglich anzeigen.
Verursacht oder verschleppt der Vermieter den Schaden schuldhaft, können Ersatzansprüche entstehen.
Auszug wegen defekter Toilette
Ein fiktives Beispiel zeigt die Folgen: Christoph, 42, und Elena, 38, leben mit Arthur, 12, und Leonie, 10, in einer bezahlbaren Wohnung in Wuppertal. Wegen angeblicher Rohrarbeiten bleibt das Wasser immer wieder über Stunden oder sogar Tage hinweg abgestellt. Die Eltern tragen Eimer aus dem Nachbarhaus nach oben, die Kinder können nicht duschen und die Toilette funktioniert kaum.
Nach mehreren Wochen ist die Situation kaum noch zu ertragen. Die Familie denkt über einen Auszug nach, und genau diesen Effekt bezweckt die Zermürbung des Vermieters.
Was können Sie tun?
Mieter sollten jeden Ausfall mit Datum, Uhrzeit, Fotos und Zeugen festhalten. Die Mängelanzeige sollte schriftlich erfolgen und eine kurze Frist zur Wiederherstellung setzen. Die Minderungsquote sollten Betroffene nicht nach Gefühl bestimmen, weil eine zu hohe Kürzung Mietrückstände erzeugen kann.
Bei einer akuten Versorgungssperre kommt mit anwaltlicher Hilfe eine einstweilige Verfügung in Betracht. Besitzstörungen können Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche auslösen.
Trick 2: Modernisierung als finanzielle Waffe
Neue Fenster, Dämmung oder eine moderne Heizung können Energie sparen. Vermieter dürfen aber nicht sämtliche Baukosten auf die Bewohner abwälzen. Nach aktueller Rechtslage dürfen Vermieter die jährliche Miete grundsätzlich um acht Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten erhöhen. Reine Erhaltungs- und Reparaturkosten müssen sie herausrechnen.
Innerhalb von sechs Jahren darf die monatliche Miete durch Modernisierungen grundsätzlich höchstens um drei Euro je Quadratmeter steigen. Lag die bisherige Miete unter sieben Euro je Quadratmeter, beträgt die Grenze zwei Euro. Öffentliche Zuschüsse und andere anrechenbare Drittmittel dürfen nicht nochmals auf die Mieter umgelegt werden.
Eine absurd hohe Geldforderung des Vermieters wird also nicht deshalb wirksam, nur weil er sie als „energetische Sanierung“ maskiert . Er muss die Erhöhung vielmehr in Textform erklären, die entstandenen Kosten berechnen und nachvollziehbar erläutern.
Die erhöhte Miete wird grundsätzlich erst ab Beginn des dritten Monats nach Zugang einer wirksamen Erklärung geschuldet.
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Modernisierung muss drei Monate vorher angekündigt werden
Eine Modernisierung muss spätestens drei Monate vor Beginn in Textform angekündigt werden. Das Schreiben muss Art und Umfang, Beginn, Dauer sowie die erwartete Mieterhöhung und die künftigen Betriebskosten erkennen lassen. Eine pauschale Nachricht wie „Das Haus wird saniert“ reicht nicht.
Christoph und Elena erhalten lediglich einen Zettel, der Bauarbeiten für die kommende Woche ankündigt. Gleichzeitig stellt der Vermieter eine hohe Mieterhöhung in Aussicht, nennt aber weder konkrete Kosten noch die Dauer. Das Paar sollte nicht vorschnell zustimmen, sondern die Unterlagen prüfen lassen und mögliche Härtegründe rechtzeitig in Textform mitteilen.
Trick 3: Gerüst und dunkle Planen vor den Fenstern
Ein Gerüst, Lärm, Staub und blickdichte Folien beeinträchtigen die Wohnqualität erheblich. Entscheidend ist, wie stark und wie lange die Wohnqualität tatsächlich leidet. Verdunkelte Räume, dauerhaft versperrte Fenster oder erhöhte Sicherheitsrisiken können einen Mangel darstellen.
Betroffene sollten den Lichteinfall fotografieren, die Dauer der Arbeiten notieren und Stillstandszeiten dokumentieren. Der gesetzliche Minderungsanspruch knüpft nicht an eine starre Dauer an, sondern daran, wie stark die Beeinträchtigung ist.
Die Höhe einer Mietminderung sollten Mieter fachkundig prüfen lassen.
Trick 4: Freundlicher Besuch mit Aufhebungsvertrag
Wo eine Kündigung kaum durchsetzbar wäre, versuchen manche Eigentümer, Mieter freiwillig zum Auszug zu bewegen. Beauftragte Dienstleister treten freundlich auf, sprechen von einer „gemeinsamen Lösung“ und legen einen Aufhebungsvertrag vor. Mit der Unterschrift können Kündigungsschutz und Kündigungsfristen verloren gehen.
Mieter sollten bei einem unangekündigten Gespräch nichts unterschreiben. Sie können das Dokument mitnehmen und prüfen lassen, ob Abfindung, Umzugskosten, Renovierungspflichten, Auszugstermin und Kaution angemessen geregelt sind.
Mündliche Zusagen gehören vollständig in den Vertrag. Wer sich bedrängt fühlt, sollte das Gespräch beenden und den Vorgang protokollieren.
So wehren Sie sich gegen eine Entmietung
Betroffene sollten mit Nachbarn sprechen, weil sich systematische Störungen gemeinsam leichter belegen lassen. Wichtig sind ein Bautagebuch, sämtliche Schreiben, Fotos, Zeugen und Nachweise über zusätzliche Kosten. Kommunikation mit dem Vermieter sollte möglichst schriftlich erfolgen.
Bei fehlendem Wasser oder Heizung zählt Schnelligkeit. Bei Modernisierungen müssen vor allem Fristen und Berechnungen geprüft werden. Einen Aufhebungsvertrag sollten Mieter erst unterschreiben, wenn die Folgen geklärt sind.
Mietervereine und Fachanwälte für Mietrecht können verhindern, dass aus Druck ein überstürzter Wohnungsverlust wird.
FAQ zur Entmietung
Darf der Vermieter wegen Bauarbeiten das Wasser abstellen?
Vorübergehend kann das notwendig sein. Dauer, Grund und Umfang müssen jedoch nachvollziehbar sein. Wiederholte oder unverhältnismäßig lange Sperren sollten Mieter sofort dokumentieren und schriftlich rügen.
Wie viel Modernisierung darf auf die Miete umgelegt werden?
Grundsätzlich acht Prozent der anrechenbaren Kosten pro Jahr. Reparaturanteile, Zuschüsse und nicht umlagefähige Positionen müssen abgezogen werden; außerdem gelten Kappungsgrenzen.
Sollte ich einen Aufhebungsvertrag sofort unterschreiben?
Nein. Nehmen Sie den Vertrag zur Prüfung mit. Eine Unterschrift kann wichtige Schutzrechte beenden und lässt sich später häufig nur schwer rückgängig machen.
Quellenverzeichnis
Bürgerliches Gesetzbuch: §§ 536, 536a, 536c, 555c, 555d, 559, 559a, 559b, 858 und 862 BGB.
Zivilprozessordnung: § 940 ZPO.
- Über den Autor
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Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF, History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
