Eine Mieterin sollte mehr als 1.000 Euro Betriebskosten nachzahlen, doch am Ende sprach ihr das Amtsgericht Schöneberg 1.118,01 Euro Rückzahlung zu.
Der Fehler steckte im Wärmeliefervertrag: Seine Preisformel gewichtete die Kosten des Versorgers so stark, dass die Verhältnisse am Wärmemarkt nicht angemessen berücksichtigt wurden. (105 C 127/25)
Erst 600 Euro bezahlt, dann die Belege verlangt
Die Vermieterin stellte der Frau mit Schreiben vom 23. November 2023 die Betriebskosten für 2022 in Rechnung und verlangte 1.073,01 Euro nach. Die Mieterin zahlte davon zunächst 600 Euro unter Rückforderungsvorbehalt.
Anschließend verlangte sie Angaben zum Energieverbrauch einzelner Monate, doch die Vermieterin erklärte, ihr lägen die angeforderten Belege nicht vor. Nachdem der Berliner Mieterverein Belegeinsicht verlangt hatte, übersandte die Vermieterin am 18. März 2024 die Unterlagen.
Damit ließ sich mehr prüfen als die Endsumme der Abrechnung. Welche Belege Vermieter zur Nebenkostenabrechnung offenlegen müssen, hängt gerade davon ab, welche Unterlagen für eine nachvollziehbare Prüfung erforderlich sind.
Die Preisformel gab den Gaskosten fast das ganze Gewicht
Das Gebäude wurde gewerblich mit Wärme versorgt, die mithilfe von Gas erzeugt wurde. Den Vertrag mit dem Energiedienstleister hatte die Vermieterin geschlossen und die Wärmelieferkosten anschließend auf die Mieter umgelegt.
Die vorformulierte Preisanpassungsklausel knüpfte zu 95 Prozent an den gewichteten Durchschnittspreis der Gaslieferung im Abrechnungszeitraum an. Die übrigen fünf Prozent entfielen auf einen Erzeugerpreisindex für elektrischen Strom des Statistischen Bundesamtes.
Die Vermieterin verteidigte diese Gestaltung damit, dass der große Anteil die tatsächlich angefallenen Kosten des Versorgers abbilde. Das genügte dem Gericht nicht: Eine zulässige Preisformel muss auch die Verhältnisse am Wärmemarkt einbeziehen.
Warum 95 zu fünf Prozent nicht ausreichten
Nach § 24 Absatz 4 AVBFernwärmeV müssen Preisänderungsklauseln sowohl die Kostenentwicklung bei der Erzeugung und Bereitstellung der Wärme als auch die Entwicklung auf dem Wärmemarkt angemessen berücksichtigen.
Der Wärmepreis darf sich deshalb nicht nahezu ausschließlich nach den Kosten des einzelnen Versorgers richten.
Das Amtsgericht ging davon aus, dass Kosten- und Marktelement gleichrangig sind und im Regelfall jeweils zur Hälfte berücksichtigt werden. Gründe für die hier besonders starke Abweichung erkannte es nicht und erklärte die Klausel für unwirksam.
Ob der Strompreisindex überhaupt geeignet war, die Verhältnisse am Wärmemarkt abzubilden, ließ das Gericht ausdrücklich offen. Bereits die unausgewogene Gewichtung reichte für seine Entscheidung aus; daraus folgt aber keine ausnahmslos vorgeschriebene 50-zu-50-Formel für jeden Wärmeliefervertrag.
Warum die Vermieterin zurückzahlen muss
Das Gericht sprach der Mieterin 1.118,01 Euro aus ungerechtfertigter Bereicherung zu. In diesem Umfang hatte sie nach der Entscheidung Vorauszahlungen und die zusätzliche Zahlung von 600 Euro ohne rechtlichen Grund geleistet.
Weil die Preisanpassungsklausel unwirksam war, schuldete die Vermieterin dem Wärmelieferanten den verlangten Arbeitspreis nicht in dieser Höhe. Die überhöhten Beträge durften deshalb auch nicht über die Betriebskostenabrechnung bei der Mieterin landen.
Es kam nach dem Urteil nicht darauf an, ob die Vermieterin zuvor Anlass gehabt hatte, die Klausel rechtlich überprüfen zu lassen. Die Rückzahlung setzte hier keinen nachgewiesenen schuldhaften Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot voraus.
Das unterscheidet den Fall vom bloßen Vorwurf, eine Leistung sei zu teuer eingekauft worden. Warum fehlende Vergleichsangebote allein nicht für den Einwand überhöhter Nebenkosten reichen, betrifft eine andere rechtliche Prüfung.
Das Gericht griff auf den Preis von 2020 zurück
Für die Berechnung legte das Amtsgericht den letzten seit drei Jahren unwidersprochenen Lieferpreis zugrunde, hier den Preis von 2020. Dieser betrug 0,0944 Euro je Kilowattstunde, also 9,44 Cent.
Das bedeutet nicht, dass alle Mieter künftig Wärme zum Preis von 2020 verlangen können. Welcher Preis nach einer unwirksamen Anpassung gilt, muss anhand des jeweiligen Vertrags, der Preisentwicklung und der bisherigen Beanstandungen geprüft werden.
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Die veröffentlichte Urteilsfassung enthält Auslassungen und legt die vollständige Berechnung der 1.118,01 Euro nicht offen. Gesichert ist jedoch, dass das Gericht sowohl die Vorauszahlungen als auch die zusätzlich gezahlten 600 Euro in den Rückzahlungsanspruch einbezog.
Diese Unterlagen sollten Sie zur Heizkostenabrechnung verlangen
Bei gewerblicher Wärmelieferung sollten Sie neben Rechnungen und Verbrauchsdaten auch den zugrunde liegenden Liefervertrag samt Preisänderungsklausel prüfen lassen.
Die Rechnung zeigt den verlangten Betrag, der Vertrag die rechtliche Grundlage seiner Berechnung.
| Unterlage | Was sich damit prüfen lässt |
|---|---|
| Wärmeliefervertrag mit Anlagen und Nachträgen | Welche Preise vereinbart wurden und unter welchen Voraussetzungen sie geändert werden dürfen. |
| Preisformel und zugehörige Indexwerte | Welche Kosten- und Marktgrößen einfließen und wie stark sie gewichtet werden. |
| Preisänderungsmitteilungen und Lieferabrechnungen | Ab wann welcher Preis angesetzt wurde und ob die Berechnung zur Vertragsformel passt. |
| Verbrauchs- und Ablesedaten | Welche Wärmemengen abgerechnet und wie sie den Zeiträumen zugeordnet wurden. |
| Zahlungsnachweise und Vorauszahlungsübersicht | Was der Vermieter tatsächlich bezahlt hat und ob Ihre eigenen Zahlungen vollständig berücksichtigt wurden. |
Auch die Einsicht in Zahlungsnachweise zur Nebenkostenabrechnung gehört zum Prüfungsrecht. Für die heutige Belegeinsicht erlaubt § 556 Absatz 4 BGB dem Vermieter ausdrücklich, die Unterlagen elektronisch bereitzustellen.
Verlangen Sie fehlende Unterlagen möglichst konkret und nachweisbar. Ein Streit über verweigerte Belegeinsicht trotz geleisteter Vorauszahlungen zeigt, warum auch das wirtschaftliche Ziel der Prüfung klar beschrieben werden sollte.
Einwendungen nicht auf die lange Bank schieben
Einwendungen gegen eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung müssen dem Vermieter grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang mitgeteilt werden. Auch der Vorwurf unwirtschaftlicher Ausgaben unterliegt dieser Frist.
Eine Bitte um Belege oder eine Zahlung unter Vorbehalt ersetzt keine konkrete Beanstandung. Benennen Sie erkennbare Fehler deshalb frühzeitig und ergänzen Sie Ihre Einwendungen nach der Einsicht; für unverschuldet verspätete Einwendungen sieht das Gesetz eine Ausnahme vor.
Die Einwendungsfrist ist außerdem kein einjähriger Zahlungsaufschub. Bevor Sie eine Nachforderung zurückhalten, sollten Sie klären lassen, ob dafür ein rechtlicher Grund besteht; die laufende Miete sollten Sie wegen einer streitigen Heizkostenabrechnung nicht einfach einstellen.
Nicht jede hohe Heizrechnung beruht auf diesem Fehler
Der Fall betrifft eine gewerbliche Wärmelieferung und deren Preisänderungsklausel, nicht jede Gasrechnung oder jede Zentralheizung. Auch eine hohe Rechnung trotz sparsamen Heizens beweist für sich genommen keinen Abrechnungsfehler.
Zusätzlich zur Preisformel sollten Sie die Kostenarten und die Verteilung prüfen. So sind nicht umlagefähige Reparaturkosten anders zu behandeln als laufende Betriebskosten.
Auch die besonderen Kürzungsrechte bei Heizkostenabrechnungen haben eigene Voraussetzungen. Eine unwirksame Preisformel berechtigt daher nicht pauschal zu einem Abzug von drei oder 15 Prozent.
Der Vergleich mit den Vorjahresunterlagen und den eigenen Überweisungen hilft, weitere Fehler in der Nebenkostenabrechnung zu erkennen. Wer die anwaltliche Prüfung nicht bezahlen kann, sollte die Voraussetzungen für einen Beratungsschein prüfen.
FAQ: Heizkosten und fehlerhafte Preisformeln
Warum erhielt die Mieterin 1.118,01 Euro zurück?
Das Amtsgericht hielt die Preisanpassungsklausel für unwirksam und den darauf beruhenden Arbeitspreis für überhöht. In Höhe des zugesprochenen Betrags waren deshalb Vorauszahlungen und Nachzahlung ohne rechtlichen Grund geleistet worden.
Müssen Kosten- und Marktelement immer jeweils 50 Prozent betragen?
Das Gericht ging von einer hälftigen Gewichtung als Regelfall aus, ließ aber angemessene Abweichungen zu. Für das Verhältnis von 95 zu fünf Prozent sah es im entschiedenen Fall keine ausreichenden Gründe.
Darf ich den Wärmeliefervertrag meiner Vermieterin einsehen?
Wenn der Vertrag Grundlage der auf Sie umgelegten Wärmelieferkosten ist, gehört er grundsätzlich zu den für die Abrechnungsprüfung relevanten Unterlagen. Verlangen Sie auch die dazugehörigen Preisformeln, Anlagen und Änderungen.
Kann ich bereits gezahlte Heizkosten zurückfordern?
Eine Zahlung schließt eine Rückforderung bei einer fehlerhaften Abrechnung nicht grundsätzlich aus. Sie müssen aber unter anderem Einwendungsfristen, Verjährung und mögliche Vereinbarungen im Einzelfall beachten.
Quellen
Amtsgericht Schöneberg: Urteil vom 12. Februar 2026 – 105 C 127/25, beim Berliner Mieterverein veröffentlichter Urteilstext mit Auslassungen, Veröffentlichung vom 30. Oktober 2026, als nicht rechtskräftig gekennzeichnet.
Berliner Mieterverein: Info 40: Belegeinsicht in Abrechnungsunterlagen zur Betriebs- und Heizkostenabrechnung.
Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz / Bundesamt für Justiz: § 24 AVBFernwärmeV, § 556 BGB, § 812 BGB und § 12 Heizkostenverordnung.
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Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF, History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
