Eine niedrige Gesamtmiete schützt Bezieher von Grundsicherungsgeld nicht mehr in jedem Fall davor, dass das Jobcenter einen Teil der Mietkosten nicht anerkennt. Seit dem 1. Juli 2026 dürfen Kommunen zusätzlich eine Höchstmiete je tatsächlichem Quadratmeter Wohnfläche festlegen. Wird ein wirksam festgelegter örtlicher Wert überschritten, gelten die darüberliegenden Unterkunftskosten als unangemessen, sodass gerade kleine Apartments trotz einer insgesamt moderaten Miete zum Streitfall werden können.
Betroffen sind vor allem Menschen in kleinen Wohnungen, möblierten Apartments oder Notunterkünften mit einem hohen Quadratmeterpreis. Ob das Jobcenter tatsächlich weniger zahlen darf, hängt jedoch nicht allein von einer Rechenoperation ab. Entscheidend sind auch die örtliche Herleitung des Grenzwerts, ein ordnungsgemäßes Kostensenkungsverfahren und die Umstände des Einzelfalls.
Seit Juli zählt nicht mehr nur die gesamte Miete
Bisher wurde vor allem das Produkt aus angemessener Wohnfläche und angemessenem Quadratmeterpreis betrachtet. Waren für eine alleinstehende Person 50 Quadratmeter zu 10 Euro vorgesehen, ergab sich eine Grenze von 500 Euro. Eine kleinere Wohnung durfte pro Quadratmeter teurer sein, solange ihre gesamte Unterkunftsmiete den Betrag von 500 Euro nicht überschritt.
Diese sogenannte Produkttheorie gilt grundsätzlich weiter. Der neue § 22 Absatz 1 SGB II erlaubt aber eine zusätzliche Prüfung. Liegt der aus den berücksichtigten Unterkunftskosten berechnete Quadratmeterpreis über dem kommunalen Höchstbetrag, ist der darüberliegende Anteil unangemessen.
| Prüfung | Auswirkung |
|---|---|
| Allgemeine örtliche Angemessenheitsgrenze | Geprüft wird das Produkt aus anerkannter Wohnfläche und örtlichem Mietwert. |
| Kommunale Quadratmeterhöchstmiete | Die für den örtlichen Grenzwert berücksichtigten Unterkunftskosten werden durch die tatsächliche Wohnfläche geteilt. |
| Folge einer Überschreitung | Der Teil oberhalb der Quadratmeterhöchstmiete gilt als unangemessen und kann nach einem Kostensenkungsverfahren unberücksichtigt bleiben. |
Warum kleine Wohnungen häufiger betroffen sind
Kleine Wohnungen kosten häufig mehr je Quadratmeter als größere Wohnungen. Küche, Bad, Leitungen und andere feste Bestandteile verteilen sich bei einem Apartment auf weniger Fläche. In angespannten Wohnungsmärkten kommt hinzu, dass günstige Einzimmerwohnungen besonders stark nachgefragt werden.
Die Bundesregierung will mit der neuen Grenze verhindern, dass Vermieter die gesamte örtliche Mietobergrenze für sehr wenig Wohnraum verlangen. In der Begründung zum 13. SGB-II-Änderungsgesetz verweist sie ausdrücklich auf überhöhte Mieten für Kleinstwohnungen. Der Gesetzestext unterscheidet allerdings nicht danach, ob ein Vermieter missbräuchlich handelt oder lediglich den üblichen Preis für ein kleines Apartment verlangt.
Kein Bundeswert: Die Kommune muss ihre Grenze belegen
Das Bundesrecht nennt keinen festen Eurobetrag für ganz Deutschland. Eine Kommune kann einen örtlichen Wert bestimmen, muss von dieser Möglichkeit aber keinen Gebrauch machen. Ohne eine wirksam festgelegte Quadratmeterhöchstmiete darf das Jobcenter keinen selbst gewählten Betrag anwenden.
Der Wert kann in einer Unterkunftsrichtlinie, einer Verwaltungsanweisung oder einem kommunalen Konzept stehen. Nach der Gesetzesbegründung muss der Träger schlüssig erklären, ab welchem Quadratmeterpreis Unterkunftskosten überhöht sind. Dafür sollen insbesondere die üblichen Mieten kleinerer Wohnungen vor Ort betrachtet werden.
Angreifbar kann eine Grenze sein, wenn kleine Wohnungen im verwendeten Datenbestand kaum vorkommen, der Vergleichsraum falsch zugeschnitten ist oder die Zahlen veraltet sind. In einem Widerspruchs- oder Klageverfahren wird es daher darauf ankommen, ob Daten und Berechnung überzeugen.
Das Urteil des Bundessozialgerichts im Verfahren B 4 AS 28/24 R betrifft noch nicht die neue Quadratmeterhöchstmiete. Es befasst sich mit der bisherigen Prüfung angemessener Unterkunftskosten und der Verfügbarkeit von Wohnraum. Die Entscheidung zeigt dennoch, wie genau Gerichte kommunale Berechnungen und den örtlichen Wohnungsmarkt prüfen können.
Welche Kosten durch die Wohnfläche geteilt werden
Der Gesetzestext spricht von den tatsächlichen Aufwendungen für die Unterkunft. Heizkosten sind davon zu unterscheiden und werden nach eigenen Regeln geprüft. Viele Kommunen prüfen die Bruttokaltmiete aus Nettokaltmiete und kalten Betriebskosten.
Für den neuen Grenzwert muss die örtliche Regelung erkennen lassen, welche Kosten sie erfasst. Das Jobcenter darf nicht einen Wert für die Nettokaltmiete festlegen und anschließend die Bruttokaltmiete damit vergleichen. Ebenso wäre es fehlerhaft, ohne nachvollziehbare Grundlage die gesamte Warmmiete einschließlich der Heizkosten durch die Wohnfläche zu teilen.
Streit kann auch über die tatsächliche Größe der Wohnung entstehen. Angaben im Mietvertrag sind nicht immer richtig. Bei Dachschrägen, Balkonen oder anderen besonderen Flächen sollte geprüft werden, nach welcher Vorschrift die Wohnfläche berechnet wurde. Schon wenige Quadratmeter Unterschied können über eine Überschreitung entscheiden.
Die Karenzzeit schützt nicht vor der Quadratmetergrenze
Die einjährige Karenzzeit besteht zwar weiter, greift bei einer überschrittenen Quadratmeterhöchstmiete aber nicht. Das gilt auch, wenn der Leistungsbezug gerade erst begonnen hat. Die neue Regel darf nicht mit dem gesonderten 150-Prozent-Deckel für Unterkunftskosten verwechselt werden.
Eine Überschreitung erlaubt jedoch nicht automatisch eine sofortige Kürzung. Nach der Gesetzesbegründung muss der Träger auch während der Karenzzeit ein Kostensenkungsverfahren durchführen. Betroffene müssen Gelegenheit erhalten, die Kosten etwa durch eine Mietsenkung, eine Untervermietung oder einen Wohnungswechsel zu verringern.
Solange eine Senkung nicht möglich oder nicht zumutbar ist, werden die tatsächlichen Aufwendungen grundsätzlich weiter anerkannt. Das Gesetz nennt für den Regelfall einen Zeitraum von längstens sechs Monaten. Daraus folgt aber kein Anspruch darauf, dass in jedem Fall sechs volle Monate gezahlt werden.
Eine längere Anerkennung kommt etwa in Betracht, wenn trotz ernsthafter und nachgewiesener Suche keine passende Wohnung verfügbar ist oder ein Umzug aus persönlichen Gründen nicht verlangt werden kann. Ob diese Voraussetzungen vorliegen, muss die Behörde im Einzelfall prüfen. Die neue Quadratmetergrenze hebt diese Schutzvorgaben nicht auf.
Laufende Bewilligungsbescheide bleiben zunächst wirksam
Ein bereits erlassener Bewilligungsbescheid wird durch die neue Regel nicht automatisch unwirksam. Nach § 39 Absatz 2 SGB X bleibt er wirksam, solange er nicht zurückgenommen, widerrufen, anderweitig aufgehoben oder erledigt ist. Eine Kürzung innerhalb des laufenden Bewilligungszeitraums setzt deshalb einen wirksamen Änderungs- oder Aufhebungsbescheid und eine gesetzliche Grundlage voraus. In Betracht kommt insbesondere eine Prüfung nach § 48 SGB X.
Häufig wird sich die neue Grenze erst in einem späteren Änderungs- oder Weiterbewilligungsbescheid auswirken. Betroffene sollten deshalb sowohl eine Kostensenkungsaufforderung als auch den anschließenden Leistungsbescheid genau prüfen. Erst der Bescheid, der die Leistung tatsächlich mindert, löst regelmäßig die Widerspruchsfrist gegen die Kürzung aus.
Unwirtschaftlichkeit und persönliche Härten müssen geprüft werden
Der Träger kann auf eine Kostensenkungsaufforderung verzichten, wenn sie unwirtschaftlich wäre. Das kann zutreffen, wenn die monatliche Differenz gering ist und ein Umzug mit Kaution, Transport, Renovierung und weiteren Leistungen erheblich höhere Ausgaben verursachen würde. Die Behörde muss die erwartbaren Kosten miteinander vergleichen.
Auch persönliche Umstände müssen weiterhin berücksichtigt werden. Eine Behinderung, Pflegebedürftigkeit, ein notwendiger barrierefreier Zugang, der Schulbesuch von Kindern oder eine gesundheitlich unzumutbare Veränderung des Wohnumfelds können gegen einen Umzug sprechen. Solche Gründe sollten möglichst mit ärztlichen Unterlagen und weiteren Nachweisen belegt werden.
Auch die Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung ist betroffen
Eine nahezu gleichlautende Vorschrift steht in § 35 SGB XII. Damit kann die Quadratmeterhöchstmiete auch Menschen treffen, die Grundsicherung im Alter oder bei Erwerbsminderung erhalten. Gleiches gilt für Leistungsberechtigte in der Hilfe zum Lebensunterhalt.
Gerade bei älteren oder dauerhaft erkrankten Menschen ist die Zumutbarkeit eines Umzugs sorgfältig zu prüfen. Sie können auf erreichbare Ärzte, Pflegepersonen, vertraute Hilfen oder eine barrierearme Ausstattung angewiesen sein. Ein überschrittener Quadratmeterwert beseitigt diese Einwände nicht.
Was Betroffene nach einem Schreiben prüfen sollten
Aus der Kostensenkungsaufforderung muss hervorgehen, welcher örtliche Quadratmeterwert angewandt wird und welche Unterkunftskosten darin enthalten sind. Die angesetzte Wohnfläche, Nettokaltmiete, kalten Betriebskosten und Heizkosten sollten mit dem Mietvertrag und der letzten Abrechnung verglichen werden. Außerdem empfiehlt es sich, die örtliche Richtlinie samt Begründung des Grenzwerts anzufordern.
Wer keine günstigere Wohnung findet, sollte jede Suche dokumentieren. Dazu gehören Datum, Wohnfläche, verlangte Miete, Kontaktaufnahme und Ergebnis. Wie wichtig eine belegte Suche sein kann, zeigt das BSG-Urteil zu angemessenem Wohnraum.
Gegen einen Bewilligungs- oder Änderungsbescheid mit gekürzten Unterkunftskosten kann grundsätzlich innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Widerspruch eingelegt werden. Reicht der bewilligte Betrag nicht für die Miete und drohen Schulden oder eine Kündigung, kann zusätzlich ein Eilantrag beim Sozialgericht erforderlich sein. Vor einem Umzug sollte zudem die schriftliche Zusicherung des Jobcenters eingeholt werden.
Praxisnahes Rechenbeispiel: 25 Quadratmeter werden zum Problem
In einem fiktiven Fall wohnt ein alleinstehender Leistungsbezieher in einem 25 Quadratmeter großen Apartment und zahlt 475 Euro Bruttokaltmiete. Die allgemeine örtliche Angemessenheitsgrenze beträgt 500 Euro. Nach der Gesamtbetrachtung liegt die Wohnung damit innerhalb des Richtwerts.
Die Kommune hat zusätzlich eine Quadratmeterhöchstmiete von 18 Euro festgelegt, die sich in diesem Beispiel auf die Bruttokaltmiete bezieht. Tatsächlich kostet die Wohnung 19 Euro je Quadratmeter, sodass nach dieser Prüfung nur 450 Euro als angemessen gelten. Monatlich stehen damit 25 Euro im Streit, bevor das Jobcenter nach dem vorgeschriebenen Kostensenkungsverfahren kürzen darf.
Fragen und Antworten zur Quadratmeterhöchstmiete
Gilt jetzt überall dieselbe Höchstmiete je Quadratmeter?
Nein. Das Bundesrecht nennt keinen einheitlichen Eurobetrag. Die jeweilige Kommune muss einen örtlichen Grenzwert bestimmen und nachvollziehbar begründen, bevor das Jobcenter ihn anwenden kann.
Kann eine Wohnung trotz niedriger Gesamtmiete unangemessen sein?
Ja. Wird eine wirksam bestimmte örtliche Grenze je tatsächlichem Quadratmeter überschritten, gilt der darüberliegende Anteil der Unterkunftskosten als unangemessen. Das ist auch möglich, wenn die gesamte Bruttokaltmiete unter dem allgemeinen Richtwert liegt.
Darf das Jobcenter die Miete sofort kürzen?
Die Feststellung eines zu hohen Quadratmeterpreises genügt dafür nicht in jedem Fall. Nach der Gesetzesbegründung ist ein Kostensenkungsverfahren durchzuführen, und die Möglichkeit sowie die Zumutbarkeit einer Senkung müssen geprüft werden. Bei einem laufenden Bewilligungszeitraum ist zudem ein wirksamer Änderungs- oder Aufhebungsbescheid erforderlich.
Schützt die Karenzzeit vor der Quadratmetergrenze?
Nein. Das Gesetz nimmt eine wirksam bestimmte Quadratmeterhöchstmiete ausdrücklich vom Schutz der Karenzzeit aus. Die Behörde muss trotzdem prüfen, ob und wie die Kosten gesenkt werden können.
Sind immer sechs Monate Zeit für eine Kostensenkung?
Nein. Das Gesetz nennt für den Regelfall einen Zeitraum von längstens sechs Monaten, garantiert aber nicht in jedem Fall sechs volle Monate. Ist eine Senkung nicht möglich oder nicht zumutbar, kann die tatsächliche Miete auch länger zu berücksichtigen sein.
Werden die Heizkosten in den Quadratmeterpreis eingerechnet?
Heizkosten werden grundsätzlich gesondert beurteilt. Welche Unterkunftskosten der örtliche Quadratmeterwert umfasst, muss aus der kommunalen Regelung klar hervorgehen.
Gilt die Regel auch bei Grundsicherung im Alter?
Ja. Eine entsprechende Vorschrift steht in § 35 SGB XII. Sozialämter können deshalb ebenfalls eine örtlich festgelegte Quadratmeterhöchstmiete anwenden.
Worauf sollte sich ein Widerspruch richten?
Zu prüfen sind die Festlegung und Herleitung des örtlichen Werts, die richtige Wohnfläche, die einbezogenen Kosten und das Kostensenkungsverfahren. Hinzu kommen die Verfügbarkeit günstiger Wohnungen, persönliche Umzugshindernisse und die Wirtschaftlichkeit eines Wohnungswechsels.
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Sebastian Dorn ist Fachredakteur mit Schwerpunkt Sozialrecht, schreibt seit 2024 für gegen-hartz.de und produziert Videos für gegen-hartz.TV. Seine thematischen Schwerpunkte sind Renten-, Schwerbehinderten- und Bürgergeldrecht. Bereits zuvor war er über viele Jahre ehrenamtlich in der Sozialberatung aktiv und begleitete Leistungsberechtigte bei Anträgen, Widersprüchen und Klagen – diese Praxiserfahrung prägt heute seine journalistische Arbeit.
