Erst kommt die Eigenbedarfskündigung, dann die Forderung nach einem Besichtigungstermin: Für Mieter kann das wie die nächste Stufe eines bereits beschlossenen Auszugs wirken. Doch eine Kündigung verschafft Vermietern nicht automatisch Zutritt zur Wohnung.
Mieter dürfen ein unbegründetes Besichtigungsverlangen zurückweisen. Wer dagegen einen berechtigten Zutritt beharrlich verhindert, kann sich einen zusätzlichen Kündigungsgrund einhandeln – selbst wenn über den Eigenbedarf noch gestritten wird.
Für eine Besichtigung braucht der Vermieter einen konkreten Grund
Während des Mietverhältnisses ist die Wohnung der geschützte Lebensbereich des Mieters. Der Vermieter darf deshalb weder nach Belieben kontrollieren noch allein wegen seines Eigentums regelmäßige Rundgänge verlangen.
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 4. Juni 2014, VIII ZR 289/13, klargestellt: Eine Pflicht zur Zutrittsgewährung setzt einen konkreten sachlichen Grund und eine entsprechende Vorankündigung voraus. Eine vorformulierte Vertragsklausel, die ganz allgemein Kontrollen des Wohnungszustands erlaubt, ist unwirksam.
Berliner Gericht: Eigenbedarf allein genügte für die Besichtigung nicht
Wie diese Grenze bei Eigenbedarf verläuft, zeigt ein Urteil des Landgerichts Berlin II vom 16. Mai 2024, 64 S 198/22. Die Vermieterin konnte eine weitere Kündigung nicht darauf stützen, dass die Mieterin die verlangte Besichtigung verweigert hatte.
Es fehlte an einem besonderen Informationsinteresse, das den Zutritt gerechtfertigt hätte. Die Vermieterin hatte insbesondere nicht vorgetragen, die Wohnung noch nie besichtigt zu haben.
Auch die Vorbereitung des Einzugs überzeugte das Gericht unter diesen Umständen nicht, weil das Ende des Mietverhältnisses und die Räumung keineswegs ausreichend sicher waren. Die Mieterin hatte erhebliche Einwendungen gegen die Eigenbedarfskündigung erhoben.
Hinzu kam eine Besonderheit: Eine Mietvertragsergänzung aus dem Jahr 2001 schloss Eigenbedarfskündigungen wirksam aus. Daran war auch die spätere Erwerberin der Wohnung gebunden.
Ein neuer Eigentümer kann trotzdem Zutritt verlangen
Aus dem Berliner Urteil folgt kein allgemeines Besichtigungsverbot nach einer Eigenbedarfskündigung. Ein anderer Sachverhalt kann zu einem anderen Ergebnis führen.
Das Amtsgericht München verpflichtete einen Mieter mit Urteil vom 12. August 2016, 416 C 10784/16, eine Besichtigung zu dulden. Der neue Eigentümer hatte die Wohnung ohne vorherige Besichtigung gekauft, anschließend wegen Eigenbedarfs gekündigt und wollte sie erstmals ansehen und ausmessen.
Das Gericht erkannte sein Interesse an Informationen über Ausstattung, Aussehen und genaue Größe an. Eine Architektenskizze ersetzte die Besichtigung in diesem Fall nicht; auch eine offene Geldforderung des Mieters rechtfertigte die Verweigerung nicht.
Wann eine Ablehnung möglich ist – und wann sie riskant wird
| Situation | Rechtliche Einordnung |
|---|---|
| Der Vermieter will ohne besonderen Anlass den allgemeinen Zustand kontrollieren. | Ein solches pauschales Kontrollrecht besteht nicht. |
| Nach einer Eigenbedarfskündigung wird ohne nähere Begründung eine Besichtigung verlangt. | Die Kündigung allein begründet keine automatische Zutrittspflicht. |
| Ein neuer Eigentümer hat die Wohnung noch nie gesehen und verlangt eine erste Besichtigung. | Ein berechtigtes Informationsinteresse kann den Zutritt rechtfertigen. |
| Gemeldete Schäden müssen geprüft oder notwendige Reparaturen vorbereitet werden. | Ein konkreter Besichtigungsgrund kann auch bei streitigem Eigenbedarf bestehen. |
| Der Anlass ist berechtigt, der vorgeschlagene Termin passt aber wegen der Arbeit nicht. | Eine begründete Absage mit zumutbaren Ersatzterminen ist von einer vollständigen Zutrittsverweigerung zu unterscheiden. |
Eine Absage ist etwas anderes als eine dauerhafte Blockade
Mieter müssen nicht jeden einseitig vorgeschlagenen Termin ermöglichen. Bei einem berechtigten Anlass sollten sie eine Verhinderung jedoch zeitnah mitteilen und konkrete Alternativen anbieten.
Eine für sämtliche Besichtigungen geltende gesetzliche Ankündigungsfrist gibt es nicht. Wie viel Vorlauf angemessen ist, hängt vom Anlass, der Dringlichkeit und den persönlichen Umständen ab; ein planbarer Termin verlangt andere Rücksicht als ein akuter Schaden.
Für die praktische Abstimmung empfiehlt sich eine schriftliche Mitteilung, die den Besichtigungsgrund, die vorgesehenen Teilnehmer und den zeitlichen Umfang klärt. So lässt sich später nachvollziehen, ob es um einen unpassenden Termin oder um eine grundsätzliche Verweigerung ging.
Unberechtigte Verweigerung kann den Mietvertrag gefährden
Wie teuer eine dauerhafte Blockade werden kann, zeigt ein Urteil des Landgerichts München I vom 18. März 2026, 14 S 8609/25. Dort hielt das Gericht jedenfalls die ordentliche Kündigung einer langjährigen Mieterin wegen beharrlicher, schuldhafter Verweigerung einer berechtigten Besichtigung für wirksam.
Die Vermieter hatten die Wohnung noch nie vollständig gesehen; außerdem hatte die Mieterin selbst Mängel und Renovierungsbedarf geschildert. Gegen-Hartz hat über den Wohnungsverlust der 88-jährigen Mieterin nach mehr als 40 Jahren berichtet.
Ob eine Zutrittsverweigerung eine Kündigung trägt, hängt von ihrer Schwere und den Umständen ab. Nach § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB kann eine schuldhafte, nicht unerhebliche Vertragsverletzung ein berechtigtes Kündigungsinteresse begründen.
Für eine fristlose Kündigung gelten strengere Anforderungen: Die Fortsetzung des Mietverhältnisses muss unzumutbar sein. Bei Vertragsverletzungen verlangt § 543 BGB grundsätzlich zunächst eine erfolglose Abmahnung oder Abhilfefrist, wobei das Gesetz Ausnahmen vorsieht.
Auf die Annahme, der Vermieter müsse in jedem Fall zuerst erfolgreich auf Zutritt klagen und anschließend vollstrecken, sollten sich Mieter nicht verlassen. Das Landgericht München I hat eine solche starre Reihenfolge ausdrücklich abgelehnt.
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Der Vermieter darf die Tür nicht eigenmächtig öffnen
Auch ein berechtigtes Besichtigungsinteresse erlaubt es nicht, den Zutritt bei einem gewöhnlichen Besichtigungstermin mit einem zurückbehaltenen Schlüssel zu erzwingen. Ein eigenmächtiges Betreten gegen den Willen des Mieters kann eine verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB darstellen.
Über einen streitigen Zutrittsanspruch muss grundsätzlich ein Gericht entscheiden. Für akute Notfälle gelten andere Voraussetzungen; die Planung eines späteren Einzugs ist kein solcher Notfall.
Ebenso wenig muss ein Mieter für gewöhnliche Besichtigungen dauerhaft einen Wohnungsschlüssel abgeben. Welche Grenzen gelten, erläutert unser Beitrag zum Ersatzschlüssel des Vermieters.
Eine Besichtigung bedeutet keine Zustimmung zur Kündigung
Wer einen berechtigten Termin ermöglicht, erkennt damit nicht automatisch die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung an. Praktisch lässt sich bereits bei der Terminvereinbarung ausdrücklich festhalten, dass sämtliche Einwendungen gegen die Kündigung aufrechterhalten bleiben.
Davon zu unterscheiden sind ein Aufhebungsvertrag oder eine verbindliche Vereinbarung über den Auszug. Solche Erklärungen sollten Mieter vor einer Unterschrift gesondert prüfen lassen.
Bei Krankheit müssen die konkreten Folgen geprüft werden
Schwere gesundheitliche Risiken können bereits bei der Besichtigung eine besondere Abwägung erfordern. Der Bundesgerichtshof hat im Urteil vom 26. April 2023, VIII ZR 420/21, betont, dass drohende erhebliche Gesundheitsbeeinträchtigungen sorgfältig aufzuklären sind.
Eine Erkrankung führt allerdings nicht automatisch zu einem dauerhaften Zutrittsverbot. Zu prüfen ist auch, ob sich die Belastung verringern lässt, etwa durch eine Besichtigung in Abwesenheit des Mieters mit einer Vertrauensperson.
Geht es um die Folgen des Auszugs, kommt zusätzlich ein Härtewiderspruch nach § 574 BGB in Betracht. Auch fehlender angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen kann eine Härte begründen; die Interessen beider Seiten müssen gegeneinander abgewogen werden.
Wie gesundheitliche Einwände im Räumungsprozess belegt werden können, erklärt unser Beitrag darüber, wann ein ärztliches Attest bei einer Eigenbedarfsklage helfen kann. Der Streit über die Kündigung ersetzt aber nicht die gesonderte Prüfung, ob ein bestimmter Besichtigungstermin berechtigt ist.
Kurzes Beispiel aus der Praxis
Ein fiktiver Fall: Herr Neumann erhält eine Eigenbedarfskündigung und soll zwei Tage später während seiner Arbeitszeit eine Besichtigung ermöglichen. Er bittet schriftlich um eine konkrete Begründung und bietet vorsorglich zwei Termine in der folgenden Woche an, ohne die Kündigung anzuerkennen.
Teilt der neue Eigentümer nachvollziehbar mit, dass er die Wohnung noch nie gesehen hat und sie erstmals besichtigen möchte, lässt Herr Neumann den Anspruch prüfen. So hält er seine Einwendungen gegen den Eigenbedarf aufrecht, ohne den Zutritt pauschal zu blockieren.
7 Fragen und Antworten zur Besichtigung bei Eigenbedarf
Muss ich den Vermieter nach einer Eigenbedarfskündigung automatisch hereinlassen?
Nein, die Kündigung allein schafft kein pauschales Besichtigungsrecht. Erforderlich ist ein konkreter sachlicher Anlass, der unter Berücksichtigung Ihrer Interessen den Zutritt rechtfertigt.
Darf ein neuer Eigentümer die Wohnung erstmals besichtigen?
Ein berechtigtes Interesse kann bestehen, wenn er die Wohnung bisher noch nicht gesehen hat. Das Amtsgericht München hat einen solchen Anspruch im Verfahren 416 C 10784/16 anerkannt.
Kann ich einen Termin wegen meiner Arbeit ablehnen?
Bei einer nachvollziehbaren Verhinderung können Sie um einen anderen Termin bitten. Besteht ein berechtigter Besichtigungsgrund, sollten Sie zeitnah zumutbare Ersatztermine anbieten.
Muss ich bei der Besichtigung persönlich anwesend sein?
Sie können sich grundsätzlich durch eine Vertrauensperson vertreten lassen. Der berechtigte Zutritt muss dabei im vereinbarten Umfang ermöglicht werden.
Akzeptiere ich durch die Besichtigung die Eigenbedarfskündigung?
Eine bloße Zutrittsgewährung bedeutet keine automatische Anerkennung der Kündigung. Sie können ausdrücklich erklären, dass Ihre Einwendungen gegen deren Wirksamkeit bestehen bleiben.
Kann die Verweigerung einer Besichtigung zur Kündigung führen?
Ja, eine beharrliche und schuldhafte Verweigerung eines berechtigten Zutritts kann eine Kündigung rechtfertigen. Eine einzelne begründete Terminabsage ist damit nicht gleichzusetzen.
Bis wann muss ich einen Härtewiderspruch erklären?
Nach § 574b BGB ist Textform vorgeschrieben; grundsätzlich muss der Widerspruch spätestens zwei Monate vor dem vorgesehenen Ende des Mietverhältnisses erklärt werden. Fehlt ein rechtzeitiger Hinweis des Vermieters auf das Widerspruchsrecht sowie dessen Form und Frist, ist der Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits möglich.
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Sebastian Bertram ist gelernter Sozialarbeiter und hat über 10 Jahre eine therapeutische Einrichtung geleitet. Er ist Gründer und Hauptverantwortlicher von Gegen-Hartz.de. Seine Hauptthemen sind Sozialrecht, Gesellschaftsrecht und Soziales. Sebastian ist aktiv in der Erwerbslosenberatung.
