Vermieter vervierfacht Miete nach Renovierung
Nach dem Umbau einer großzügigen Wohnung in Genf erhöhte die Vermieterin die Jahresmiete von 16.872 auf 69.600 Schweizer Franken. Das Schweizerische Bundesgericht bestätigte nun, dass die früheren Bewohner 193.609 Franken zurückerhalten müssen – umgerechnet entsprach dies zum Zeitpunkt der Berichterstattung rund 208.400 Euro.
Ausschlaggebend waren nicht allein die Höhe der Miete und der Umfang der Arbeiten. Die Eigentümerin hatte den Umbau ohne die erforderliche Genehmigung vorgenommen und die Wohnung zu Unrecht als Luxusunterkunft behandelt.
Das Urteil stammt aus der Schweiz und kann nicht 1 zu 1 auf Deutschland übertragen werden. Dennoch zeigt der Fall, warum Mieter nach einer Renovierung genau prüfen sollten, ob die verlangte Erhöhung überhaupt zulässig und richtig berechnet ist.
Miete stieg nach dem Umbau auf mehr als das Vierfache
Die Auseinandersetzung betrifft eine 173 Quadratmeter große Wohnung im Genfer Stadtteil Plainpalais. Das Mehrfamilienhaus wurde 1925 errichtet, die betroffene Wohnung befindet sich im zweiten Obergeschoss.
Im Jahr 2017 ließ die Eigentümerin die Küche und die Bäder vollständig umbauen. Ab dem 1. Oktober 2017 verlangte sie eine Jahresmiete von 69.600 Schweizer Franken, während die bisherigen Bewohner zuvor lediglich 16.872 Franken gezahlt hatten.
Die neue Miete lag damit beim 4,12-Fachen des bisherigen Betrags. Rechnerisch handelte es sich um eine Erhöhung von rund 312 Prozent.
Erst im Juni 2021 erfuhren die Mieter, dass die Arbeiten ohne die erforderliche Genehmigung ausgeführt worden waren. Sie verlangten daraufhin die Erstattung der zu viel gezahlten Beträge.
Vermieterin berief sich auf eine Luxuswohnung
Die Eigentümerin lehnte eine Rückzahlung zunächst ab. Nach ihrer Auffassung handelte es sich um eine Luxusunterkunft, für die nach dem Genfer Recht Ausnahmen von der Genehmigungspflicht und der behördlichen Begrenzung der Miete gelten konnten.
Die Wohnung verfügte über historische Parkettböden, Stuck, alte Türen, einen dekorativen Kamin und hohe Decken. Diese Ausstattungsmerkmale reichten nach Ansicht der Gerichte jedoch nicht aus, um die Wohnung als Luxusobjekt einzustufen.
Hinzu kam die Anzahl der Räume. Die Wohnung besaß sechseinhalb anrechenbare Zimmer, während die bisherige Rechtsprechung für die verlangte Einstufung mindestens sieben Zimmer voraussetzte.
Ein Raum war lediglich sechs Quadratmeter groß und wurde deshalb nur als halbes Zimmer berücksichtigt. Auch Lage, Aussicht, Wohnfläche und Komfort erreichten nach Einschätzung der Genfer Gerichte nicht das Niveau einer außergewöhnlichen Luxuswohnung.
Behörde setzte die erlaubte Miete rückwirkend herab
Im Oktober 2022 musste die Eigentümerin nachträglich einen Genehmigungsantrag für den Umbau einreichen. Die Behörde genehmigte die Arbeiten im Juni 2023 rückwirkend, setzte die zulässige Jahresmiete aber ab Oktober 2017 auf lediglich 24.018 Schweizer Franken fest.
Die Differenz zur tatsächlich verlangten Miete summierte sich über die Jahre auf 193.609 Franken. Die Eigentümerin wurde verpflichtet, diesen Betrag an die früheren Bewohner zurückzuzahlen und einen korrigierten Mietvertrag auszustellen.
Zusätzlich wurde eine Verwaltungsstrafe verhängt. Sie betrug ursprünglich 42.500 Franken und wurde durch die erste Gerichtsinstanz später auf 32.000 Franken reduziert.
| Gegenstand | Betrag oder Feststellung |
|---|---|
| Wohnfläche | 173 Quadratmeter |
| Jahresmiete vor dem Umbau | 16.872 Schweizer Franken |
| Verlangte Jahresmiete ab Oktober 2017 | 69.600 Schweizer Franken |
| Rückwirkend erlaubte Jahresmiete | 24.018 Schweizer Franken |
| Rückzahlung an die früheren Mieter | 193.609 Schweizer Franken |
| Ungefähre damalige Umrechnung | rund 208.400 Euro |
| Verwaltungsstrafe | 32.000 Schweizer Franken |
| Entscheidung | Schweizerisches Bundesgericht, 8. Juni 2026 |
| Aktenzeichen | 1C_85/2026 |
Bundesgericht weist Beschwerde der Eigentümerin zurück
Die Eigentümerin ging gegen die Entscheidungen der Genfer Behörden und Gerichte vor. Das Schweizerische Bundesgericht wies ihre Beschwerde jedoch zurück, soweit es darauf eintrat.
Die Richter stellten fest, dass die Bewertung der Wohnung durch die kantonalen Instanzen nicht willkürlich war. Ein subjektiver Eindruck von Großzügigkeit oder gehobener Ausstattung genügte nicht, um die rechtlichen Voraussetzungen einer Luxusunterkunft zu erfüllen.
Auch eine Besichtigung der Wohnung musste das Gericht nicht anordnen. Pläne, Fotografien und eine historische Untersuchung des Gebäudes vermittelten nach Ansicht der Richter einen ausreichenden Eindruck von der Wohnung.
Das Urteil vom 8. Juni 2026 trägt das Aktenzeichen 1C_85/2026. Die Einzelheiten ergeben sich aus der veröffentlichten Entscheidung des Schweizerischen Bundesgerichts.
Das Schweizer Urteil gilt nicht automatisch in Deutschland
Die hohe Rückzahlung beruht auf besonderen Vorschriften des Kantons Genf. Das dortige Gesetz zum Schutz des Wohnraums verlangt für bestimmte Umbauten und Renovierungen eine Genehmigung und ermöglicht eine behördliche Begrenzung der Miete.
Eine vergleichbare Rückzahlung folgt in Deutschland nicht automatisch daraus, dass eine Renovierung nicht angekündigt oder eine baurechtliche Genehmigung versäumt wurde. Hier muss geprüft werden, auf welcher gesetzlichen Grundlage die Miete erhöht wurde und ob sämtliche Voraussetzungen erfüllt sind.
Eine Übersicht über die verschiedenen Erhöhungsarten bietet der Beitrag „Mietrecht: Diese Mieterhöhungen müssen sich Mieter nicht gefallen lassen“.
Reparatur oder Modernisierung macht einen großen Unterschied
Nicht jeder Umbau berechtigt den Vermieter zu einer höheren Miete. Die Beseitigung von Schäden, der Austausch verschlissener Bauteile und die Wiederherstellung eines vertragsgemäßen Zustands gehören grundsätzlich zur Erhaltung der Wohnung.
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Solche Kosten muss der Vermieter selbst tragen. Wird beispielsweise ein defektes Bad lediglich erneuert, darf die Rechnung nicht vollständig als Modernisierung auf die Mieter abgewälzt werden.
Anders kann es aussehen, wenn die Arbeiten den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen, Energie oder Wasser einsparen oder die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern. Werden Reparatur und Verbesserung miteinander verbunden, muss der Anteil der ohnehin notwendigen Erhaltungsarbeiten aus der Berechnung herausgenommen werden.
Nach § 559 BGB dürfen Vermieter grundsätzlich acht Prozent der auf die jeweilige Wohnung entfallenden Modernisierungskosten auf die jährliche Miete umlegen. Erhaltungskosten gehören ausdrücklich nicht zu den anrechenbaren Aufwendungen.
Diese Obergrenzen schützen deutsche Mieter
Selbst eine korrekt berechnete Modernisierungsumlage darf die Miete nicht unbegrenzt erhöhen. Innerhalb von sechs Jahren darf die monatliche Miete durch Modernisierungen grundsätzlich um höchstens drei Euro je Quadratmeter steigen.
Lag die bisherige monatliche Nettokaltmiete unter sieben Euro je Quadratmeter, beträgt die Grenze zwei Euro je Quadratmeter. Für bestimmte Maßnahmen an Heizungsanlagen gilt zusätzlich eine Begrenzung von 50 Cent je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren.
Diese Grenzen gelten für Modernisierungsumlagen und dürfen nicht mit der Kappungsgrenze bei einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verwechselt werden. Die Unterschiede erläutert Gegen-Hartz im Beitrag „Mieterhöhung: Das dürfen Vermieter nicht einfach durchdrücken“.
Formfehler können den Zahlungsbeginn verschieben
Eine Modernisierungsmieterhöhung wird im Regelfall mit Beginn des dritten Monats nach Zugang einer wirksamen Erhöhungserklärung fällig. Das ergibt sich aus § 559b BGB.
Hat der Vermieter die Maßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt, verlängert sich diese Frist grundsätzlich um sechs Monate. Gleiches gilt, wenn die tatsächliche Erhöhung die zuvor angekündigte Belastung um mehr als zehn Prozent übersteigt.
Ein Fehler in der Ankündigung führt deshalb nicht in jedem Fall dazu, dass eine Erhöhung dauerhaft ausgeschlossen ist. Er kann aber dazu führen, dass die höhere Miete erst deutlich später verlangt werden darf.
Wirtschaftliche Härte muss früh vorgebracht werden
Eine Modernisierungsmieterhöhung kann ausgeschlossen sein, wenn sie für den betroffenen Haushalt eine nicht zu rechtfertigende wirtschaftliche Härte verursacht. Dabei werden auch die voraussichtlichen Betriebskosten nach der Baumaßnahme berücksichtigt.
Betroffene müssen ihre persönlichen Härtegründe grundsätzlich bis zum Ende des Monats mitteilen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt. Bei niedrigem Einkommen, Krankheit, Behinderung oder hohem Pflegebedarf sollte deshalb frühzeitig Beratung eingeholt werden.
Hat der Vermieter in seiner Ankündigung nicht richtig über Form und Frist des Härteeinwands informiert, können sich für den Mieter günstigere Bedingungen ergeben. Ob der Einwand erfolgreich ist, hängt jedoch immer von den Umständen des Einzelfalls ab.
Nicht vorschnell weniger Miete überweisen
Mieter sollten eine zweifelhafte Erhöhung nicht ungeprüft akzeptieren. Sie sollten die Modernisierungsankündigung, Rechnungen, Zuschüsse, Kostenanteile und die spätere Erhöhungserklärung miteinander vergleichen.
Trotzdem ist es riskant, die Miete eigenmächtig zu kürzen. Entstehen dadurch erhebliche Rückstände, kann dies schlimmstenfalls eine Kündigung des Mietverhältnisses auslösen.
Eine Zahlung unter Vorbehalt kann in bestimmten Fällen sinnvoll sein, sollte aber vorher mit einem Mieterverein, einer Verbraucherberatung oder einer Fachkanzlei abgestimmt werden. Auch mögliche Erstattungsansprüche und Verjährungsfristen sollten geprüft werden.
Mieter haben unter Umständen ein Sonderkündigungsrecht
Bei einer Erhöhung nach einer Modernisierung oder bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann ein Sonderkündigungsrecht bestehen. Nach § 561 BGB kann der Mieter bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang der Erklärung außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
Wird dieses Recht fristgerecht ausgeübt, tritt die angekündigte Mieterhöhung nicht ein. Für Haushalte, die die neue Miete dauerhaft nicht tragen können, kann dies eine Möglichkeit sein, das Mietverhältnis ohne die erhöhte Zahlung zu beenden.
Vor einer Kündigung sollte allerdings geklärt werden, ob tatsächlich eine andere bezahlbare Wohnung verfügbar ist. Gerade in angespannten Wohnungsmärkten kann ein übereilter Auszug erhebliche Nachteile verursachen.
Bei Bürgergeld kann die Rückzahlung dem Jobcenter zustehen
Bürgergeld- oder Grundsicherungsbeziehende sollten jedes Erhöhungsschreiben unverzüglich beim zuständigen Leistungsträger einreichen. Zugleich sollte geprüft werden, ob die mietrechtliche Forderung überhaupt wirksam ist.
Wie das Jobcenter mit einer höheren Miete umgehen kann, erklärt Gegen-Hartz im Beitrag „Muss das Jobcenter ohne vorherige Bestätigung eine Mieterhöhung bezahlen?“.
Hat das Jobcenter überhöhte Mietzahlungen als Unterkunftskosten finanziert, steht eine spätere Erstattung möglicherweise nicht vollständig dem Mieter zu. Ersatzansprüche können nach § 33 SGB II auf den Leistungsträger übergehen.
Der Bundesgerichtshof hat sich bereits mit der Zuordnung solcher Ansprüche befasst. Mehr dazu lesen Betroffene im Beitrag „Jobcenter entscheidet über Rückforderung überzahlter Miete“.
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Sebastian Bertram ist gelernter Sozialarbeiter und hat über 10 Jahre eine therapeutische Einrichtung geleitet. Er ist Gründer und Hauptverantwortlicher von Gegen-Hartz.de. Seine Hauptthemen sind Sozialrecht, Gesellschaftsrecht und Soziales. Sebastian ist aktiv in der Erwerbslosenberatung.
