Hohe Hausmeister-, Reinigungs- oder Gartenpflegekosten müssen Sie nicht ungeprüft hinnehmen. Warten Sie mit Ihren Einwendungen aber zu lange, können Sie sich gegen vermeidbare Mehrkosten möglicherweise nicht mehr wehren.
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt: Die zwölmonatige Frist gilt auch für den Vorwurf, der Vermieter habe unwirtschaftlich gehandelt.
Das ergibt sich aus dem BGH-Urteil vom 20. Mai 2026, Aktenzeichen VIII ZR 6/24. Die Entscheidung bestätigt allerdings keine endgültige Zahlungspflicht der betroffenen Mieter. Der BGH hat das Verfahren zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Mannheim zurückverwiesen.
Worum es vor dem BGH ging
Eine Vermieterin verlangte von ihren Mietern 2.798,98 Euro aus für 2017 und 2018 sowie ergänzenden Grundsteuerabrechnungen. Sie hatte einen Dienstleister für das Gebäudemanagement beauftragt. Einen Teil der Kosten legte sie auf die Mieter um.
Das Landgericht beanstandete unter anderem, dass die Vermieterin keine Vergleichsangebote eingeholt hatte. Diese Begründung trug nach Auffassung des BGH nicht: Fehlende Angebote anderer Firmen beweisen noch nicht, dass die Leistungen überteuert waren.
Zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung
Nach § 556 Absatz 3 BGB müssen Sie Einwendungen innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Betriebskostenabrechnung mitteilen. Für diese Frist zählt, wann Sie die Abrechnung erhalten haben.
Auch der Einwand, der Vermieter hätte Hausmeisterarbeiten oder andere Dienstleistungen günstiger einkaufen können, fällt unter diese Regelung. Nach Fristablauf bleiben Einwendungen ausnahmsweise möglich, wenn Sie die Verspätung nicht zu vertreten haben. Darauf sollten Sie sich jedoch nicht ohne konkrete Gründe verlassen.
Im entschiedenen Fall stellte der BGH nicht abschließend fest, dass die Mieter ihre Einwendungen verspätet erhoben hatten. Dafür fehlten ausreichende Feststellungen.
Der Vermieter muss wirtschaftlich handeln
Das Wirtschaftlichkeitsgebot verpflichtet Vermieter, bei Entscheidungen über Betriebskosten auf ein angemessenes Verhältnis zwischen Kosten und Nutzen zu achten. Entscheidend ist, ob vermeidbare Mehrkosten entstanden sind.
Der BGH verlangt konkrete Anhaltspunkte dafür, dass der Vermieter Leistungen zu objektiv überhöhten, nicht marktgerechten Preisen beauftragt hat. Die Darlegungs- und Beweislast für das pflichtwidrige Verhalten liegt grundsätzlich beim Mieter.
Belege prüfen und vergleichbare Leistungen gegenüberstellen
Fordern Sie frühzeitig Einsicht in die Abrechnungsbelege. § 556 Absatz 4 BGB gibt Ihnen dieses Recht; der Vermieter darf die Unterlagen auch elektronisch bereitstellen. Für einen Preisvergleich sind vor allem Rechnungen, die maßgeblichen Verträge sowie Leistungs- und Preisverzeichnisse hilfreich.
Vergleichen Sie anschließend dieselbe Leistung unter ähnlichen Bedingungen: Bei der Reinigung zählen etwa Fläche, Häufigkeit und Umfang der Arbeiten. Bei der Gartenpflege kommt es auf die zu pflegenden Flächen und die vereinbarten Tätigkeiten an. Ein günstiger Preis für einen deutlich kleineren Auftrag belegt keine überhöhten Kosten Ihres Hauses.
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Der BGH nennt auch Internetrecherchen und Datensammlungen örtlicher Mietervereine als mögliche Hilfen. Dokumentieren Sie die gefundenen Angaben mit Datum und Leistungsumfang. Aktuelle Preise lassen sich nicht auf einen Jahre zurückliegenden Abrechnungszeitraum übertragen.
Diese Beanstandungen sollten Sie unterscheiden
| Auffälligkeit | Was Sie konkret prüfen sollten |
|---|---|
| Hausmeisterkosten erscheinen überhöht | Welche Tätigkeiten und Preise wurden vereinbart? Welche vergleichbaren Leistungen waren im maßgeblichen Zeitraum günstiger erhältlich? |
| Die Reinigungskosten steigen stark | Haben sich Reinigungsfläche, Häufigkeit oder Leistungsumfang verändert? Der Anstieg allein beweist noch keinen Verstoß. |
| Gartenarbeiten erscheinen doppelt berechnet | Decken die Hausmeistervergütung und eine zusätzliche Rechnung dieselbe Arbeitsleistung ab? |
| Der Hausmeister erledigt auch Reparaturen oder Verwaltung | Wurden diese nicht umlagefähigen Tätigkeiten aus den auf Mieter verteilten Kosten herausgerechnet? |
Gerade beim Hausmeister geht es nicht immer um überhöhte Preise. Nach § 2 Nummer 14 Betriebskostenverordnung dürfen die auf Instandsetzung oder Hausverwaltung entfallenden Kosten nicht als Hauswartkosten umgelegt werden.
Benennen Sie solche Fehler ausdrücklich, statt sie nur unter einem allgemeinen Vorwurf der Unwirtschaftlichkeit zusammenzufassen.
Einwendungen nachvollziehbar und rechtzeitig mitteilen
Bezeichnen Sie die betroffene Abrechnung, die beanstandete Kostenposition und den Grund Ihrer Beanstandung möglichst genau. Halten Sie fest, welche Beträge Sie vergleichen und worauf Ihre Zweifel beruhen. Senden Sie Ihre Einwendungen so, dass Sie Inhalt und rechtzeitigen Zugang beim Vermieter später nachweisen können.
Warten Sie mit bereits erkennbaren Einwänden nicht bis zum Abschluss sämtlicher Nachforschungen. Fordern Sie gleichzeitig die benötigten Belege an und ergänzen Sie Ihre Begründung zügig. Eine bloße Bitte um Belegeinsicht oder ein pauschales „Ich widerspreche allem“ ist kein verlässlicher Ersatz für konkrete Beanstandungen.
Die zwölfmonatige Einwendungsfrist bedeutet außerdem nicht, dass Sie eine Nachforderung zwölf Monate lang unbezahlt lassen dürfen. Einwendungen verschieben deren Fälligkeit nicht automatisch. Auch ein nachgewiesener Fehler bei einer einzelnen Position macht die gesamte Abrechnung nicht ohne Weiteres unwirksam.
Beim Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot geht es um die vermeidbaren Mehrkosten.
FAQ: Häufige Fragen zu überhöhten Nebenkosten
Muss der Vermieter immer drei Angebote einholen?
Für die hier behandelten Dienstleistungen folgt eine solche allgemeine Pflicht nicht aus dem Urteil. Entscheidend ist zunächst, ob der vereinbarte Preis objektiv überhöht war.
Kann ich nach zwölf Monaten noch Einwendungen erheben?
Das kommt ausnahmsweise in Betracht, wenn Sie die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten haben. Die Gründe dafür müssen sich konkret erklären lassen.
Müssen die Mieter aus dem BGH-Verfahren jetzt endgültig zahlen?
Das steht aufgrund dieses Urteils nicht fest. Der BGH hat die Entscheidung aufgehoben und den Rechtsstreit zurückverwiesen.
Quellen
Betriebskostenverordnung: § 2, insbesondere Nummern 9, 10 und 14.
Bundesgerichtshof: Urteil vom 20. Mai 2026 – VIII ZR 6/24, Volltext bei anwalt24.
Bürgerliches Gesetzbuch: § 556, insbesondere Absätze 3 und 4, Gesetzestext bei dejure.org.
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Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF, History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
