Nach dem Auszug benötigen viele Mieter ihre Kaution dringend für die nächste Wohnung. Eine Entscheidung des Amtsgerichts Düsseldorf zeigt jedoch, dass Vermieter einen Teil des Geldes bis zur noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung zurückhalten dürfen. Im entschiedenen Fall waren 880 Euro zulässig, weil die Abrechnung des Vorjahres eine Nachzahlung von 906,62 Euro ergeben hatte.
Eine allgemeine Grenze von 880 Euro hat das Gericht damit nicht festgelegt. Erlaubt ist vielmehr ein Betrag, der sich anhand früherer Abrechnungen und der absehbaren Kosten sachlich erklären lässt. Ein pauschaler Einbehalt der gesamten Kaution ist dagegen nicht schon deshalb erlaubt, weil irgendwann noch eine Abrechnung erstellt werden muss.
Mieter verlangten nach dem Auszug 900 Euro zurück
Dem Verfahren vor dem Amtsgericht Düsseldorf lag ein Streit über die Rückzahlung einer Mietkaution zugrunde. Die ehemaligen Mieter forderten 900 Euro, während der Vermieter 880 Euro wegen einer noch fehlenden Betriebskostenabrechnung und wegen möglicher Schäden zurückbehielt. Während des Prozesses erklärten beide Seiten die Hauptsache übereinstimmend für erledigt.
Das Gericht entschied deshalb nicht mehr durch ein Urteil über den ursprünglichen Zahlungsanspruch, sondern durch einen Beschluss über die Prozesskosten. Nach der Einschätzung des Gerichts wären die Mieter mit ihrer Klage voraussichtlich unterlegen und mussten daher die Kosten tragen. Die Entscheidung erging am 3. Dezember 2024 unter dem Aktenzeichen 46 C 279/24 und ist in der Rechtsprechungsdatenbank des Landes Nordrhein-Westfalen veröffentlicht.
Warum der Einbehalt von 880 Euro erlaubt war
Der Vermieter war für die Abrechnung gegenüber den ausgezogenen Mietern auf Unterlagen der Hausverwaltung angewiesen. Diese Unterlagen erhielt er nach den Feststellungen des Gerichts erst am 1. Oktober 2024. Noch am selben Tag erstellte er die Abrechnung für die ehemaligen Mieter.
Für die vorläufig zulässige Höhe kam es nicht darauf an, welche Nachzahlung sich später tatsächlich ergab. Das Gericht stellte auf eine Prognose anhand der zurückliegenden Abrechnungen ab. Da im Vorjahr 906,62 Euro nachgezahlt werden mussten, hielt es den zurückbehaltenen Betrag von 880 Euro für angemessen.
Daran änderte auch der Umstand nichts, dass die Mieter bereits vor dem Ende des laufenden Abrechnungsjahres ausgezogen waren. Das Amtsgericht bezog die allgemeine Kostensteigerung in seine Bewertung ein. Unter diesen besonderen Umständen erschien der Einbehalt trotz des verkürzten Nutzungszeitraums nicht überhöht.
Das Gericht hat keine feste Pauschale geschaffen
Aus dem Beschluss folgt weder ein bestimmter Prozentsatz noch ein fester Eurobetrag für andere Mietverhältnisse. Bei einer geringen Nachzahlung im Vorjahr kann ein deutlich niedrigerer Einbehalt ausreichen. Ergab die letzte Abrechnung sogar ein Guthaben und sind keine deutlichen Preissteigerungen erkennbar, lässt sich ein hoher Sicherheitsposten nur schwer begründen.
Vermieter müssen deshalb erklären können, weshalb gerade der zurückbehaltene Betrag erforderlich ist. Als Anhaltspunkte kommen frühere Nachzahlungen, gestiegene Energiepreise, höhere kommunale Gebühren und die Dauer der Nutzung im letzten Abrechnungszeitraum in Betracht. Eine bloße Behauptung, es könnten noch Kosten entstehen, rechtfertigt nicht automatisch das Zurückhalten der vollständigen Kaution.
Die gesamte Kaution darf nicht ohne Grund blockiert werden
Der Bundesgerichtshof hat bereits mit Urteil vom 18. Januar 2006 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 71/05 entschieden, dass eine Mietkaution auch noch nicht fällige Ansprüche aus einer späteren Betriebskostenabrechnung sichern kann. Erlaubt ist jedoch nur ein angemessener Teil, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist. Der unstreitige Rest ist nach Abschluss der Prüfung und Abrechnung grundsätzlich auszuzahlen.
Wie hoch dieser Rest ausfällt, hängt von den offenen Forderungen und der verlässlichen Kostenschätzung ab. Beträgt die Kaution beispielsweise 2.400 Euro und ist lediglich eine Betriebskostennachzahlung von ungefähr 500 Euro zu erwarten, spricht regelmäßig wenig dafür, alle 2.400 Euro bis zur Abrechnung festzuhalten. Weitere Hinweise zur Dauer der Rückzahlung finden Mieter im Beitrag „Rückzahlung der Mietkaution: Wie lange Vermieter warten dürfen“.
Diese Einbehaltsgründe sind voneinander zu trennen
| Grund für den Einbehalt | Was Vermieter beachten müssen |
|---|---|
| Noch offene Betriebskostenabrechnung | Zurückbehalten werden darf nur eine plausibel geschätzte mögliche Nachzahlung. |
| Mietrückstände | Offene Mieten müssen konkret berechnet und mit dem Kautionsguthaben abgerechnet werden. |
| Beschädigungen der Wohnung | Der Schaden muss über gewöhnliche Abnutzung hinausgehen und nachvollziehbar dargelegt werden. |
| Nur allgemein vermutete Schäden | Ein unbestimmter Verdacht trägt keinen dauerhaften Einbehalt ohne nähere Angaben. |
| Keine offenen Ansprüche | Die Kaution ist einschließlich der ihr zustehenden Erträge nach angemessener Prüfung zurückzuzahlen. |
Für bloß vermutete Schäden reichte die Kaution nicht als Reserve
Mit dem Hinweis auf mögliche Schäden hatte der Vermieter in Düsseldorf keinen Erfolg. Nach Auffassung des Amtsgerichts genügte ein Zeitraum von einem halben Jahr, um Beschädigungen festzustellen und Ersatzansprüche näher zu beschreiben. Weder vor dem Prozess noch während des Verfahrens hatte der Vermieter solche Forderungen ausreichend konkret vorgetragen.
Für Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung enthält § 548 Absatz 1 BGB eine sechsmonatige Verjährungsfrist. Sie beginnt grundsätzlich mit der Rückgabe der Mietsache. Normale Gebrauchsspuren wie eine altersübliche Abnutzung sind keine Schäden, die ohne Weiteres vom Mieter ersetzt werden müssen.
Die Sechsmonatsfrist bedeutet allerdings nicht, dass jede Verrechnung danach ausgeschlossen ist. Der Bundesgerichtshof entschied am 10. Juli 2024 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 184/23, dass eine Aufrechnung mit einem inzwischen verjährten Schadensersatzanspruch unter den Voraussetzungen des § 215 BGB möglich sein kann. Ein pauschaler Verdacht ohne nachvollziehbar beschriebenen Schaden wird dadurch aber nicht zu einer tragfähigen Forderung.
Sechs Monate sind keine starre Rückzahlungsfrist
Häufig wird angenommen, Vermieter müssten die Kaution immer spätestens sechs Monate nach dem Auszug vollständig überweisen. Eine solche feste Rückzahlungsfrist steht nicht im Gesetz. Vermietern wird eine angemessene Zeit zugestanden, um offene Mieten, den Zustand der Wohnung und weitere Ansprüche aus dem beendeten Vertrag zu prüfen.
Wie lange diese Prüfung dauern darf, hängt vom Einzelfall ab. Sind Wohnung und Schlüssel ordnungsgemäß übergeben, bestehen keine Mietschulden und sind keine Schäden erkennbar, kann der Rückzahlungsanspruch deutlich früher fällig werden. Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus, darf ein angemessener Teil unter Umständen bis zu deren Erstellung gesichert bleiben.
Nach § 556 Absatz 3 BGB muss die jährliche Betriebskostenabrechnung dem Mieter spätestens zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden. Danach sind Nachforderungen im Regelfall ausgeschlossen, sofern der Vermieter die Verspätung zu vertreten hat. Diese Abrechnungsfrist erlaubt es jedoch nicht automatisch, die komplette Kaution für zwölf Monate einzubehalten.
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Wie hoch die Kaution überhaupt sein darf
Bereits bei Abschluss des Mietvertrags setzt das Gesetz eine Obergrenze. Nach § 551 BGB darf die Mietsicherheit höchstens drei monatliche Nettokaltmieten betragen. Betriebskostenvorauszahlungen und Betriebskostenpauschalen werden bei dieser Berechnung nicht mitgerechnet.
Eine als Geldsumme geleistete Sicherheit muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden. Die daraus entstehenden Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Bei der abschließenden Abrechnung sind deshalb nicht nur der ursprüngliche Kautionsbetrag, sondern auch die angefallenen Erträge zu berücksichtigen.
Was Mieter vor und bei der Wohnungsübergabe tun sollten
Wer bald auszieht, sollte den Zustand der Wohnung mit datierten Fotos festhalten und ein möglichst genaues Übergabeprotokoll anfertigen. Darin sollten Zählerstände, übergebene Schlüssel, erkennbare Mängel und der Zustand der einzelnen Räume erfasst werden. Das Protokoll kann später helfen, unbegründete Schadensbehauptungen zu widerlegen.
Nach dem Ende des Mietverhältnisses sollten Mieter eine schriftliche Kautionsabrechnung verlangen. Behält der Vermieter Geld zurück, sollte er den Grund und die Berechnung des Betrags mitteilen. Bei einer offenen Betriebskostenabrechnung können Mieter zusätzlich fragen, auf welchen früheren Abrechnungen oder erwarteten Kosten die Schätzung beruht.
Ist nur ein kleiner Betrag streitig, kann zunächst die Auszahlung des unstreitigen Teils gefordert werden. Dafür bietet sich eine schriftliche Frist von 14 Tagen an, sobald die angemessene Prüfungszeit verstrichen ist. Eine verfrühte Klage kann dagegen ein Kostenrisiko auslösen, wie der Düsseldorfer Fall zeigt.
Auch Vermieter müssen zügig abrechnen
Das Zurückbehaltungsrecht ist kein Freibrief für Verzögerungen. Im Düsseldorfer Verfahren sprach für den Vermieter, dass er von den Unterlagen der Hausverwaltung abhängig war und die Abrechnung noch am Tag ihres Eingangs erstellte. Wer benötigte Daten längst besitzt, aber ohne Erklärung monatelang untätig bleibt, kann sich schwerer auf weiteren Prüfungsbedarf berufen.
Nach der Abrechnung muss der Vermieter offenlegen, welche Forderung tatsächlich entstanden ist und wie sie mit der Kaution verrechnet wird. Übersteigt der Einbehalt die wirkliche Nachzahlung, ist die Differenz auszuzahlen. Ergibt die Betriebskostenabrechnung ein Guthaben, ist auch dieses dem ehemaligen Mieter zu erstatten.
Das bedeutet die Entscheidung für Mieter
Der Beschluss stärkt nicht das Recht auf einen beliebig hohen Kautionseinbehalt. Er bestätigt vielmehr, dass eine realistische Schätzung anhand der bisherigen Abrechnungen genügen kann, solange die aktuelle Abrechnung noch nicht vorliegt. Im Düsseldorfer Fall lagen die zurückbehaltenen 880 Euro sogar etwas unter der Vorjahresnachzahlung von 906,62 Euro.
Für Mieter bedeutet das, dass die letzte Betriebskostenabrechnung vor einer Rückforderung genau angesehen werden sollte. Zeigt sie eine erhebliche Nachzahlung, kann ein ähnlich hoher vorläufiger Einbehalt rechtmäßig sein. Fehlt eine solche Grundlage, sollten Mieter eine konkrete Begründung und die Auszahlung des nicht benötigten Guthabens verlangen.
Kurzes Beispiel aus der Praxis
Eine Mieterin zieht zum 30. Juni aus und hat eine Kaution von 2.100 Euro hinterlegt. Im Vorjahr musste sie 620 Euro Betriebskosten nachzahlen, während das Übergabeprotokoll keine Beschädigungen ausweist. Der Vermieter behält vorläufig 650 Euro für die ausstehende Abrechnung ein und zahlt die übrigen 1.450 Euro nach seiner Prüfung aus.
Der Einbehalt kann angesichts der Vorjahresabrechnung und möglicher Kostensteigerungen nachvollziehbar sein. Würde der Vermieter dagegen ohne weitere Begründung alle 2.100 Euro zurückhalten, könnte die Mieterin die Auszahlung des nicht benötigten Teils verlangen. Nach Eingang der Abrechnung muss der Vermieter die 650 Euro abrechnen und einen verbleibenden Rest unverzüglich erstatten.
Häufige Fragen und Antworten zur Mietkaution
1. Dürfen Vermieter nach dem Auszug die gesamte Kaution behalten?
Nur wenn offene oder ernsthaft zu erwartende Forderungen die gesamte Summe rechtfertigen. Geht es lediglich um eine überschaubare Betriebskostennachzahlung, darf im Regelfall nur ein angemessener Teil zurückbehalten werden.
2. Sind 880 Euro nun immer als Einbehalt erlaubt?
Nein, die 880 Euro bezogen sich ausschließlich auf den Düsseldorfer Fall. Dort hatte die Vorjahresabrechnung eine Nachzahlung von 906,62 Euro ergeben, weshalb die Schätzung plausibel erschien.
3. Wie lange dürfen Vermieter die Mietkaution prüfen?
Das Gesetz nennt keine starre Frist für die vollständige Kautionsrückzahlung. Die Dauer richtet sich nach den noch offenen Fragen, wobei für Schäden häufig ein Prüfungszeitraum von bis zu sechs Monaten genannt wird.
4. Darf wegen einer fehlenden Betriebskostenabrechnung Geld zurückbehalten werden?
Ja, wenn eine Nachforderung ernsthaft zu erwarten ist. Die Höhe muss sich nachvollziehbar aus früheren Abrechnungen, dem letzten Nutzungszeitraum und absehbaren Kostenentwicklungen ableiten lassen.
5. Reicht der Hinweis auf mögliche Wohnungsschäden aus?
Nein, ein allgemeiner Verdacht genügt für einen dauerhaften Einbehalt nicht. Der Vermieter muss den behaupteten Schaden beschreiben und seine Forderung nachvollziehbar darlegen.
6. Was können Mieter bei einem zu hohen Einbehalt tun?
Mieter können schriftlich eine Kautionsabrechnung, die Begründung des Einbehalts und die Auszahlung des unstreitigen Restes verlangen. Bleibt die gesetzte Frist erfolglos, kommen eine Beratung beim Mieterverein, ein gerichtliches Mahnverfahren oder eine Zahlungsklage in Betracht.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
