Die Miete wird pünktlich abgebucht, doch das Wohnzimmer bleibt kalt: Mit sinkenden Außentemperaturen wird aus einer schwachen oder ausgefallenen Heizung schnell ein ernstes Wohnproblem. Mieter müssen das nicht einfach hinnehmen. Sie können Abhilfe verlangen und bei einer erheblichen Einschränkung der Wohnnutzung auch weniger Miete schulden.
Allerdings folgt aus einem kalten Heizkörper noch keine bestimmte Ersparnis. Entscheidend ist, wie kalt die Wohnung tatsächlich wird, wie lange die Störung anhält und welche Räume betroffen sind.
Eine ausreichend beheizbare Wohnung gehört zum Mietvertrag
Nach § 535 BGB muss der Vermieter die Wohnung während der Mietzeit in einem Zustand erhalten, der die vereinbarte Nutzung ermöglicht. Dazu gehört bei einer mitvermieteten Heizung, dass sie funktioniert und die Räume ausreichend erwärmt werden können. Bleibt die notwendige Heizleistung aus, können Mieter die Beseitigung des Mangels verlangen.
Der Reparaturanspruch ist vom Minderungsrecht zu unterscheiden: Ein Defekt kann behoben werden müssen, obwohl er die Wohnnutzung nur geringfügig beeinträchtigt. Für eine Mietminderung muss die Einschränkung dagegen mehr als unerheblich sein.
Welche Temperaturen Mieter erwarten können
Der Deutsche Mieterbund nennt für die Heizperiode tagsüber 20 bis 22 Grad Celsius zwischen 6 und 24 Uhr als Orientierung. Nachts könne die Temperatur auf etwa 18 Grad abgesenkt werden. Diese Angaben beschreiben die übliche mietrechtliche Bewertung, keine bundesweit gesetzlich festgelegte Temperaturgrenze.
Ob die Heizung ausreicht, hängt auch von der Nutzung des jeweiligen Raums und den vertraglichen Vereinbarungen ab. Ein über Tage ausgekühltes Wohnzimmer ist anders zu bewerten als ein kurzzeitig kühler Flur. Wer die Heizung selbst ausgeschaltet lässt, kann allein aus der dadurch niedrigen Temperatur keinen Heizungsmangel ableiten.
Der Vermieter darf nicht nur auf den Kalender zeigen
Eine gesetzlich festgelegte Heizperiode gibt es nicht; häufig wird der Zeitraum vom 1. Oktober bis zum 30. April zugrunde gelegt. Der Mietvertrag kann andere Zeiträume vorsehen. Darauf weist der Berliner Mieterverein in seinen Informationen zur Heizpflicht hin.
Auch außerhalb dieser Zeit muss die Beheizung bei entsprechend kalter Witterung gewährleistet sein. Kühlt die Wohnung während eines anhaltenden Kälteeinbruchs deutlich aus, genügt deshalb die Antwort „Wir heizen erst ab Oktober“ nicht.
Temperaturen messen, bevor über Prozente gestritten wird
Ein aussagekräftiges Temperaturprotokoll hilft, den Zustand nachvollziehbar zu belegen. Der Mieterverein zu Hamburg empfiehlt, mehrmals täglich in der Raummitte etwa einen Meter über dem Fußboden zu messen. Eine Messung direkt am Heizkörper oder unmittelbar am geöffneten Fenster bildet die Raumtemperatur dagegen schlecht ab.
Notiert werden sollten Datum, Uhrzeit, Raum und Temperatur sowie die Einstellung der Heizung. Sinnvoll sind außerdem Angaben zur Außentemperatur und dazu, ob zusätzlich das Warmwasser ausfällt. Fotos der Messwerte, Zeugen und aufbewahrte Nachrichten an die Hausverwaltung können die Dokumentation ergänzen.
Heizungsausfall sofort melden und Reparatur verlangen
Ein während der Mietzeit auftretender Mangel muss dem Vermieter nach § 536c BGB unverzüglich angezeigt werden. Bei einem akuten Ausfall empfiehlt sich ein sofortiger Anruf beim Vermieter oder der zuständigen Verwaltung, ergänzt durch eine nachweisbare schriftliche Mitteilung. Darin sollten Beginn und Ausmaß der Störung beschrieben und die schnelle Behebung verlangt werden.
Wer zunächst schweigt und später rückwirkend kürzt, riskiert Ansprüche: Konnte der Vermieter wegen der unterlassenen Anzeige keine Abhilfe schaffen, ist die Mietminderung insoweit ausgeschlossen. Auf ein mehrtägiges Messprotokoll darf die erste Meldung deshalb nicht warten. Weitere Messwerte lassen sich nachreichen.
Für die Reparatur sollte eine der Dringlichkeit entsprechende Frist gesetzt werden. Eine allgemeine gesetzliche Reparaturfrist von beispielsweise 14 Tagen gibt es nicht; ein vollständiger Ausfall bei Frost verlangt wesentlich schnelleres Handeln als eine geringe Leistungsschwäche bei mildem Wetter. Mieter sollten zugleich den erforderlichen Zugang zur Wohnung ermöglichen und angebotene Termine dokumentieren.
Eine Mietminderung muss nicht erst genehmigt werden
Beeinträchtigt der Mangel die Wohnnutzung erheblich, ist die Miete nach § 536 BGB grundsätzlich kraft Gesetzes herabgesetzt. Dafür braucht es weder die Zustimmung des Vermieters noch zunächst den Ablauf einer Reparaturfrist. Auch ein Verschulden des Vermieters ist für die Minderung grundsätzlich nicht erforderlich.
100 % spam-frei • jederzeit abbestellbar
Wie hoch die Kürzung ausfallen darf, lässt sich jedoch nicht an einem einzelnen Thermometerfoto ablesen. Eine pauschale Formel wie „17 Grad ergeben immer 30 Prozent“ wird den unterschiedlichen Wohnsituationen nicht gerecht. Weitere Hintergründe erläutert Gegen-Hartz im Beitrag „Heizung kaputt: Wie viel Mietminderung ist möglich?“.
| Situation | Worauf es bei der Bewertung ankommt |
|---|---|
| Ein Heizkörper bleibt kalt | Ob der betroffene Raum trotzdem ausreichend warm wird und ein technischer Defekt vorliegt. |
| Einzelne Räume werden nicht ausreichend warm | Welche Räume betroffen sind und wie stark ihre Nutzung eingeschränkt ist. |
| Die gesamte Wohnung kühlt über mehrere Tage aus | Wie niedrig die Temperaturen liegen und wie lange die Beeinträchtigung besteht. |
| Zusätzlich fehlt warmes Wasser | Wie stark beide Ausfälle zusammen die Wohnnutzung beeinträchtigen. |
| Der Vermieter stellt Ersatzheizgeräte bereit | Ob die Geräte die Räume tatsächlich ausreichend erwärmen und welche Einschränkungen verbleiben. |
Gerichtliche Minderungsquoten aus anderen Verfahren können Anhaltspunkte liefern, ersetzen aber keine Prüfung des eigenen Falls. Auch bei mehreren Mängeln dürfen Prozentsätze nicht einfach addiert werden: Bewertet wird die gesamte Beeinträchtigung.
Von der Gesamtmiete rechnen und den Zeitraum beachten
Berechnungsgrundlage ist grundsätzlich die Bruttomiete einschließlich vereinbarter Betriebskostenvorauszahlungen oder Pauschalen. Das hat der Bundesgerichtshof auch für Wohnraummietverhältnisse bestätigt, etwa im Urteil vom 20. Juli 2005, VIII ZR 347/04. Kosten aus einem eigenen Strom- oder Gasvertrag mit einem Versorger gehören dagegen nicht zur Miete an den Vermieter.
Besteht der Mangel nur einige Tage, ist auch nur der betroffene Zeitraum anzusetzen. Verbessert sich die Beheizung zwischendurch, muss dies bei der Berechnung berücksichtigt werden. Eine für einen schweren Ausfall angenommene Quote lässt sich nicht unverändert auf den ganzen Monat übertragen.
Eine überhöhte Kürzung kann Mietrückstände verursachen und bei entsprechendem Umfang das Mietverhältnis gefährden. Wer die angemessene Höhe noch klären muss, kann zunächst ausdrücklich unter Vorbehalt der Rückforderung wegen des angezeigten Mangels weiterzahlen und sich beim Mieterverein oder anwaltlich beraten lassen. Der Vorbehalt sollte dem Vermieter nachweisbar mitgeteilt werden.
Heizlüfter und Notdienst: Kostenübernahme ist kein Automatismus
Notwendige Mehrkosten einer Ersatzheizung können unter den Voraussetzungen des § 536a BGB erstattungsfähig sein, etwa wenn der Vermieter die Störung zu vertreten hat oder mit ihrer Beseitigung in Verzug ist. Anschaffung, Einsatzdauer und zusätzlicher Stromverbrauch sollten deshalb belegt und die Kostenübernahme möglichst vorab geklärt werden.
Auch eine selbst beauftragte Reparatur muss der Vermieter nicht automatisch bezahlen. Ein gesetzlicher Aufwendungsersatz kommt insbesondere bei Verzug mit der Mangelbeseitigung oder bei einer sofort notwendigen Maßnahme zur Erhaltung beziehungsweise Wiederherstellung der Mietsache in Betracht. Allein die schlechte Erreichbarkeit der Verwaltung rechtfertigt daher nicht jede eigenmächtig vergebene Reparatur.
Bei Leistungen für die Unterkunft auch die Behörde informieren
Übernimmt das Jobcenter die Unterkunftskosten, sollte eine geltend gemachte Mietminderung auch dort unverzüglich mitgeteilt werden. Eine wirksame Minderung kann den Unterkunftsbedarf verändern; bloß weniger zu überweisen bedeutet dagegen noch nicht, dass rechtlich weniger Miete geschuldet ist. Wie Betroffene die Änderung und später auch das Ende der Minderung melden, erklärt der Beitrag „Mietminderung bei Grundsicherung: So melden Sie diese dem Jobcenter richtig“.
Praxisbeispiel: Das Wohnzimmer bleibt bei 17 Grad
Ein fiktiver Fall: Sabine aus Hannover misst Anfang November trotz aufgedrehter Heizung morgens und abends nur 17 Grad im Wohnzimmer. Sie informiert noch am ersten Tag die Hausverwaltung, verlangt eine schnelle Reparatur und hält die Temperaturen in allen betroffenen Räumen fest. Ihre Mitteilung und die Antwort der Verwaltung bewahrt sie auf.
Nach sechs Tagen funktioniert die Heizung wieder. Sabine lässt anhand ihres Protokolls prüfen, welche Minderung für diese sechs Tage angemessen ist, statt einen Prozentsatz für den gesamten November zu übernehmen. Bis zur Klärung zahlt sie die Miete ausdrücklich unter Rückforderungsvorbehalt.
Vier Fragen und Antworten zur kalten Mietwohnung
Ab welcher Temperatur darf ich die Miete mindern?
Eine starre gesetzliche Gradgrenze gibt es nicht. Werden die üblichen Temperaturen von tagsüber etwa 20 bis 22 Grad trotz angemessener Bedienung der Heizung nicht erreicht, kommt ein Mangel in Betracht; die Minderung hängt von Dauer und Ausmaß der Einschränkung ab.
Muss ich vor einer Mietminderung eine Reparaturfrist abwarten?
Nein, eine berechtigte Mietminderung setzt grundsätzlich nicht voraus, dass eine Reparaturfrist abgelaufen ist. Den Mangel müssen Sie trotzdem unverzüglich anzeigen, damit der Vermieter Abhilfe schaffen kann.
Darf der Vermieter im September auf den Beginn der Heizperiode verweisen?
Nicht pauschal. Bei anhaltend kalter Witterung muss die Wohnung auch außerhalb der üblichen Heizperiode ausreichend beheizbar sein.
Kann ich die gesamte Miete einbehalten, wenn die Heizung ausfällt?
Eine vollständige Minderung kommt nur in besonders schweren Fällen in Betracht, wenn die vertragsgemäße Nutzbarkeit der Wohnung vollständig aufgehoben ist. Ein Heizungsausfall allein rechtfertigt das nicht automatisch; vor einer vollständigen Zahlungseinstellung sollte der konkrete Fall rechtlich geprüft werden.
- Über den Autor
- Letzte Beiträge des Autors
Sebastian Bertram ist gelernter Sozialarbeiter und hat über 10 Jahre eine therapeutische Einrichtung geleitet. Er ist Gründer und Hauptverantwortlicher von Gegen-Hartz.de. Seine Hauptthemen sind Sozialrecht, Gesellschaftsrecht und Soziales. Sebastian ist aktiv in der Erwerbslosenberatung.
