Der Bundesgerichtshof hat die Anforderungen an eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erneut präzisiert. Nach dem Urteil vom 24. September 2025 kann ein Vermieter Eigenbedarf auch dann geltend machen, wenn er den Wohnbedarf durch eigene Umbau- und Verkaufspläne selbst ausgelöst hat.
Entscheidend bleibt, ob der Wunsch, die vermietete Wohnung selbst zu nutzen, ernsthaft verfolgt wird und auf vernünftigen sowie nachvollziehbaren Gründen beruht. Dass wirtschaftliche Überlegungen Teil der Lebensplanung des Vermieters sind, schließt eine Eigenbedarfskündigung nicht von vornherein aus.
Das Urteil mit dem Aktenzeichen VIII ZR 289/23 erweitert den Spielraum von Eigentümern. Einen Räumungsanspruch hat der BGH im konkreten Verfahren dennoch nicht abschließend bestätigt.
Inhaltsverzeichnis
Vermieter wollte während eines Umbaus in die Mietwohnung ziehen
Der Streit betraf eine Zweizimmerwohnung in einem Berliner Mehrparteienhaus. Die Mieterin lebte dort bereits seit dem Jahr 2006, während der spätere Vermieter die unmittelbar darüberliegende und ähnlich geschnittene Wohnung selbst bewohnte.
Über seiner Wohnung befand sich ein noch nicht ausgebautes Dachgeschoss, das ebenfalls in seinem Eigentum stand. Der Eigentümer plante, das Dachgeschoss auszubauen und baulich mit seiner Wohnung zu verbinden.
Die Arbeiten sollten nach seiner Darstellung mehrere Monate dauern und von der darunterliegenden Mietwohnung aus beginnen. Da seine eigene Wohnung während des Umbaus nicht nutzbar sein sollte, wollte er in die Wohnung der Mieterin einziehen.
Nach Abschluss der Bauarbeiten wollte der Vermieter nicht in seine bisherige Wohnung zurückkehren. Er beabsichtigte vielmehr, die mit dem Dachgeschoss verbundene Einheit zu verkaufen und weiterhin in der gekündigten Wohnung zu leben.
Amtsgericht und Landgericht kamen zu unterschiedlichen Ergebnissen
Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis im November 2021 zum 31. Juli 2022 wegen Eigenbedarfs. Das Amtsgericht Charlottenburg gab der Räumungsklage nach einer Beweisaufnahme statt.
Das Landgericht Berlin änderte diese Entscheidung jedoch ab und wies die Klage ab. Nach seiner Auffassung stand nicht ein verändertes Wohnbedürfnis, sondern die wirtschaftlich günstigere Veräußerung der bisherigen Eigentümerwohnung im Vordergrund.
Die Berliner Richter behandelten den Vorgang deshalb nicht als gewöhnliche Eigenbedarfskündigung, sondern als wirtschaftlich veranlasste Verwertung. Die strengeren Voraussetzungen einer Verwertungskündigung waren nach den Feststellungen des Gerichts nicht erfüllt.
Außerdem hielt das Landgericht den Wechsel in eine nahezu gleich große und ähnlich geschnittene Wohnung für nicht ausreichend. Der Vermieter habe seinen Bedarf durch die eigenen Pläne selbst geschaffen und versuche damit, die gesetzlichen Anforderungen zu umgehen.
BGH: Vermieter muss nicht auf die Wohnung angewiesen sein
Der Bundesgerichtshof widersprach dieser rechtlichen Bewertung. Nach § 573 Absatz 2 Nummer 2 BGB reicht es aus, dass ein ernsthafter Wunsch zur Eigennutzung besteht und dieser durch vernünftige sowie nachvollziehbare Gründe getragen wird.
Ein Vermieter muss nicht beweisen, dass er ohne die gekündigte Wohnung wohnungslos wäre oder keine andere Lebensgestaltung möglich wäre. Der Begriff des „Benötigens“ verlangt nach der Rechtsprechung keine unausweichliche Notlage.
Gerichte dürfen dem Eigentümer deshalb nicht vorschreiben, welche Wohnverhältnisse für ihn angemessen sind. Sie dürfen aber prüfen, ob der Nutzungswunsch tatsächlich besteht, praktisch umsetzbar ist und nicht nur vorgeschoben wird.
Auch ein selbst geschaffener Bedarf kann anerkannt werden
Besonders wichtig ist die Aussage des BGH, dass ein bewusst herbeigeführter Wohnbedarf nicht automatisch rechtsmissbräuchlich ist. Der Eigentümer durfte seine bisherige Wohnung umbauen und verkaufen wollen, obwohl diese Entscheidung erst den Bedarf an der vermieteten Wohnung auslöste.
Nach Ansicht des Gerichts gehört es zur geschützten Lebensplanung eines Eigentümers, über die künftige Nutzung seiner Wohnungen zu entscheiden. Wirtschaftliche Motive dürfen dabei berücksichtigt werden, solange der Einzug in die gekündigte Wohnung wirklich beabsichtigt ist.
Der BGH beanstandete daher, dass das Landgericht den Verkaufswunsch fast allein gegen den Vermieter verwendet hatte. Erforderlich ist stattdessen eine Prüfung sämtlicher Umstände des Einzelfalls.
Warum der Fall keine Verwertungskündigung war
Eine Verwertungskündigung nach § 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB betrifft Fälle, in denen der Fortbestand des Mietverhältnisses eine angemessene wirtschaftliche Nutzung des vermieteten Grundstücks verhindert und dem Eigentümer erhebliche Nachteile entstehen. Dafür gelten hohe Anforderungen.
Im entschiedenen Fall sollte jedoch nicht die vermietete Wohnung verkauft werden. Verkauft werden sollte die bislang selbst genutzte Wohnung des Eigentümers, nachdem sie mit dem Dachgeschoss verbunden worden war.
Für die gekündigte Wohnung machte der Vermieter dagegen eine eigene Wohnnutzung geltend. Deshalb musste die Kündigung nach den Regeln über Eigenbedarf geprüft werden und nicht nach den strengeren Vorgaben für eine Verwertungskündigung.
Was das Urteil verändert und was weiterhin gilt
| Frage | Folge des BGH-Urteils |
|---|---|
| Muss der Vermieter dringend auf die Wohnung angewiesen sein? | Nein. Ein ernsthafter, vernünftiger und nachvollziehbarer Nutzungswunsch kann genügen. |
| Ist selbst verursachter Eigenbedarf immer unwirksam? | Nein. Auch ein durch Umbau, Verkauf oder eine neue Lebensplanung ausgelöster Bedarf kann anerkannt werden. |
| Schaden wirtschaftliche Motive der Kündigung? | Nicht zwingend. Sie dürfen neben dem tatsächlichen Wunsch zur Eigennutzung bestehen. |
| Reicht jede Behauptung des Vermieters aus? | Nein. Der Nutzungswunsch muss ernsthaft, konkret, nachvollziehbar und praktisch umsetzbar sein. |
| Hat der BGH die Mieterin zur Räumung verurteilt? | Nein. Das Verfahren wurde zur weiteren Tatsachenprüfung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. |
| Bleibt ein Härtefallwiderspruch möglich? | Ja. Die gesetzlichen Schutzvorschriften der §§ 574 ff. BGB gelten weiterhin. |
Kein Freibrief für beliebige Eigenbedarfskündigungen
Das Urteil bedeutet nicht, dass Vermieter künftig jede wirtschaftliche Planung als Eigenbedarf darstellen können. Der behauptete Einzug muss tatsächlich beabsichtigt sein und darf nicht nur dazu dienen, ein bestehendes Mietverhältnis zu beenden.
Zweifel können etwa entstehen, wenn der Vermieter kurz nach dem Auszug des Mieters neu vermietet, die Wohnung verkauft oder die angekündigte Bedarfsperson nie einzieht. In solchen Fällen kann ein vorgetäuschter Eigenbedarf vorliegen, der Schadensersatzansprüche auslösen kann.
Auch ein völlig überhöhter Wohnbedarf, eine für den behaupteten Zweck ungeeignete Wohnung oder eine ohne erhebliche Nachteile nutzbare freie Alternativwohnung können gegen die Kündigung sprechen. Das BGH-Urteil hebt die Einzelfallprüfung daher nicht auf.
Warum der Vermieter den Prozess noch nicht gewonnen hatte
Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Landgerichts auf, entschied aber nicht selbst abschließend über die Räumung. Die Karlsruher Richter verwiesen das Verfahren an das Berufungsgericht zurück.
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Das Landgericht hatte wegen seiner abweichenden rechtlichen Sicht keine ausreichenden Feststellungen dazu getroffen, ob der Eigenbedarf tatsächlich bestand. Es musste deshalb prüfen, ob Umbau, Wohnungswechsel, Verkauf und dauerhafte Nutzung der Mietwohnung ernsthaft geplant waren.
Damit stärkt die Entscheidung zwar die Rechtsposition des Eigentümers, garantiert ihm aber noch keinen Erfolg. Erst nach der Beweiswürdigung kann feststehen, ob die Kündigung im konkreten Fall wirksam ist.
Vermieter sollten den Nutzungsplan genau beschreiben
Für Vermieter zeigt das Urteil, wie wichtig eine nachvollziehbare Darstellung im Kündigungsschreiben ist. Benannt werden sollten die Person, die einziehen soll, der Anlass des Wohnungswechsels und die geplante Nutzung.
Bei Umbau- oder Verkaufsplänen sollte der zeitliche Ablauf so konkret wie möglich erklärt werden. Auch die Frage, weshalb gerade die vermietete Wohnung benötigt wird, sollte verständlich beantwortet werden.
Spätere Ergänzungen können problematisch sein, weil nach § 573 Absatz 3 BGB grundsätzlich die im Kündigungsschreiben angegebenen Gründe berücksichtigt werden. Erst nach der Kündigung entstandene Umstände können gesondert zu behandeln sein.
Mieter sollten Begründung und tatsächliche Planung prüfen
Mieter müssen eine Eigenbedarfskündigung nicht ungeprüft akzeptieren. Sie können untersuchen lassen, ob der Kündigende überhaupt Vermieter ist, ob die begünstigte Person zum zulässigen Personenkreis gehört und ob der Nutzungswunsch ausreichend konkret beschrieben wurde.
Auch Widersprüche im zeitlichen Ablauf oder ungewöhnliche Änderungen der Begründung können bedeutsam sein. Bestehen weitere freie Wohnungen des Eigentümers, kann zu prüfen sein, weshalb diese nicht als Alternative genutzt oder angeboten wurden.
Das neue Urteil erschwert zwar den Einwand, der Vermieter habe den Bedarf durch seine eigenen Entscheidungen erst entstehen lassen. Es nimmt Mietern aber nicht die Möglichkeit, die Ernsthaftigkeit und Glaubhaftigkeit des Vorhabens zu bestreiten.
Härtefallwiderspruch bleibt trotz wirksamen Eigenbedarfs möglich
Selbst wenn der Eigenbedarf besteht, kann die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine unzumutbare Härte bedeuten. § 574 BGB nennt ausdrücklich auch den Fall, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
Weitere Umstände können hohes Alter, schwere Erkrankungen, eine besondere Verwurzelung im Wohnumfeld oder gravierende gesundheitliche Folgen eines Umzugs sein. Ob eine Härte vorliegt, hängt stets von den nachgewiesenen Umständen und der Abwägung mit den Interessen des Vermieters ab.
Der Widerspruch ist nach § 574b BGB grundsätzlich in Textform zu erklären. Der Vermieter kann die Fortsetzung ablehnen, wenn ihm der Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor dem vorgesehenen Ende des Mietverhältnisses zugeht, sofern die gesetzlichen Hinweise ordnungsgemäß erteilt wurden.
Bedeutung des Urteils für weitere Streitfälle
Die Entscheidung betrifft vor allem Fälle, in denen Eigenbedarf und wirtschaftliche Planung miteinander verbunden sind. Vermieter müssen sich nicht allein deshalb auf die Regeln über eine Verwertungskündigung verweisen lassen, weil sie eine andere Immobilie umbauen oder verkaufen wollen.
Für Gerichte folgt daraus, dass nicht nur nach dem wirtschaftlichen Anlass gefragt werden darf. Zu prüfen ist, ob die gekündigte Wohnung nach dem Gesamtplan tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt werden soll.
Für Mieter verschiebt sich die Auseinandersetzung stärker auf die Tatsachen. Wer die Kündigung angreifen will, muss häufig konkrete Zweifel am Einzugswillen, an der Umsetzbarkeit oder an der Plausibilität des Vorhabens darlegen.
Praxisbeispiel: Umbau der eigenen Wohnung
Ein Eigentümer lebt im vierten Stock und möchte seine Wohnung mit dem Dachgeschoss verbinden. Während der sechsmonatigen Bauphase ist die Wohnung nicht bewohnbar, weshalb er dauerhaft in die vermietete Wohnung im dritten Stock ziehen und die umgebaute Einheit anschließend verkaufen möchte.
Nach dem BGH-Urteil kann dieser Plan grundsätzlich eine Eigenbedarfskündigung tragen. Der Eigentümer muss aber glaubhaft machen, dass der Umbau konkret vorbereitet ist, der Einzug wirklich erfolgen soll und die Mietwohnung für den geplanten Aufenthalt geeignet ist.
Die Mieterin kann weiterhin einwenden, dass der Plan nur vorgeschoben sei oder eine zumutbare freie Wohnung zur Verfügung stehe. Zusätzlich kann sie bei schwerwiegenden persönlichen Umständen der Kündigung wegen besonderer Härte widersprechen.
Fragen und Antworten zum BGH-Urteil
1. Welches Urteil hat der Bundesgerichtshof gefällt?
Der BGH entschied am 24. September 2025 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 289/23 über eine Kündigung wegen Eigenbedarfs. Er hob das ablehnende Urteil des Landgerichts Berlin auf und verwies den Streit zur weiteren Prüfung zurück.
2. Darf ein Vermieter Eigenbedarf durch eigene Pläne selbst auslösen?
Ja, das ist nach der Entscheidung grundsätzlich möglich. Ein durch Umbau, Verkauf oder eine geänderte Lebensplanung entstandener Bedarf ist nicht schon deshalb rechtsmissbräuchlich.
3. Reicht der Wunsch nach einem höheren Verkaufspreis als Kündigungsgrund?
Ein höherer Verkaufspreis allein genügt für eine Eigenbedarfskündigung nicht. Hinzukommen muss ein ernsthafter und nachvollziehbarer Plan, die gekündigte Wohnung selbst oder durch eine begünstigte Person zu Wohnzwecken zu nutzen.
4. Muss die neue Wohnung größer oder besser sein?
Nein. Der BGH stellte klar, dass Eigenbedarf nicht allein deshalb ausscheidet, weil die bisherige und die gewünschte Wohnung ähnlich groß und ähnlich geschnitten sind.
5. Können Mieter weiterhin gegen die Kündigung vorgehen?
Ja. Mieter können formelle Fehler, einen fehlenden oder nur vorgeschobenen Nutzungswunsch, eine verfügbare Alternativwohnung und persönliche Härtegründe geltend machen.
6. Bedeutet das Urteil, dass die Mieterin sofort ausziehen musste?
Nein. Der Bundesgerichtshof ordnete keine unmittelbare Räumung an, sondern gab dem Landgericht eine neue rechtliche Prüfung vor.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
