Mieter bestellt selbst den Handwerker: Wann der Vermieter die Rechnung zahlen muss
Die Heizung fällt aus, unter dem Waschbecken läuft Wasser heraus, und die Hausverwaltung ist nicht erreichbar: Wer jetzt selbst einen Handwerker bestellt, will zunächst seine Wohnung wieder benutzen können. Doch selbst eine notwendige Reparatur muss der Vermieter nicht automatisch erstatten.
Geklärt werden muss, ob es sich um einen echten Notfall handelt, der Vermieter bereits mit der Reparatur in Verzug war oder den Auftrag samt Kostenübernahme genehmigt hatte.
Ein Beispiel aus der Praxis: Die undichte Leitung am Sonntag
Bei der Mieterin Brigitte H. aus Hannover tritt am Sonntag aus einer fest installierten Wasserleitung Wasser aus, das bereits den Boden durchnässt. Sie erreicht weder den Vermieter noch die angegebene Notfallnummer und lässt einen Sanitärbetrieb die akute Undichtigkeit beseitigen.
Die Mieterin dokumentiert den Schaden, ihre Anrufversuche und die Arbeiten; der Betrieb berechnet dafür beispielhaft 360 Euro.
Waren Einsatz und Kosten erforderlich und hat sie den Schaden nicht selbst zu verantworten, kommt ein Erstattungsanspruch wegen der notwendigen Notmaßnahme in Betracht.
Hätte der Betrieb bei dieser Gelegenheit zusätzlich auf ihren Wunsch eine modernere, zuvor funktionsfähige Armatur eingebaut, wäre diese Zusatzleistung nicht schon durch den Notfall gedeckt. Der Vermieter müsste deshalb nicht automatisch die gesamte Rechnung übernehmen.
Reparaturen sind grundsätzlich Sache des Vermieters
Nach § 535 BGB muss der Vermieter die Wohnung während der Mietzeit in einem Zustand erhalten, der die vereinbarte Nutzung ermöglicht. Bei mitvermieteten Einrichtungen umfasst das grundsätzlich auch die Reparatur defekter Heizungen, Wasserleitungen oder Fenster.
Daraus folgt aber kein allgemeines Recht des Mieters, selbst einen Betrieb auszuwählen und dem Vermieter anschließend die Rechnung zu schicken. Zunächst muss der Vermieter Gelegenheit erhalten, den Schaden zu prüfen und die Beseitigung zu organisieren.
Eine Mängelanzeige ist noch keine Erlaubnis zum Auftrag
Zeigt sich während der Mietzeit ein Mangel, muss der Mieter ihn nach § 536c BGB unverzüglich anzeigen. Die Nachricht sollte möglichst genau beschreiben, was seit wann nicht funktioniert und welche Folgen das für die Wohnung hat.
Für die Anzeige schreibt das Gesetz grundsätzlich keine besondere Form vor. Eine nachweisbare schriftliche Mitteilung ist trotzdem sinnvoll, weil ein späterer Streit häufig daran hängt, was der Vermieter wann erfahren hat.
Die bloße Information „Der Wasserhahn ist defekt“ setzt den Vermieter jedoch nicht automatisch mit der Reparatur in Verzug. Deshalb sollte der Mieter ausdrücklich die Beseitigung verlangen und eine der Dringlichkeit entsprechende Frist mit einem konkreten Enddatum setzen.
Wer einen Schaden gar nicht meldet, riskiert darüber hinaus eigene Ersatzpflichten, wenn deshalb weitere Schäden entstehen. Wie fehlende Mitteilungen auch andere Mieterrechte gefährden, erläutert der Beitrag „Schimmel in der Wohnung: Dieser Fehler verhindert Mietminderung“.
Wann aus Untätigkeit ein Verzug wird
Für den Kostenersatz wegen einer selbst veranlassten Reparatur ist § 536a Absatz 2 BGB entscheidend. Danach kann der Mieter die erforderlichen Aufwendungen unter anderem dann verlangen, wenn der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug ist.
Das setzt regelmäßig eine fällige Reparaturpflicht und eine eindeutige Aufforderung zur Abhilfe voraus, die den Vermieter erreicht hat. Bleibt eine angemessene Reparaturfrist erfolglos, kommt eine eigene Beauftragung in Betracht; die Verzögerung muss der Vermieter allerdings zu vertreten haben.
Eine gesetzliche Standardfrist von sieben oder 14 Tagen gibt es nicht. Ein vollständiger Heizungsausfall bei Frost verlangt schnelleres Handeln als ein geringfügiger Defekt bei mildem Wetter.
Nach § 286 BGB kann eine Mahnung etwa entbehrlich sein, wenn der Vermieter die geschuldete Reparatur ernsthaft und endgültig verweigert. Bloßes Schweigen oder eine schwer erreichbare Verwaltung sind damit nicht gleichzusetzen.
Auch der Mieter muss die Reparatur ermöglichen. Wer zumutbare Termine ablehnt oder dem beauftragten Betrieb den erforderlichen Zutritt verweigert, kann die dadurch verursachte Verzögerung nicht einfach dem Vermieter zurechnen.
Im echten Notfall darf die Reparatur nicht warten
Die zweite gesetzliche Ausnahme betrifft Maßnahmen, die sofort notwendig sind, um die Mietsache zu erhalten oder ihren Bestand wiederherzustellen. Ein akuter Rohrbruch mit austretendem Wasser ist ein typischer Fall; auch ein vollständiger Heizungsausfall im Winter kann eine sofortige Notmaßnahme rechtfertigen.
Entscheidend ist die tatsächliche Dringlichkeit, nicht die Bezeichnung „Notdienst“ auf der Rechnung. Ein tropfender Wasserhahn ohne drohende Folgeschäden wird nicht allein dadurch zum Notfall, dass der Defekt am Samstagabend auffällt.
Soweit die Situation es zulässt, sollten Mieter zunächst den Vermieter, die zuständige Verwaltung oder einen benannten Notdienst kontaktieren und ihre Versuche dokumentieren. Eine unaufschiebbare Schadensabwehr muss aber nicht warten, bis irgendwann jemand zurückruft.
Bei Heizungsproblemen helfen Angaben zu Außentemperatur, Raumtemperaturen und Dauer des Ausfalls, die Dringlichkeit zu belegen. Weitere Hintergründe stehen im Beitrag „Wohnung bleibt kalt: Mieter können Reparatur verlangen und die Miete mindern“.
Der Notfall erlaubt keine beliebig große Reparatur
Erstattungsfähig sind nur die erforderlichen Aufwendungen. Kann ein Fachbetrieb die akute Gefahr zunächst durch eine fachgerechte provisorische Reparatur beseitigen, ist damit nicht automatisch der sofortige Austausch der gesamten Anlage gedeckt.
Ein notwendiger Einsatz außerhalb üblicher Arbeitszeiten kann entsprechende Zuschläge rechtfertigen. Unnötige Zusatzarbeiten, technische Aufwertungen oder offensichtlich überhöhte Kosten muss der Vermieter dagegen nicht allein deshalb übernehmen, weil ursprünglich ein Notfall bestand.
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Bei planbaren und teureren Arbeiten helfen Kostenvoranschläge, den Umfang und die voraussichtlichen Kosten abzusichern. Bei einem akuten Wasseraustritt darf die erforderliche Hilfe hingegen nicht an einer langwierigen Angebotssuche scheitern.
Mit Zustimmung lässt sich der Streit oft vermeiden
Der Vermieter kann dem Mieter auch ausdrücklich erlauben, einen bestimmten Handwerker auf seine Kosten zu beauftragen. Dann sollten Reparaturumfang, Kostenrahmen und Zahlungsweg möglichst schriftlich festgehalten werden.
Eine Aussage wie „Kümmern Sie sich darum“ kann später Streit darüber auslösen, was tatsächlich vereinbart war. Klarer ist eine Bestätigung, welche Arbeiten genehmigt sind und bis zu welchem Betrag die Kosten übernommen werden.
Welche Ausgangslage welche Folgen hat
| Situation | Eigene Beauftragung auf Vermieterkosten? |
|---|---|
| Der Mieter hat einen gewöhnlichen Defekt nur gemeldet. | Die Meldung allein genügt grundsätzlich nicht; Zustimmung oder weitere Voraussetzungen müssen hinzukommen. |
| Der Vermieter ist mit der geschuldeten Reparatur in Verzug. | Die erforderlichen Kosten einer selbst veranlassten Mängelbeseitigung können erstattungsfähig sein. |
| Ein akuter Schaden verlangt eine unaufschiebbare Notmaßnahme. | Die dafür erforderlichen Arbeiten können auch ohne vorherigen Verzug erstattungsfähig sein. |
| Der Vermieter hat Auftrag und Kostenübernahme genehmigt. | Die Erstattung richtet sich nach der getroffenen Vereinbarung. |
| Der Mieter bestellt ohne Zustimmung, Verzug oder Notfall. | Er riskiert, die Rechnung selbst tragen zu müssen. |
Der Bundesgerichtshof setzt eigenmächtigen Aufträgen Grenzen
Dass eine Reparatur nützlich oder notwendig war, rettet einen voreiligen Auftrag nicht. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 16. Januar 2008, Aktenzeichen VIII ZR 222/06, einen Erstattungsanspruch bei eigenmächtiger Mängelbeseitigung ohne Verzug und ohne notwendige Notmaßnahme verneint.
Der Vermieter soll den behaupteten Mangel zunächst untersuchen und selbst entscheiden können, wie er ihn fachgerecht beseitigt. Wer ihn vor vollendete Tatsachen stellt, kann die gesetzlichen Voraussetzungen nicht einfach mit dem Argument umgehen, der Eigentümer habe durch die Reparatur Geld gespart.
Wer bestellt, schuldet dem Handwerker grundsätzlich die Vergütung
Beauftragt der Mieter den Betrieb im eigenen Namen, schließt er selbst den Werkvertrag. Der Handwerker kann seine berechtigte Vergütung deshalb grundsätzlich vom Mieter verlangen, auch wenn dieser gegenüber dem Vermieter einen Erstattungsanspruch hat.
Die Rechnung lediglich an die Hausverwaltung weiterzuleiten, beseitigt diese Zahlungspflicht nicht. Soll der Vermieter unmittelbar Auftraggeber werden, muss eine entsprechende Bevollmächtigung oder Beauftragung geklärt sein.
Für die Erstattung sollten Mieter den ursprünglichen Zustand, ihre Nachrichten, den Zugang der Reparaturaufforderung und gegebenenfalls die erfolglosen Kontaktversuche sichern. Hinzu kommen eine nachvollziehbare Rechnung, der Zahlungsbeleg und möglichst ein Arbeitsbericht, der Defekt, Dringlichkeit und ausgeführte Maßnahmen beschreibt.
Kleinreparaturklauseln sind kein allgemeiner Reparaturauftrag
Eine wirksame Kleinreparaturklausel kann begrenzte Kosten bestimmter kleiner Reparaturen auf den Mieter übertragen. Sie macht ihn aber nicht automatisch dafür verantwortlich, selbst einen Handwerker zu bestellen, wie der Mieterverein Dresden erläutert.
Solche Klauseln müssen unter anderem geeignete Gegenstände erfassen und wirksame Kostenobergrenzen enthalten. Eine Klausel im Mietvertrag ersetzt deshalb weder die Prüfung ihrer Wirksamkeit noch die Klärung, wer den Auftrag erteilt.
Anders zu beurteilen sind Schäden, die der Mieter schuldhaft selbst verursacht hat, und Reparaturen an seinen eigenen Geräten. Normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch ist dagegen nach § 538 BGB grundsätzlich kein vom Mieter zu ersetzender Schaden.
Die Rechnung nicht ungeprüft von der Miete abziehen
Die Erstattung einer Handwerkerrechnung und eine Mietminderung wegen eingeschränkter Wohnnutzung sind unterschiedliche Ansprüche. Aus einem Wohnungsmangel folgt daher nicht, dass der Rechnungsbetrag einfach als „Mietminderung“ von der nächsten Überweisung abgezogen werden darf.
Wer einen bestehenden Erstattungsanspruch mit der Miete verrechnen möchte, muss die Voraussetzungen der Aufrechnung beachten. Besteht eine vertragliche Beschränkung, ermöglicht § 556b Absatz 2 BGB die Aufrechnung mit bestimmten Forderungen dennoch, wenn die Absicht mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt wird.
Ob der Anspruch tatsächlich besteht und welche Erklärung erforderlich ist, sollte vor einem Abzug geklärt werden. Eine unberechtigte Kürzung kann Mietrückstände verursachen.
Wer Leistungen für die Unterkunft erhält, sollte außerdem eine tatsächliche Mietminderung oder andere relevante Änderungen der Mietzahlungen mit der zuständigen Behörde klären. Dazu passt der Beitrag „Mietminderung bei Grundsicherung: So melden Sie diese dem Jobcenter richtig“.
Sieben Fragen und Antworten zur selbst beauftragten Reparatur
Reicht eine E-Mail über den Mangel aus, um selbst einen Handwerker zu bestellen?
Nein, eine bloße Meldung genügt grundsätzlich nicht. Ohne Zustimmung oder echten Notfall muss der Vermieter regelmäßig erst durch eine eindeutige Reparaturaufforderung in Verzug geraten sein; Zugang und Inhalt der E-Mail sollten nachweisbar sein.
Muss ich immer eine Frist von 14 Tagen setzen?
Nein, eine solche allgemeine gesetzliche Frist gibt es nicht. Welche Zeit angemessen ist, hängt von Dringlichkeit, Schadensumfang und den Umständen der Reparatur ab.
Darf ich bei einem Rohrbruch sofort den Notdienst rufen?
Wenn eine unaufschiebbare Maßnahme erforderlich ist, um Schäden an der Mietsache abzuwenden, kann das zulässig sein. Kontaktieren Sie den Vermieter möglichst sofort, ohne dadurch die notwendige Hilfe zu verzögern.
Wird jeder Heizungsausfall als Notfall anerkannt?
Nein, entscheidend sind die konkreten Umstände. Ein vollständiger Ausfall bei winterlicher Kälte ist anders zu bewerten als ein einzelner defekter Heizkörper, wenn die Wohnung weiterhin ausreichend warm wird.
Muss der Vermieter auch Notdienstzuschläge erstatten?
Das kommt in Betracht, wenn der Einsatz außerhalb normaler Arbeitszeiten tatsächlich erforderlich war und die Kosten angemessen sind. Allein die Bezeichnung „Notdienst“ begründet keinen Erstattungsanspruch.
Kann ich den Handwerker zur Bezahlung direkt an den Vermieter verweisen?
Wenn Sie den Auftrag im eigenen Namen erteilt haben, grundsätzlich nicht. Ihr möglicher Erstattungsanspruch gegen den Vermieter ist vom Vergütungsanspruch des Betriebs zu unterscheiden.
Was mache ich, wenn der Vermieter die Erstattung ablehnt?
Fordern Sie ihn mit Rechnung, Belegen und einer nachvollziehbaren Begründung schriftlich zur Zahlung auf und setzen Sie eine Zahlungsfrist. Bleibt die Forderung streitig, kann ein Mieterverein oder eine anwaltliche Beratung klären, ob und wie sie durchgesetzt werden sollte.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
