Haus an Kinder verschenken und Nießbrauch behalten: Diese Steuerfallen können aber teuer werden
Das eigene Haus schon zu Lebzeiten an die Kinder übertragen und trotzdem darin wohnen bleiben: Für viele Eigentümer klingt das nach einer attraktiven Möglichkeit, die spätere Erbschaftsteuer zu senken. Häufig wird dafür ein lebenslanger Nießbrauch im Grundbuch vereinbart.
Steuerlich kann eine solche Gestaltung tatsächlich erhebliche Vorteile bringen. Wer jedoch ausschließlich auf die mögliche Steuerersparnis schaut, übersieht schnell, dass mit der Eigentumsübertragung auch Rechte verloren gehen und neue Risiken entstehen.
Besonders problematisch kann es werden, wenn die Immobilie später verkauft werden soll, der Nießbrauch vorzeitig aufgegeben wird oder das beschenkte Kind in finanzielle Schwierigkeiten gerät. Deshalb sollte die Übertragung nicht allein anhand der voraussichtlichen Schenkungsteuer beurteilt werden.
Warum Rentner Immobilien schon zu Lebzeiten übertragen
Ein häufiger Grund für eine vorweggenommene Erbfolge sind die persönlichen Freibeträge bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Nach § 16 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz kann ein Kind von einem Elternteil grundsätzlich bis zu 400.000 Euro steuerfrei erhalten.
Diese Grenze gilt nicht einfach für „die Immobilie“, sondern für das Verhältnis zwischen dem jeweiligen Schenker und dem jeweiligen Empfänger. Bei zwei Eltern und zwei Kindern können sich deshalb unter passenden Eigentums- und Übertragungsverhältnissen rechnerisch Freibeträge von insgesamt bis zu 1,6 Millionen Euro ergeben.
Ein Elternteil könnte beispielsweise jedem der beiden Kinder Vermögen im Wert von bis zu 400.000 Euro übertragen. Kann auch der andere Elternteil entsprechende eigene Vermögenswerte oder Eigentumsanteile übertragen, stehen für dessen Zuwendungen ebenfalls jeweils 400.000 Euro zur Verfügung.
Diese Rechnung bedeutet allerdings nicht, dass jedes Haus bis 1,6 Millionen Euro automatisch steuerfrei verschenkt werden kann. Eigentumsverhältnisse, Aufteilung der übertragenen Anteile, frühere Schenkungen und weitere Vermögenswerte müssen mitgerechnet werden.
Mehrere Zuwendungen derselben Person an denselben Empfänger innerhalb von zehn Jahren werden steuerlich zusammengerechnet. Nach Ablauf dieses Zeitraums können die persönlichen Freibeträge bei einer späteren Übertragung grundsätzlich erneut genutzt werden.
Auch Geldgeschenke unterliegen diesen Regeln. Welche Freibeträge gelten und weshalb selbst steuerfreie Schenkungen gegenüber dem Finanzamt relevant sein können, erläutert Gegen-Hartz im Beitrag „Geldgeschenk: Das Finanzamt will Bescheid wissen“.
Was ein Nießbrauch bei einer Immobilie bedeutet
Beim sogenannten Vorbehaltsnießbrauch übertragen Eltern das Eigentum an der Immobilie auf ihre Kinder, behalten sich jedoch ein Nutzungsrecht vor. Dieses Recht wird regelmäßig notariell vereinbart und im Grundbuch eingetragen.
Die Kinder sind anschließend Eigentümer der Immobilie. Die Eltern bleiben aufgrund des Nießbrauchs jedoch wirtschaftlich eng mit dem Haus oder der Wohnung verbunden.
Nießbrauch und Wohnrecht sollten dabei nicht gleichgesetzt werden. Ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB erlaubt grundsätzlich die vereinbarte Nutzung einer Immobilie oder eines Teils davon als Wohnung, während der Nießbrauch nach § 1030 BGB weiter reicht.
Ein Nießbraucher darf grundsätzlich die Nutzungen der Sache ziehen. Bei einer Immobilie kann deshalb je nach Gestaltung nicht nur die eigene Nutzung, sondern beispielsweise auch die Vermietung und der Bezug der daraus entstehenden Einnahmen erfasst sein.
Warum der Nießbrauch die Schenkungsteuer reduzieren kann
Der steuerliche Vorteil entsteht dadurch, dass das Kind zwar Eigentum erhält, dieses Eigentum aber mit dem Nießbrauch belastet ist. Der Bundesfinanzhof hat bestätigt, dass bei einer Grundstücksschenkung unter Vorbehaltsnießbrauch der Wert dieser Belastung die Bereicherung des Beschenkten mindert.
Vereinfacht dargestellt wird deshalb nicht immer der vollständige steuerliche Wert der Immobilie als Bereicherung behandelt. Vom Wert des übertragenen Vermögens kann der steuerlich ermittelte Kapitalwert des Nießbrauchs abzuziehen sein.
Wie hoch dieser Wert ausfällt, hängt unter anderem vom Jahreswert der Nutzung und bei einem lebenslangen Recht von den bewertungsrechtlichen Vorgaben für die voraussichtliche Dauer ab. Das Bewertungsgesetz enthält hierfür besondere Berechnungsvorschriften.
Je höher der anzuerkennende Kapitalwert des Nießbrauchs ausfällt, desto geringer kann die steuerpflichtige Bereicherung des Kindes sein. Dadurch kann eine Immobilienübertragung selbst dann innerhalb des persönlichen Freibetrags bleiben, wenn der unbelastete Immobilienwert darüber liegt.
Aus 700.000 Euro Immobilienwert können steuerlich deutlich weniger werden
Angenommen, ein Elternteil möchte seinem Kind eine Immobilie übertragen, deren steuerlicher Wert 700.000 Euro beträgt. Ohne weitere Belastungen würde der persönliche Freibetrag von 400.000 Euro allein nicht ausreichen.
Wird allerdings ein lebenslanger Nießbrauch vorbehalten und beispielsweise mit einem steuerlich anerkannten Kapitalwert von 320.000 Euro bewertet, verbliebe in dieser stark vereinfachten Rechnung eine Bereicherung von 380.000 Euro. Damit könnte die Übertragung innerhalb des persönlichen Freibetrags liegen.
Das Beispiel ist ausdrücklich keine Berechnung für einen konkreten Fall. Der tatsächliche Nießbrauchswert muss anhand der gesetzlichen Bewertungsregeln und der jeweiligen Verhältnisse bestimmt werden.
Der erste Nachteil: Die Eltern sind nicht mehr Eigentümer
Die steuerliche Gestaltung hat einen Preis, der im Alltag häufig unterschätzt wird. Nach der Übertragung gehört das Haus nicht mehr den Eltern, sondern den Kindern.
Der Nießbrauch verschafft den Eltern starke Nutzungsrechte, macht sie aber nicht wieder zu Eigentümern. Sie können deshalb nicht mehr allein über das Grundstück verfügen.
Gerade bei einem Haus, das über Jahrzehnte finanziert, gebaut oder abbezahlt wurde, ist dieser Unterschied nicht nur juristisch. Viele ältere Eigentümer möchten auch im hohen Alter selbst bestimmen können, ob sie verkaufen, beleihen oder andere Veränderungen vornehmen.
Wer Eigentum überträgt, gibt einen Teil dieser Entscheidungsfreiheit dauerhaft ab. Deshalb sollte bereits vor dem Notartermin geklärt werden, ob die Eltern diesen Schritt tatsächlich möchten.
Der zweite Nachteil: Ein späterer Verkauf wird schwieriger
Ein eingetragener Nießbrauch macht den Verkauf einer Immobilie nicht rechtlich unmöglich. Eigentümer bleibt das Kind und dieses kann das Grundstück grundsätzlich auch veräußern.
Praktisch ist eine belastete Immobilie jedoch häufig erheblich schwerer zu verkaufen. Ein Käufer muss berücksichtigen, dass der Nießbraucher das Objekt möglicherweise noch viele Jahre nutzen darf oder ihm Erträge daraus zustehen.
Ein Käufer, der selbst einziehen möchte, wird für eine solche Immobilie regelmäßig weniger Interesse haben. Auch der erzielbare Kaufpreis kann durch das bestehende Recht deutlich beeinflusst werden.
Soll die Immobilie unbelastet verkauft werden, muss der Nießbrauch deshalb häufig vorher gelöscht werden. Genau an diesem Punkt kann aus der früheren Steuerersparnis ein neues steuerliches Problem entstehen.
Der dritte Nachteil: Der kostenlose Verzicht kann eine neue Schenkung sein
Verzichtet der Nießbraucher vorzeitig und ohne Gegenleistung auf sein wertvolles Recht, erhält der Eigentümer einen zusätzlichen Vermögensvorteil. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass ein vorzeitiger unentgeltlicher Verzicht auf einen vorbehaltenen Nießbrauch grundsätzlich eine freigebige Zuwendung und damit einen schenkungsteuerlich relevanten Vorgang darstellen kann.
Die Familie kann also nicht ohne Weiteres davon ausgehen, dass ein Nießbrauch jederzeit kostenlos aus dem Grundbuch entfernt werden kann. Ob tatsächlich Schenkungsteuer entsteht, hängt wiederum vom Wert des aufgegebenen Rechts, verfügbaren Freibeträgen und der Vorgeschichte ab.
Besonders ungünstig kann eine Situation sein, in der der Freibetrag durch die ursprüngliche Immobilienübertragung bereits weitgehend ausgeschöpft wurde. Dann kann ein späterer Verzicht zusätzliche Steuer auslösen.
Wer einen Nießbrauch vorzeitig beenden möchte, sollte deshalb vor der notariellen Löschung steuerlichen Rat einholen. Eine vertragliche Gegenleistung oder eine andere Gestaltung kann steuerlich anders zu behandeln sein als ein unentgeltlicher Verzicht.
Die wichtigsten Folgen des Vorbehaltsnießbrauchs im Überblick
| Situation | Mögliche Folge |
|---|---|
| Immobilie wird auf das Kind übertragen | Das Kind wird Eigentümer, während die Eltern den vereinbarten Nießbrauch behalten. |
| Nießbrauch wird bei der Schenkung berücksichtigt | Sein Kapitalwert kann die steuerpflichtige Bereicherung des Kindes vermindern. |
| Eltern möchten später allein verkaufen | Das ist nicht mehr möglich, weil sie nicht mehr Eigentümer sind. |
| Kind möchte die Immobilie verkaufen | Ein Verkauf ist möglich, ein bestehender Nießbrauch kann jedoch Käufer und Kaufpreis erheblich beeinflussen. |
| Nießbrauch wird kostenlos aufgegeben | Der Verzicht kann selbst eine schenkungsteuerlich relevante Zuwendung an den Eigentümer darstellen. |
| Das Kind gerät in wirtschaftliche Schwierigkeiten | Die Immobilie gehört zum Vermögen des Kindes und kann deshalb von dessen finanziellen Problemen betroffen sein. |
Besonders heikel wird es bei Schulden des Kindes
Bei der Übertragung wird häufig nur an die eigene Altersabsicherung gedacht. Ebenso wichtig ist jedoch die Frage, was passiert, wenn das beschenkte Kind später hohe Schulden hat oder insolvent wird.
Das Grundstück gehört nach der Schenkung grundsätzlich zum Vermögen des Kindes. Gläubiger können daher unter den gesetzlichen Voraussetzungen auf das Eigentum zugreifen, und im äußersten Fall kann es zu einer Zwangsversteigerung kommen.
Ein eingetragener Nießbrauch ist dabei keineswegs bedeutungslos. Ob und in welchem Umfang das Recht in einem Zwangsversteigerungsverfahren bestehen bleibt, hängt jedoch unter anderem von seinem Rang im Grundbuch und den konkreten Versteigerungsbedingungen ab.
Die pauschale Annahme „Mein Nießbrauch schützt mich in jedem Fall vor einer Zwangsversteigerung“ ist deshalb gefährlich. Das Zwangsversteigerungsgesetz unterscheidet zwischen Rechten, die bestehen bleiben, und solchen, die durch den Zuschlag erlöschen können.
Bei umfangreicheren Immobilienvermögen sollten deshalb auch Schutzmechanismen für Krisenfälle des Beschenkten geprüft werden. In Übergabeverträgen können beispielsweise bestimmte Rückforderungsrechte vorgesehen werden, deren konkrete Ausgestaltung jedoch fachkundig geprüft werden sollte.
Auch Scheidung oder Tod des Kindes können die Planung verändern
Finanzielle Schwierigkeiten sind nicht das einzige Ereignis, das eine jahrzehntelange Planung durcheinanderbringen kann. Auch der vorzeitige Tod des beschenkten Kindes oder familiäre Veränderungen können zu neuen Eigentumsverhältnissen führen.
Deshalb enthalten sorgfältig gestaltete Übergabeverträge häufig Vereinbarungen für bestimmte außergewöhnliche Ereignisse. Ob Rückübertragungsansprüche, Vormerkungen oder weitere Sicherungen sinnvoll sind, hängt von der Familie und dem Grundstück ab.
Eine reine Standardschenkung, die nur auf die momentane Steuerersparnis zugeschnitten ist, kann später unangenehme Folgen haben. Gerade bei der selbstgenutzten Immobilie sollte deshalb geklärt werden, welche Situationen abgesichert werden sollen.
Was passiert, wenn die Eltern später pflegebedürftig werden?
Eine weitere Frage betrifft die finanzielle Situation der Eltern nach der Schenkung. Wer einen großen Vermögenswert verschenkt und später seinen notwendigen Lebensunterhalt oder Pflegekosten nicht mehr bestreiten kann, muss mögliche Rückforderungsansprüche wegen Verarmung des Schenkers beachten.
Nach § 528 BGB kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Anspruch auf Herausgabe des Geschenks entstehen. Werden Sozialleistungen erbracht, kann ein solcher Anspruch unter gesetzlichen Voraussetzungen vom Sozialhilfeträger verfolgt werden.
Eine frühe Hausübertragung ist deshalb nicht automatisch ein zuverlässiger Weg, Vermögen dauerhaft vor späteren Pflegekosten zu schützen. Gegen-Hartz erläutert die Zusammenhänge ausführlicher im Beitrag „Pflege kostet Erbe? Wann Kinder für ihre Eltern zahlen müssen“.
Auch der Beitrag „Kurz vor Antrag alles Ersparte verschenkt – zehn Jahre keine Grundsicherung“ zeigt, weshalb Schenkung und späterer Sozialleistungsbezug nicht getrennt voneinander betrachtet werden sollten.
Nießbrauch und Wohnrecht sind nicht dasselbe
In vielen Familiengesprächen werden beide Begriffe synonym verwendet. Rechtlich kann der Unterschied jedoch erheblich sein.
Ein Wohnungsrecht soll vor allem sicherstellen, dass eine Person eine bestimmte Wohnung weiterhin bewohnen darf. Beim Nießbrauch geht die Nutzungsbefugnis weiter und kann beispielsweise auch das Recht umfassen, die Immobilie zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten.
Welche Variante günstiger ist, lässt sich deshalb nicht pauschal beantworten. Steuerliche Bewertung, gewünschte Nutzungsmöglichkeiten und die persönliche Absicherung müssen gemeinsam betrachtet werden.
Warum die 1,6-Millionen-Euro-Rechnung nicht für jede Familie funktioniert
Die häufig genannte Rechnung von bis zu 1,6 Millionen Euro steuerfreier Übertragung basiert auf zwei Elternteilen, zwei Kindern und jeweils 400.000 Euro Freibetrag. Sie funktioniert nur, wenn tatsächlich entsprechende Übertragungen zwischen den einzelnen Personen möglich sind.
Gehört das Haus beispielsweise ausschließlich dem Vater, kann die Mutter nicht einfach einen eigenen Immobilienanteil im Wert von 400.000 Euro an jedes Kind verschenken. Zunächst müsste geklärt werden, welche Vermögenswerte jedem Elternteil tatsächlich gehören und welche Übertragungen steuerlich und wirtschaftlich sinnvoll sind.
Auch Schenkungen aus den vergangenen zehn Jahren dürfen nicht übersehen werden. Hat ein Kind vom selben Elternteil bereits größere Geldbeträge oder andere Vermögenswerte erhalten, kann der noch verfügbare Freibetrag deutlich kleiner sein.
Eine Schenkung sollte nicht allein von der Steuer abhängen
Eine möglichst geringe Schenkung- oder Erbschaftsteuer ist verständlicherweise attraktiv. Bei einer selbstgenutzten Immobilie geht es aber zugleich um wirtschaftliche Sicherheit für viele Jahre oder sogar Jahrzehnte.
Eltern sollten sich deshalb fragen, ob sie wirklich bereit sind, das Eigentum schon heute endgültig aufzugeben. Ebenso sollte geklärt werden, was bei einem späteren Umzug, einer Pflegebedürftigkeit, einem notwendigen Verkauf oder finanziellen Schwierigkeiten des Kindes geschehen soll.
Erst danach sollte geprüft werden, welche steuerliche Gestaltung zu diesen Wünschen passt. Eine niedrige Steuer hilft wenig, wenn die Familie Jahre später feststellen muss, dass der Vertrag für eine inzwischen völlig andere Lebenssituation keine passende Lösung bietet.
Beispiel aus der Praxis: Wenn das Haus plötzlich verkauft werden muss
Ein 68-jähriger Vater überträgt sein Einfamilienhaus im Wert von 650.000 Euro auf seine Tochter und behält sich einen lebenslangen Nießbrauch vor. Durch den steuerlich berücksichtigten Wert des Nießbrauchs bleibt die Bereicherung der Tochter in diesem vereinfachten Beispiel innerhalb ihres noch verfügbaren Freibetrags.
Sieben Jahre später möchte der Vater in eine seniorengerechte Wohnung ziehen und benötigt einen größeren Geldbetrag für den Umzug und seine weitere Versorgung. Das Haus gehört allerdings inzwischen seiner Tochter, während der Vater lediglich Nießbraucher ist.
Die Tochter könnte das Haus verkaufen, doch ein Käufer möchte die Immobilie nur ohne den bestehenden Nießbrauch erwerben. Verzichtet der Vater kostenlos auf das noch werthaltige Recht, kann dieser Verzicht wiederum eine schenkungsteuerlich relevante Zuwendung an die Tochter darstellen.
Das Beispiel zeigt, weshalb eine Gestaltung, die beim Abschluss steuerlich attraktiv erscheint, Jahre später neue Probleme verursachen kann. Vor einer Immobilienübertragung sollte deshalb nicht nur die heutige Steuerbelastung, sondern auch die mögliche Entwicklung der Familie berücksichtigt werden.
Häufige Fragen zum Nießbrauch bei der Schenkung einer Immobilie
1. Wie viel darf ein Elternteil einem Kind steuerfrei schenken?
Ein Kind hat gegenüber jedem Elternteil grundsätzlich einen persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro. Frühere Erwerbe vom selben Elternteil innerhalb von zehn Jahren werden dabei berücksichtigt.
2. Können Eltern mit Nießbrauch eine Immobilie komplett steuerfrei übertragen?
Das ist möglich, aber keineswegs garantiert. Entscheidend sind unter anderem der steuerliche Immobilienwert, der anerkannte Kapitalwert des Nießbrauchs, der noch vorhandene persönliche Freibetrag und frühere Schenkungen.
3. Bleiben die Eltern nach der Schenkung Eigentümer des Hauses?
Nein, wenn das Eigentum vollständig auf das Kind übertragen wurde. Die Eltern behalten nur die Rechte, die ihnen beispielsweise über einen eingetragenen Nießbrauch oder weitere vertragliche Vereinbarungen eingeräumt wurden.
4. Kann ein Haus mit eingetragenem Nießbrauch verkauft werden?
Ja, ein Verkauf ist grundsätzlich möglich. Der Nießbrauch kann jedoch auf der Immobilie lasten bleiben und dadurch die Zahl der Interessenten sowie den erzielbaren Kaufpreis deutlich beeinflussen.
5. Muss für die Löschung eines Nießbrauchs Schenkungsteuer gezahlt werden?
Nicht jede Löschung führt automatisch zu einer Steuerzahlung. Ein vorzeitiger unentgeltlicher Verzicht auf ein noch werthaltiges Nießbrauchsrecht kann jedoch eine steuerpflichtige Schenkung an den Eigentümer darstellen.
6. Ist Nießbrauch dasselbe wie ein lebenslanges Wohnrecht?
Nein. Ein Nießbrauch kann über die reine Wohnnutzung hinausgehen und beispielsweise auch die wirtschaftliche Nutzung und den Bezug von Mieteinnahmen ermöglichen.
7. Was passiert mit dem Haus, wenn das beschenkte Kind insolvent wird?
Die Immobilie gehört zum Vermögen des Kindes und kann daher grundsätzlich von dessen finanzieller Krise betroffen sein. Ob ein eingetragener Nießbrauch bei einer Zwangsversteigerung bestehen bleibt, muss anhand des Grundbuchrangs und der konkreten Versteigerungsbedingungen geprüft werden.
8. Wann lohnt sich eine Immobilienübertragung mit Nießbrauch?
Sie kann sinnvoll sein, wenn Vermögen frühzeitig auf die nächste Generation übertragen werden soll und die Eltern ihre Nutzungsmöglichkeiten behalten möchten. Ob die Gestaltung tatsächlich passt, sollte jedoch anhand der Steuerfolgen, der Eigentumsverhältnisse, der finanziellen Absicherung der Eltern und möglicher Krisensituationen geprüft werden.
- Über den Autor
- Letzte Beiträge des Autors
Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
