Wer eine hohe Nebenkostenabrechnung erhält, kann nicht allein damit argumentieren, der Vermieter hätte möglicherweise einen günstigeren Hausmeisterdienst oder eine billigere Aufzugswartung finden können.
Der Bundesgerichtshof hat die Anforderungen an solche Einwendungen mit einem Urteil vom 20. Mai 2026 deutlich beschrieben.
Nach der Entscheidung mit dem Aktenzeichen VIII ZR 6/24 verstößt ein Vermieter nicht automatisch gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, wenn er vor der Vergabe einer Dienstleistung keine Vergleichsangebote eingeholt hat. Mieter müssen vielmehr Anhaltspunkte dafür vortragen, dass die vereinbarten Preise tatsächlich nicht marktgerecht und objektiv überhöht waren.
Für Mieter wird ein Einwand gegen hohe Betriebskosten damit anspruchsvoller. Gleichzeitig gibt das Urteil Vermietern aber keinen Freibrief für überteuerte Verträge.
Vermieter müssen nicht automatisch den billigsten Anbieter nehmen
Das Wirtschaftlichkeitsgebot nach § 556 Abs. 3 BGB verpflichtet Vermieter dazu, bei Betriebskosten auf ein angemessenes Verhältnis von Kosten und Leistung zu achten. Daraus folgt jedoch keine Verpflichtung, bei jeder Hausmeisterleistung, Gebäudereinigung oder Aufzugswartung den billigsten verfügbaren Dienstleister zu beauftragen.
Ebenso wenig muss der Vermieter vor jedem Vertrag zwingend mehrere Angebote einholen. Entscheidend ist nach Ansicht des BGH vielmehr, ob der tatsächlich vereinbarte Preis am Markt noch angemessen ist.
Ein Dienstleister darf also teurer sein als ein Konkurrent, ohne dass daraus automatisch ein Verstoß entsteht. Unterschiede können beispielsweise durch Leistungsumfang, Vertragsgestaltung oder die Zusammenfassung verschiedener Dienstleistungen entstehen.
Fehlende Vergleichsangebote reichen für einen Widerspruch nicht aus
Genau an diesem Punkt korrigierte der BGH die vorherige Entscheidung des Landgerichts Mannheim. Das Landgericht hatte einen Verstoß unter anderem daraus hergeleitet, dass die Vermieterin vor Abschluss eines umfangreichen Gebäudemanagementvertrags keine ausreichenden Vergleichsangebote eingeholt hatte.
Dem widersprach der BGH. Allein ein fehlender Marktvergleich beweist noch nicht, dass die später auf die Mieter umgelegten Kosten zu hoch sind.
Erst wenn sich zeigt, dass Leistungen zu nicht marktgerechten und objektiv überhöhten Preisen vergeben wurden, wird interessant, welche Bemühungen der Vermieter unternommen hat, um einen günstigeren Anbieter zu finden. Dann können auch fehlende oder unzureichende Vergleichsangebote wieder Bedeutung bekommen.
Mieter müssen Anhaltspunkte für überhöhte Preise liefern
Besonders wichtig ist die Verteilung der Darlegungs- und Beweislast. Wer dem Vermieter einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorwirft, muss grundsätzlich Tatsachen vortragen, aus denen sich die überhöhten Kosten ergeben können.
Der Vermieter muss daher nicht von sich aus beweisen, dass sein Dienstleister günstig ist. Auch eine generelle Verpflichtung, dem Mieter eigene Preisvergleiche vorzulegen, besteht nach dem BGH grundsätzlich nicht.
Das bedeutet allerdings nicht, dass ein Mieter zunächst mehrere verbindliche Angebote von Hausmeisterdiensten oder Wartungsunternehmen einholen muss. Der BGH hält auch eine überschlägige Prüfung anhand von Marktpreisen für möglich.
Als Grundlage können beispielsweise öffentlich zugängliche Preise, Daten örtlicher Mietervereine oder andere geeignete Vergleichswerte dienen. Auch eine fachkundige Beratung kann dabei helfen, auffällige Preisunterschiede nachvollziehbar darzustellen.
So verändert das Urteil die Prüfung hoher Nebenkosten
| Einwand des Mieters | Reicht nach dem BGH grundsätzlich aus? | Was zusätzlich wichtig ist |
|---|---|---|
| „Der Vermieter hat keine Vergleichsangebote eingeholt.“ | Nein | Es müssen Hinweise auf tatsächlich überhöhte Preise hinzukommen. |
| „Der Dienstleister ist teurer als andere Anbieter.“ | Kann ausreichen | Leistungen und Vertragsumfang müssen vergleichbar sein. |
| „Die Hausmeisterkosten sind ungewöhnlich stark gestiegen.“ | Noch nicht automatisch | Vergleichswerte und Belege sollten geprüft werden. |
| „Im Hausmeistervertrag stecken Reparaturarbeiten.“ | Kann ein guter Einwand sein | Reparatur- und Verwaltungskosten dürfen nicht einfach als Betriebskosten umgelegt werden. |
| „Der Marktpreis liegt deutlich unter dem abgerechneten Preis.“ | Kann einen konkreten Ansatz liefern | Der Preisvergleich sollte nachvollziehbar und auf vergleichbare Leistungen bezogen sein. |
| „Die Abrechnung wirkt insgesamt zu hoch.“ | In der Regel zu ungenau | Beanstandete Positionen sollten konkret benannt werden. |
Belegeinsicht wird für Mieter noch wichtiger
Das Urteil erhöht damit die praktische Bedeutung der Belegeinsicht. § 556 Abs. 4 BGB gibt Mietern ausdrücklich das Recht, Einsicht in die Unterlagen zu verlangen, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegen.
Erst anhand von Rechnungen, Leistungsverzeichnissen und Verträgen lässt sich häufig erkennen, was ein Hausmeisterunternehmen oder ein Wartungsdienst tatsächlich abgerechnet hat. Im vom BGH entschiedenen Fall hatten die Mieter unter anderem Einsicht in Leistungs- und Preisverzeichnisse erhalten.
Auch Zahlungsnachweise können für die Prüfung einer Abrechnung interessant sein. Gegen-Hartz hat hierzu ausführlich dargestellt, welche Unterlagen Mieter einsehen dürfen: Mieter haben das Recht auf Zahlungsnachweise bei der Nebenkostenabrechnung.
Ein Preisvergleich muss die gleiche Leistung betreffen
Ein häufiger Fehler bei der Prüfung dürfte künftig darin liegen, lediglich irgendeinen günstigeren Anbieter zu finden. Ein Hausmeisterdienst, der nur Treppenhäuser reinigt und Mülltonnen bereitstellt, lässt sich beispielsweise nicht ohne Weiteres mit einem Unternehmen vergleichen, das zusätzlich Haustechnik, Winterdienst und weitere Arbeiten übernimmt.
Gerade bei größeren Gebäudekomplexen werden zahlreiche Dienstleistungen häufig als Gesamtpaket vergeben. Der BGH hält es trotzdem grundsätzlich für möglich, anhand von Marktdaten überschlägig zu ermitteln, ob vergleichbare Leistungspakete wesentlich günstiger angeboten werden.
Für einen belastbaren Einwand kommt es deshalb weniger auf den niedrigsten gefundenen Einzelpreis als auf einen nachvollziehbaren Vergleich ähnlicher Leistungen an. Je auffälliger der Unterschied ist, desto stärker kann der Verdacht auf unwirtschaftliche Kosten werden.
Auch nach dem Urteil dürfen Vermieter keine überhöhten Preise umlegen
Die Entscheidung bedeutet nicht, dass Vermieter beliebig teure Dienstleister auswählen und die Rechnung anschließend an ihre Mieter weiterreichen dürfen. Das Wirtschaftlichkeitsgebot besteht unverändert fort.
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Kann ein Mieter nachvollziehbar darlegen, dass eine bestimmte Leistung erheblich über dem marktüblichen Preis liegt, muss sich ein Gericht mit diesem Einwand befassen. Der BGH weist ausdrücklich darauf hin, dass bei ausreichendem Vortrag ein Sachverständigengutachten klären kann, ob tatsächlich objektiv überhöhte Preise vereinbart wurden.
Die Anforderungen an den Vortrag bezeichnet der BGH dabei als moderat. Mieter müssen also nicht bereits selbst ein vollständiges Gutachten vorlegen, bevor sie ihre Rechte geltend machen können.
Hausmeisterkosten bleiben besonders interessant
Hausmeisterkosten sorgen regelmäßig für Streit, weil ein Hausmeister sowohl umlagefähige als auch nicht umlagefähige Arbeiten erledigen kann. Treppenhausreinigung, Winterdienst oder bestimmte laufende Arbeiten können Betriebskosten sein, Reparaturen und Verwaltungsarbeiten dagegen grundsätzlich nicht.
Genau hierzu enthält das Urteil eine weitere wichtige Aussage. Werden in einer Position sowohl umlagefähige als auch nicht umlagefähige Tätigkeiten zusammengefasst und nimmt der Vermieter lediglich einen pauschalen Abzug vor, muss er bei einem entsprechenden Einwand nachvollziehbar erklären können, wie sich die Kosten zusammensetzen.
Im entschiedenen Fall ging es unter anderem um die Positionen „Hauswart/Haustechniker“ und „Wartung Aufzüge“. Die Vermieterin hatte hierfür pauschale Abzüge für nicht umlagefähige Tätigkeiten vorgenommen.
Eine Übersicht darüber, welche Kosten überhaupt in einer Betriebskostenabrechnung auftauchen dürfen, finden Mieter hier: Diese Kosten dürfen Vermieter nicht über die Nebenkosten abrechnen.
Einwendung muss innerhalb von zwölf Monaten erfolgen
Für Mieter steckt in dem Urteil noch eine zweite wichtige Botschaft. Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung müssen grundsätzlich spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung beim Vermieter geltend gemacht werden.
Diese Frist gilt nach der aktuellen Entscheidung auch dann, wenn der Mieter behauptet, der Vermieter habe gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen. Wer erst nach Ablauf der Frist feststellt, dass der Hausmeistervertrag möglicherweise erheblich zu teuer war, kann mit diesem Einwand deshalb ausgeschlossen sein, sofern die verspätete Geltendmachung selbst verschuldet wurde.
Mieter sollten verdächtige Kostenpositionen daher nicht monatelang liegen lassen. Eine frühe Anforderung der Belege verschafft mehr Zeit, Rechnungen und Vertragsunterlagen zu prüfen und gegebenenfalls Vergleichswerte zu recherchieren.
Weitere typische Fehler und Fristen bei der Abrechnung erläutert Gegen-Hartz hier: Diese Fehler bei der Nebenkostenabrechnung kosten Mietern hunderte Euro.
Das BGH-Urteil war noch keine endgültige Entscheidung über die Nachzahlung
Wichtig ist zudem ein Punkt, der bei einer verkürzten Darstellung des Urteils leicht verloren geht. Der BGH hat nicht abschließend entschieden, dass die Mieter die gesamte streitige Forderung bezahlen müssen.
Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Landgerichts Mannheim auf und verwies den Fall zur weiteren Verhandlung zurück. Das Berufungsgericht muss unter anderem prüfen, ob die Einwendungen rechtzeitig erhoben wurden und ob die Mieter ausreichend konkrete Hinweise auf nicht marktgerechte Preise vortragen können.
Falls ein ausreichender Vortrag vorliegt, soll gegebenenfalls durch ein Gutachten geklärt werden, ob die beauftragten Dienstleistungen tatsächlich teilweise zu objektiv überhöhten Preisen vergeben wurden. Die Entscheidung stärkt Vermieter daher bei der Frage der Beweisführung, beseitigt das Wirtschaftlichkeitsgebot aber keineswegs.
Im Streit ging es um fast 2.800 Euro
Ausgangspunkt des Verfahrens waren Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2017 und 2018. Für 2017 verlangte die Vermieterin zunächst eine Nachzahlung von 1.083,88 Euro, für 2018 weitere 794,24 Euro.
Zusätzlich entstanden Streitigkeiten über nachträglich abgerechnete Grundsteuerbeträge. Insgesamt verlangte die Vermieterin 2.798,98 Euro zuzüglich Zinsen und vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten.
Das Amtsgericht hatte der Vermieterin weitgehend Recht gegeben, während das Landgericht Mannheim die Klage abgewiesen hatte. Der BGH hob diese Entscheidung wiederum auf.
Auch die nachträgliche Abrechnung der Grundsteuer war Gegenstand des Urteils. Welche Besonderheiten dabei gelten, erläutert Gegen-Hartz ausführlicher hier: Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung: Das müssen Mieter nicht hinnehmen.
Was Mieter aus dem Urteil mitnehmen sollten
Eine außergewöhnlich hohe Betriebskostenposition bleibt auch nach dem neuen BGH-Urteil überprüfbar. Der bloße Hinweis, dass der Vermieter keinen günstigeren Anbieter gesucht habe, ist jedoch zu wenig.
Erfolgversprechender ist es, zunächst die Belege und den zugrunde liegenden Vertrag zu prüfen und anschließend vergleichbare Marktpreise gegenüberzustellen. Auffällige Preissteigerungen, ungewöhnlich hohe Quadratmeterkosten oder deutlich günstigere Preise für vergleichbare Leistungen können einen Einwand stützen.
Besonders aufmerksam sollten Mieter bei Sammelpositionen wie Hauswart, Gebäudeservice, Haustechnik oder Aufzugswartung sein. Dort können neben echten Betriebskosten auch Tätigkeiten enthalten sein, die der Vermieter selbst tragen muss.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
