Eine fristlose Kündigung wegen Mietschulden lässt sich für Bezieher der Grundsicherung zwar abwenden, aber nur unter bestimmten Bedingungen. Das Jobcenter muss nämlich eindeutig erklären, welche Mietrückstände es übernimmt.
Eine unverbindlich wirkende Zusage, die Schulden „nach aktuellem Stand“ zu begleichen, reicht nicht aus. Das entschied das Landgericht Berlin (LG Berlin, Beschluss vom 10. Januar 2017, Az. 67 S 408/16).
Im konkreten Fall verlor die Mieterin ihre Wohnung, obwohl sie eine Erklärung des Jobcenters vorgelegt hatte. Das Schreiben ließ jedoch offen, welche Rückstände und Beträge die Behörde tatsächlich übernehmen wollte. Damit fehlte die erforderliche Sicherheit für den Vermieter.
Fristlose Kündigung wegen Mietschulden
Die Vermieter hatten das Mietverhältnis wegen erheblicher Zahlungsrückstände gekündigt. Das Amtsgericht verurteilte die Mieterin zur Zahlung der offenen Beträge und zur Herausgabe der Wohnung.
Gegen diese Entscheidung wollte die Mieterin Berufung einlegen. Dafür beantragte sie Prozesskostenhilfe. Sie argumentierte, die Kündigung sei durch die Erklärung des Jobcenters unwirksam geworden.
Das Landgericht Berlin sah jedoch keine Erfolgsaussichten für eine Berufung und lehnte deshalb die Prozesskostenhilfe ab.
Jobcenter wollte Mietschulden „nach aktuellem Stand“ übernehmen
Die Mieterin hatte im Verfahren ein Schreiben des Jobcenters vom 7. Januar 2016 vorgelegt. Darin erklärte die Behörde, die Mietschulden für die betreffende Wohnung „nach aktuellem Stand“ zu übernehmen.
Nach Ansicht des Landgerichts genügte diese Formulierung nicht. Aus dem Schreiben ging nicht hervor, welche konkreten Forderungen die Zusage erfasste. Auch die genaue Höhe der übernommenen Rückstände blieb offen.
Damit lag keine klare Verpflichtung des Jobcenters vor, den Vermieter vollständig zu befriedigen. Eine allgemein gehaltene Absichtserklärung schützt Mieter nicht sicher vor dem Verlust ihrer Wohnung.
Schonfristzahlung kann eine Kündigung unwirksam machen
Nach § 569 Absatz 3 Nummer 2 BGB kann eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nachträglich unwirksam werden. Dafür müssen die offenen Forderungen spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs vollständig beglichen werden.
Alternativ kann sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichten. Dazu gehören insbesondere Jobcenter und Sozialämter. Die Verpflichtungserklärung muss innerhalb der gesetzlichen Schonfrist beim Vermieter eingehen.
Das Gesetz verlangt zwar keine bestimmte Überschrift oder ein besonderes Formular. Inhaltlich muss die Erklärung jedoch eindeutig sein. Der Vermieter muss erkennen können, dass sämtliche erforderlichen Rückstände übernommen werden.
Kostenübernahme muss Betrag und Zeitraum erkennen lassen
Das Jobcenter sollte in seiner Erklärung mindestens klarstellen, für welchen Mieter, welche Wohnung, welchen Zeitraum und in welcher Höhe es die Schulden übernimmt. Außerdem muss deutlich werden, dass es sich um eine verbindliche Verpflichtung und nicht nur um eine vorläufige Prüfung oder unverbindliche Aussicht handelt.
Formulierungen wie „grundsätzlich möglich“, „vorbehaltlich weiterer Prüfung“ oder „nach aktuellem Stand“ können gefährlich sein. Sie lassen Zweifel daran entstehen, ob der Vermieter das Geld tatsächlich und vollständig erhalten wird.
Im Berliner Fall bestanden selbst während der mündlichen Verhandlung noch Unsicherheiten über die Höhe der Rückstände. Nachdem das Amtsgericht die offenen Forderungen aufgeschlüsselt hatte, legte die Mieterin keine präzisierte Erklärung des Jobcenters vor. Sie widersprach auch der gerichtlichen Berechnung nicht konkret.
Laufende Miete muss ebenfalls gesichert sein
Das Landgericht betonte außerdem die Bedeutung der laufenden Zahlungen. Eine Übernahme der alten Mietschulden hilft nur begrenzt, wenn gleichzeitig neue Rückstände entstehen.
Die Erklärung der Behörde muss deshalb die zum maßgeblichen Zeitpunkt offenen Rückstände vollständig erfassen. Zugleich müssen Mieter dafür sorgen, dass die laufende Miete wieder pünktlich gezahlt wird. Anderenfalls kann ein neuer Kündigungsgrund entstehen.
Betroffene sollten nach Eingang der Kündigung sofort eine vom Vermieter verlangen, die aktuellen Mietschulden konkret aufzuschlüsseln. Diese sollten sie dann unverzüglich beim Jobcenter oder Sozialamt einreichen.
Weichen die Angaben des Vermieters und der Behörde voneinander ab, muss die Differenz noch innerhalb der Schonfrist geklärt werden.
Schonfrist schützt nicht immer vor ordentlicher Kündigung
Die Schonfristregelung heilt grundsätzlich nur die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Hat der Vermieter zugleich ordentlich wegen einer erheblichen schuldhaften Pflichtverletzung gekündigt, bleibt diese Kündigung möglicherweise bestehen.
Der Bundesgerichtshof vertritt hierzu eine strenge Linie. Deshalb sollten Mieter nicht darauf vertrauen, dass die nachträgliche Zahlung der Rückstände jedes Räumungsverfahren automatisch beendet. Entscheidend sind der Inhalt der Kündigung, die Ursachen des Rückstands und sämtliche Umstände des Einzelfalls.
Was Betroffene vom Jobcenter verlangen sollten
Mieter sollten sich nicht mit einer mündlichen Zusage oder einem allgemein formulierten Schreiben zufriedengeben. Die Kostenübernahme muss schriftlich, verbindlich und zahlenmäßig nachvollziehbar erfolgen.
Die Erklärung sollte den gesamten kündigungsrelevanten Rückstand einschließlich möglicher Nachforderungen benennen. Bestehen Streitigkeiten über einzelne Beträge, sollte die Behörde diese kurzfristig klären oder ihre Erklärung so eindeutig fassen, dass keine Zahlungslücke bleibt.
Auch eine direkte Übermittlung an den Vermieter kann sinnvoll sein. Entscheidend bleibt, dass der Vermieter innerhalb der Schonfrist eine wirksame und ausreichend bestimmte Verpflichtungserklärung erhält.
FAQ zur Übernahme von Mietschulden durch das Jobcenter
Reicht es aus, wenn das Jobcenter allgemein eine Schuldenübernahme zusagt?
Nein. Die Erklärung muss klar und verbindlich erkennen lassen, welche offenen Mietforderungen das Jobcenter übernimmt. Eine unbestimmte Zusage kann die fristlose Kündigung nicht heilen.
Wie lange gilt die Schonfrist bei einer Räumungsklage?
Die Rückstände müssen grundsätzlich spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs vollständig ausgeglichen sein oder durch eine ausreichende Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle abgesichert werden.
Ist nach der Schuldenübernahme jede Kündigung erledigt?
Nein. Die Schonfristzahlung macht grundsätzlich die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam. Eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung kann dennoch fortbestehen.
Quellen
Bürgerliches Gesetzbuch, § 569 Absatz 3 Nummer 2
Landgericht Berlin, Beschluss vom 10. Januar 2017, Az. 67 S 408/16, openJur 2020, 39263
Zivilprozessordnung, § 114
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Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF, History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
