Ein Mieter ruft den Polizeinotruf an und erfindet eine Geschichte über den Nachbarn, erzählt von Naziparolen, die nie gefallen sind, und einer Nazifete, die nie stattgefunden hat. Einmal. Es folgt die fristlose Kündigung, und das Landgericht München I bestätigt: keine Abmahnung nötig (Az. 14 S 6310/23).
Wer glaubt, eine fristlose Kündigung setze mehrere Vorfälle oder mindestens eine Abmahnung voraus, irrt sich, und dieser Irrtum kann die Wohnung kosten. Zusätzlich dramatisch wird es für Menschen, die auf Grundsicherungsgeld oder Sozialhilfe angewiesen sind: Bei Zahlungsverzug gibt es eine Schonfrist und Schuldenübernahme, bei Verhaltensverstößen gibt es das nicht.
Wer versteht, wann eine Abmahnung entfällt und wann sie schützt, kann im Konfliktfall die richtige Entscheidung treffen.
Ein Vorfall, keine Warnung, sofort gekündigt — wie ist das rechtlich möglich?
Das Landgericht München I hatte im Juli 2023 über einen Fall zu entscheiden, der zeigt, wo die Grenzlinie verläuft. Ein Mieter hatte den polizeilichen Notruf genutzt, um wissentlich falsch zu behaupten, beim Nachbarn finde eine Naziparty statt mit rechten Parolen. Die Behauptungen waren frei erfunden. Es folgte ein größerer Polizeieinsatz, und der Vermieter kündigte fristlos — ohne vorherige Abmahnung, gestützt auf diesen einen Vorfall. Das Gericht bestätigte die Kündigung.
Der Schlüsselsatz aus dem Beschluss: Eine Abmahnung wäre entbehrlich gewesen, weil das zerstörte Vertrauen durch sie nicht wiederhergestellt werden konnte. Es geht also um die Frage, ob eine Warnung überhaupt noch etwas bewirkt hätte.
Das Gesetz schreibt die Abmahnung vor — und nennt genau, wann sie entfällt
Das Bürgerliche Gesetzbuch lässt die fristlose Kündigung zu, wenn ein wichtiger Grund vorliegt: wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung aller Umstände nicht mehr zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 BGB). Für Wohnraum präzisiert das Gesetz: Wer den Hausfrieden nachhaltig stört, gibt dem Vermieter diesen Grund (§ 569 Abs. 2 BGB).
Die Abmahnung ist die Regel. Das Gesetz schreibt sie vor, wenn das Fehlverhalten behebbar ist. Doch § 543 Abs. 3 BGB kennt die Ausnahme: Die Warnung entfällt, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist. Bei schwerwiegenden Beleidigungen, Verleumdungen und Straftaten greifen Gerichte genau hier ein.
Verleumdung, Beleidigung, Waffe: Was Gerichte als irreparabel gewertet haben
Das Amtsgericht Hannover hat im September 2025 einer Räumungsklage stattgegeben, nachdem ein Mieter den Vermieter rassistisch beleidigt hatte (Az. 465 C 781/25). Gegen das Urteil ist Berufung eingelegt; der Ausgang ist noch offen.
Das Amtsgericht München hat eine fristlose Kündigung bestätigt, weil eine Mieterin gegenüber anderen Hausbewohnern wahrheitswidrig behauptet hatte, der Vermieter habe sie sexuell belästigt (Az. 412 C 29251/14). Das Landgericht Berlin erklärte eine Kündigung für wirksam, weil in der Wohnung eine Waffe mit Munition illegal aufbewahrt worden war (Az. 65 S 54/18).
Was diese Fälle verbindet, ist dieselbe juristische Prüfung: Hätte eine Abmahnung das Vertrauensverhältnis wiederhergestellt? Bei einer erfundenen Naziparty, einer rassistischen Beleidigung oder einer illegalen Waffe verneinen Gerichte das.
Solches Fehlverhalten dokumentiert eine Haltung, und nicht ein Versehen, das sich durch eine Warnung beheben ließe.
Wann die Abmahnung die Wohnung schützt — und das Zeitfenster, das sie öffnet
Bei behebbarem Fehlverhalten ist die Abmahnung der entscheidende Schutzschild. Die unerlaubte Untervermietung an Touristen ist ein klares Beispiel: Mehrere Gerichte haben entschieden, dass erst nach erfolgloser Abmahnung gekündigt werden darf (LG Amberg, Az. 24 S 299/17; LG Berlin, Az. 67 S 154/16).
Freilaufende Hunde auf Gemeinschaftsflächen rechtfertigten nach dem Bundesgerichtshof die fristlose Kündigung erst, nachdem mehrere Abmahnungen ignoriert worden waren (BGH, Az. VIII ZR 328/19).
Doch die Abmahnung schützt nur bis zu einem Punkt, und sie öffnet ein Zeitfenster, das sich schnell schließt. Verstößt ein Mieter nach einer Abmahnung erneut gegen dieselbe Pflicht, muss der Vermieter zeitnah handeln.
Wartet er länger als drei Monate nach dem Folgeverstoß, kann die Kündigung als verspätet unwirksam sein (AG Tempelhof-Kreuzberg, Az. 8 C 192/12). Das ist ein Schutz, den Mieterinnen und Mieter im Räumungsverfahren geltend machen können.
Straftaten rund um die Wohnung bilden eine eigene Risikozone — auch wenn der Mieter selbst nicht gehandelt hat. Das Amtsgericht Wedding hat eine fristlose Kündigung bestätigt, nachdem ein Besucher des Mieters im Haus den Baustrom angezapft hatte (Az. 11 C 103/14).
Das Gericht rechnete das Verhalten des Gastes dem Mieter zu. Mieter haften mietrechtlich dafür, wen sie in die Wohnung lassen.
Was nach der Kündigung zu tun ist — und welche Frist wirklich zählt
Das Erste, was nach einer fristlosen Kündigung zu prüfen ist: Hat das Kündigungsschreiben den Grund schriftlich benannt? Das Gesetz schreibt das ausdrücklich vor — der zur Kündigung führende wichtige Grund muss im Schreiben angegeben sein (§ 569 Abs. 4 BGB).
Fehlt diese Angabe oder ist sie zu unbestimmt, ist die Kündigung formell unwirksam, noch bevor die inhaltliche Frage gestellt wird.
Die Kündigung beendet das Mietverhältnis außerdem nicht von selbst. Der Vermieter muss zunächst eine Räumungsklage erheben. Erst ein rechtskräftiges Räumungsurteil verpflichtet zum Auszug.
Mieterinnen und Mieter können in der Wohnung bleiben und die Kündigung im Räumungsverfahren inhaltlich angreifen. Eine starre Widerspruchsfrist wie im Arbeitsrecht gibt es im Mietrecht nicht.
Für Menschen im Grundsicherungsgeld-Bezug ist eine Unterscheidung entscheidend. Zahlt das Jobcenter die Miete mehrfach unpünktlich, kann der Vermieter fristlos kündigen — auch wenn der Mieter selbst keinen Fehler gemacht hat (BGH, Az. VIII ZR 173/15). Dasselbe gilt, wenn Sozialhilfe beantragt, aber verspätet bewilligt wurde (BGH, Az. VIII ZR 175/14).
In beiden Situationen gilt: Verzug und Ursache sofort schriftlich dem Vermieter mitteilen, gleichzeitig beim Jobcenter oder Sozialamt auf beschleunigte Bearbeitung bestehen.
Bei Mietschulden besteht ein Anspruch auf Schuldenübernahme durch das Jobcenter, wenn Wohnungslosigkeit droht (§ 22 Abs. 8 SGB II). Bei verhaltensbedingten Kündigungen wegen Beleidigung, Hausfriedensstörung oder Straftaten gibt es diesen Weg nicht.
Den Unterschied zwischen beiden Kündigungstypen zu kennen, entscheidet darüber, ob dieser Anspruch überhaupt besteht.
Häufige Fragen zur fristlosen Mietkündigung ohne Abmahnung
Kann eine einmalige Handlung wirklich zur sofortigen Wohnungskündigung führen?
Ja. Entscheidend ist nicht die Anzahl der Vorfälle, sondern ob die Abmahnung das Vertrauensverhältnis hätte retten können. Bei schwerwiegenden verleumderischen Aussagen, rassistischen Beleidigungen oder Straftaten verneinen Gerichte das regelmäßig. Der LG-München-Beschluss zum falschen Notruf zeigt das für einen einzigen Vorfall.
Was passiert, wenn der Vermieter nach einer Abmahnung zu lang wartet?
Die Abmahnung öffnet ein Zeitfenster für die Kündigung, hält es aber nicht dauerhaft offen. Tritt nach der Abmahnung ein erneuter Verstoß auf, muss der Vermieter zeitnah reagieren. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hat eine Kündigung als verspätet unwirksam gewertet, weil zwischen dem Folgeverstoß und der Kündigung mehr als drei Monate lagen. Diese Verspätung lässt sich im Räumungsverfahren einwenden.
Ich beziehe Grundsicherungsgeld. Hilft das Jobcenter, wenn ich wegen meines Verhaltens gekündigt werde?
Nein. Die Schuldenübernahme durch das Jobcenter greift nur bei Mietschulden, also Zahlungsverzug (§ 22 Abs. 8 SGB II). Bei einer verhaltensbedingten Kündigung — wegen Beleidigung, Straftaten oder Hausfriedensstörung — gibt es diesen Anspruch nicht, weil es keine Schulden gibt, nur Verhalten.
Quellen
BGH, Beschluss v. 2.1.2020, Az. VIII ZR 328/19
BGH, Urteil v. 29.6.2016, Az. VIII ZR 173/15
BGH, Urteil v. 4.2.2015, Az. VIII ZR 175/14
Bundesministerium der Justiz: § 543 BGB — Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (gesetze-im-internet.de)
Bundesministerium der Justiz: § 569 BGB — Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund bei Wohnraum (gesetze-im-internet.de)
LG München I, Hinweisbeschluss v. 13.7.2023, Az. 14 S 6310/23 (gesetze-bayern.de)
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Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF, History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
