Für viele Vermieter endet am 31. Dezember 2026 eine wichtige Übergangsfrist. Nicht fernablesbare Heizkostenverteiler, Wärmezähler und Warmwasserzähler müssen bis dahin grundsätzlich nachgerüstet oder ausgetauscht werden.
Bleibt die vorgeschriebene Technik ohne anerkannten Ausnahmegrund aus, können Mieter ihren Anteil an den abgerechneten Heiz- und Warmwasserkosten um drei Prozent kürzen. Gemeint sind jedoch weder drei Prozent der gesamten Miete noch pauschal drei Prozent der geforderten Nachzahlung.
Am 31. Dezember 2026 endet die Übergangsfrist
Die Umrüstungspflicht folgt aus § 5 Absatz 3 der Heizkostenverordnung. Erfasst werden nicht fernablesbare Geräte, die bis zum 1. Dezember 2021 eingebaut wurden, sowie bestimmte später ersetzte Einzelgeräte in einem weiterhin nicht fernablesbaren Gesamtsystem.
Diese Geräte müssen spätestens am 31. Dezember 2026 die gesetzlichen Anforderungen erfüllen. Der Eigentümer kann sie austauschen oder technisch nachrüsten, sofern das Ergebnis den Vorgaben der Verordnung entspricht.
Für neu installierte Messgeräte gilt die Pflicht bereits seit Ende 2021. Nach dem 1. Dezember 2021 eingebaute Geräte müssen grundsätzlich von Anfang an fernablesbar sein, wenn nicht die gesetzliche Ausnahme für den Austausch oder die Ergänzung eines einzelnen Geräts innerhalb eines alten Gesamtsystems greift.
Diese Messgeräte sind betroffen
Die Frist betrifft Ausstattungen, mit denen der anteilige Verbrauch an Heizwärme oder Warmwasser erfasst wird. Dazu gehören Heizkostenverteiler an Heizkörpern, Wärmezähler und Warmwasserzähler.
Ein gewöhnlicher Kaltwasserzähler fällt nicht allein deshalb unter diese Umrüstungspflicht. Auch Stromzähler und Rauchwarnmelder werden nicht durch diese Vorschrift der Heizkostenverordnung erfasst.
| Vorgabe | Was sie für Mieter bedeutet |
|---|---|
| Ende der Übergangsfrist | 31. Dezember 2026 |
| Betroffene Ausstattung | Heizkostenverteiler, Wärmezähler und Warmwasserzähler |
| Fernablesbarkeit | Ablesung ohne Zutritt zur einzelnen Wohnung |
| Verstoß gegen die Ausstattungspflicht | Drei Prozent Kürzung des betroffenen Kostenanteils |
| Fehlende Verbrauchsinformation | Eigenständiges Kürzungsrecht von drei Prozent möglich |
| Keine verbrauchsabhängige Abrechnung | Kürzungsrecht von 15 Prozent möglich |
Was fernablesbar im Sinne der Verordnung heißt
Ein Messgerät ist fernablesbar, wenn seine Werte ohne Zugang zur einzelnen Wohnung erfasst werden können. In vielen Gebäuden geschieht das per Funk, doch die Verordnung schreibt keine bestimmte Marke und kein bestimmtes Ablesemodell vor.
Ein digitales Display allein beweist daher nicht, dass das Gerät die Anforderungen erfüllt. Mieter können bei der Hausverwaltung oder beim Vermieter nachfragen, ob die Geräte fernablesbar sind und wann sie eingebaut oder nachgerüstet wurden.
Für seit dem 1. Dezember 2022 neu eingebaute Geräte gelten weitere technische Vorgaben. Sie müssen unter anderem an ein Smart-Meter-Gateway angebunden werden können und mit Ausstattungen gleicher Art anderer Hersteller zusammenarbeiten können.
Die Drei-Prozent-Kürzung betrifft nicht die gesamte Miete
Das Kürzungsrecht steht in § 12 Absatz 1 Heizkostenverordnung. Danach darf der Nutzer den auf ihn entfallenden Anteil an der Abrechnung um drei Prozent kürzen, wenn entgegen § 5 Absatz 2 oder 3 keine vorgeschriebene fernablesbare Ausstattung installiert wurde.
Die Berechnungsbasis ist der betroffene Anteil an den Kosten der Wärme- oder Warmwasserversorgung. Die Kaltmiete, sonstige Betriebskosten und nicht betroffene Kostenblöcke werden nicht pauschal um drei Prozent vermindert.
Auch die Nachforderung ist nicht ohne Weiteres die Berechnungsbasis. Zuerst wird die Kürzung aus dem betroffenen jährlichen Kostenanteil errechnet, anschließend werden die bereits gezahlten Vorauszahlungen berücksichtigt.
Wann das Kürzungsrecht ab 2027 praktisch auftaucht
Bei alten Geräten ist eine Abrechnung für das Kalenderjahr 2026 nicht allein wegen fehlender Fernablesbarkeit fehlerhaft. Die Übergangsfrist läuft erst mit dem 31. Dezember 2026 aus.
Für einen vollständigen Abrechnungszeitraum ab dem 1. Januar 2027 ist die Lage klarer. Sind dann weiterhin nicht fernablesbare Geräte vorhanden und greift keine Ausnahme, kann die später erteilte Abrechnung um den gesetzlichen Anteil gekürzt werden.
Die Abrechnung für das Kalenderjahr 2027 wird regelmäßig erst im Jahr 2028 zugestellt. Bei Abrechnungszeiträumen, die Teile der Jahre 2026 und 2027 umfassen, sollte der Umfang der Kürzung gesondert geprüft werden, weil die Ausstattungspflicht erst während dieses Zeitraums einsetzt.
Ein Kürzungsrecht konnte schon vor 2027 bestehen, wenn nach dem 1. Dezember 2021 entgegen der damaligen Einbaupflicht ein nicht fernablesbares Gerät installiert wurde. Neu ist zum Jahreswechsel daher nicht der Prozentwert, sondern das Ende der Schonfrist für den älteren Gerätebestand.
Fernablesbare Geräte lösen monatliche Informationspflichten aus
Sobald fernablesbare Geräte installiert sind, muss der Gebäudeeigentümer den Nutzern nach § 6a Heizkostenverordnung monatliche Verbrauchsinformationen übermitteln. Diese Pflicht besteht zusätzlich zur jährlichen Abrechnung.
Die Mitteilung muss unter anderem den Verbrauch des vergangenen Monats in Kilowattstunden und einen Vergleich mit dem Vormonat enthalten. Soweit entsprechende Daten erhoben wurden, kommt ein Vergleich mit dem Vorjahresmonat hinzu; außerdem ist ein Vergleich mit einem durchschnittlichen Nutzer derselben Nutzergruppe vorgesehen.
Fehlen die vorgeschriebenen Informationen oder sind sie unvollständig, kann ebenfalls eine Kürzung von drei Prozent bestehen. Weitere Hintergründe zur Verbrauchserfassung bei gemeinsam genutzten Wärmepumpen enthält der Beitrag „Neue Nebenkostenpflicht trifft Millionen Mieter“.
Drei Prozent und 15 Prozent dürfen nicht verwechselt werden
Die Drei-Prozent-Regel betrifft die fehlende Fernablesbarkeit oder eine Verletzung der Informationspflichten. Werden Heiz- oder Warmwasserkosten entgegen der Verordnung überhaupt nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, sieht § 12 Absatz 1 dagegen grundsätzlich eine Kürzung von 15 Prozent vor.
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Nach der amtlichen Begründung zur Verordnungsänderung summieren sich die Kürzungsrechte, wenn mehrere voneinander unabhängige Tatbestände erfüllt sind. Mieter sollten die Prozentsätze dennoch nicht ungeprüft addieren, weil zunächst geklärt werden muss, welche Pflichten im Gebäude verletzt wurden und welche Kosten davon erfasst sind.
Ein defekter oder ausgefallener Zähler führt ebenfalls nicht automatisch zur 15-Prozent-Kürzung. Für solche Fälle erlaubt die Heizkostenverordnung unter bestimmten Voraussetzungen eine Schätzung anhand früherer Werte, vergleichbarer Räume oder des Gebäudedurchschnitts.
Ausnahmen können das Kürzungsrecht ausschließen
Die Pflicht zur Nachrüstung oder zum Austausch entfällt, wenn sie im Einzelfall aus besonderen Gründen technisch nicht möglich ist. Dasselbe gilt, wenn die Umstellung einen unangemessenen Aufwand verursachen oder auf andere Weise zu einer unbilligen Härte führen würde.
Eine pauschale Behauptung des Vermieters, die Technik sei zu teuer, beantwortet die Frage noch nicht. Wer sich auf eine Ausnahme beruft, sollte die konkreten Umstände des Gebäudes und die voraussichtlichen Kosten nachvollziehbar darlegen können.
Daneben enthält § 11 Heizkostenverordnung weitere Ausnahmen für besondere Gebäude und Nutzungsformen. Besonderheiten bestehen außerdem in einem vom Vermieter selbst bewohnten Haus mit höchstens zwei Wohnungen, weil dort vertragliche Vereinbarungen Vorrang haben können.
Mieter müssen einen angekündigten Einbau ermöglichen
Der Gebäudeeigentümer muss die Räume mit der erforderlichen Verbrauchserfassung ausstatten. Mieter sind nach § 4 Absatz 2 Heizkostenverordnung grundsätzlich verpflichtet, den Einbau zu dulden und Zugang zur Wohnung zu gewähren.
Der Termin muss rechtzeitig angekündigt und zumutbar organisiert werden. Kann ein Mieter den vorgeschlagenen Termin nicht wahrnehmen, sollte er zeitnah einen Ersatztermin vereinbaren und die Kommunikation aufbewahren.
Wer den Zugang ohne tragfähigen Grund verweigert, kann sich später nicht verlässlich auf die dadurch fehlende Ausstattung berufen. Zudem können zusätzliche Anfahrts- oder Gerichtskosten entstehen.
Wer die Kosten der Umrüstung tragen kann
Einmalige Anschaffungs- und Einbaukosten dürfen nicht einfach vollständig als laufende Betriebskosten in die nächste Heizkostenabrechnung eingestellt werden. Ob eine Modernisierungsmieterhöhung zulässig ist, richtet sich nach den zusätzlichen Voraussetzungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs; ersparte Erhaltungskosten müssen dabei herausgerechnet werden.
Laufende Kosten für die Verwendung, Eichung, Ablesung und Abrechnung können bei einer wirksamen mietvertraglichen Vereinbarung zu den umlagefähigen Heizkosten gehören. Will der Eigentümer die Geräte mieten oder auf andere Weise gegen laufendes Entgelt überlassen, muss er die Nutzer vorher über die entstehenden Kosten informieren.
Die Maßnahme ist nach § 4 Absatz 2 Heizkostenverordnung unzulässig, wenn die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung widerspricht. Das betrifft die gewählte Beschaffung gegen laufendes Entgelt, nicht die gesetzliche Pflicht, geeignete Messgeräte bereitzustellen.
So lässt sich die Heizkostenabrechnung prüfen
Mieter sollten zunächst feststellen, für welchen Zeitraum die Abrechnung gilt und welche Geräte währenddessen vorhanden waren. Hilfreich sind Fotos der Zähler, frühere Ableseprotokolle, Einbauankündigungen sowie Auskünfte des Vermieters oder Messdienstes.
Anschließend ist zu trennen, ob nur die Fernablesbarkeit fehlt, ob auch monatliche Verbrauchsinformationen ausgeblieben sind oder ob zusätzlich nicht nach Verbrauch abgerechnet wurde. Die jeweilige Beanstandung sollte schriftlich erklärt und der errechnete Betrag nachvollziehbar angegeben werden.
Mieter haben grundsätzlich das Recht, Einsicht in die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Belege zu verlangen. Was bei auffälligen Positionen wichtig ist, zeigt auch der Beitrag „Nebenkostenabrechnung zu hoch: Diese Kosten dürfen Vermieter nicht einfach umlegen“.
Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung müssen regelmäßig spätestens zwölf Monate nach deren Zugang erhoben werden. Bei einer hohen Nachforderung oder unklaren technischen Ausnahme ist eine Prüfung durch einen Mieterverein oder eine auf Mietrecht spezialisierte Kanzlei sinnvoll, bevor Zahlungen einbehalten werden.
Was Beziehende von Grundsicherung beachten sollten
Wer Leistungen für Unterkunft und Heizung erhält, sollte die vollständige Abrechnung und eine geltend gemachte Kürzung auch dem zuständigen Leistungsträger vorlegen. Eine Kürzung kann die tatsächlich geschuldete Nachzahlung verändern und damit auch den Betrag, dessen Übernahme beantragt wird.
Leistungsbeziehende sollten weder gegenüber dem Vermieter noch gegenüber der Behörde mit unterschiedlichen Beträgen arbeiten. Hinweise zur Prüfung solcher Forderungen enthält der Beitrag „Streit wegen der Prüfung von Betriebskostenabrechnungen“.
Das Jobcenter darf angemessene Heizkosten nicht allein aufgrund einer Vermutung kürzen. Dazu informiert der Artikel „Jobcenter kürzt Heizkosten auf Verdacht“.
Praxisbeispiel: Aus 300 Euro Nachzahlung werden 246 Euro
In einem Mehrfamilienhaus sind auch während des gesamten Jahres 2027 alte, nicht fernablesbare Heizkostenverteiler in Betrieb. Der Vermieter weist keinen Ausnahmegrund nach; auf die Mieterin entfallen laut Abrechnung 1.800 Euro an betroffenen Heizkosten, während sie bereits 1.500 Euro vorausgezahlt hat.
Drei Prozent von 1.800 Euro ergeben 54 Euro. Der berichtigte Kostenanteil beträgt damit 1.746 Euro, sodass nach Abzug der Vorauszahlungen noch 246 Euro statt 300 Euro zu zahlen sind.
Das Beispiel zeigt, warum nicht einfach drei Prozent von der Nachforderung berechnet werden dürfen. Drei Prozent von 300 Euro wären lediglich neun Euro und würden das gesetzliche Kürzungsrecht zu niedrig ansetzen.
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Sebastian Bertram ist gelernter Sozialarbeiter und hat über 10 Jahre eine therapeutische Einrichtung geleitet. Er ist Gründer und Hauptverantwortlicher von Gegen-Hartz.de. Seine Hauptthemen sind Sozialrecht, Gesellschaftsrecht und Soziales. Sebastian ist aktiv in der Erwerbslosenberatung.
