Eine Familiengesellschaft schützt Vermieter nicht automatisch vor der gesetzlichen Kündigungssperre. Wurde vermieteter Wohnraum nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend auf eine Familien-GbR übertragen, gilt die Sperrfrist des § 577a BGB.
Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 21. Januar 2026, Az. VIII ZR 247/24, entschieden. Selbst ein ernsthaft bestehender Eigenbedarf berechtigt während dieser Zeit nicht zur Kündigung.
Mieter lebte seit 2004 in der Wohnung
Der beklagte Mieter bewohnte seit 2004 eine Wohnung in einem Münchner Mehrparteienhaus. Im Februar 2021 kaufte ein Mann das gesamte Hausgrundstück und wurde im Mai 2021 als Alleineigentümer in das Grundbuch eingetragen.
Im September 2021 erklärte der Eigentümer die Aufteilung des Hauses in einzelne Eigentumswohnungen. Noch bevor diese Teilung im Grundbuch vollzogen war, gründete er mit seiner Ehefrau und seinen beiden volljährigen Kindern eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts.
Der Gesellschaftsvertrag sah vor, das Grundstück beziehungsweise die daraus entstehenden Wohnungs- und Teileigentumseinheiten in die Familien-GbR einzubringen. Am 11. Februar 2022 wurden die Wohnungsgrundbücher angelegt und die Gesellschaft als Eigentümerin der einzelnen Einheiten eingetragen.
Tochter wollte die Mietwohnung beziehen
Bereits am 27. Juli 2022 kündigte die Familien-GbR das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 30. April 2023. Eine Tochter des früheren Alleineigentümers, die zugleich Gesellschafterin der GbR war, befand sich in Ausbildung und wollte selbst in die Wohnung einziehen.
Das Amtsgericht München hielt die Kündigung zunächst für wirksam und verurteilte den Mieter zur Räumung. Das Landgericht München I änderte die Entscheidung jedoch und wies die Räumungsklage ab.
Der Bundesgerichtshof bestätigte das Urteil des Landgerichts. Die Revision der Familien-GbR blieb ohne Erfolg.
Am Eigenbedarf bestanden keine Zweifel
Der Fall scheiterte nicht an einem vorgeschobenen oder unglaubwürdigen Eigenbedarf. Nach den Feststellungen der Vorinstanzen wollte die Tochter tatsächlich in die Wohnung einziehen, und die Gesellschaft beabsichtigte ernsthaft, ihr die Räume zu überlassen.
Eine GbR darf grundsätzlich Eigenbedarf für einen ihrer Gesellschafter oder für bestimmte Angehörige eines Gesellschafters geltend machen. Welche Anforderungen dabei gelten, erläutert auch der Beitrag „Eigenbedarfskündigung der Wohnung jetzt einfacher möglich“.
Im Münchner Verfahren stand der Kündigung jedoch § 577a BGB entgegen. Die Vorschrift sperrt nach einer Umwandlung und anschließenden Veräußerung für eine bestimmte Zeit Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wegen einer beabsichtigten wirtschaftlichen Verwertung.
Übertragung auf eine GbR ist eine Veräußerung
Die Vermieterseite argumentierte, es habe keinen gewöhnlichen Verkauf an einen außenstehenden Erwerber gegeben. Der frühere Alleineigentümer habe die Wohnungen lediglich in eine Gesellschaft eingebracht, an der ausschließlich er selbst, seine Ehefrau und die gemeinsamen Kinder beteiligt seien.
Der BGH folgte dieser Sichtweise nicht. Durch die Grundbucheintragung wechselte das Eigentum vom früheren Alleineigentümer auf einen anderen Rechtsträger, nämlich die Familien-GbR.
Damit lag eine Veräußerung im Sinne von § 577a Absatz 1 BGB vor. Ob für die Übertragung ein klassischer Kaufpreis gezahlt wurde, war für diese Einordnung nicht entscheidend.
Warum sich das Kündigungsrisiko erhöht hatte
Vor der Übertragung war allein der damalige Eigentümer Vermieter. Nach dem Wechsel konnte die GbR nicht nur seinen eigenen Wohnbedarf, sondern auch den Bedarf ihrer weiteren Gesellschafter geltend machen.
Dadurch hatte sich der Kreis der Personen erweitert, für die eine Eigenbedarfskündigung in Betracht kam. Neben dem früheren Alleineigentümer waren nun auch seine Ehefrau und die beiden volljährigen Kinder unmittelbar als Gesellschafter erfasst.
Genau vor einer solchen Verschlechterung der kündigungsrechtlichen Position soll die Sperrfrist schützen. Der Mieter soll nach der Aufteilung eines Hauses und dem anschließenden Eigentümerwechsel nicht kurzfristig seine Wohnung verlieren.
Die Reihenfolge der Eintragungen gab den Ausschlag
Für die Anwendung von § 577a Absatz 1 BGB müssen die gesetzlichen Vorgänge in einer bestimmten Reihenfolge eintreten. Zuerst muss die Wohnung dem Mieter überlassen worden sein, danach muss Wohnungseigentum entstehen und anschließend muss dieses Wohnungseigentum veräußert werden.
Diese Reihenfolge war im entschiedenen Fall eingehalten. Der Mieter lebte seit 2004 in der Wohnung, die Wohnungsgrundbücher wurden am 11. Februar 2022 angelegt und erst danach wurde die GbR als neue Eigentümerin eingetragen.
Dass die Teilungserklärung und die Übertragung bereits Monate zuvor notariell vorbereitet worden waren, änderte daran nichts. Bei § 577a Absatz 1 BGB kommt es auf den dinglichen Vollzug im Grundbuch an.
100 % spam-frei • jederzeit abbestellbar
Wann die Sperrfrist zu laufen beginnt
Die Kündigungssperrfrist beginnt mit der vollständigen Eintragung des Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch. Ein Kaufvertrag, ein Gesellschaftsvertrag oder eine Auflassung allein setzen die Frist noch nicht in Gang.
Die gesetzliche Grundfrist beträgt drei Jahre. Die Bundesländer dürfen sie in Gebieten mit besonders gefährdeter Wohnraumversorgung auf bis zu zehn Jahre verlängern.
Für München galt im entschiedenen Verfahren eine zehnjährige Kündigungssperre. Die nur rund fünf Monate nach der Grundbucheintragung ausgesprochene Kündigung kam deshalb erheblich zu früh.
Vorzeitige Kündigung wird nicht später wirksam
Eine während der Sperrfrist ausgesprochene Eigenbedarfskündigung wird nicht automatisch mit Ablauf der Frist wirksam. Sie ist unwirksam und kann das Mietverhältnis nicht beenden.
Will der Vermieter nach Ablauf der Sperrfrist weiterhin Eigenbedarf geltend machen, muss er grundsätzlich erneut kündigen. Zu diesem Zeitpunkt müssen sämtliche Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung vorliegen.
Auch die gewöhnlichen Kündigungsfristen beginnen erst mit dem Zugang dieser neuen Kündigung. Vermieter können die Sperrfrist daher nicht dadurch verkürzen, dass sie bereits Jahre vorher vorsorglich kündigen.
Warum die Ausnahme für Familiengesellschaften nicht half
§ 577a Absatz 1a BGB enthält tatsächlich eine Ausnahme für Personengesellschaften, deren Gesellschafter derselben Familie oder demselben Haushalt angehören. Diese Ausnahme gilt aber nur innerhalb des Anwendungsbereichs von Absatz 1a.
Absatz 1a betrifft vor allem die Übertragung eines noch nicht in Wohnungseigentum aufgeteilten Mietshauses auf eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber. Die Vorschrift wurde eingeführt, um das früher als „Münchener Modell“ bekannte Vorgehen zu erfassen.
Im BGH-Fall war das Wohnungseigentum dagegen vor dem abgeschlossenen Eigentumserwerb der GbR wirksam entstanden. Deshalb richtete sich der Schutz nach § 577a Absatz 1 und nicht nach Absatz 1a.
Absatz 1 enthält keine Ausnahme für Familiengesellschaften. Der BGH lehnte es zudem ab, die Familienausnahme aus Absatz 1a entsprechend auf bereits umgewandelte Eigentumswohnungen zu übertragen.
| Konstellation | Mögliche Folge nach § 577a BGB |
|---|---|
| Wohnung wird nach Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend veräußert | Sperrfrist nach Absatz 1 beträgt mindestens drei Jahre |
| Bereits umgewandelte Wohnung wird auf eine Familien-GbR übertragen | Familienausnahme greift nicht; Sperrfrist nach Absatz 1 bleibt bestehen |
| Noch ungeteiltes Mietshaus wird auf eine Familien-GbR übertragen | Die Ausnahme des Absatzes 1a Satz 2 kann eingreifen |
| Wohnungseigentum bestand bereits vor dem Einzug des Mieters | Die Sperre nach Absatz 1 wird durch einen späteren Verkauf regelmäßig nicht ausgelöst |
| Wohnung liegt in einem durch Landesverordnung bestimmten Gebiet | Sperrfrist kann auf bis zu zehn Jahre verlängert sein |
Was Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung prüfen sollten
Mieter sollten nicht nur untersuchen, ob der angegebene Eigenbedarf glaubhaft ist. Ebenso wichtig sind der Zeitpunkt ihres Einzugs, die Entstehung des Wohnungseigentums und die spätere Grundbucheintragung des Erwerbers.
Hilfreich können Grundbuchauszüge, notarielle Mitteilungen, Schreiben über den Eigentümerwechsel und Angaben zur Aufteilung des Gebäudes sein. Aus diesen Unterlagen lässt sich häufig erkennen, ob und wann die Sperrfrist begonnen hat.
Ist die Kündigung bereits aus diesem Grund unwirksam, kommt es auf einen Härtefallwiderspruch zunächst nicht an. Trotzdem sollten Betroffene keine Fristen verstreichen lassen und rechtzeitig fachkundigen Rat einholen.
Besteht keine Sperrfrist oder ist sie bereits abgelaufen, können weiterhin formelle Fehler, ein vorgeschobener Eigenbedarf oder ein besonderer Härtefall gegen die Beendigung des Mietverhältnisses sprechen. Der Beitrag „Mieter-Rechte bei Eigenbedarfskündigung“ zeigt weitere Verteidigungsmöglichkeiten.
Härtefallwiderspruch bleibt ein zusätzlicher Schutz
Auch nach Ablauf der Kündigungssperre müssen Mieter eine wirksame Eigenbedarfskündigung nicht in jedem Fall hinnehmen. Hohes Alter, eine schwere Erkrankung, eine Behinderung oder fehlender angemessener Ersatzwohnraum können einen Härtefall nach § 574 BGB begründen.
Der Widerspruch sollte sorgfältig formuliert und durch Nachweise belegt werden. Welche finanziellen Risiken unbedachte Erklärungen auslösen können, zeigt der Beitrag „Härtefall-Widerspruch wird für Mieter zur teuren Kostenfalle“.
Die Sperrfrist und der Härtefallwiderspruch sind voneinander zu unterscheiden. Während § 577a BGB die Berufung auf Eigenbedarf zeitweise ausschließt, verlangt § 574 BGB eine Abwägung der persönlichen Interessen beider Seiten.
Praxisbeispiel: Familien-GbR kündigt nach einem Jahr
Eine Mieterin lebt seit 2010 in einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Der Eigentümer teilt das Gebäude 2025 in Wohnungseigentum auf und überträgt die Einheiten anschließend auf eine GbR, die aus ihm, seiner Ehefrau und seinem Sohn besteht.
Ein Jahr nach der Grundbucheintragung kündigt die Gesellschaft, weil der Sohn die Wohnung beziehen möchte. Obwohl dieser Einzugswunsch ernsthaft besteht, ist die Kündigung während der laufenden Sperrfrist unwirksam.
Liegt die Wohnung in einer Gemeinde mit einer auf zehn Jahre verlängerten Frist, kann sich die GbR erst nach deren Ablauf auf diesen Eigenbedarf berufen. Danach müsste sie eine neue und ordnungsgemäß begründete Kündigung aussprechen.
- Über den Autor
- Letzte Beiträge des Autors
Sebastian Bertram ist gelernter Sozialarbeiter und hat über 10 Jahre eine therapeutische Einrichtung geleitet. Er ist Gründer und Hauptverantwortlicher von Gegen-Hartz.de. Seine Hauptthemen sind Sozialrecht, Gesellschaftsrecht und Soziales. Sebastian ist aktiv in der Erwerbslosenberatung.
