Eine Absage für einen Menschen mit Behinderung nach einer Wohnungsbesichtigung verletzt noch kein Gesetz. Anders sieht es aus, wenn ein Vermieter einen Bewerber gerade wegen seiner Behinderung aussortiert und das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz den konkreten Fall erfasst.
Eine Schwerbehinderung darf nicht zum Aussortierkriterium werden
§ 19 AGG verbietet bei bestimmten zivilrechtlichen Geschäften Benachteiligungen wegen einer Behinderung. Ein großes Wohnungsunternehmen darf einen Interessenten deshalb nicht ablehnen, weil er einen Rollstuhl nutzt oder wegen einer Behinderung Unterstützung benötigt.
Auch die Annahme, Menschen mit psychischen Erkrankungen könnten generell „schwierige Mieter“ darstellen, liefert keinen sachlichen Auswahlgrund.
Ein Vermieter darf einen schwerbehinderten Bewerber ablehnen, wenn ein anderer Interessent beispielsweise die objektiven Vergabekriterien besser erfüllt. Er darf die Behinderung aber nicht selbst zum Nachteil machen, wenn das AGG die Vermietung erfasst.
Bei Behinderung spielt die Zahl der Wohnungen eine wichtige Rolle
§ 19 AGG erfasst Behinderung bei sogenannten Massengeschäften. Bei Wohnraum enthält das Gesetz dafür eine wichtige Orientierung: Vermietet ein Vermieter insgesamt nicht mehr als 50 Wohnungen, behandelt das Gesetz die Vermietung in der Regel nicht als Massengeschäft.
Betroffene sollten allerdings den konkreten Fall prüfen lassen, anstatt allein die Anzahl der Wohnungen zum Maßstab zu machen.
Nähe kann das AGG begrenzen
Das Gesetz nimmt bestimmte Mietverhältnisse vom zivilrechtlichen Benachteiligungsschutz aus, wenn zwischen den Parteien ein besonderes Nähe- oder Vertrauensverhältnis entsteht.
Für große Wohnungsgesellschaften passt diese Ausnahme regelmäßig nicht. Wer hunderte oder tausende Wohnungen nach standardisierten Verfahren vermietet, kann sich kaum darauf berufen, dass jeder einzelne Mietvertrag ein besonderes persönliches Vertrauensverhältnis schafft.
Praxisbeispiel: Swintja bekommt nach ihrer Auskunft plötzlich eine Absage
Das folgende Beispiel ist fiktiv. Swintja ist 43 Jahre alt und hat einen Grad der Behinderung von 80. Sie lebt mit Multipler Sklerose und wiederkehrenden Depressionen. Sie kann die verlangte Miete aus ihrem Einkommen zuverlässig finanzieren.
Swintja bewirbt sich für eine Wohnung mit Aufzug. Das Unternehmen verwaltet mehrere hundert Mietwohnungen. Nach einer Besichtigung signalisiert die Mitarbeiterin zunächst Interesse und bittet Swintja um die üblichen Unterlagen.
Swintja erklärt im weiteren Gespräch, dass sie wegen ihrer Multiplen Sklerose auf einen möglichst stufenarmen Zugang angewiesen ist. Sie erwähnt auch ihren Schwerbehindertenausweis. Daraufhin fragt die Mitarbeiterin nach ihrer Erkrankung. Swintja nennt zusätzlich die wiederkehrenden Depressionen.
Am folgenden Tag erhält sie eine Absage. In einer E-Mail schreibt die Mitarbeiterin, die Vermieterin wolle bei der Auswahl „gesundheitliche Risiken und mögliche zukünftige Betreuungsprobleme vermeiden“. Ein anderer Interessent erhält die Wohnung.
Swintja hält die E-Mail fest und sichert die vorherige Korrespondenz. Sie kann damit ein starkes Indiz vorlegen, dass nicht ihre Bonität oder ein anderes neutrales Auswahlkriterium den Ausschlag gab, sondern ihre gesundheitliche Situation.
Sie macht ihre Ansprüche innerhalb der gesetzlichen Frist schriftlich geltend. Die Wohnungsgesellschaft kann sich nun nicht mit einer bloßen Behauptung wie „Wir haben uns eben anders entschieden“ begnügen. Im Streitfall müsste sie sich mit den konkreten Indizien auseinandersetzen.
Ein Grad der Behinderung, neurologische Erkrankungen oder Depressionen geben einem Vermieter keinen Freibrief für pauschale Risikoprognosen. Wer einen Bewerber wegen einer Behinderung schlechter behandelt, kann gegen das AGG verstoßen.
Eine höfliche Standardabsage kann Diskriminierung verdecken
In der Praxis schreiben Vermieter höchstwahrscheinlich nie offen: „Sie bekommen die Wohnung nicht wegen Ihrer Behinderung.“ Häufig erhalten Bewerber lediglich die Nachricht, man habe sich für jemand anderen entschieden.
Deshalb kommt der Dokumentation große Bedeutung zu. Auffällig ist es zum Beispiel, wenn ein Vermieter zunächst großes Interesse zeigt und unmittelbar nach der Information über eine Behinderung absagt. Auch abwertende Bemerkungen während der Besichtigung, diskriminierende Formulierungen in Nachrichten oder widersprüchliche Begründungen können Hinweise liefern.
Betroffene sollten E-Mails, Nachrichten und Wohnungsanzeigen sichern. Nach einem Telefonat können sie Datum, Gesprächspartner und möglichst genau den Gesprächsinhalt notieren. Solche Unterlagen helfen später, den Ablauf nachvollziehbar darzustellen.
Indizien können die Beweislage erheblich verändern
§ 22 AGG erleichtert Betroffenen unter bestimmten Voraussetzungen die Beweisführung. Eine abgelehnte Bewerberin muss nicht zwingend einen ausdrücklichen Satz des Vermieters vorlegen, der die Diskriminierung bestätigt.
Kann sie Tatsachen beweisen, die eine Benachteiligung wegen einer Behinderung vermuten lassen, trägt die andere Seite die Beweislast dafür, dass kein Verstoß gegen das Benachteiligungsverbot vorlag.
Für Swintja wäre die E-Mail mit dem Hinweis auf „gesundheitliche Risiken“ deshalb besonders wichtig. Ohne eine solche Nachricht könnte sie andere Indizien sammeln, die den zeitlichen Ablauf und mögliche unterschiedliche Behandlungen von Bewerbern dokumentieren.
Nicht jede unpassende Wohnung rechtfertigt eine Absage wegen Behinderung
Ein häufiger Denkfehler von Vermietern lautet: „Die Wohnung ist nicht barrierefrei, deshalb vermiete ich sie lieber nicht an einen schwerbehinderten Menschen.“ Eine solche Entscheidung kann problematisch werden, wenn der Bewerber die Wohnung trotzdem selbst nutzen möchte.
Der Vermieter sollte nicht stellvertretend entscheiden, welche Wohnung ein Mensch mit Behinderung bewältigen kann. Swintja kann beispielsweise trotz ihrer Multiplen Sklerose Treppen bewältigen oder eigene Lösungen für ihren Alltag entwickelt haben. Die Entscheidung darüber sollte grundsätzlich bei ihr liegen.
Natürlich darf ein Vermieter sachliche Tatsachen mitteilen. Er darf darauf hinweisen, dass ein Haus keinen Aufzug besitzt oder dass mehrere Stufen zum Eingang führen. Daraus folgt aber kein das Recht, einen Interessenten allein wegen seiner Behinderung aus dem Bewerberkreis zu entfernen.
Das AGG garantiert keinen Anspruch auf die Wunschwohnung
Selbst wenn ein Vermieter diskriminiert, erhält der abgelehnte Bewerber nicht automatisch den Mietvertrag. Das AGG eröffnet jedoch Ansprüche, mit denen Betroffene gegen eine Benachteiligung vorgehen können.
§ 21 AGG nennt unter anderem die Beseitigung einer Beeinträchtigung und den Unterlassungsanspruch. Außerdem können Betroffene unter den gesetzlichen Voraussetzungen Schadensersatz verlangen. Für einen immateriellen Schaden kommt eine angemessene Geldentschädigung in Betracht.
Welche Forderung tatsächlich Erfolg verspricht, hängt vom Einzelfall ab. Wer bereits eine eindeutige Absage erhalten hat, sollte deshalb frühzeitig prüfen lassen, welche Ansprüche noch sinnvoll durchsetzbar sind.
Die Zwei-Monats-Frist verlangt schnelles Handeln
Für Ansprüche nach § 21 AGG gilt eine kurze Frist. Betroffene müssen ihre Ansprüche grundsätzlich innerhalb von zwei Monaten geltend machen. Wer lange abwartet, kann deshalb wichtige Rechte verlieren.
Eine erste Beratung kann helfen, bevor Betroffene einen längeren Brief schreiben oder Forderungen beziffern. Vor allem bei uneindeutigen Absagen lohnt sich eine Prüfung der vorhandenen Indizien.
Die Diagnose muss nicht zum Bewerbungsschwerpunkt werden
Wer wegen einer Behinderung bestimmte Eigenschaften der Wohnung benötigt, kann diesen Bedarf erklären, ohne sämtliche medizinischen Einzelheiten zu schildern.
Hat ein Bewerber bereits medizinische Informationen genannt, darf der Vermieter daraus keine pauschalen negativen Annahmen ableiten. Eine Multiple Sklerose, eine psychische Erkrankung oder ein hoher Grad der Behinderung sagen für sich allein nichts darüber aus, ob jemand zuverlässig die Miete zahlt oder sich an den Mietvertrag hält.
Bei einer auffälligen Absage sofort Beweise sichern
Wer nach der Offenlegung einer Behinderung plötzlich eine Absage erhält, sollte zuerst die Unterlagen sichern. Dazu gehören die Wohnungsanzeige, der bisherige Schriftverkehr und Nachrichten des Vermieters oder Maklers.
Betroffene sollten außerdem den zeitlichen Ablauf notieren. Entscheidend kann später die Frage werden, was der Vermieter vor der Information über die Behinderung sagte und wie schnell danach die Absage folgte.
Wegen der kurzen AGG-Frist sollten Betroffene nicht monatelang auf eine freiwillige Erklärung des Vermieters warten.
FAQ zur Diskriminierung bei der Wohnungssuche
Darf ein Vermieter einen schwerbehinderten Bewerber ablehnen?
Ja, wenn sachliche Gründe die Auswahl tragen. Die Behinderung selbst darf bei einem vom AGG erfassten Mietgeschäft jedoch nicht den Ausschlag für die Ablehnung geben.
Gilt das AGG auch für kleine private Vermieter?
Bei einer Benachteiligung wegen Behinderung greift der Schutz eingeschränkter. Vermietet ein Vermieter nicht mehr als 50 Wohnungen, liegt in der Regel kein Massengeschäft nach § 19 Absatz 1 AGG vor.
Wie lange habe ich Zeit, Ansprüche geltend zu machen?
Grundsätzlich zwei Monate. Betroffene sollten deshalb Beweise sofort sichern und ihre Ansprüche rechtzeitig schriftlich geltend machen.
Quellenverzeichnis
Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz, § 1 – Ziel des Gesetzes, Bundesministerium der Justiz – https://www.gesetze-im-internet.de/agg/__1.html (Gesetze im Internet)
Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz, § 19 – Zivilrechtliches Benachteiligungsverbot, Bundesministerium der Justiz – https://www.gesetze-im-internet.de/agg/__19.html (Gesetze im Internet)
Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz, § 21 – Ansprüche, Bundesministerium der Justiz – https://www.gesetze-im-internet.de/agg/__21.html (Gesetze im Internet)
Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz, § 22 – Beweislast, Bundesministerium der Justiz – https://www.gesetze-im-internet.de/agg/__22.html (Gesetze im Internet)
Antidiskriminierungsstelle des Bundes: Diskriminierung auf dem Wohnungsmarkt – https://www.antidiskriminierungsstelle.de/DE/ueber-diskriminierung/lebensbereiche/alltagsgeschaefte/wohnungsmarkt/wohnungsmarkt-node.html (Antidiskriminierungsstelle)
Antidiskriminierungsstelle des Bundes: Diskriminierungs-Check – Behinderung und chronische Krankheiten auf dem Wohnungsmarkt – https://www.antidiskriminierungsstelle.de/DE/wir-beraten-sie/diskriminierungs-check/wegweiser/diskriminierungs-check.html (Antidiskriminierungsstelle)
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Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF, History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
