Wenn der Umzug bevorsteht, kommt es zwischen Mietern und Vermietern häufig zu Streit. Muss die Wohnung gestrichen werden? Sind Dübellöcher zu schließen? Darf der Vermieter die Kaution einbehalten, wenn nicht renoviert wurde?
Viele Mieter gehen noch immer davon aus, dass sie beim Auszug automatisch renovieren müssen. Das stimmt so nicht. Entscheidend sind der Zustand der Wohnung, der Mietvertrag und die Frage, ob überhaupt ein Renovierungsbedarf besteht.
Keine automatische Renovierungspflicht beim Auszug
Eine Wohnung muss beim Auszug nicht allein deshalb renoviert werden, weil das Mietverhältnis endet. Das Gesetz verpflichtet zunächst den Vermieter, die Wohnung in einem geeigneten Zustand zu erhalten. Eine Renovierungspflicht des Mieters kommt nur infrage, wenn sie im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde.
Dabei geht es meistens um sogenannte Schönheitsreparaturen. Gemeint sind Arbeiten wie das Streichen von Wänden, Decken, Heizkörpern, Innentüren oder Fensterrahmen von innen. Größere Instandsetzungen, etwa an Leitungen, Böden, Fenstern oder der Bausubstanz, gehören dagegen nicht dazu.
Normale Gebrauchsspuren muss der Mieter grundsätzlich nicht ersetzen. Nach § 538 BGB hat der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, nicht zu vertreten. Das betrifft etwa leichte Laufspuren auf dem Boden, kleinere Schatten an Wänden oder Abnutzung nach längerer Mietdauer.
Der Mietvertrag entscheidet nicht immer
Viele Mietverträge enthalten Klauseln zu Schönheitsreparaturen. Doch nicht jede Formulierung ist wirksam. Gerade ältere Verträge enthalten häufig Regelungen, die nach der Rechtsprechung nicht mehr durchsetzbar sind.
Problematisch sind vor allem starre Fristen. Wenn im Vertrag steht, dass Küche, Bad oder Wohnräume zwingend nach bestimmten Jahren zu renovieren sind, ohne den tatsächlichen Zustand der Wohnung zu berücksichtigen, kann die Klausel unwirksam sein. Zulässig sind eher flexible Formulierungen, die auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf abstellen.
Auch eine pauschale Pflicht zur Endrenovierung ist kritisch. Eine Klausel, nach der der Mieter beim Auszug immer streichen muss, unabhängig davon, ob die Wohnung frisch renoviert oder kaum abgenutzt ist, benachteiligt Mieter regelmäßig. Vermieter können dann nicht allein mit dem Hinweis auf den Vertrag eine Renovierung verlangen.
Unrenoviert eingezogen: Mieter sind oft besser geschützt
Besonders wichtig ist der Zustand der Wohnung beim Einzug. Wurde die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben, darf der Vermieter die Schönheitsreparaturen in einem Formularmietvertrag grundsätzlich nicht einfach auf den Mieter abwälzen. Das gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter keinen angemessenen Ausgleich erhalten hat.
Ein solcher Ausgleich kann zum Beispiel ein deutlicher Mietnachlass oder eine andere spürbare Gegenleistung sein. Ein kleiner Nachlass oder eine kurze mietfreie Zeit reicht nicht automatisch. Entscheidend ist, ob der Mieter dadurch tatsächlich dafür entschädigt wurde, dass er die Wohnung zunächst selbst herrichten musste.
Für Mieter ist deshalb das Übergabeprotokoll beim Einzug sehr wichtig. Fotos, Zeugen und schriftliche Hinweise auf Flecken, alte Tapeten, vergilbte Wände oder beschädigte Oberflächen können später helfen. Wer beweisen kann, dass die Wohnung bereits bei Einzug renovierungsbedürftig war, hat bei Streit über Schönheitsreparaturen bessere Karten.
Was Mieter trotz allem erledigen müssen
Auch wenn keine Renovierungspflicht besteht, darf die Wohnung nicht in beliebigem Zustand zurückgegeben werden. Mieter müssen die Wohnung räumen, eigene Möbel entfernen und Einbauten grundsätzlich zurückbauen, wenn nichts anderes vereinbart wurde. Dazu können etwa selbst montierte Regale, Trennwände, Laminat oder Küchenbestandteile gehören.
Die Wohnung muss in der Regel besenrein übergeben werden. Das bedeutet nicht, dass eine professionelle Grundreinigung geschuldet ist. Grober Schmutz, Müll, zurückgelassene Gegenstände oder starke Verunreinigungen müssen aber beseitigt werden.
Beschädigungen, die über normale Abnutzung hinausgehen, muss der Mieter ersetzen. Dazu gehören etwa Brandlöcher im Boden, gesprungene Fliesen durch unsachgemäße Nutzung, zerbrochene Türen oder massive Farbanstriche, die sich nicht ohne erheblichen Aufwand überstreichen lassen. Hier geht es nicht um Schönheitsreparaturen, sondern um Schadenersatz.
Farben, Dübellöcher und Bohrungen: Wo Streit entsteht
Häufig streiten die Parteien über Wandfarben. Während der Mietzeit dürfen Mieter ihre Wohnung grundsätzlich nach eigenem Geschmack gestalten. Beim Auszug kann es aber problematisch werden, wenn Wände in sehr kräftigen oder ungewöhnlichen Farben gestrichen wurden.
Wer eine Wohnung mit dunkelroten, schwarzen, grellgrünen oder ähnlich auffälligen Wänden zurückgibt, riskiert Forderungen des Vermieters. Denn solche Farben können eine Weitervermietung erschweren. In solchen Fällen kann es erforderlich sein, die Wände in einem neutralen, hellen Ton zurückzugeben.
Auch Dübellöcher sind nicht automatisch ein Schaden. Übliche Bohrungen für Regale, Spiegel oder Hängeschränke gehören je nach Raum und Nutzung oft zum normalen Gebrauch. Anders kann es sein, wenn außergewöhnlich viele Löcher vorhanden sind oder Fliesen ohne Notwendigkeit beschädigt wurden.
Diese Vertragsklauseln sollten Mieter genau prüfen
| Formulierung im Mietvertrag | Einordnung für Mieter |
|---|---|
| „Der Mieter muss bei Auszug renovieren.“ | Oft problematisch, wenn die Pflicht unabhängig vom Zustand der Wohnung gelten soll. |
| „Küche und Bad sind alle drei Jahre zu streichen.“ | Starre Fristen können unwirksam sein, wenn kein tatsächlicher Renovierungsbedarf berücksichtigt wird. |
| „Schönheitsreparaturen sind im Allgemeinen alle drei, fünf oder sieben Jahre auszuführen.“ | Kann wirksam sein, wenn die Formulierung flexibel bleibt und der tatsächliche Zustand zählt. |
| „Die Wohnung ist fachgerecht renoviert zurückzugeben.“ | Kommt auf Zusammenhang, Zustand bei Einzug und tatsächlichen Renovierungsbedarf an. |
| „Der Mieter trägt anteilige Renovierungskosten nach Mietdauer.“ | Solche Quotenregelungen sind häufig unwirksam. |
Kaution darf nicht vorschnell einbehalten werden
Viele Vermieter behalten nach dem Auszug einen Teil der Kaution ein, weil angeblich noch gestrichen werden müsse. Das ist nur zulässig, wenn tatsächlich ein Anspruch besteht. Eine unwirksame Renovierungsklausel reicht dafür nicht aus.
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Der Vermieter muss darlegen können, welche konkreten Arbeiten erforderlich sind und warum der Mieter dafür haftet. Allgemeine Hinweise wie „die Wohnung muss noch renoviert werden“ genügen nicht immer. Mieter sollten Forderungen deshalb schriftlich prüfen und nicht vorschnell bezahlen.
Wichtig ist auch die Beweissicherung bei der Rückgabe. Ein Übergabeprotokoll, Fotos der Räume und eine Zeugin oder ein Zeuge können später entscheidend sein. Wer die Wohnung dokumentiert zurückgibt, kann unberechtigte Forderungen leichter abwehren.
Renovierung trotz unwirksamer Klausel: Geld zurück?
Manche Mieter renovieren beim Auszug, obwohl sie dazu rechtlich nicht verpflichtet waren. Das geschieht oft aus Sorge um die Kaution oder weil der Vermieter Druck macht. In bestimmten Fällen kann ein Ersatzanspruch gegen den Vermieter entstehen.
Das gilt vor allem dann, wenn der Mieter aufgrund einer unwirksamen Klausel renoviert hat. Dann können Materialkosten, unter Umständen auch Arbeitsaufwand, eine Rolle spielen. Solche Ansprüche sollten aber nicht zu lange aufgeschoben werden, weil mietrechtliche Forderungen schnell verjähren können.
Wer unsicher ist, sollte vor einer teuren Renovierung den Mietvertrag prüfen lassen. Das ist meist günstiger als ein unnötiger Malerauftrag. Gerade bei älteren Mietverträgen lohnt sich die Kontrolle besonders.
Wann Mieter besser renovieren sollten
Es gibt Fälle, in denen eine Renovierung sinnvoll oder sogar erforderlich ist. Das gilt etwa, wenn eine wirksame Klausel vorliegt, die Wohnung renoviert übernommen wurde und nach längerer Mietdauer deutlich abgewohnt ist. Dann können Schönheitsreparaturen geschuldet sein.
Auch bei auffälligen Farben, starken Gebrauchsspuren oder selbst verursachten Schäden kann eine eigenständige Beseitigung günstiger sein als eine spätere Rechnung des Vermieters. Wichtig ist jedoch, sauber zwischen normaler Abnutzung, Schönheitsreparaturen und echten Schäden zu unterscheiden. Nicht jede Forderung des Vermieters ist berechtigt.
Wer renoviert, sollte fachgerecht arbeiten. Streifen an Wänden, Farbspritzer auf Böden oder unsaubere Lackarbeiten können neuen Streit auslösen. Mieter müssen keine Fachfirma beauftragen, sollten die Arbeiten aber ordentlich und üblich ausführen.
Praxisbeispiel: Streit um gestrichene Wände nach acht Jahren
Eine Mieterin zieht nach acht Jahren aus ihrer Wohnung aus. Im Mietvertrag steht, dass Küche und Bad alle drei Jahre und Wohnräume alle fünf Jahre zu renovieren sind. Beim Einzug waren mehrere Wände fleckig, was im Übergabeprotokoll vermerkt wurde.
Der Vermieter verlangt nun, dass die gesamte Wohnung gestrichen wird, und droht mit Einbehalt der Kaution. Die Mieterin verweist auf den unrenovierten Zustand beim Einzug und auf die starre Fristenregelung im Vertrag. Außerdem legt sie Fotos vom Einzug und vom Auszug vor.
In einem solchen Fall spricht vieles dafür, dass der Vermieter keine pauschale Endrenovierung verlangen kann. Die Mieterin muss die Wohnung räumen und besenrein übergeben. Für normale Abnutzung muss sie aber nicht zahlen, solange keine darüber hinausgehenden Schäden vorliegen.
Fragen und Antworten zur Renovierung beim Auszug
Muss ich beim Auszug immer streichen?
Nein. Eine automatische Pflicht zum Streichen gibt es nicht. Entscheidend sind der Mietvertrag, der Zustand beim Einzug, der Zustand beim Auszug und die Frage, ob eine wirksame Schönheitsreparaturklausel vorliegt.
Was bedeutet „besenrein“?
Besenrein bedeutet, dass die Wohnung leer, grob gereinigt und ohne Müll zurückgegeben wird. Eine professionelle Reinigung ist damit in der Regel nicht gemeint. Grobe Verschmutzungen müssen aber beseitigt werden.
Muss ich Dübellöcher schließen?
Übliche Dübellöcher gehören oft zum vertragsgemäßen Gebrauch. Bei sehr vielen Bohrlöchern, beschädigten Fliesen oder ungewöhnlichen Eingriffen kann der Vermieter aber Ansprüche geltend machen. Entscheidend ist der Einzelfall.
Was gilt, wenn ich unrenoviert eingezogen bin?
Wurde die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben und gab es keinen angemessenen Ausgleich, sind formularmäßige Schönheitsreparaturklauseln häufig unwirksam. Mieter sollten den Zustand beim Einzug mit Protokoll und Fotos belegen können.
Darf der Vermieter die Kaution wegen fehlender Renovierung behalten?
Nur wenn tatsächlich ein Anspruch besteht. Der Vermieter darf die Kaution nicht allein deshalb einbehalten, weil er eine Renovierung wünscht. Er muss begründen können, welche Pflicht verletzt wurde und welche Kosten dadurch entstehen.
Was sollten Mieter vor der Wohnungsübergabe tun?
Mieter sollten den Mietvertrag prüfen, den Zustand der Wohnung fotografieren und möglichst ein Übergabeprotokoll erstellen. Sinnvoll ist auch, auffällige Punkte vorab schriftlich mit dem Vermieter zu klären. So lassen sich spätere Streitigkeiten über Renovierung, Kaution und Schäden häufig vermeiden.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
