Viele Mieterinnen und Mieter können mit ihrer Nebenkostenabrechnung die Einkommensteuer senken. Ausgaben für Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst oder bestimmte Hausmeisterarbeiten können steuerlich berücksichtigt werden.
Der Abzug beträgt 20 Prozent der anerkannten Kosten. Für haushaltsnahe Dienstleistungen sind bis zu 4.000 Euro im Jahr möglich, für Handwerkerleistungen weitere 1.200 Euro.
Anders als Werbungskosten mindern diese Beträge nicht nur das zu versteuernde Einkommen. Sie werden direkt von der berechneten Einkommensteuer abgezogen.
Wichtig ist: Die vollständige Nebenkostennachzahlung darf nicht eingetragen werden. Berücksichtigt werden nur die ausgewiesenen Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten geeigneter Leistungen.
Warum auch Mieter die Steuerermäßigung erhalten
Mieter werden in § 35a Einkommensteuergesetz nicht ausdrücklich genannt. Finanzverwaltung und Rechtsprechung erkennen den Abzug dennoch an, wenn begünstigte Kosten auf den Mieter umgelegt wurden.
Mieter müssen die Reinigungsfirma oder den Handwerker nicht selbst beauftragt haben. Es reicht aus, dass ihnen die ausgeführte Arbeit zugutekommt und sie ihren Anteil über die Nebenkosten tragen.
Das bestätigte der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 20. April 2023, Az. VI R 24/20. Eine ausreichend aufgeschlüsselte Nebenkostenabrechnung oder eine ergänzende Vermieterbescheinigung kann als Nachweis genügen.
So hoch kann die Entlastung ausfallen
Die Höchstbeträge von 4.000 und 1.200 Euro bezeichnen die mögliche Steuerermäßigung. Sie sind nicht mit den zugrunde liegenden Ausgaben zu verwechseln.
| Kostenart | Mögliche Steuerermäßigung |
|---|---|
| Haushaltsnahe Dienstleistungen | 20 Prozent der anerkannten Kosten, höchstens 4.000 Euro im Jahr. Der Höchstbetrag wird bei Kosten von 20.000 Euro erreicht. |
| Handwerkerleistungen | 20 Prozent der anerkannten Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten, höchstens 1.200 Euro im Jahr. Dafür werden Kosten von 6.000 Euro benötigt. |
Beide Bereiche können im selben Jahr genutzt werden. Die Höchstbeträge gelten jedoch je Haushalt und nicht je Person.
Leben zwei unverheiratete Steuerpflichtige in einem gemeinsamen Haushalt, können sie die Grenzen insgesamt nur einmal nutzen. Sie dürfen gegenüber dem Finanzamt einvernehmlich erklären, wie die Beträge untereinander aufgeteilt werden sollen.
Dieselbe Ausgabe darf nicht doppelt angesetzt werden. Wurde sie bereits als Werbungskosten, Sonderausgabe oder außergewöhnliche Belastung berücksichtigt, scheidet eine weitere Anrechnung nach § 35a EStG insoweit aus.
Diese Kosten aus der Abrechnung können berücksichtigt werden
Haushaltsnahe Dienstleistungen sind Arbeiten, die auch Mitglieder eines privaten Haushalts erledigen könnten. Dazu gehören die Reinigung des Treppenhauses und gemeinschaftlicher Flächen, die Gartenpflege sowie der Winterdienst.
Bei Hausmeisterkosten kommt es auf die ausgeführten Tätigkeiten an. Reinigungsarbeiten, Gartenpflege und einfache Kontrollgänge können anerkannt werden, Verwaltungstätigkeiten dagegen nicht.
Enthält die Hausmeisterabrechnung auch Reparaturen, muss dieser Anteil getrennt ausgewiesen werden. Reparaturarbeiten können unter den Voraussetzungen für Handwerkerleistungen berücksichtigt werden.
Als Handwerkerleistungen kommen beispielsweise die Wartung der Heizung, die Funktionsprüfung von Rauchwarnmeldern, Schornsteinfegerarbeiten oder die Wartung eines Aufzugs infrage. Auch kleinere Reparaturen in der Wohnung oder am Gebäude können darunterfallen.
Der Winterdienst auf einem unmittelbar an das Grundstück angrenzenden Gehweg kann ebenfalls anerkannt werden. Die Reinigung einer öffentlichen Fahrbahn gehört dagegen normalerweise nicht dazu.
Material, Miete und Verbrauchskosten zählen nicht
Bei Dienstleistungen und Handwerkerarbeiten werden nur die ausgewiesenen Arbeitskosten berücksichtigt. Hinzukommen können gesondert berechnete Fahrt- und Maschinenkosten.
Materialkosten bleiben regelmäßig außen vor. Das betrifft unter anderem Ersatzteile, Farbe, Fliesen und andere Bauteile.
Auch die eigentlichen Kosten für Wasser, Heizenergie, Versicherungen, Grundsteuer und Miete führen nicht zu dieser Steuerermäßigung. Gleiches gilt für Verwaltungskosten des Vermieters oder der Hausverwaltung.
Die steuerliche Anerkennung sagt zudem nichts darüber aus, ob eine Position mietrechtlich korrekt abgerechnet wurde. Deshalb sollten Mieter zusätzlich Fristen und mögliche Fehler der Nebenkostenabrechnung prüfen.
Diese Angaben muss die Abrechnung enthalten
Benötigt wird der persönliche Anteil an den anerkannten Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten. Aus der Abrechnung oder einer Zusatzbescheinigung sollten die Art der Leistung und die auf den Mieter entfallenden Beträge hervorgehen.
Außerdem muss der Vermieter, die Verwaltung oder die Eigentümergemeinschaft den Dienstleister unbar bezahlt haben. Eine eigene Schätzung des Arbeitsanteils durch den Mieter ist nicht zulässig.
Fehlen die benötigten Angaben, sollte eine Bescheinigung nach § 35a EStG beim Vermieter oder bei der Hausverwaltung angefordert werden. Das Finanzamt kann bei Zweifeln weitere Abrechnungen oder Rechnungskopien verlangen.
Der Bundesfinanzhof hat klargestellt, dass fehlende Rechnungen auf den Namen des Mieters den Abzug nicht automatisch ausschließen. Mieter können zudem Einsicht in die Abrechnungsbelege nehmen und die Unterlagen dabei fotografieren oder kopieren.
In welches Steuerjahr gehören die Kosten?
Für den Abzug zählt nicht immer das Jahr, in dem die Arbeiten ausgeführt wurden. Die Finanzverwaltung unterscheidet zwischen regelmäßig wiederkehrenden Dienstleistungen und einmaligen Ausgaben.
Treppenhausreinigung, Gartenpflege und Hausmeisterkosten werden nach den BMF-Anwendungshinweisen normalerweise anhand der geleisteten Vorauszahlungen im jeweiligen Zahlungsjahr berücksichtigt. Einmalige Handwerkerkosten werden regelmäßig erst mit der zugehörigen Jahresabrechnung angesetzt.
Alternativ akzeptiert die Finanzverwaltung, wenn die wiederkehrenden Dienstleistungen nicht im Jahr der Vorauszahlungen eingetragen werden. In diesem Fall dürfen Mieter die gesamten geeigneten Kosten in dem Jahr ansetzen, in dem die entsprechende Nebenkostenabrechnung berücksichtigt wird.
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Erhält ein Mieter die Abrechnung für 2025 erst im Jahr 2026, können die ausgewiesenen Beträge bei dieser Vorgehensweise in der Steuererklärung für 2026 erscheinen. Wurden sie bereits für 2025 angesetzt, dürfen sie 2026 nicht erneut eingetragen werden.
Werden zwei Nebenkostenabrechnungen in einem Kalenderjahr berücksichtigt, muss die gewählte Methode für beide Abrechnungen einheitlich angewandt werden.
Auch Heimbewohner können profitieren
Bewohner eines Altenwohnheims, Pflegeheims oder Wohnstifts können ebenfalls eine Steuerermäßigung erhalten. Der Umfang hängt davon ab, ob innerhalb der Einrichtung ein eigener Haushalt geführt wird.
Ein eigener Haushalt setzt individuell nutzbare und abschließbare Räume voraus. Erforderlich sind regelmäßig ein Bad, eine Küche sowie ein Wohn- und Schlafbereich.
Außerdem muss der Bewohner eine eigene Haushaltsführung nachweisen oder glaubhaft machen können. Dann können beispielsweise die Reinigung des Appartements, Gartenpflege, Hausmeisterarbeiten und kleinere Reparaturen anerkannt werden.
Auch ohne eigenen Haushalt kommen einzelne Dienstleistungen infrage. Dazu gehören unter bestimmten Voraussetzungen die Reinigung des Zimmers und der Gemeinschaftsflächen, die Zubereitung und das Servieren von Mahlzeiten sowie ein Wäscheservice innerhalb der Einrichtung.
Die allgemeinen Kosten für Unterkunft und Verpflegung sind nicht abziehbar. Pflegesachleistungen, die konkrete Pflege- oder Betreuungskosten übernehmen, müssen von den selbst getragenen Ausgaben abgezogen werden.
Pflegegeld mindert den Steuerabzug dagegen nicht automatisch. Weitere Hinweise enthält der Beitrag über die Frage, welche Pflegekosten von der Steuer abgesetzt werden können.
Eine Steuererstattung ist möglich
Die Ermäßigung nach § 35a EStG kann zu einer Steuererstattung führen. Das gilt beispielsweise, wenn bereits Lohnsteuer einbehalten oder Einkommensteuervorauszahlungen geleistet wurden.
Die Ermäßigung senkt jedoch nur die tatsächlich berechnete Einkommensteuer. Über diesen Betrag hinaus zahlt das Finanzamt keinen zusätzlichen Bonus aus.
Beträgt die Einkommensteuer vor dem Abzug beispielsweise 250 Euro, können auch bei einer rechnerischen Ermäßigung von 500 Euro nur 250 Euro genutzt werden. Der verbleibende Betrag wird weder ausgezahlt noch in ein späteres Jahr übertragen.
Das betrifft häufig Menschen, deren Einkommen vollständig unter den steuerlichen Freibeträgen liegt. Ob Rentner Einkommensteuer zahlen müssen, hängt jedoch nicht allein von der Höhe ihrer Bruttorente ab.
Einen Überblick bietet die Steuertabelle mit den Freibeträgen für Rentner im Jahr 2026.
So werden die Kosten eingetragen
Die ausgewiesenen Beträge gehören in den Bereich „Haushaltsnahe Aufwendungen“ der Einkommensteuererklärung. Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen müssen getrennt eingetragen werden.
Einzutragen sind die anerkannten Kosten und nicht der selbst berechnete Abzug von 20 Prozent. Die Berechnung übernimmt das Finanzamt.
Nebenkostenabrechnung und Zusatzbescheinigung müssen normalerweise nicht ungefragt eingereicht werden. Sie sollten jedoch mindestens bis zur abschließenden Prüfung des Steuerbescheids aufbewahrt werden.
Beispiel aus der Praxis
Eine 68-jährige Mieterin erhält von ihrer Hausverwaltung eine Bescheinigung nach § 35a EStG. Darin sind 1.800 Euro für Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst und geeignete Hausmeisterarbeiten ausgewiesen.
Hinzu kommen 520 Euro Arbeitskosten für die Wartung der Heizung und die Funktionsprüfung der Rauchwarnmelder. Daraus ergeben sich 360 Euro für haushaltsnahe Dienstleistungen und weitere 104 Euro für Handwerkerleistungen.
Ihre Einkommensteuer beträgt vor der Anrechnung 900 Euro. Durch die Nebenkostenabrechnung sinkt sie um insgesamt 464 Euro auf 436 Euro.
Hat die Mieterin zuvor bereits 900 Euro Einkommensteuer vorausgezahlt, erhält sie die Differenz von 464 Euro zurück.
Fragen und Antworten zum Steuerbonus aus der Nebenkostenabrechnung
Darf die vollständige Nebenkostennachzahlung eingetragen werden?
Nein. Berücksichtigt werden nur die gesondert ausgewiesenen Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten geeigneter Dienstleistungen und Handwerkerarbeiten.
Müssen Mieter selbst einen Vertrag mit dem Dienstleister abgeschlossen haben?
Nein. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs reicht es aus, dass die Leistung dem Haushalt zugutekommt und der Mieter die Kosten über die Nebenkosten trägt.
Was ist zu tun, wenn die Abrechnung keine Arbeitskosten ausweist?
Dann sollte beim Vermieter oder bei der Hausverwaltung eine Bescheinigung nach § 35a EStG angefordert werden. Eine eigene Schätzung reicht nicht aus.
Gelten die Höchstbeträge für jede Person?
Nein. Die Grenzen gelten je Haushalt und können bei mehreren Steuerpflichtigen im Haushalt insgesamt nur einmal genutzt werden.
Was gilt bei einer verspäteten Abrechnung?
Bei der vereinfachten Zuordnung können die Beträge in dem Jahr angesetzt werden, in dem die Nebenkostenabrechnung berücksichtigt wird. Eine doppelte Anrechnung in mehreren Steuerjahren ist ausgeschlossen.
Quellenverweis
Quellen: § 35a EStG, BMF-Anwendungshinweise, BFH, Urteil vom 20. April 2023 – VI R 24/20. Rechtsstand: August 2026.
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Sebastian Dorn ist Fachredakteur mit Schwerpunkt Sozialrecht, schreibt seit 2024 für gegen-hartz.de und produziert Videos für gegen-hartz.TV. Seine thematischen Schwerpunkte sind Renten-, Schwerbehinderten- und Bürgergeldrecht. Bereits zuvor war er über viele Jahre ehrenamtlich in der Sozialberatung aktiv und begleitete Leistungsberechtigte bei Anträgen, Widersprüchen und Klagen – diese Praxiserfahrung prägt heute seine journalistische Arbeit.
