Die Wohnung ist gekündigt, der Umzug steht bevor – und der Vermieter verlangt frisch gestrichene Wände. Doch eine solche Forderung wird nicht dadurch berechtigt, dass sie im Mietvertrag steht oder mit dem Einbehalt der Kaution verbunden wird.
Das Gesetz nimmt zunächst den Vermieter in die Pflicht
Nach § 535 BGB muss der Vermieter die Wohnung in einem Zustand erhalten, der den vereinbarten Gebrauch ermöglicht. Dazu gehören grundsätzlich auch die sogenannten Schönheitsreparaturen.
Diese Pflicht kann im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden, allerdings nur innerhalb rechtlicher Grenzen. Eine Unterschrift macht eine vorformulierte Klausel, die den Mieter unangemessen benachteiligt, nicht wirksam.
Wer zur Wohnungsübergabe aufgefordert wird, vorsorglich alles zu streichen, sollte deshalb zuerst die Vereinbarung prüfen lassen. Welche Pflichten tatsächlich bestehen können, erläutert auch unser Beitrag zur Renovierung beim Auszug.
Eine Renovierung kann schon während der Mietzeit fällig sein
Umgekehrt ist die Annahme falsch, Mieter müssten sich frühestens bei der Kündigung mit Schönheitsreparaturen beschäftigen. Wurden laufende Renovierungsarbeiten wirksam übertragen, können sie bereits während des Mietverhältnisses geschuldet sein.
Voraussetzung ist ein objektiver Bedarf, etwa weil Anstriche oder Tapeten entsprechend abgenutzt sind. Die bloße Zahl der Wohnjahre genügt dafür ebenso wenig wie der Wunsch des Vermieters nach einer optischen Auffrischung.
Starre Fristen machen aus dem Kalender keine Renovierungspflicht
Problematisch sind Vertragsbestimmungen, nach denen bestimmte Räume zwingend nach drei, fünf oder sieben Jahren renoviert werden müssen. Lassen sie keinen Spielraum für den tatsächlichen Zustand, sind solche starren Fristen in Formularmietverträgen unwirksam.
Anders können flexible Regelungen zu beurteilen sein, die Zeitabstände lediglich als Orientierung nennen und einen längeren Abstand bei geringer Abnutzung zulassen. Aber auch eine Formulierung wie „im Allgemeinen“ rettet keine Vereinbarung, die an anderer Stelle unzulässige Pflichten enthält.
Es kommt daher auf die gesamte Regelung einschließlich Anlagen und Ergänzungen an. Einzelne freundlicher klingende Wörter ersetzen keine Vertragsprüfung.
Unrenoviert übernommen: Die Gebrauchsspuren des Vormieters sind nicht Ihre Rechnung
Besonders geschützt sind Mieter, die eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung ohne angemessenen Ausgleich übernommen haben. Ihnen können Schönheitsreparaturen grundsätzlich nicht durch eine vorformulierte Vertragsklausel aufgebürdet werden.
Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 18. März 2015 klargestellt, Aktenzeichen VIII ZR 185/14. Mieter sollen nicht verpflichtet werden, auf eigene Kosten auch die Abnutzung aus der Zeit vor ihrem Einzug zu beseitigen.
Ein Mietnachlass kann ein Ausgleich sein, muss aber zur übernommenen Renovierungslast passen. Ein kleiner Rabatt oder wenige mietfreie Tage genügen deshalb nicht automatisch.
Wer sich auf den unrenovierten Anfangszustand beruft, muss ihn im Streitfall darlegen und beweisen können. Einzugsfotos, Zeugen und ein aussagekräftiges Übergabeprotokoll sind deshalb viel wert.
Auch eine Renovierungsabsprache ausschließlich mit dem Vormieter macht die unwirksame Klausel gegenüber dem Vermieter nicht wirksam. Das bestätigte der BGH am 22. August 2018 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 277/16.
Beim Auszug ist weder ein Komplettanstrich noch eine Kostenquote automatisch fällig
Eine Formularklausel, die bei jedem Auszug eine vollständige Renovierung verlangt, unabhängig vom Zustand und der letzten Renovierung, ist unwirksam. Wer einen Raum erst vor Kurzem fachgerecht gestrichen hat, muss ihn bei fehlendem Bedarf nicht allein wegen der Schlüsselübergabe erneut streichen.
Auch vorformulierte Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam: Sie verlangen einen anteiligen Geldbetrag für künftig anstehende, noch nicht fällige Schönheitsreparaturen. Der BGH hat diese Kostenabwälzung mit Urteil vom 18. März 2015 verworfen, Aktenzeichen VIII ZR 242/13.
Die unwirksame Kostenquote lässt eine ansonsten wirksame Pflicht zu tatsächlich fälligen Schönheitsreparaturen allerdings nicht automatisch entfallen. Außerdem können wirklich ausgehandelte Individualvereinbarungen anders zu beurteilen sein als vom Vermieter vorgegebene Vertragsbedingungen.
Schönheitsreparaturen sind keine Wohnungssanierung
Gemeint sind vor allem Maler- und Tapezierarbeiten an Wänden und Decken sowie gegebenenfalls Anstriche an Heizkörpern, Heizungsrohren und Innentüren. Fenster und Wohnungseingangstüren gehören nur mit ihren Innenseiten dazu.
Das Abschleifen von Parkett, der Austausch verschlissener Bodenbeläge oder die Reparatur defekter Leitungen sind keine gewöhnlichen Schönheitsreparaturen. Die Abgrenzung erläutert unser Beitrag dazu, welche Fensteranstriche Mieter überhaupt übernehmen müssen.
Besteht eine wirksame Renovierungspflicht, dürfen Mieter die Arbeiten grundsätzlich selbst ausführen. Eine vorformulierte Verpflichtung, dafür zwingend einen Fachbetrieb zu beauftragen, ist unwirksam; das Ergebnis muss dennoch fachgerecht sein.
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Normale Abnutzung ist kein Schaden – Beschädigungen können trotzdem teuer werden
§ 538 BGB schützt Mieter davor, für gewöhnliche Gebrauchsspuren wie für eine Beschädigung einstehen zu müssen. Eine wirksam vereinbarte Pflicht zu Schönheitsreparaturen bleibt davon zu unterscheiden.
Wer dagegen schuldhaft eine Tür beschädigt oder Brandlöcher im Boden hinterlässt, kann unabhängig von einer Renovierungsklausel zum Schadenersatz verpflichtet sein. Eine unwirksame Vertragsbestimmung beseitigt diese Verantwortung nicht.
Auch die Farbgestaltung kann beim Auszug Probleme verursachen: Wer eine neutral dekorierte Wohnung übernimmt und in ungewöhnlichen, schwer weitervermietbaren Farben zurückgibt, riskiert einen Schadenersatzanspruch. Das ergibt sich aus dem BGH-Urteil vom 6. November 2013, Aktenzeichen VIII ZR 416/12, und bedeutet keine allgemeine Pflicht zu weißen Wänden.
Wann der Vermieter renovieren muss – und der Mieter sich beteiligen kann
Eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel kann dazu führen, dass der Mieter seinerseits eine Renovierung vom Vermieter verlangen darf. Bei einer als vertragsgemäß unrenoviert übernommenen Wohnung setzt das eine wesentliche Verschlechterung gegenüber dem Anfangszustand voraus.
In dieser Konstellation muss sich der Mieter regelmäßig zur Hälfte an den Kosten beteiligen, sofern keine Besonderheiten vorliegen. Denn durch die Renovierung erhält er eine Wohnung, die besser aussieht als bei Vertragsbeginn.
Das hat der BGH am 8. Juli 2020 in den Verfahren VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18 entschieden. Diese Kostenbeteiligung betrifft den Renovierungsanspruch des Mieters und ist keine pauschale Zahlungspflicht bei jedem Auszug.
Typische Fälle im Überblick
| Situation | Rechtliche Einordnung |
|---|---|
| Keine wirksame Übertragung der Schönheitsreparaturen | Die gesetzliche Erhaltungspflicht bleibt grundsätzlich beim Vermieter. |
| Wirksame Klausel und tatsächlicher Renovierungsbedarf | Der Mieter kann bereits während der Mietzeit zur Ausführung verpflichtet sein. |
| Starre Fristen ohne Rücksicht auf den Zustand | Eine solche formularmäßige Regelung ist unwirksam. |
| Unrenovierte Übergabe ohne angemessenen Ausgleich | Die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen ist grundsätzlich unwirksam. |
| Frisch gestrichene Räume ohne erneuten Bedarf | Der Auszug allein verlangt keinen weiteren Anstrich. |
| Schuldhaft verursachte Beschädigungen | Ein Ersatzanspruch kann auch ohne wirksame Renovierungsklausel bestehen. |
Die Kaution ist kein Druckmittel für unbegründete Forderungen
Kündigt der Vermieter einen Kautionsabzug wegen fehlender Renovierung an, sollten Mieter eine konkrete Begründung und Kostenaufstellung verlangen. Ohne berechtigten Anspruch lässt sich ein Abzug für Schönheitsreparaturen nicht rechtfertigen.
Andere berechtigte Forderungen können allerdings weiterhin einen Einbehalt ermöglichen. Welche Grenzen gelten, erklärt unser Beitrag zur Mietkaution nach dem Auszug.
Vor der Übergabe sollten Mieter den Zustand fotografieren und mit den Unterlagen vom Einzug vergleichen. Zusätzliche Renovierungszusagen oder Schuldanerkenntnisse im Übergabeprotokoll sollten sie nicht ungeprüft unterschreiben.
Bei notwendigen Arbeiten kann das Jobcenter zuständig sein
Wer Leistungen vom Jobcenter erhält, muss rechtlich geschuldete und notwendige Schönheitsreparaturen nicht zwangsläufig aus dem Regelbedarf bezahlen. Angemessene Aufwendungen können als Unterkunftskosten nach § 22 SGB II berücksichtigt werden.
Vor dem Einkauf oder der Beauftragung eines Betriebs sollten Betroffene die Kostenübernahme beantragen und Mietvertrag, Fotos sowie eine nachvollziehbare Kostenaufstellung vorlegen. Ob zusätzlich Handwerkerkosten anerkannt werden können, hängt unter anderem davon ab, ob die erforderlichen Arbeiten in Eigenleistung möglich und zumutbar sind.
Bei einer notwendigen Einzugsrenovierung kann eine Übernahme unter weiteren Voraussetzungen auch ohne mietvertragliche Renovierungspflicht möglich sein. Einzelheiten erläutern unsere Beiträge zu Schönheitsreparaturen als Unterkunftskosten und zur Einzugsrenovierung ohne Vertragsklausel.
Sechs Fragen und Antworten zur Renovierungspflicht
Muss ich nach fünf Jahren automatisch renovieren?
Nein, eine bestimmte Wohndauer allein genügt nicht. Es müssen eine wirksame Verpflichtung und ein tatsächlicher Renovierungsbedarf bestehen.
Bin ich durch meine Unterschrift an jede Renovierungsklausel gebunden?
Nein, unwirksame vorformulierte Bestimmungen werden durch die Unterschrift nicht verbindlich. Tatsächlich ausgehandelte Vereinbarungen müssen gesondert geprüft werden.
Muss eine unrenoviert übernommene Wohnung renoviert zurückgegeben werden?
Eine formularmäßige Schönheitsreparaturpflicht ist grundsätzlich unwirksam, wenn bei der unrenovierten Übergabe kein angemessener Ausgleich gewährt wurde. Für selbst verursachte Schäden können Mieter trotzdem haften.
Darf ich selbst streichen?
Ja, geschuldete Schönheitsreparaturen dürfen grundsätzlich in Eigenleistung erledigt werden. Die Ausführung muss fachgerecht sein, ein Malerbetrieb ist nicht allein wegen einer entsprechenden Formularklausel vorgeschrieben.
Müssen beim Auszug alle Wände weiß sein?
Eine allgemeine gesetzliche Weißpflicht gibt es nicht. Ungewöhnliche Farben können jedoch Ersatzansprüche auslösen, wenn eine neutral übernommene Wohnung dadurch schwer weiterzuvermieten ist.
Kann der Vermieter trotz unwirksamer Klausel Geld verlangen?
Für schuldhaft verursachte Schäden kann ein eigenständiger Anspruch bestehen. Eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel allein trägt dagegen weder eine Renovierungsrechnung noch einen entsprechenden Kautionsabzug.
Quellen: § 535 BGB, § 538 BGB, Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 18. März 2015, Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 22. August 2018, Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 8. Juli 2020, Verbraucherportal Bayern zu Schönheitsreparaturen und Berliner AV-Wohnen, Abschnitt 9.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
